西安市东郊市场商业、住宅调查报告(共73页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上西安之于世界 韩森寨之于西安西安，古称长安；曾用名：大兴城，京兆，奉元，西京。是十三朝古都和丝绸之路的起点，与开罗、雅典和罗马并称为世界四大古都。作为中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、影响最大的城市，其开创的周、秦、汉、唐等时期，是中国历史上最为强大的时期。唐朝时的长安，是世界首个人口超百万的城市，也是世界上最繁华的城市之一。西安是中华人民共和国陕西省的省会，中国15个副省级城市之一，大区域西安简介中心之一，世界著名的历史文化名城。西安是中国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地，中国重要的航天工业中心、机械制造中心和纺织工业中心。西安拥有

2、较强的工业基础，是中国西部地区科技实力最强，工业门类最齐全的特大城市之一，中国的大地原点和国家授时中心就在西安。汉武帝在中国历史上是一个颇有影响的帝王，他是西汉在位时间最长的一个皇帝，西汉王朝在他即位期间也最为兴盛。遗憾的是，晚年时候，汉武帝的雄才大略在痴迷成仙的梦幻中渐被消磨殆尽，整日混迹于方士中间，苦苦寻觅仙踪神迹。汉武帝征和二年(公元前91年)，在“巫蛊之祸” 8个月之后，武帝专门建造了一座“思子台”，并对皇室中受害的所有死者起冢追葬。“史皇孙”(刘进乃刘据与史良悌所生，故称)便被安葬在长安奉明园，即今韩森寨所在地，此冢也被称为“皇孙冢”。公元前74年刘进之子刘询(汉宣帝)当了皇帝，追谥

3、其父刘进为悼皇帝，其母为悼皇后，皇孙冢也按帝王制度予以改建。 皇孙冢自古以来，就是西安近郊最大的墓冢。由于时间久远，加之西安当地语音的流变，皇孙冢不知从何时起变为韩森冢。又因明代这块地方常常驻军屯田，安营扎寨，“冢”字也渐被“寨”之取代，称做“韩森寨”，迄今一直沿习此称，再未变更。历史上韩森寨曾是控制长安的战略要地。太平天国的北方军捻军围攻西安时，曾在韩森寨一带扎营布兵，在西安灞桥十里坡重创清军，大获全胜，西安城当地“文报不通，粮路断绝”，一度被困。 1926 年的西安围城之战，北洋军阀刘镇华的指挥部就设在韩森寨。 韩森寨史有来历，兵家所重，现在已成为西安市重要的工业区。 关于韩森寨，也有另外

4、一种说法，认为这里是秦始皇之父秦庄襄王的陵墓所在地。 长安史志，西安地图上一般都这样记载或标识。韩森寨中段以北，有一周长在67米左右，高22米许的土丘，人们都视其为庄襄王冢。冢前竖有一碑石，上刻“秦庄襄王墓”，为省级重点文物 保护单位。 西安某报还以“秦始皇之父地下难眠”的大幅标题刊载记者的前沿报道：墓冢顶部被踩平，标志碑被推倒，墓区成了早市。秦始皇陵雄伟宏大，他老爸却凄惨到这个境地!呼吁文物保护不能抓大放小、重大轻小。由此可以看出，韩森冢的确被当做是秦庄襄王的陵墓了。有碑为证，有文为记，老百姓不能不相信。历史上的庄襄王名子楚，在赵国首都邯郸与吕不韦结为朋友，后得吕氏鼎力谋划和帮助，终于继承了

5、王位。吕不韦颇有心计，遂把自己最宠爱的美姬送给了子楚，嬴政由此诞生，他就是历史上大名鼎鼎的秦始皇。清代诗人康乃心有诗云：“邯郸鼓瑟应如旧，嬴得佳儿毕六王。”传说中，包括史料中，有嬴政是吕不韦的儿子之说，实难说清。不管怎么说，嬴子楚在历史上口碑较好，“施德厚骨肉 而布惠于民”，老百姓对其评价比较高。据说，秦朝灭亡后，项羽在秦城焚烧宫殿，大肆发掘秦先王陵墓，无所不作。当地老百姓为保护庄襄王墓不被挖掘，谎称这里埋葬的是一个名叫韩森的名臣，从而使这座墓冢幸免于祸，一直保存了下来。 究竟是皇孙冢还是秦庄襄王冢，众说纷纭，各执一是。据1987年考古发掘，秦庄襄王墓在骊山东陵，而此墓非彼但不能就说即此，有关

6、最新研究推测韩森冢极有可能是一座秦代的高台建筑遗址，是否准确，有待今后进一步证明。韩森寨，在现今的西安市民眼中，仅仅是个地名而已。 现如今，古老的韩森冢上依旧树木成荫，但它的周边已经被现代建筑包围。古塔仍在，但塔下已是一所中学的操场。沧海桑田万事变，眼看今朝勿忘本。目 录一、 区域内商业现状二、 区域内住宅现状三、 消费者调查四、 区域未来前景五、 西安商圈格局六、 西安商业网点发展规划七、 全国商业动态八、 国内成功商业案例九、 可引进商业形态及品牌一、 区域内商业现状幸福路商圈北起华清东路，南至西影路，以幸福路为中心，几乎串连起整个城东区域。城东区是传统的军工区、重工业区，这个区域的开发较

