2011年前三季度郑州楼市分析报告(共37页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上2011年9月份郑州市全市房地产市场运 行 情 况 概 述9月份郑州市全市商品房批准预售面积138.88万平方米，较去年同期下降了27.75%；商品住宅批准预售面积109.19万平方米，较去年同期下降了29.17%。其中郑州市市区商品房批准预售面积109万平方米，较上月上涨了33.9%，较去年同期下降34.79%；商品住宅批准预售面积80.53万平方米，较上月上涨了29.2%,较去年同期下降了39.12%；非住宅批准预售面积28.46万平方米, 较上月上涨了49.24%,较去年同期下降了18.36%。9月份郑州市全市商品房销售7823套（间），较去年同期下降了35.9

2、9%；商品房销售面积85.60万平方米，较去年同期下降了29.46%；商品房销售均价为7248元/平方米，较去年同期上涨了26.03%。其中郑州市市区商品房销售6138套（间），较上月下降了3.08%,较去年同期下降了36.11%；商品房销售面积65.98万平方米，较上月上涨了1.08%，较去年同期下降了29.99%；商品房销售均价为8410元/平方米，较上月上涨了5.24%，较去年同期上涨了27.39%。9月份郑州市全市商品住宅销售6330套（间），较去年同期下降了44.42%；商品住宅销售面积67.10万平方米，较去年同期下降了36.87%；商品住宅销售均价为5680元/平方米，较去年同期

3、上涨了9.74%。其中郑州市市区商品住宅销售4737套（间），较上月下降了12.12%,较去年同期下降了46.91%；商品住宅销售面积48.86万平方米，较上月下降了3.77%；较去年同期下降了39.17%；商品住宅销售均价为6549元/平方米，较上月下降了1.12%，较去年同期上涨了9.85%。郑州市市区非住宅销售1401套（间），较上月下降了48.57%，较去年同期上涨了104.82%;销售面积17.11万平方米，较上月上涨了18.08%,较去年同期上涨了23.09%;非住宅销售价格为13723元/平方米，较上月上涨7.36%，较去年同期上涨了33.23%。9月份郑州市全市二手房共成交23

4、48套（间），较去年同期下降了24.43%；成交面积为24.56万平方米，较去年同期下降了21.84%；二手房均价为3921元/平方米，较去年同期上涨了3.78%。 其中郑州市市区二手房共成交1658套（间）, 较上月下降了25.11%，较去年同期下降了38.46%；成交面积为15.42万平方米，较上月下降了21.59%，较去年同期下降了39.15%；二手房均价为5243元/平方米，较上月上涨了2.97%，较去年同期上涨了20.39%。 郑州市市区住宅二手房共成交1583套（间）, 较上月下降了25.79%，较去年同期下降了39.58%；成交面积为14.45万平方米，较上月下降了24.39%，

5、较去年同期下降了39.25%；住宅二手房均价为5089元/平方米，较上月上涨了3.23%，较去年同期上涨了20.48%。备注：二手房均价以市场评估价为计算依据。（数据来源：郑州市房产档案和信息中心）数字解读楼市2011年9月份郑州市市区房地产市场主要交易特征 9月份，商品房整体投放面积较上月大幅上涨，可售面积持续增加。本月商品住宅销售量平稳、价格有所松动，非住宅量、价齐升。一、投放情况1、商品房批准预售面积较上月大幅上涨本月全市商品房批准预售面积109万平方米，环比上涨33.9%，同比下降34.79%。其中，商品住房投放面积为80.53万平方米，环比上涨29.2%，同比下降39.12%；非住宅

6、投放面积为28.46万平方米，环比上涨49.24%，同比下降18.36%。其中，商品住房新增投放楼盘主要集中在二七区、金水区，投放面积分别为32.83万平方米、27.26万平方米。主要投放世纪东城东苑（预售面积11.09万平方米）、苏荷公寓（预售面积10.37万平方米）、亚新橄榄城三期（预售面积9.30万平方米）。较上月投放面积增幅最大的是中原区，投放面积12.34万平方米，主要投放楼盘是惠众嘉苑（预售面积4.68万平方米）二、商品住房销量平稳9月份商品房销售面积65.98万平方米，环比上涨1.08%，同比下降29.99%；商品住宅销售面积48.86万平方米，环比下降3.77%，同比下降39.

