山东省房地产行业四季度分析报告(共65页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上山东省房地产行业四季度分析报告图表目录专心-专注-专业第一章 2010年四季度山东省房地产行业发展环境分析一、2010年四季度山东省经济发展情况分析初步核算并经国家统计局审核反馈，2010年山东省实现生产总值39416.2亿元，按可比价格计算，增长12.5%，比上年加快0.3个百分点。其中第一产业实现增加值3588.3亿元，增长3.6%；第二产业实现增加值21398.9亿元，增长13.4%；第三产业实现增加值14429.0亿元，增长13.0%。2010年山东省省经济运行的主要特点：（一）农村经济稳定发展，粮食总产创历史最高水平山东省认真贯彻落实中央和省委一号文件精神，

2、坚持“稳粮保供给、增收促民生”，全力落实各项强农惠农政策，农村经济保持稳定良好发展态势。粮食生产连续8年增产，并创历史最高水平。全年粮食播种面积10627.2万亩，比上年增长0.8%；实现总产4335.7万吨，增长0.45%。其中，夏粮总产2060.0万吨，增长0.6%，总产创2000年以来新高；秋粮总产2275.7万吨，增长0.31%。畜牧、渔业生产保持稳定。猪牛羊禽肉产量693.4万吨，增长3.0%；禽蛋产量384.3万吨，增长1.9%；牛奶产量253.1万吨，增长7.1%。水产品产量783.4万吨，增长4.0%，其中淡水产品137.5万吨，增长8.1%；海水产品645.9万吨，增长3.1

3、%。（二）工业生产实现较快增长，企业效益保持较高水平山东省规模以上工业增加值增速总体趋向稳定，全年累计增长15.0%，比上年提高0.1个百分点。其中，轻工业增长12.9%，提高0.8个百分点；重工业增长16.1%，回落0.1个百分点。工业结构调整取得成效，装备制造业增长23.1%，比上年提高5.0个百分点，比规模以上工业增速快8.1个百分点；高新技术产业产值占规模以上工业产值的比重35.2%，比年初提高2.26个百分点；十大高耗能行业增速由年初的增长16.1%持续回落至11.0%。产销衔接良好，90.8%的重点工业产品产量实现增长，产销率达到98.6%，比上年提高0.1个百分点。工业企业效益保

4、持较高水平。全年山东省规模以上工业企业实现主营业务收入89168.0亿元，增长26.8%，增幅比上年提高12.5个百分点；实现利润6040.3亿元，增长37.6%，增幅比上年提高23.2个百分点；实现利税9689.6亿元，增长34.1%，增幅比上年提高21.2个百分点。（三）固定资产投资结构继续优化，房地产开发投资增速平稳全年投资保持平稳较快增长，全社会完成投资23279.1亿元，增长22.3%。服务业投资增势强劲，完成投资11376.8亿元，增长26.9%，比全社会投资增速快4.6个百分点，占全社会投资的比重为48.9%，比上年提高3.2个百分点。民间投资比较活跃，完成投资18478.9亿元

5、，增长25.7%，增速比国有投资快12.1个百分点，占全社会投资的79.4%。房地产开发投资增速平稳，完成投资3251.8亿元，增长33.9%，比上年提高14.8个百分点，比年初提高1.6个百分点。房屋销售增速回落，商品房销售面积9291.2万平方米，增长32.4%，比上年回落6.5个百分点。图表 1：2010年5-12月山东省固定资产投资额及增速单位：亿元数据来源：国家统计局 银联信整理（四）消费品市场强劲增长，耐用商品销售持续走强在宏观经济平稳向好、扩内需促消费政策有效落实以及物价持续走高等多重因素推动下，山东省消费品市场保持强劲增长。全年实现社会消费品零售额14211.6亿元，增长18.