7、早，不论是配套还是景观上都明显不足。其中区域内的商业设施以及商业配套明显不足。稍具规模的韩森寨装饰家居城、韩森路摩托城、北海方摩托车城也属专业类市场，且规划落后，经营环境和条件较差。没有大的商铺、商场，商业以小便利店以及一般的菜市场、汽车修理美容店等为主，多是个人出资，独立经营的小店铺，以满足区域内的居民基本生活需求。甚至可以说幸福路商圈就几乎没有商业配套，就更不要提“商圈”之称了。居民的其他商业需求则只能依赖其他区域的商业配套来满足。胡家庙商圈、西北轻工市场、义乌商城、康复路批发市场、东二环商圈等都在过去相当长的时间里或多或少为这里的居民提供了相当多的便利。虽然这些商业配套都可以辐射到幸福路

8、，尽管交通也较为便利，但是“远水解不了近渴”， 区域内居住者越来越多，消费需求也随之越来越多，需求也越来越细分。对区域的居住者来说，随着生活水平的提高，对居住舒适度的要求也就提高，需要出现一个完整的商圈来满足生活需求。同时幸福路在城东区与多条东西向道路相交，有数十条公交线路经过此区域，具有方便快捷的交通和便利的设施，对经营者来说是十分重要的，这为商圈的发展提供了最基本的交通配套。韩森寨装饰家居城韩森路摩托城北海方摩托车城二、 区域内住宅现状由于历史、自然、人文等因素，使得城东一直以来都是西安居住人口密度较高的区域之一。早期区内重工、纺织企业的集中布局也带动了城东金融、交通、商贸、教育及市政配套

9、设施等的快速发展。城东作为西安地产的后起之秀，房产的发展基本上可以分为三个区域，一是长乐路沿线，二是浐灞板块，三是东二环以内的旧城。经过了几年的发展，特别是品牌地产商的强势进入，为城东的房地产开发输入新的血液。但是综观看来韩森路居住圈的房地产开发却较为缓慢，近年来，圈内的房产皆为军工企业的家属院以及相关的配套。西安市区县商圈发展规划中已经明确指出要打造幸福路商圈。而韩森寨就位于幸福路商圈之中。而城东要打造的幸福路林带，也会完善韩森寨的景观。届时将会改变居住圈内景观的不足。而随着城东区加快城中村改进的进程，区域内的房地产也将会有所发展。 区域内目前已入住的商品房仅有蔚蓝风景、长信世纪花园、嘉汇公

10、寓。新的进驻项目不多，除华鑫学府城外体量均不大，且开发水平一般，以下是该区域商品房项目销售情况：项目地址占地面积建筑面积建筑形态户型区间总户数 售价工程进度其它聚福园幸福路和韩森路东北角 14000共4栋33层独栋点式高层，3梯12户721241400均价4200外立面完成一半，年底交房城改项目，1号楼安置回迁，24号楼销售，仅有土地证，承诺三年内办理房产证幸福花园幸福中路中段 12006600001号楼31层点式3梯10户、2号31层板点高层2梯4户62134500均价4500地基暂停城改项目，因安同天正二家公司账务纠纷工程暂停东城夕鹫韩森路与幸福中路十字东北角146663000033层独栋

11、点式高层，3梯10户67123320均价4600正在打桩，年底开盘，2012年5月30交房仅有土地证，可交首付，开盘后办理按揭手续。福邸铭门幸福中路与韩森路交汇 40020一期3栋32层板式，二期3栋，（12.15.32）3期3栋公寓911461500均价5700一期年底交房，二期已建10层，2012年4月交房商业、幼儿园新东尚东二环韩森路北幸福路东40830 8栋33层点式高层，3梯7户，3梯9户611694690均价5800楼体一半，一期4栋2011年4月交房，二期4栋2012年2月交房水源热泵中央空调金茂紫庭韩森路东段（韩森寨什子东300米路北）13340 90000 5栋高层，层数26

12、层-31层501401050均价5500楼体一半，2012年5月交房五证齐全雅苑东方建工路与公园南路十字东北角 16000 一期1、2号楼32层公寓，3、4号楼为34层701101112均价5600楼体一半，2011年底交房华鑫学府城幸福南路109号123栋高层8018010000均价5800一期忆交房。二期5栋仅余大户型，三期2011年开售小学、幼儿园三、 消费者调查新城区常住人口64.32万人（2007年统计人口）人口结构：受老工厂和城中村影响，整体受教育水平普遍稍低于城南和高新。家庭户数构成：以二三人个小家庭为主，个别家庭二代45人同处。城中村出租屋多以个人或者夫妻为主。收入水平：以工厂