7、17%。本月商品住宅销售集中在金水区、二七区、经开区，销售面积分别为14.67万平方米、6.76万平方米、6.65万平方米。销售较好的楼盘有：亚太明珠（销售面积5.17万平方米）、金晨嘉园一期（销售面积3.24万平方米）、大宇世贸广场13号楼（销售面积3.13万平方米）、“恒升府第”四期（销售面积1.40万平方米）、翰林苑（销售面积1.28万平方米）。其中经开区和高新技术开发区均表现不俗，商品住宅销售较上月分别上涨38.54%、14.14%，这是目前郑州仅剩的两个非限购区域，已逐渐成为广大购房者追逐的区域。三、月末累计可售量持续增加截止2011年9月底，商品房月末累计可销量为621.59万平方

8、米，较8月底增加43.48万平方米；其中商品住宅月末累计可售量为382.49万平方米，较8月底增加32.81万平方米。（备注：月末累计可售以2005年1月1日起为基期进行统计）四、商品房价格回升，商品住房价格松动9月份，商品房销售均价8410元平方米，环比上涨5.24%，同比上涨27.39%；商品住宅销售均价6549元平方米，环比下降了1.12%，同比上涨9.85%。影响商品住房价格的主要原因：在房地产限购政策效应不断积累下，调控力度不断加大，销售压力也不断增加。进入传统的销售旺季后，新楼盘集中入市开发商加速推盘，优惠折扣力度不断加大，变相降价也将成为多数开发商应对楼市调整的主要策略，在一定程

9、度上影响了整体房价走势。五、非住宅销量、价格较上月明显上涨 2011年9月办公用房销售前五名单位：万平方米小区名称 政区面积联盟新城五期二批郑东新区4.73绿地之窗（二期）郑东新区1.04天明国际广场郑东新区0.48橄榄城都市广场商业二七区0.35中央特区四期郑东新区0.3252011年9月商业服务用房销售前五名 单位：万平方米小区名称 政区面积郑州二期万达广场二七区1.76万博商城二期二七区0.86康平苑小区郑东新区0.64正弘旗一期金水区0.45温哥华广场郑东新区0.329月份，非住宅销售面积17.11万平方米，较上月上涨18.08%，较去年同期上涨23.09%；非住宅销售价格为13723

10、元/平方米，较上月上涨了7.36%。其中办公用房销售8.96万平方米，较上月上涨21.24%，商业服务用房销售8.09万平方米，较上月上涨23.32%。 六、二手房市场销量较上月下降，价格略有上涨9月份，二手房销售面积15.42万平方米，环比下降21.59%，同比下降39.15%；二手房成交均价5243元/平方米，环比上涨2.97%，同比上涨20.39%；其中住宅成交均价5089元/平方米，环比上涨3.23%，同比上涨20.48%。七、商品住宅一次性付款比例较上月下降本月商品住宅按揭购房比例为55%，较上月下降6个百分点，一次性付款购房占比为42%，较上月上涨9个百分点。分期付款购房占比为3%

11、，较上月下降3个百分点。八、郑州市内购房者比例较上月略有上涨9月份，郑州市内购房人群比例为34%，较上月上涨4个百分点。省内市外和省外人购房人群比例为59%，较上月上涨3个百分点。单位购房比例为1%，较上月下降7个百分点。专心-专注-专业数据报表： 郑州市全市（含县市区）房地产市场运行情况表（2011年9月份） 目 标 项 目单 位本月完成环比%同比%累计完成同比%二手房情况二手房交易套数套（间）2348-21.52%-24.43%21441-17.20%其中：住宅套数套（间）2252-22.13%-25.06%20697-17.42%二手房交易面积万24.56-16.61%-21.84%21

12、4.18-17.14%其中：住宅面积万23.18-18.01%-18.03%205.83-15.76%二手房交易金额亿元9.63-17.42%-18.88%82.86-4.09%其中：住宅金额亿元8.82-19.80%-18.39%77.20-5.33%二手房交易均价元/3921-1.01%3.78%386915.76%其中：住宅均价元/3806-2.16%-0.37%375112.40%商品房情况商品房批准预售面积万138.88-8.03%-27.75%1008.51-1.77%商品住房批准预售面积万109.19-14.37%-29.17%770.59-7.52%商品房实际备案面积万85.6

13、02.55%-29.46%707.59-35.84%商品住房实际备案面积万67.10-0.78%-36.87%565.07-40.80%商品房实际备案价格元/72484.31%26.03%662932.03%商品住房实际备案价格元/5680-1.56%9.74%534917.91%商品房实际备案套数套（间）7823-2.04%-35.99%64606-39.50%商品住房实际备案套数套（间）6330-8.22%-44.42%53250-45.73%商品房实际备案金额亿元62.046.98%-11.11%469.08-15.29%商品住房实际备案金额亿元38.11-2.32%30.71%302.

