2011年一季度昆明房地产市场分析报告(04251549定稿)(共15页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上2011年3月份暨一季度昆明房地产市场分析报告战略发展部.制 2010年4月21日内部资料 注意保密前 言2011年一季度房地产调控政策频出。从宏观层面到微观层面，动用市场和行政政策手段。中央政府从金融、土地、保障房建设、限购等政策，对房地产市场进行全方位调控。现阶段，各级政府主要贯彻落实各调控政策。从目前全国房地产市场的成交数据看，调控效果未达到中央政府预期。目前，特大城市中，北京、广州量价齐跌，上海、深圳量跌价涨。另外，二、三线城市房价亦有跌有涨，涨数大于跌数。预计，中央政府将结合目前的经济环境，出台差别性调控政策，对我国不同区域实行不同的调控政策。相比2010年

2、一季度，昆明楼市成交面积同比增加17%；成交均价同比增加11.6%。在国家房地产调控政策下，昆明房地产市场一季度成绩依然比去年好。但是，一季度成交套数及面积均呈下降趋势，唯有成交均价逐月上升。2011年3月份昆明楼市成交面积环比下降20.2%，同比下降40.8%；而成交均价环比上升16.39%，同比上涨22.11%。3月份，昆明公开招拍挂的32块土地，全数以挂牌起价成功交易。政府的调控政策进一步落实，使得开发商拿地更加谨慎。目 录第一部分 一季度房地产市场相关政策及政策分析一、全国及省市房地产市场相关政策时 间政 策要 点1月19日国务院常务会议审议并原则通过国有土地上房屋征收与补偿条例1.征

3、收补偿不得低于类似房地产市场价格；2.征收应符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；3.征收补偿方案要征求公众意见；4.政府是房屋征收与补偿的主体，禁止建设单位参与搬迁；5.取消行政强制拆迁1月27日国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（新“国八条”）进一步落实地方政府责任，落实约谈问责机制，合理确定新建商品房价格控制目标；加大保障安居工程建设力度，用地供应不低于住房建设用地供应总量的70%；完善相关税收政策，5年内二手房交易税全额征收；执行差别化住房信贷政策，第二套住房贷款首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。1月31日云南

4、省人民政府正式出台了云南省人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的意见要提高对做好房地产市场调控工作的认识，推进城乡一体化发展。加大保障性安居工程建设力度，拓展保障性住房投融资渠道。加强税收监管加大信贷调控力度增加住房有效供给。重点抓好昆明市房地产市场调控，引导房地产企业向其他州市发展。2月21日昆明市发改委关于规范商品房建设项目燃气设施工程费收取问题的通知新建住宅的燃气设施工程费列入开发成本，计入房价。2月25日昆明市关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见昆明主城四区及呈贡县区范围内实施限购；确保2011年全市新建商品住房年度价格涨幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平；新建保障

5、性住房套；保障性住房用地供应不低于住房建设用地供应总量的70%。3月16日国家发展改革委发布商品房销售明码标价规定商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。该规定自2011年5月1日起施行。二、金融政策时 间存款准备金率基准利率3月25日上调0.5个百分点2月24日上调0.5个百分点2月9日加息0.25个百分点1月20日上调0.5个百分点一季度政策小结：一季度房地产调控政策与之前相比，在土地市场方面增加了保障性住房用地供应要求并且供应土地单列，从源头上保证保障性住房建设；在行政干预房价方面，不仅原来的限贷政策更加严厉，二套

6、房首付比例和交易税费再次提高，而且多数城市出台了限购令。从限贷到限购，将投机者以及部分投资者挤出市场；在保障性住房建设方面，提出了具体的建设任务要求，并层层分配到各级政府；在金融政策方面，三月份再次上调0.5个百分点存款准备金率。存款准备金率自2010年下半年以来频繁上调，2011年上半年将延续这个趋势，进一步收缩货币流动性；在政府监管方面，落实约谈问责机制，并且各城市房价调控标准、保障性住房建设任务、供地要求等都有了比较具体的参照标准。2011年房地产调控政策将趋于完善和稳定，短期内没有出新调控政策的必要。调控重在政策措施的贯彻落实。政府下一步的工作重点要监督各级地方政府贯彻落实调控政策，等