13、上班、经营小商铺为主、相对较低于其它片区。购买行为：主要为生活类物品为主。交通出行方式：公交或出租居多。在对于购房者当前心理调查中39%的消费者表示今年会有买房的打算，33%表示还在观望中，49% 的消费者买房的直接原因是自住，不想再租房了。改善和投资型各占有12%，有需求的购房者也更趋向于年轻化，2530岁占38.11%，对于房型的要求也多是二室和三室，44%的消费者会选择88100平米的区间，一半以上消费者反映对房屋质量问题不满意。区域内消费者对于居住现状，购物环境多数不满意，对市场供应水平环节的房价、中意楼盘数量评价现状满意指数不高，围绕建筑质量、延期交房、乱收费等投诉问题较为严重，对房

14、价持观望态度。首次置业型购房者需求指数最高。其次为改善性居住需求。政策对于幸福路林带的改造实施、城中村的改造在大幅度提升区域环境和居住水平的同时，也将大幅提升消费者和投资者信心。但自2005年规划消息公布后，对外一直未有实质性发展建设，导致多数消费者对未来前景信心不足。区域内商业市场均经营专业产品，且规划及配套不够完善，经营户对目前经营环境不太满意，希望有良好的经营环境能满足不同消费者的需要，增加营业收入，但经营成本费用不宜太高。四、 区域未来前景从道路环境来看，周边拥有咸宁路、幸福路、万寿路等多条城市主干道，拥有及便利的道路出行环境。在这里集中了8、13、38、300、313、714、717

15、、919、924、教育专线等多路公交车，基本上可以满足其居住出行。良好的道路环境以及多种的公交线路，即可满足有车家庭、可也满足坐公交车一族的出行需要。教育方面更汇集西安交通大学、西安理工大学、第四军医大学、西安工业大学、西安工程大学、83中、西安工业大学附中附小、理工大附中附小、交大附中附小、韩森寨小学、西安工业大学附中附小，以及黄河、华山、东方、秦川、西光、昆仑等附中附小多家学校。第四医院、北方医院、华山中心医院、职工医院、秦川医院等多家医院，就医条件良好。 各类金融储蓄机构配配全面，就餐方便， 即将建设的幸福林带、长乐公园、浐霸生态区等也将大大提升区域生态环境。城东区域整体规划良好，随着东

16、二环区域以及浐灞区域的经济以及房产的快速发展，处于新旧两城之间的幸福路区域也将被带动起来，而昔日区域内的种种不足将会成为最先被改造的方面，西安市区县商圈发展规划中就已经明确指出要打造幸福路商圈。定位发展明确，幸福路商圈主要是为满足区域内居民的生活需求，提高居民生活质量而形成的一个新的商圈。随着区域内发展，人居必将会增多，居民的需求是商圈发展的最大动力。韩森寨、胡家庙、杨家湾等老的居住圈已经为区域囤积了不少的人气，而新建的福邸铭门、东尚、华鑫学府城等商品房项目为区域吸引了更多的关注。多个居住圈以及诸多商品房楼盘的入住新旧累积使得区域内的人居氛围日趋完善。 住宅市场的潜力吸引着置业者，同时由于西安

17、市对于城东的规划以及未来城市的建设，城东的房地产发展空间巨大。届时置业城东的购房者必将更多，对商业配套的需求将会更为强烈。城东幸福路商圈随着发展，旧貌换新颜已是大势所趋，将会成为城东的一块“幸福地”。虽然商圈仍有不足，但现阶段商圈正在发展当中，发展即意味着有空间发挥。五、 西安商圈格局西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；太白商圈，以边家村为轴心，辐射到劳动路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门

18、商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊。高新商圈，以高新路十字为中心，辐射到科技路西口、光华路片区。具体可按城东、城南、城西、城北、城中、高新片区来划分。1） 城东康复路商圈西安市场经济的发动机：康复路商圈是以服饰为主的专业型批发市场，涉及到服饰、皮具、鞋业、小商品、轻纺等类的市场。其销售辐射范围包括陕西、山西、甘肃、宁夏、新疆、内蒙、西藏等省份。迎合了众多消费群体的消费心理；与西安市区内交通极为拥堵的现象相比较，交通便利的因素也成为吸引了越来越多的零售消费群体的优势点；而零售消费需求的增长，也同样的吸引了更多品牌商家的目光。由此，在这样市场良性运作的情况下，康复路商圈的零售交易量大幅度提升，很多

19、商家也瞄准了商圈内零售商业契机改变以往的经营模式，以批发兼零售作为新的经营模式。复路居住圈辐射范围内商品房项目较少，另外还有许多单位的家属楼、房改房小区和一些其他住房，大环境在城东片区是会相对成熟的。周边的商业氛围相较于城东其他区域来看是比较浓厚的，不过这个区域周边相对于兴庆宫居住圈、浐灞居住圈等区域肯定在环境、景观等方面是不足的。但就租赁市场来说：康复路商圈繁荣的商氛围带来大量外地从业人员，这部分人群收入相对较高。同时区域内目前许多城中村伴随城东城市发展的需要面临拆迁，而城中村集中了大量的打工人群，伴随着拆迁，打工人群必然需要向商品房社区转移。西安服饰商圈之一长缨路商圈：是80年代改革开放以