14、23-30.20%郑州市市区房地产市场运行情况表（2011年9月份） 目 标 项 目单 位本月完成环比%同比%累计完成同比%二手房情况二手房交易套数套（间）1658-25.11%-38.46%16202-21.65%其中：住宅套数套（间）1583-25.79%39.58%15578-22.67%二手房交易面积万15.42-21.59%-39.15%148.43-21.61%其中：住宅面积万14.45-24.39%39.25%142.34-22.41%二手房交易金额亿元8.08-19.25%-26.74%71.48-7.25%其中：住宅金额亿元7.35-21.95%-26.81%66.49-9.

15、06%二手房交易均价元/52432.97%20.39%481618.33%其中：住宅均价元/50893.23%20.48%467117.21%商品房情况商品房批准预售面积万10933.9%-34.79%716.55-8.49%商品住房批准预售面积万80.5329.2%-39.12%534.93-14.22%商品房实际备案面积万65.981.08%-29.99%497.65-40.32%商品住房实际备案面积万48.86-3.77%-39.17%377.07-46.16%商品房实际备案价格元/84105.24%27.39%802438.15%商品住房实际备案价格元/6549-1.12%9.85%6

16、39621.23%商品房实际备案套数套（间）6138-3.08%-36.11%46800-43.38%商品住房实际备案套数套（间）4737-12.12%-46.91%36928-50.81%商品房实际备案金额亿元55.496.38%-10.81%399.29-17.55%商品住房实际备案金额亿元32-4.84%-33.18%241.16-34.74% 备注：此数据包括金水区、中原区、二七区、惠济区、管城区、郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州高新技术开发区。郑州市市区不同套型新建商品住房供求结构表（2011年1-9月） 单位：万平方米、套、元/平方米合计60平方60-80 平方80-90 平方9

17、0-100 平方100-120 平方120-144 平方144-180 平方180 平方面积批准预售534.8346.6750.35153.559.3665.7296.2429.7133.28占比100%8.73%9.41%28.7%11.1%12.29%17.99%5.56%6.22%登记销售377.0824.8425.8576.5745.2847.4280.7836.5739.77占比100%6.59%6.86%20.31%12.01%12.58%21.42%9.7%10.55%套数批准预售57443975372141758963545959718618511537占比100%16.98%

18、12.56%30.62%11.06%10.37%12.51%3.22%2.68%登记销售3692852393655879248034336602322851795占比100%14.19%9.9%23.81%13.01%11.74%16.31%6.19%4.86%平均成交价登记销售636964467048687056695332693755176829备注：60-80平方是指大于60平方米、小于80（含80）平方米，其余作相似理解。郑州市市区不同价位新建商品住房供求结构表（2011年1-9月） 单位：万平方米、套、元/平方米合计10001000-15001500-20002000-2500250

19、0-30003000-40004000-50005000-60006000-.778000-80008000-90009000-1000010000-1200012000-1500015000面积批准预售534.8402.370060.7419.4515.754.9922.26100.5761.3352.9594.3648.0951.98占比100%0%0.440%0%11.36%3.64%2.94%0.93%4.16%18.8%11.47%9.9%17.64%8.99%9.72%登记销售377.091.542.824.0415.1645.5731.6123.7822.3575.1262.74

20、39.3124.3915.038.115.52占比100%0.41%0.751.07%4.02%12.08%8.38%6.31%5.93%19.92%16.64%10.42%6.47%3.99%2.15%1.46%套数批准预售57443032300578915491943511221811474688056011161149524598占比100%0%0.560%0%10.07%2.7%3.38%0.89%3.86%19.97%11.98%9.75%20.21%8.62%8%登记销售36928115224332110942402721219725288348657941052218128160

21、1330占比100%0.31%0.610.9%3%11.48%7.37%5.95%6.85%22.61%17.82%11.12%6.01%3.47%1.63%0.89$平均成交价登记销售636987112951778231727543530454855716560744185169414107621330318314备注：1、1500-2000元/ m是指超过1500元/ m、小于等于2000元/ m，其余作相似理解；2、各城市可根据本地价位，适当确定低限价格起点和高限价格起点，但是对于3000元/ m以内的要至少每500元划分相应档次，对3000元/ m以上的要至少每1000元为一个档次。郑

22、州市市区商品住房购买对象分类表（2011年1-9月） 单位：万平方米、套、元/平方米分类本市合计本市城区本市郊县外地合计本省其他地区外省市境 外其它面 积销 售153.63130.423.32223.44193.0827.410.012.94占住宅总量之比40.74%34.58%6.16%59.26%51.21%7.27%0%0.78%套 数销 售14428120362392225001955326802265占住宅总量之比39.07%32.59%6.48%60.93%52.95%7.26%0.01%0.72%价 格平均价格58265603707666786830671674374638平均价