6、6%，比上年提高2.6个百分点。城镇市场增势较强，实现零售额11388.4亿元，增长19.5%；乡村市场实现零售额2823.2亿元，增长15.2%。商品零售占绝大份额，实现商品零售12717.9亿元，增长18.5%，占社会消费品零售总额的89.5%；实现餐饮收入1493.7亿元，增长19.7%。耐用商品销售持续走强。在限额以上企业商品零售中，汽车类零售额1441.5亿元，增长31.5%；家具类零售额206.3亿元，增长36.9%；建筑及装潢材料类零售额151.1亿元，增长39.7%；金银珠宝类零售额110.2亿元，增长35.7%；通讯器材类零售额81.3亿元，增长27.9%。（五）对外经贸快速

7、恢复，主要出口市场份额发生变化随着世界经济的逐步复苏，以及山东省稳定和促进外经贸发展各项措施的逐步落实，对外贸易稳步快速恢复，增速由上年的负增长全面转正，并保持平稳较快增势。全省实现进出口总额1889.5亿美元，增长35.9%。外部需求明显扩大，实现出口1042.5亿美元，增速由年初的19.3%扩大至31.1%。进口保持较高增速，实现进口847.0亿美元，增长42.2%。实际到帐外资91.7亿美元，增长14.5%，比上年提高16.8个百分点。主要出口市场份额发生变化。传统市场份额缩减，对美、日、韩三大市场的出口份额为43.4%，比上年缩减3.5个百分点；对欧洲市场份额提高，由上年的19.6%提

8、高至20.1%，其中对德意志联邦共和国、俄罗斯和意大利出口份额依次提高0.7、0.6和0.3个百分点。（六）财政收入增势良好，财政支出保障有力全年实现地方财政收入2749.3亿元，增长25.1%，比上年提高12.8个百分点。税收收入2149.9亿元，增长25.0%，比上年提高12.8个百分点，其中营业税和企业所得税增长较快，增速分别达到34.2%和33.3%，依次提高15.4、37.4个百分点。财政支出规模不断扩大，重点支出增长较快。全年完成地方财政支出4144.5亿元，增长26.8%，比上年提高6.0个百分点。其中，科学技术支出增长33.1%，医疗卫生支出增长32.9%，环境保护支出增长46

9、.8%，商业服务业等事务支出增长77.3%，国土资源气象等事务支出增长71.2%。图表2：2010年5-12月山东省地方财政收入增长状况单位：亿元数据来源：山东省统计局 银联信整理（七）就业形势基本稳定，城乡居民收入继续增加随着经济的平稳较快发展，山东省劳动力需求稳步扩大，就业形势积极向好。全年实现城镇新增就业115.3万人，新增农村劳动力转移就业129.4万人，连续7年实现城镇新增就业和农村劳动力转移就业“双过百万”。年末城镇登记失业率为3.36%，比上年末降低0.04个百分点，低于全年控制在4%以内的目标。随着宏观经济平稳较快发展基础的逐步增强，山东省居民增收速度逐步加快。城镇居民人均可支

10、配收入19945.8元，增速由一季度的9.8%提高至全年的12.0%，增幅比上年提高2.8个百分点，其中经营净收入和工资性收入增长较快，分别增长23.5%和12.5%，依次比上年提高8.0和4.4个百分点。农民人均纯收入6990元，增长14.2%，增幅比上年提高5.7个百分点，其中工资性收入和财产性收入增长较快，分别增长18.5%和21.5%，依次比上年提高8.2和1.9个百分点。（八）金融运行积极平稳，存贷款增量呈缩减态势山东省认真贯彻中央货币政策，金融市场保持平稳健康运行，为经济发展创造了良好的条件。年末山东省金融机构本外币存款余额41653.7亿元，比年初增加6483.1亿元，新增额比上

11、年下降17.8%。其中，企事业单位新增存款1825.1亿元，下降43.9%，占全部新增存款的28.2%；居民新增储蓄2549.6亿元，下降6.1%，占全部新增存款的39.3%。年末金融机构本外币贷款余额32536.3亿元，比年初增加5150.4亿元，新增额比上年下降20.3%。其中，新增短期贷款2284.5亿元，增长17.2%；新增中长期贷款3471.0亿元，下降16.7%。（九）物价涨幅出现回落，全年走势基本平稳在“稳物价、保民生”等一系列价格调控措施积极作用下，加之翘尾因素的消失，山东省居民消费价格月度同比自7月份连续5个月攀涨后出现回落。12月份山东省居民消费价格同比上涨3.9%,涨幅较

12、上月回落0.9个百分点。食品类中的鲜菜价格同比下降3.5%，较上月涨幅回落38.7个百分点，影响价格总水平回落0.4个百分点，是带动价格总水平涨幅回落的主要因素。全年CPI走势基本平稳，累计上涨2.9%，稳定在3.0%的警戒线之内。八大类消费品价格四升四降，食品、烟酒及用品、医疗保健和个人用品、居住分别上涨8.3%、2.5%、1.9%和3.6%；衣着、家庭设备用品及维修服务、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务依次下降2.4%、0.4%、0.7%和0.3%。从生产价格看，工业品出厂价格和原材料燃料动力购进价格月度同比涨幅分别自9月份和10月份连续3个月、2个月攀升后，双双出现回落。12月份同比分