20、后，由马路地摊、简易大棚市场、规模化专业市场一步一步发展起来的。目前已形成了以长乐路为轴心，西起环城东路，东到万寿路，南起金华北路、兴庆路，北到长缨路，方圆30平方公里的规模。这一服饰商圈横跨新城、碑林两个区，西边近邻西安火车站和陕西省长途汽车站，北边和东边也有两个长途汽车站，交通特别方便。由于长乐路、长缨路商圈离市中心较近，交通便利，经营品种齐全，所以已成为西安市服饰商贸最集中的地区之一，同时也是西北地区规模较大的服饰交易集散地。以长缨路为轴心辐射周边区域的一个区域性商圈。长缨路服饰商圈肩负两重使命：一方面为以满足长缨路沿线区域内的居民生活配套的功能定位为主，与周边居民的生活密切相关，另一方

21、面作为西安较大的一个传统服饰商圈，依然承担着重要的使命。“黄土堆积的高地商圈”白鹿原民俗商圈：白鹿原，原写作白鹿塬，位于西安的东边，蓝田县的西边。之所以称之为“塬” 是西北地方对黄土堆积高地的俗称。近年随着浐灞地区的开发与发展，配套设施的不断完善，这一地区已经逐渐发展成为一个以民俗旅游为主的商圈。以白鹿原为核心辐射形成的一个以民俗旅游、农家乐、休闲娱乐为主体的西安近郊旅游度假地，发展民俗旅游观光区。目前白鹿原民俗商圈内无大型工厂，完全是农耕区域。按照现代生态平衡要求，山、水、田、林路综合治理，农、林、牧、副、渔文化旅游全面发展。这样特殊的地理位置和自然环境造就了西安近郊的旅游度假地，在这个商圈

22、内，商业形态主要是以服务于旅游者的农家乐、度假村为主：诸如白鹿塬上龙湾村的万亩樱桃园，最早的时候只是一个樱桃园，现在成为一个以农家乐、樱桃采摘及销售、休闲娱乐、商务为一体的综合性旅游度假村；还有白鹿塬温泉度假村，这里商业形态仍然是服务于旅游者和学习培训者及在此开会的参会者等，设有娱乐设施，还有餐厅、会议室、标准间，还有各项商业服务。重现繁荣于现世的大唐东市：大唐东市的改造范围主要以乐居场为主，其中改造范围为：东起经九路，西至化工六院、华陆公司；南起建东街，北至陕西省计量测试研究所、国税局。该项目结合乐居场城中村改造，城市规划的经九路道路拓宽、古遗址恢复维护。建设一个既有大唐雍容繁华气息，又独具

23、碑林文化韵味的环境优雅的新型商贸、旅游、休闲、服务中心综合区域。原本的乐居场基本在房地产市场发展方面处于停滞，相关地产经营也仅以民房出租和商铺转手为主。但随着城中村改造的实施推进，良好的地段位置，丰厚的历史底蕴以及宏伟的改造规划无疑让大唐东市在重现之前已备受瞩目，而区域房地产的发展也将会依托其商业广阔的升值前景而迅速发展，先前房地产行业发展的空白也会在东市启幕时再展宏图。借物流而兴的新筑商圈：货量是物流产业发展的最主要因素，只有相当的量才能有规模效应。目前西安外贸业务量的特点是增速很高但基数较小，同时在进出口方面，目前西安地区的货物出口量大于进口量，一方面货物品质不高，低值货占有相当比重；另一

24、方面集装箱运输中存在空箱流转的不合理现象，进出口严重顺差带来的直接问题就是空箱的回程运输，资源浪费较为严重。而目前西安地区的国际货运企业总数在百家以内，市场趋于饱和，企业拥有小、支、全的特点，大多为东部港口城市的船公司和国际货运公司的分公司或办事处。但由于运量有限，资源未能充分利用，但此也表明了西安拥有良好的物流发展潜力。同时，新筑的集装箱货运站是铁道部规划的全国16个集装箱中心站之一，近期落定的西安作为全国六大铁路枢纽之一也为未来港务区提供良好的运输条件支撑。加之港务区规划有门类齐全的各类配套园区，到时，出众的物流优势将吸引各关联企业的相继入驻，区域也将形成一条完善的产业链，带动经济飞速发展

25、。未来区域经济的高速增长势必将有效的带动配套行业的快速发展，房地产行业自然受益匪浅。在目前市区土地资源日渐紧缺的形势下，如何开辟新的开发区域是各房企未来能否良好发展的基础。多数土地储备充裕的区域均存在经济发展落后，配套匮乏，升值缓慢等的现状，使得投资价值不是很大。而新筑商圈自以西部第一无水港的姿态面世以来，以显而易见的未来升值潜力吸引了来自各方房企的目光。虽目前周边尚处于起步阶段，但良好的发展前景已经显露无疑。从前些年的无人问津，到近几年的地产渐热，可见新筑商圈的开发价值已逐步显现出来，随着西航花园、骞柳小区相继落成入住以及水城中心花园小区等社区即将建设，让新筑商圈内的人居氛围迅速提升。而区域