23、格与上年同期比（%）19.95%17.69%27.2%22.35%23.04%19.25%16.15%3.53%2011年1-9月郑州市市区商品住房购买对象中以外地人群为主，外地人购买面积占比59.26%，其中本省其他地区占比51.21%，外省市占比7.27%；本地人购买面积占比40.74%，其中本市城区（即郑州市市区）占比34.58%，本市郊县占比6.16%。从价格上看，外地人购房均价为6788元/平方米。2011年9月份各区域商品住房批准预售情况表 单位：万平方米、元/平方米政域预售面积预售均价二七区21.978106管城回族区1.456782惠济区11.0713514金水区21.1110

24、671郑东新区13.5415371中原区11.397693高新区00经开区00上街区2.893255登封市00荥阳市00新密市00新郑市10.97中牟县14.83925巩义市00备注：“-”代表无源数据；“0”代表未批准预售，其它作类似解释。2011年9月份各区域商品住房销售情况表 单位：套、万平方米、元/平方米政区销售套数销售面积销售均价二七区8356.766374管城回族区4035.294.56惠济区3844.058671金水区141514.677864郑东新区5255.179674中原区5525.155361高新区1251.134654经开区4986.653336上街区1822.0628

25、92登封市460.583591荥阳市2262.633497新密市770.623040新郑市5426.313492中牟县3413.93638巩义市1792.143215备注：“-”代表无源数据；“0”代表未销售，其它作类似解释。 2011年9月份各区域办公用房批准预售情况表 单位：套、万平方米、元/平方米政区预售套数预售面积预售均价二七区8403.678065管城回族区000惠济区000金水区1710.8324000郑东新区1715.9421000中原区000高新区000经开区000合计118210.44166912011年9月份各区域办公用房销售情况表 单位：套、万平方米、元/平方米政区销售套

26、数销售面积销售均价二七区840.427913管城回族区80.1210484惠济区000金水区430.5411315郑东新区2526.8511932中原区270.338262高新区50.332903经开区370.398050合计4568.96110592011年9月份各区域商业用房批准预售情况表 单位：套、万平方米、元/平方米政区预售套数预售面积预售均价二七区2596.1230217管城回族区160.2128000惠济区290.1835190金水区1533.5239129郑东新区450.9431197中原区340.4435551高新区000经开区000合计53611.41332962011年9月

27、份各区域商业用房销售情况表 单位：套、万平方米、元/平方米政区销售套数销售面积销售均价二七区6052.9424208管城回族区500.639934惠济区170.3014364金水区721.5011252郑东新区641.9510732中原区1090.7020960高新区000经开区90.0816273合计9268.09167382011年9份各区域住宅二手房成交情况表 单位：套、万平方米、元/平方米政区成交套数成交面积成交均价二七区2411.994646管城回族区2352.114756惠济区660.795733金水区6826.404988郑东新区780.868901中原区2792.284415高

28、新区20.024293经开区000合计158314.455089注：1、住宅二手房成交的主要区域集中在老城区：二七区、管城回族区、金水区、中原区，其中金水区成交量为6.40万平方米，占比44%；其它区域成交量较少。2、各区域中住宅二手房成交均价最高的为郑东新区，均价为8901元/平方米, 主要由于一方面该区绿化好、水清路宽、车辆少、配套设施齐全以及低密度的居住环境吸引了众多高端人群的云集；另一方面该区已渐成规模，住宅日益稀缺，价格随之上扬；还有就是郑东新区属新建区域，该区域内二手住房房龄较短，相当于新房中的现房，更受消费者喜欢，因此价格与新房价格相差不多。2011年9月份郑州市市区房地产抵 押

29、 情 况 报 表 单位：亿元、万平方米、%本 月 完 成在建工程同比预购商品房抵押同比现房抵押同比合计同比件数6持平1805-61.2%2456-21.3%4280-45.0%评估价值（亿元）10.124.8%12.8-50.5%43.7-39.4%6673-45.0%权利价值（亿元）5.0118.4%7.4-56.1%25.4-0.6%37.87-18.8%面积 （万）20.624.6%16.05-63.1%48.98-32.8%85.83-35.4%累 计 完 成在建工程同比预购商品房抵押同比现房抵押同比合计同比件数6525.0%23591-52.8%23265-15.0%46934-39