13、别上涨8.1%和10.3%，分别比上月回落0.6和1.2个百分点。全年累计分别上涨7.2%和9.3%。二、四季度全国信贷金融环境分析（一）货币供应量稳定增长，人民币存贷款增量减少12月末，广义货币（M2）余额72.6万亿元，比上年末增长19.7%，增幅同比回落8.0个百分点；狭义货币（M1）26.7万亿元，增长21.2%，回落11.2个百分点；流通中货币（M0）4.5万亿元，增长16.7%，加快4.9个百分点。金融机构人民币各项贷款余额47.9万亿元，比年初增加7.9万亿元，比上年少增1.6万亿元；各项存款余额71.8万亿元，比年初增加12.0万亿元，少增1.1万亿元。图表 3：2009-20

14、10年货币供给量同比增速单位：亿元数据来源：国家统计局 银联信整理（二）人民币新增贷款较多央行公布的2010年金融统计数据报告显示，我国2010年全年人民币贷款增加7.95万亿元，同比少增1.65万亿元，但超出去年初制定的7.5万亿信贷目标。12月，我国人民币贷款新增4807亿元，较11月环比回落。如果加上票据融资转为贷款的规模，全年实质性贷款实际增加了8.85万亿元，同比仅少增2700亿元。由于实体经济信贷需求旺盛，加之预期2011年信贷管控进一步趋严，导致很多企业提前借贷，年末贷款增长相对较高。从结构上看，当月对公中长期贷款增加1426亿元，较上月少增504亿元，占总新增贷款的30；对公短

15、期贷款增加2277亿元，较上月多增607亿元，企业流动资金贷款需求继续回升；当月票据融资减少812亿元，表明在信贷控制较严的情况下，银行继续通过减少票据来腾挪贷款空间；居民户贷款增加1504亿元，较上月少增392亿元，占总新增贷款的比重为31（上月为33），这与近期住房成交量不大有关。图表 4：2009-2010年季度人民币贷款新增额走势单位：亿元数据来源：国家统计局 银联信整理三、四季度全国房地产行业政策解读继中国各大商业银行首套房贷“史上最优惠利率”终结、三套房贷叫停之后，中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公

16、积金个人住房贷款首付提至五成。图表 5：2010年四季度房地产政策一览表政策名称时间部门内容及效果四部委全面叫停第三套住房公积金贷款2010-11-03中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。数据来源：银联信整理住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会发布的关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知指出，部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住，不符合住房公积金管理条例规定

17、，影响住房公积金发挥互助作用和制度公平。通知指出，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。同时，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。通知强调，上述措施，既体现了住房公积金制度的

18、互助性和公平性，也体现了差别化的住房信贷政策。住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。第二章 2010年四季度山东省房地产市场运行情况一、国房景气指数运行分析12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为103.87，比11月份回落0.95点，比上年同期提高3.45点；本年资金来源分类指数为102.66，比11月份回落2.08点，比上年同期回落8.11点；土地开发面积分类指数为96.03，比11月份回落

19、0.39点，比上年同期提高0.34点；商品房待售面积分类指数为103.66，比11月份提高0.56点，比上年同期提高6.79点；房屋施工面积分类指数为104.81，比11月份回落1.44点，比上年同期提高2.30点。图表 6：全国房地产开发景气指数趋势数据来源：国家统计局二、2010年四季度山东省房地产市场供给情况分析（一）山东省房地产完成投资情况分析图表 7：2004-2010年4季度山东省房地产投资完成情况单位：亿元日期2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年本省投资额764.79974.341178.711519.071975.62428.733251.78

20、全国投资额13158.2515759.319382.4625279.6530579.8236231.7148267.07本省投资增速31.96%27.40%20.98%28.88%30.05%22.94%33.89%全国投资增速30.20%19.77%22.99%30.43%20.97%18.48%33.22%本省占比5.81%6.18%6.08%6.01%6.46%6.70%6.74%数据来源：国家统计局 银联信整理2010年四季度，山东省房地产投资累计完成投资额3251.78亿元，同比增长33.89%，增幅较2009年有很大幅的提升，增幅上升了约11个百分点。从2004年开始，山东省房地产