26、住宅价格也是逐年增长。古今结合八仙宫文化旅游商圈：道教胜地八仙庵，位于西安市东关长乐坊内，为西安最大的道教庙宇，也是中国西北地区著名的道教建筑。现存主建筑均为清代所建，因庵中供奉八仙的塑像为主，故名“八仙庵”。清末慈禧赐名“敕建万寿八仙宫”，“八仙宫”之名由此而来。西安房地产信息网数据研究中心对此商圈的界定：以八仙宫为核心辐射形成的一个以文化、古玩、旅游为主体西安古玩交易中心，发展宗教旅游观光区。碑林区政府在规划中就把八仙宫定位成宗教文化旅游景点，逐步将八仙宫联入以碑林博物馆为中心东西呼应、南北贯通的宗教文化旅游中心区。虽然以八仙宫所兴起的古玩、旅游产品等为主的商业有了一定的规模，但是还不足以

27、带动起整个区域的房地产市场发展。八仙宫一带，主要以小商贩经营和地摊形式为主，而在此区域经商的人士大多为外来人口为主，他们或由于经济的压力、或由于地域情结的影响，或由于经营的流动性的影响，较多的人选择租房而居，无形中激发了市场购买力的活跃。当黄金地段难有立锥之地时，开发商的目光即投了向浐灞区，随着市政规划的步伐，浐灞区的开发也步步跟进。以至于该区域新楼盘寥寥无几，这里老社区较多，地产开发难度较大，所以在八仙庵居住圈内的项目都是小项目，没有新建的大社区。新兴商圈浐灞生态区商圈：西安市浐灞生态区规划性质为：以滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商贸、会展、物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副中

28、心。西安市浐灞河生态区的发展建设对完善西安市城市功能，改善生态居住环境，提升城市的综合承载力，将产生重大而深远的影响。其功能定位为：西安市城区拓展的生态新区、西安市政府的行政管理副中心、欧亚大陆桥金融贸易首脑区、城市高品质生态住区以及城市休闲旅游度假区。浐灞生态区商圈就是依附于浐灞生态区的的规划而兴起的一个新兴商圈，为区域内的常住生活人口以及大量旅客、金融商务人士提供商业服务。浐灞的发展潜力被外界所看好，区域项目市场反应强烈，带动了价格的一路上升，而且区域新近进入的项目也越来越注重内外兼修，产品价值的提高也进一步促使了价格的上升。虽然住宅市场一直处于“火热”状态，但是新兴区域存在商业设施不足，

29、生活配套匮乏的问题，区域入住率不高，人气不足同样是制约商业地产开发热情的一个因素。浐灞目前的商铺开发量相对其住宅面积明显不足，区内没有纯粹的商铺物业。仅有的零星商铺为住宅项目内部的商业配套设施，或者是住宅项目所附带的商铺。商铺物业在浐灞生态区暂时呈现空白状态。按照浐灞区的发展规划，综合现代商贸是主要指产业之一。从住宅市场上可以看出，浐灞生态区目前人口逐年而增。而建设中的住宅项目，建成后也会有部分的社区商业用房推向销售市场。按照区域这种发展态势，商业配套不足的现状也将于未来两年得以明显改善。沙坡商圈告别老旧，终将破茧成蝶：沙坡位于西安市城东兴庆南路，交通大学以东、理工大学以北，是西安形成较早，发

30、展较为繁华的城中村之一。城中村改造的正式启动，为区域商圈兴起奠定基础，改造后的沙坡区域将会以针对区域特有的学生消费群体为定位，以零售、餐饮、娱乐等商业业态为主要构成。由于有旺盛的区域消费能力作为支撑，这将使得未来沙坡商圈的商业投资价值变得十分明显。新形成的商圈也会在蜕变之后飞速成长，坚实的商业基础、强大的消费支撑让沙坡商圈仅需期待破茧成蝶的那一天。城东老牌商圈胡家庙商圈：从大商业环境上看，以康复路、轻工市场、义乌商城为中心的核心商圈辐射影响，令这里商贾云集，贸易往来络绎不绝，区域经济包括房地产开发深受其益。同时，这里也是西安商贸活动最为频繁的区域，强大的人气、商气、财气让这里成为了众多商家争先

31、抢夺的一块宝地。繁荣的商业氛围也让区域的投资以及收益价值持续增长，前景看佳。商圈拥有华润万家超市，胡家庙综合批发市场以及众多沿街分布的各类商业门店。就医方面则同样十分便利，西京医院，北方医院，胡家庙医院，电力医院等医疗机构遍布周边。其比较完善的周边生活配套需求，满足了居住的便利性需求。虽然胡家庙区域房地产开发较全市其他成熟区域来说起步较晚，但较为理想的居住环境、相对完善的生活配套以及便捷的交通路网让其房地产项目的销售价格也是逐年攀高。胡家庙商圈也将继续迈着其坚实的步伐在城东商圈中扮演着越来越重的角色。东部商贸物流中心纺织城商圈：随着国家产业结构调整和市场竞争的加剧，纺织城地区企业逐渐陷入困境，