7、待政策措施效果显现。各级地方政府的调控细则还会进一步完善。第二部分 全国房地产市场一、全国主要城市房地产市场状况与2月份相比，70个大中城市中，环比价格下降的有12个城市，持平的有8个城市。环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。 与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的城市有2个，同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个。3月份，同比涨幅在5%以内的有26个，比2月份增加了2个。北京3月北京商品住房市场成交量回落，成交均价19679元/平米，环比2月大跌26.7%，同比下降了10.9%，为19个月以来首次同比下降。新建商品住房日均成交133套，同比减少50.9%，环比减少41.5%

8、，上海2011年3月上海市商品住宅共成交3680套，总计成交面积41.1万平，环比增加131%，同比减少49%。新增供应面积109万平，环比增长 173%，同比增加56%。均价为21003元/平米。深圳2011年3月，深圳新增预售面积5.65万平米；成交面积为22.82万平米，环比上涨49.87%，同比下降12.67%；当月供销比为0.25：1。成交均价为19424元/平米，环比下降5.65%，同比回落4.94%。广州新建商品住宅网上签约面积31.98万平方米，同比减少14.9%，环比减少31.6%；签约均价12859元/平方米，同比下降1.5%，环比下降8.2%；存量住宅交易登记面积47.9

9、7万平方米，同比减少4.4%，环比减少14.1%。二、一季度国民经济主要指标数据一季度国内生产总值96311亿元，按可比价格计算，同比增长9.7%。分产业看，第一产业增加值5980亿元，增长3.5%；第二产业增加值46788亿元，增长11.1%；第三产业增加值43543亿元，增长9.1%。从环比看，一季度国内生产总值增长2.1%。一季度，居民消费价格同比上涨5.0%。其中3月份居民消费价格同比上涨5.4%，环比下降0.2%。工业生产者价格上涨较快，工业生产者出厂价格同比上涨7.1%，工业生产者购进价格同比上涨10.2%。进出口较快增长，贸易出现季度逆差。一季度，进出口总额8003亿美元，同比增

10、长29.5%。进出口相抵，逆差10亿美元。一季度，全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%。其中，住宅投资6253亿元，增长37.4%。全国商品房销售面积17643万平方米，增长14.9%。其中，住宅销售面积增长14.3%。一季度，房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。3月份，全国房地产开发景气指数为102.98。2011年03/02月重要经济数据一览指标 3月2月 CPIPPI进口 出口贸易顺差PMI-外资FDI-房价(70城市)货币M2新增贷款第三部分 昆明房地产市场一、昆明楼市（一）、2011年3月昆明楼市成交数据3月1日开始在实施昆明限购令政策中，由于

11、受填写、审核“两表”需要的时间周期影响，3月的第一周昆明楼市成交出现挂“零”现象。2011年3月份昆明楼市共成交4259套住宅，成交面积33.42万平方米，成交金额24.7亿元，成交均价7396.78元/平方米。2011年3月楼市成交数据日 期成交套数（套）成交面积（m2）成交金额（万元）成交均价（元/m2）3月1日-3月2日-3月3日-3月4日-3月5日-3月6日-3月7日-3月8日454340.63333.747445.953月9日26728901.723012610171.133月10日22219942.3818502.289277.873月11日27417485.512304.8697

12、9.563月12日16910290.667450.167239.733月13日281282.11023.297981.343月14日1038208.887783.289336.523月15日16612271.358905.087103.43月16日26115139.149410.586216.063月17日17710967.56969.46354.593月18日24517583.1516802.79556.143月19日601977.581405.357106.413月20日1247292.586819.059350.673月21日31017790.9699215576.433月22日3772

13、2884.2714920.896520.153月23日25813480.8314231.9110557.153月24日24914866.858993.896049.633月25日1084407.223370.487647.633月26日923291.211255.643815.133月27日682945.181878.556378.393月28日1499268.497914.898539.573月29日13911238.446427.545719.253月30日17545228.8724712.25463.813月31日19333079.3522711.656865.81合计4259.81.3