21、投资额稳步增长的状态一直持续到2005年的上半年，2006-2009年增幅有所下降，其中2006年的增速达到历史低点，但是到2008年增幅达到新高，达到30.05%，2009年增幅突降至22.94%，但是仍然是以较快的速度保持着增长，2010年四季度，增幅达到历史新高，为33.89%。从2004-2010年山东省房地产投资速度一直保持着较快增长，这说明山东省的房地产市场发展势头强劲。图表 8：2004-2010年4季度山东省房地产投资额及增速单位：亿元数据来源：国家统计局 银联信整理从2004年一直到2006年山东省房地产投资增速一直明显高于全国房地产投资额的增速，2007年至2008年的上半

22、年由于当时国家的房地产业宏观调控致使山东省房地产投资额增速显著低于全国增速，但是从2008年的下半年到现在，山东省的房地产投资总额的增速一直领先于全国，从2010年下半年开始全国的增速逐渐加快，二者差距日渐缩小，四季度两者增幅基本一致。可见，从2008年下半年以来，随着国家的四万亿投资，全国及山东省的房地产市场都显得红火劲儿十足，但是，这种市场中，各地房价急速上涨，已经严重威胁到我国房地产市场的健康发展，从4月份出台的第一次房地产市场调控到年底为止，国家已经针对房地产市场进行了两次调控，这依然没有阻挡房价上涨的趋势，可以预见，在通货膨胀和房价快速上涨的双重夹击下，国家势必会进行更加有力和更有针

23、对性的调控。图表 9：2004-2010年山东省房地产完成投资与全国对比情况数据来源：国家统计局 银联信整理（二）山东省房地产开发季度完成投资情况图表 10：山东省各季度房地产投资完成情况与全国对比单位：亿元日期2008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q32010Q4本省投资额554.73575.85344.56697.3727.1659.77461.71953.73959.24877.10全国投资额8082.029302.134880.299625.0410545.111181.286594.4513152.6713764.13

24、14755.82本省投资增速28.48%31.33%12.60%29.37%31.07%14.57%34.00%36.77%31.93%32.94%全国投资增速16.68%9.88%4.11%13.13%30.48%20.20%35.12%36.65%30.53%31.97%本省占比6.86%6.19%7.06%7.24%6.90%5.90%7.00%7.25%6.97%5.94%数据来源：国家统计局 银联信整理从各季度表现来看，2010年四季度山东省房地产投资额为877.1亿元，较09年四季度同比增长32.94%，而与2010年三季度的959.24亿元相比，环比下降8.56%，这说明国家的房

25、地产调控政策的试试效果正在逐步强化，力度不断加强。图表 11：2008-2010年山东省各季度房地产投资增速与全国对比图数据来源：国家统计局 银联信整理2008年第三季度到2009年三季度山东省房地产投资增速始终高于全国水平，两者之间的差额在2008年第四季度达到最大值，为73.62个百分点。山东省投资增速在2009年四季度时跌幅十分明显，全国投资增速超过山东投资增速5.63个百分点，2010年一季度山东省投资增速开始回升，到2010年二季度又略高出全国增速1.12个百分点，到2010年三季度已经高出全国1.4个百分点，到四季度山东省投资增速继续领先于全国增速，幅度为1个百分点，可见其领先于全

26、国的增速正在逐步稳固。（三）山东省房地产投资结构分析2010年四季度山东省住宅投资额701.25亿元，占到商品房市场投资额的79.95%，山东省住宅投资占比较三季度上升了3.8个百分点，住宅投资在山东省房地产投资额中的比重稳步上升，可见，住宅市场需求比较旺盛。所以每一季度住宅投资增速都和房地产投资增速保持一致趋势，两者相差不大。整体来看，尽管国家房地产二轮新政的实施已有近3个月的时间，但是其影响正在被市场逐步消化，山东省房地产投资的各类指标在2010年四季度都出现了增长趋势。图表 12：2008-2010年山东省各季度住宅投资额变化单位：亿元数据来源：国家统计局 银联信整理图表 13：2008