32、以至造成该地区经济发展整体落后，与城市快速发展进程已十分不协调，纺织城改造势在必行。纺织城区域改造将首先完成企业破产改制，积极引进印染、服装等行业，延伸产业链，形成技术领先、规模不减的新纺织产业群。同时实施旧城改造。通过对纺织城地区企业和城中村的搬迁改造、内外交通路网的优化升级，打破封闭现状，依据产业布局及各类用地整合情况，规划形成“一核、两带、三轴、六大功能片区”的空间格局。建设生态地产将成为纺织城区域地产市场发展的目标，区域依托浐灞生态品牌，在规划居住区发展生态型房地产业。对纺织城地区大中型企业实行综合治理，实行就地改造和搬迁相结合，以搬迁为主。整合半坡博物馆、汉霸陵、隋灞桥等旅游资源对企

33、业搬迁和棚户区、老楼群改造后的土地进行综合整治和开发培育文化创意和旅游产业，使之建设成为西安最宜人居的地区之一。目前已有东方世纪城、东江锦苑、现代花城、大华锦绣等项目逐渐支撑起纺织城区域地产市场跨步发展，同时伴随区域改造扩张发展，浐河区域水岸东方、荣德棕榈湾等大打水景生态牌的各地产项目已将为纺织城区域地产发展的主力军。做好生活区的改造、配套基础设施的优化升级、社会公共服务功能的提升。着力打造商贸物流中心，积极引进一批国际、国内知名的商贸物流企业，在东三环沿线形成西安东部商贸物流中心。不过商圈的形成并非短期之功，也并非是一个商业地产项目所能带动的，而是和城市规划的走向以及周边区域大型居住区的形成

34、密切相关，规划的力量和市场需求的力量也成为形成商圈中最为重要的因素。纺织城新区将通过区域基础建设改造提升，发展信息服务、文化创意、物流贸易等相关功能，构成新的纺织产业链条，打造西安东部的商贸物流中心。稳健迈向繁华之列的东二环商圈：东二环北接辛家庙，南邻建工路，其间贯穿咸宁路、互助路、长乐路、长缨路及华清路等交通要道，历经数年发展现已成为城东不可或缺的商业重地。东二环沿线也聚集着西安工业大学、西安工程科技大学以及西安理工大学等3所高校，数万教职工所带来的强大消费能力也让周边沿线形成了以餐饮、娱乐业为主要经营业态的商业发展特点。同时，东二环沿线周边区域分布着如信号厂居住圈、仁厚庄居住圈、伞塔路居住

35、圈、胡家庙居住圈等数个成熟居住圈，作为日常生活必不可少的商业配套也在旺盛的购买需求刺激下快速发展，贯穿二环。产业升级，推动商圈日趋成熟虽然。东二环商圈发展已有一段时间，但仍然无法满足消费者迅速增长的消费水平，更新换代成为了东二环商圈走向成熟的必经之路。目前东二环已形成了以立丰国际公寓为代表的精装小户型项目，主打城市快节奏便利生活；以东尚、就掌灯为代表，依托临近城市公园，倡导绿色、高尚生活的中高档规模型社区；以紫昕花庭、新兴骏景园等项目为代表的中等阶层置业热点项目等地产开发集中区域，为区域提供了适合各年龄段、各收入段置业人群购房需要的各档项目，供应结构较为完善。相信在不久的将来东二环商圈会迈着稳

36、健的步伐跻身全市繁华商圈之列。城东“幸福地”幸福路商圈：西安的城东区是传统的军工区，幸福路商圈是以幸福南路、幸福中路、幸福北路为轴线而辐射周边的一个区域商圈。幸福路商圈主要以吸引幸福路辐射的区域内的消费者为主，和居民的生活最为密切。商圈北起华清东路，南至西影路，以幸福路为中心，几乎串连起整个城东区域。在东二环与东三环之间独树一帜。其中尤以城东的旧城东二环以内的区域发展的最红火，而城东的新城新兴的浐灞区域，近年来随着城市的规划以及房产的开发也在逐渐完善当中。虽然幸福路商圈在城东的新旧城之间，但是与新旧两城相比，不论是配套还是景观上都明显不足。其中区域内的商业设施以及商业配套明显不足。旧时幸福路区