14、57396.78表1:2011年3月昆明楼市成交数据2011年3月成交套数环比下降7.3%，同比下降39.29%；成交面积环比下降20.2%，同比下降40.8%；成交均价环比上升16.39%，同比上涨22.11%。时间2011年3月2011年2月2010年3月环比涨幅同比涨幅成交套数425945967015-7.3%-39.29%成交面积.81.66.23-20.2%-40.8%成交均价7396.786354.96057.4216.39%22.11%表2:2011年3月昆明楼市成交同比、环比数据2011年一季度昆明楼市成交数据月 份成交套数（套）成交面积（）成交金额（万元） 成交均价（元/）1

15、月份12572.47.56300.62月份4596.66.366354.93月份4259.81.357396.78一季度21427.94.216505.08表3:2011年一季度昆明楼市数据图1:2011年一季度昆明市成交套数图图2:2011年一季度昆明市成交面积图图3:2011年一季度昆明市成交均价图2011年一季度昆明楼市同比成交数据时 间成交套数（套）成交面积（）成交金额（万元） 成交均价（元/）2010年一季度20373.74.685827.542011年一季度21427.94.216505.08表4:2011年一季度昆明楼市同比数据与2010年第一季度相比，2011年一季度昆明楼市成

16、交套数增加1054套，同比增加5.2%；成交面积增加27.8万平方米，同比增加17%；成交均价上涨677.54元，同比增加11.6%。图4:2011年一季度昆明市同比成交套数图图5:2011年一季度昆明市同比成交面积图图6:2011年一季度昆明市同比成交均价图二、昆明土地市场（一）、2011年一季度昆明市土地成交情况3月份，昆明公开招拍挂的36块土地，全部以挂牌起价成功交易。位于昆明呈贡新城的4块住宅用地均价为106.62万元/亩。位于官渡区小板桥街道办事处的5块商住用地均价为149.86万元/亩。位于昆明市官渡区宏仁片区的27幅共1851.26亩土地均价为350万元/亩，面积和总价均创下了今

17、年昆明土地交易的最高纪录。该土地将用于建设螺蛳湾国际商贸城三期。初步计算商业用地楼面价均价1474元/平方米，居住用地楼面价均价1792元/平方米。此外，位于东风广场白塔片区总面积为78.278亩、起拍价为15.65亿的5地块，因规划调整而交易中止。宗数位 置面积（亩）规划用途成交价（万元）竞得人1-4昆明呈贡新城352.12城镇住宅，2-337543.47云南亚广传媒发展有限公司5-9官渡区小板桥街道办事处296.94城镇住宅，2-3.5；商业金融，544542.5中国人民政治协商会议青海省委员会办公厅机关后勤服务中心10-36官渡区宏仁片区1851.26居住，3.2-6.0；科教，1.0；

18、商业，1.5-6.0；医卫慈善，1.9；批发零售(加油站)1.0；公共建筑，1.0.92云南中豪置业有限责任公司（二）、2011一季度土地市场总结：宗数位 置面积（平方米）规划用途成交价（万元）竞得人昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区）1-5盘龙区联盟街道办事处下河埂74640.96城镇住宅用地，3.476.2347611.87云南金呈房地产开发经营有限公司6-8昆明市盘龙区联盟街道办事处廖家庙股份合作社41756.8城镇住宅用地，0.04-5.4632816.58云南建展房地产开发有限公司9-10呈贡新区七甸街道办事处广南居委会94291.55城镇住宅用地，1.8

19、；科教用地，0.814143.733云南航空房地产开发经营有限公司11-13盘龙区茨坝镇花渔沟.93城镇住宅用地1.2；商服用地3.3；城镇住宅用地3.30报名人数未达七家，流拍呈贡新区七甸街道办事处小哨箐呈贡新区七甸街道办事处小哨箐14红云街道办事处36920.72城镇住宅用地，2.534500云南晟力房地产开发有限公司15昆明经济技术开发区大冲工业片区16044.04工业用地，1且1.4625.82昆明法莱帝家私建材有限公司16呈贡马金铺新城高新技术产业基地21876.7工业用地，1且2.5639.8925云南理想药业有限公司17呈贡马金铺新城高新技术产业基地39999.59工业用地，1且