30、.3%评估价值（亿元）84.3756.3%161.34-33.8%374.750.8%620.59-7.3%权利价值（亿元）39.9656.3%96.6-41.2%213.6717.9%350.29-5.6%面积 （万）137.132.8%224.76-49.9%442.64-14.0%804.73-24.5% (数据来源：郑州市房地产抵押管理办公室)郑州市市区房地产运行情况走势图1、商品房/住宅批准预售情况：2、商品房/住宅销售面积情况：3、商品房/住宅销售价格走势情况：4、非住宅批准预售/销售情况：5、二手房成交面积及价格走势情况：备注：9月二手住房成交面积14.45万平方米，二手住房成交

31、均价5089元/平方米。2011年1-9月郑州市全市房地产市场运 行 情 况 概 述1-9月郑州市全市商品房累计批准预售面积1008.51万平方米，较去年同期下降了1.77%；商品住宅累计批准预售面积770.59万平方米，较去年同期下降了7.52%。其中郑州市市区商品房累计批准预售面积716.55万平方米，较去年同期下降了8.49%；商品住宅累计批准预售面积534.93万平方米，较去年同期下降了14.22%；非住宅累计批准预售面积181.62万平方米，较去年同期上涨了13.93%。 1-9月郑州市全市商品房累计销售64606套（间），较去年同期下降了39.50%；商品房销售累计面积707.59

32、万平方米，较去年同期下降了35.84%；商品房累计销售均价为6629元/平方米，较去年同期上涨了32.03%。其中郑州市市区商品房累计销售46800套（间），较去年同期下降了44.38%；商品房销售累计面积497.65万平方米，较去年同期下降了40.32%；商品房累计销售均价为8024元/平方米，较去年同期上涨了38.15%。1-9月郑州市全市商品住宅累计销售53250套（间），较去年同期下降了45.73%；商品住宅累计销售面积565.07万平方米，较去年同期下降了40.80%；商品住宅累计销售均价为5349元/平方米，较去年同期上涨了17.91%。其中郑州市市区商品住宅累计销售36928套（

33、间），较去年同期下降了50.81%；商品住宅累计销售面积377.07万平方米，较去年同期下降了46.16%；商品住宅累计销售均价为6396元/平方米，较去年同期上涨了21.23%。郑州市市区非住宅累计销售9872（间），较去年同期上涨了30.10%；非住宅累计销售面积120.58万平方米，较去年同期下降了9.69%；非住宅累计销售均价为13114元/平方米，较去年同期上涨了52.58%。1-9月郑州市全市二手房累计成交21441套（间）,较去年同期下降17.20%；二手房累计成交面积为214.18万平方米，较去年同期下降了17.14%；二手房累计成交均价为3869元/平方米，较去年同期上涨了1

34、5.76%。其中郑州市市区二手房累计成交16202套（间），较去年同期下降了21.65%；二手房累计成交面积为148.43万平方米，较去年同期下降了21.61%；二手房累计成交均价为4816元/平方米，较去年同期上涨了18.33%。郑州市市区住宅二手房累计成交15578套（间），较去年同期下降了222.67%；住宅二手房累计成交面积为142.34万平方米，较去年同期下降了22.41%；住宅二手房累计成交均价为4671元/平方米，较去年同期上涨了17.21%。备注：二手房均价以市场评估价为计算依据。（数据来源：郑州市房产档案和信息中心）2011年1-9月国内部分城市房地产市场数据1、商品房/住宅

35、批准预售情况：注：各城市住宅累计批准预售面积同比分别为：合肥市3.47%、长沙市-21.05%、南昌市-15.29%、南宁市-14.5%、深圳市-10.27%、郑州市-14.22%。 2、商品房/住宅销售面积情况：注：各城市住宅累计批准预售面积同比分别为：合肥市-1.17%、长沙市-8.58%、南昌市-23.49%、南宁市4.34%、深圳市3.96%、郑州市-46.16%。3、商品房/住宅销售价格情况：注：各城市住宅累计批准预售面积同比分别为：合肥市3.90%、长沙市26.62 %、南昌市35.32%、南宁市4.43%、深圳市-1.16%、郑州市21.23%。4、商品房/住宅月末累计可售情况：注：截止2011年9月底郑州市商品房累计可售面积为621.59万平方米，同比上涨46.26%；其中住宅累计可售面积为382.49万平方米，同比上涨48.67%。5、二手房成交面积情况：注：各城市住宅累计批准预售面积同比分别为：合肥-27.67%、长沙市-6.96%、南昌市-9.48%、南宁市-21.37%、深圳市-34.62%、郑州市-22.41%。6、二手房成交价格情况：注：各城市二手房累计成交价格同比分别为：长沙市-2.96%、南昌市30.14%、南宁市10.43%、深圳市15.94%、郑州市17.06%。