37、域商业配套零零散散，没有大的商铺、商场，商业以小便利店以及一般的菜市场等为主，多是个人出资，独立经营的小店铺，以满足区域内的居民基本生活需求。甚至可以说幸福路商圈就几乎没有商业配套，就更不要提“商圈”之称了。居民的其他商业需求则只能依赖其他区域的商业配套来满足。随着区域内居住者越来越多，消费需求也随之越来越多，需求也越来越细分。对区域的居住者来说，随着生活水平的提高，对居住舒适度的要求也就提高，需要出现一个完整的商圈来满足生活需求。幸福路商圈 “自力更生”就在所难免，不再依赖其他区域的辐射，自主满足区域内的消费需求，为居民提供便利，成为幸福路商圈发展的源动力。同时幸福路在城东区与多条东西向道路

38、相交，有数十条公交线路经过此区域，具有方便快捷的交通和便利的设施，对经营者来说是十分重要的，这为商圈的发展提供了最基本的交通配套。2） 城南小寨商圈欲与钟楼比肩：南二环以南，电视塔以北，太白路以东，经七路以西的区域被称为小寨商圈的辐射范围，其坐拥长安南路、雁塔路、朱雀路、含光路、太白路、南二环等多条西安城市主干道与周边区域连接，交通条件甚是便利，从而也为商业流通提供了优越的道路条件。小寨商圈范围内大专院校、各类居住小区众多，人口高度密集，市场需求旺盛，无可厚非的成为城南第一商圈。小寨东路商业分布相对分散，主要有金鹰国际购物中心小寨国贸店。小寨西路路段较长，主要的商场有销售业绩令开元百盛等大商场

39、艳羡的军人服务社一社，小寨西路和小寨东路近来由于受西安地铁3号线修造的影响，生意不是很好。但在2010年地铁通车以后，这区域的地铁经济和令人艳羡的巨大时尚消费群必将会全力弥补现在的损失！长安南路：这一路段是该商圈中距离最长的一段路程，商业分布从超市、百货，购物中心和服饰批零市场应有尽有，在建项目也很多，八里村的城中村改造工程将催生期一批有质量的城市综合体。著名商业主要有雁塔文化新天地MALL，嘉汇汉唐书城，长延安堡综合市场，陕师大商业步行街，华东服饰广场长延堡店和阳阳国际购物广场等。长安路是沟通西安市南北交通的大动脉，沿线商业非常发达。近来由于地铁2号线的修造和八里村等城中村改造工程的影响，商

40、业营业额收入减少很多，但是该区域的销售业绩还是远非土门和龙首可比！和小寨东西路一样，在2010年地铁通车以后，该区域的地铁经济和令人艳羡的巨大时尚消费群必将会全力弥补现在的损失！长安北路：这一路段相对较短，业态分布却一点不比上述三条街少！由于距钟楼不足10分钟车程，这一区域的大学分布有较为密集，从而催生了西安市最为时尚的自由商场小寨百汇，百汇周边飞炫广场和海港城及周边的大多品牌店，生意都是好的不得了，连好又多超市也打起了时尚牌！百盛百货自然不会放过这一块好地方，必胜客、肯德基、德客士、百富、汉城等餐饮特色店也大大满足了时尚青年的口腹之欲。小寨十字原来的西安商业大厦改造工程已经开始，未来这里也将

41、是一个现代化的时尚MALL！不过，和百盛一步之遥的开米广场、和海港城邻居的旺座广场在几番改变经营形式和业态规划仍不能改变惨淡经营的现状。小寨商圈未来的发展定位，将以第三产业作为支柱产业，重点发展文化商贸、餐饮娱乐及现代服务业，充分利用现有的商业资源，通过商业设施的完善，配套服务的跟进，形成良好的商业环境，树立品牌街区形象，吸引投资者。通过业态升级和商业地产改造，形成发展规划与市场需求之间的良性互动，将既存优势转化为区域的核心竞争力，为小寨商圈注入新的活力，打造西安商业、服务业的新中心。小寨作为商业发展区域的功能定位已经确定。土地资源的稀缺和雁塔区域经济的发展也从内部推动着小寨地区开发存量土地和

42、挖掘潜力。与钟楼商圈比肩，小寨胸有成竹。大学商圈边家村商圈：家村商圈作为一个临近钟楼商圈的大学商圈，主要是高校周边形成的一个商业业态，定位的是一个区域性的城区性，而不是一个城市的商业中心，所以级别规模会相对小一些。大型商业百货市场数量主要有太白商厦、太白路天天商业街、太白路批发市场、人人乐崇尚百货、边家村蔬菜副食综合市场等，其中多数属于建设年代较早，内部装修陈旧已逐渐与年轻时尚购物出现脱节，除“崇尚购物”外无类似小寨商圈“飞炫广场”、“好又多地下商场”等以年轻时尚购物为主体布局的购物广场。边家村商圈拥有优越的地理位置和庞大的消费群体，高等院校消费行为和购物成本为商圈内的投资者提供了巨大的商机和