20、21170云南腾药药业股份有限公司18-22昆明市官渡区广福路季官村、后所村.49商务金融，1.4-1.96；城镇住宅，1.2-2.05.86昆明云秀房地产开发有限公司23盘龙区联盟街道办事处3528.3商务金融，47100云南云鼎房地产开发有限公司24-28昆明市五华区一二一大街68号34296.25城镇住宅，2.87；商务金融用地，477400昆明学斌商贸有限公司29昆明市宏仁片区15278.13商服，4.82131.56云南中豪置业有限责任公司30-38经开区洛羊街道办事处大冲片区.31城镇住宅，1.01-2.6；商务金融，1.1-4.6；科教，1.01.5548昆明通泰置业有限公司39

21、-40西山区金碧街道办事处河北社区43988.83城镇住宅，5.02；商务金融，6.6351301.975云南中天文化产业发展股份有限公司41-51西山区马街街道办事处马街社区.34商务金融，1.34-12.67；城镇住宅，4.76-5.79；医卫慈善，2.07；公共设施，0.48.251云南正林房地产开发有限公司52-54西山区福海街道办事处陆家社区.43商务金融，4.4；城镇住宅，1.86-3.58.56昆明红星美凯龙商业发展有限公司55呈贡县斗南街道办事处呈贡新区7458.84商务金融，2.240无人报名，流拍56-59昆明呈贡新城.4城镇住宅，2-337543.47云南亚广传媒发展有限

22、公司60-64官渡区小板桥街道办事处.9城镇住宅，2-3.5；商业金融，544542.5中国人民政治协商会议青海省委员会办公厅机关后勤服务中心65-91官渡区宏仁片区.04居住，3.2-6.0；科教，1.0；商业，1.5-6.0；医卫慈善，1.9；批发零售(加油站)1.0；公共建筑，1.0.92云南中豪置业有限责任公司安 宁 片 区92安宁市县街集镇15077.35住宿餐饮1010昆明银荣房地产开发有限公司93安宁市太平镇始甸村委会26443.30城镇住宅3350昆明林海云霄房地产开发有限公司94安宁市太平镇始甸村委会10693.55城镇住宅1350昆明林海云霄房地产开发有限公司95安宁市太平

23、镇始甸村委会39264.24城镇住宅4800云南创新房地产开发有限公司96安宁宁湖新城安宁中学东侧13310.49商务金融1650安宁东湖置业房地产开发有限公司一季度，昆明主城四区及呈贡新区一共推出了91 宗土地，4 宗土地流拍。成交面积共4810.59亩。官渡区成交面积最大，五华区成交均价最高。市中心土地资源稀缺，价格昂贵。大面积土地用地只能向城市边缘开发，城郊以及地州土地市场具有资源价格优势。其中，五华区共成交6宗，面积104.82亩。住宅单价在646.3万每亩左右，商业1504万元每亩左右。盘龙区共成交土地9宗，面积179.88亩。住宅每亩土地价格在425523万元之间，商业每亩1342

24、万元。西山区共成交16宗，面积569.97亩。单价在每亩514.77777.54万元之间。官渡区共成交38宗，面积2567.56亩。单价在93.08万418.89万元之间。经开区：成交9宗，面积602.55亩。平均每亩210.69万元。呈贡新区：成交10宗，面积785.81亩。单价在100128.45万之间。另外，限购范围之外的安宁新区共成交5宗土地，面积157.16亩。单价每亩44.684.45万之间。图7:2011年一季度昆明市土地成交面积图图8:2011年一季度昆明市土地成交单价图由于3 月份政府的调控政策进一步落实，加上银行信贷收紧，使开发商开始观望市场走向，一季度的土地市场显得更为谨慎和理性。二季度的土地市场估计也会延续这一趋势。专心-专注-专业