43、风险。总的来说，边家村商圈拥有优越的地理位置、特殊的消费群体等优势，虽然现阶段业态分布比较凌乱且土地市场开发还未走入正规，但周边的城中村改造、工业搬迁等都已开始且初见成效，对于边家村商圈的区位优势，改造后这些影响圈内商业发展的不利因素都会在城市改造的大流中扼杀，这个蕴藏着巨大的市场潜力的大学商圈将会给投资者带来更多的商机。日渐兴起的西万路商圈：西万路位于城南，南接太白南路、丈八东路、绕城高速，西接210国道、与郭杜商圈紧紧相连，是去往户县、汉中等地区的重要通道，可谓是西安的“南大门”。西万路商圈是以西万路为轴线，高新、郭杜及高新二次创业区三区交汇形成的辐射周边的一个区域商圈。目前，活跃在西万路

44、的房地产项目众多，其中和记黄埔、绿地集团、紫薇地产、等知名地产商已经在这里强势进入，而且已发展壮大。西万路楼盘布局可谓是“两头热，中间冷”，两头热指：西万路北端即西万路与太白南路交汇处，这里项目有天正幸福里、绿地世纪城、粤汉国际等项目，该区域的特点是距离太白南路商圈和电子城商圈较近，可享受这两个商圈的商业和生活配套设施，但目前该区域内居住环境有待提升；西万路南端即西万路与郭杜210过道交汇处，这里项目有早期建设的紫薇田园都市，和现在正在建设的盛世长安、雅居乐花园等项目，该区域的特点是主要以大型项目为主，配套主要依靠社区内部配套来满足居住人群的基本需要，周边还有一些大型家居市场。中间冷是指：西万

45、路中间由于早期大型商贸物流业较多，而且加油站较多，目前楼盘在这里开发建设的不多，因此，形成了西万路独具特色的楼盘布局。随着高新二次创业和长安区的不断发展，西万路商圈内的项目会越来越多，人气也会聚集，商圈内的商业也会不断完善。建材家居零售王国太白商圈：太白路什字被称为太白路商圈，这个商圈是以太白路建材市场为中心发展起来的，主要经营业态为建材装饰材料业，有着十多年建材销售历史，曾经是城南地区家装建材采购的首选之地。但南二环的交通改造，部分阻碍了该市场的发展。使太白商圈的处境处于一个较为尴尬的境地。求新求变求突破就已经成为太白路商圈惟一的出路，何家村改造为太白路商圈重塑形象提供了一个很好的契机。以“

46、品位家居，品质消费”进行市场定位，满足消费者各种生活需要，开创西安建材家居商业地产的新纪元！为南郊及高新区附近以及全市的居民提供一处放心消费的家居市场而兴起的。东南金三角西影路商圈：西影路商圈是以西影路为轴线，城东、城南、曲江三区交汇形成的辐射周边的一个区域商圈。地理位置上佳。交通便利，出行方便。小寨东路、雁塔北路、曲江大道、雁翔路、西延路、经九路、青龙路等多条道路与西影路相交，四通八达。而青龙寺、大唐芙蓉园、曲江南湖、大雁塔广场、曲江海洋世界等多处人文景观也坐落在区域周边，为居住者提供了休息休闲的场所，也使得区域内的环境更为清新自然。整个区域不但有良好的生态环境，同时又有深厚的人文底蕴。浓郁

47、的文化的氛围背后是强大的潜在的购买力。在城市，有学校的地方就有市场，学生是最大的消费群体。而西影路周边的多家科研机构连带家属院也是消费的潜在动力。盛唐之景再现大雁塔旅游商圈：大雁塔商圈是指依托大雁塔大慈恩寺历史风貌区及大雁塔南北广场，由大唐不夜城、大唐商业广场、大唐通易坊、慈恩镇、芙蓉坊、秦汉唐等以唐风为主题，涵盖历史文化、民俗文化的大型综合性商业板块。为一个旅游商圈就不能不说其自身的旅游配套。大雁塔作为一个名扬中外的旅游胜地，不必赘言。游人如织，大雁塔与慈恩寺浓厚的盛唐气息不仅迷住了国内的游人，对国外的游客有有着一定的吸引力。大雁塔北广场作为亚洲最大的喷泉广场和最大的水景广场，是陕西省的”文

48、化景点”和“形象景点”，同时也是市民们最为喜爱的休闲场所，已成西安的“城市名片”。 广场还拥有亚洲规模最大的广场雕塑群，从形式到内容都暗示着唐代文化的审美精神，“大唐盛世”和“丝绸之路”浮雕则再现了唐代的繁荣与活力。大唐不夜城、大唐商业广场、大唐通易坊、慈恩镇、芙蓉坊、秦汉唐等项目整体设计以凸显大雁塔慈恩寺及大唐文化精神为主，并注重人性化设计，不仅仅作为商业项目呈现给游人，其中蕴含的盛唐元素也足以使这些商业地产成为新的旅游景区。因地产而兴的丈八东路商圈：在城南的新商业圈中丈八东路的发展引起众人的关注。丈八东路位于城南，南靠电子正街、东仪路、朱雀大街、长安路，西接太白南路、西万公路，东靠雁展路，呈直线状，交通网络四通八达，是连接高新板块和曲江板块的重要交通枢纽。初期，由于丈八路的商业发展没有任何基础，最早之前也