27、-2010年山东省各季度住宅投资增速情况数据来源：国家统计局 银联信整理三、2010年四季度山东省房地产市场需求情况分析（一）山东省房屋销售面积分析图表 14：2008年4季度-2010年4季度各季度山东省各类房屋累计销售面积单位：万平方米日期2008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q32010Q4商品房销售面积1551.80643.381679.001926.282683.041315.991936.72238.523800.00住宅销售面积1410.52569.21576.811791.972463.901227.521793.63205

28、8.383363.70办公楼销售面积26.7710.0915.7816.5717.096.8518.4825.9431.23商业营业用房销售面积94.3849.2472.2394.54158.7167.7696.42122.92322.76商品房销售面积增速-16.06%-26.97%38.68%40.79%72.90%104.54%15.35%16.21%41.63%住宅销售面积增速-17.76%-31.64%40.18%42.30%74.68%115.66%13.75%14.87%36.52%办公楼销售面积增速18.87%338.70%-16.64%146.21%-36.16%-32.11

29、%17.11%56.55%82.74%商业营业用房销售面积增速-0.89%28.90%39.12%12.79%68.16%37.61%33.49%30.02%103.36%住宅销售面积占比90.90%88.47%93.91%93.03%91.83%93.28%92.61%91.95%88.52%数据来源：国家统计局 银联信整理2010年四季度山东省商品房销售面积达到3800万平方米，同比增幅达到41.63%。其中，住宅销售面积为3363.7万平方米，占全部销售面积的88.52%，比三季度的91.95%的占比略低3.4个百分点，并且与去年的的占比相比，也是略低3.3个百分点，这主要是由商业地产市

30、场的回暖所致。而办公楼销售面积为31.23万平方米，占比甚小，但是比三季度却增长了20.4%。商业营业用房销售面积为322.76万平方米，较去年同期上涨了个103.36%，环比增长162.58%。从各种类型物业的销售面积占比来看，住宅仍占据着山东省房地产市场的销售主体地位，而办公楼以及商业营业用房的比重虽然不高，但是随着国家对商品房市场的调控的加强，商业地产的回暖并受到市场的青睐指日可待，预计后市将在商业地产市场方面有所表现。图表 15：2008-2010年各季度山东省住宅销售面积占比数据来源：国家统计局 银联信整理从各季度同比增速来看，商品房销售面积增幅在2008年四季度大幅下降后，从200

31、9年一季度开始逐步回升，增幅不断增加，在2010年一季度达到最大值104.54%，2010年二季度又大幅下降，增幅仅为15.35%，三季度依然增速不理想，和二季度相差无几，仅为16.21%，与三季度的同比增速比较，四季度形式可谓一片大好，陡增至41.63%，说明二轮新政的影响正逐渐被市场所消化。而2010年四季度的办公楼销售面积增幅比起三季度来说增幅又大幅上升，达到历史高点82.74%。而商业营业用房销售面积增幅较三季度来说，增幅大幅提高至103.36%，可见，商业地产市场正在逐步回暖。图表 16：2008-2010年各季度山东省各类房屋累计销售面积增速趋势数据来源：国家统计局 银联信整理（二

32、）山东省房屋销售额分析2010年四季度，山东省商品房累计完成销售额为1603.81亿元，同比上涨65.65%，增幅比三季度有大幅上升。2010年四季度，山东省实现住宅销售额为1377.4亿元，住宅销售额同比上涨幅度为58.68%，较三季度20.22%的增幅大幅上升了38个百分点。此外，办公楼销售额为20.69亿元，同比大幅增长72.13%，增幅比三季度略有增长。商业营业用房销售额181.64亿元，同比增幅达133.02%，说明商业地产市场回暖之势正在逐步加强。图表 17：2008-2010年各季度山东省各类房屋累计销售额单位：亿元日期2008Q42009Q12009Q22009Q32009Q4

33、2010Q12010Q22010Q32010Q4商品房销售额503.03226.26543.13698.87968.20459.13754.16849.321603.81住宅销售额426.43189.00490.74628.42868.04417.16673.31755.491377.40办公楼销售额16.3011.0910.6811.2212.023.6412.5918.0720.69商业营业用房销售额51.4823.6038.8853.4877.9535.1760.3364.97181.64商品房销售额增速-8.26%-8.17%41.14%72.11%92.47%102.92%38.85

34、%21.53%65.65%住宅销售额增速-13.57%-15.82%41.75%72.38%103.56%120.72%37.20%20.22%58.68%办公楼销售额增速16.10%831.93%3.39%98.94%-26.26%-67.18%17.88%61.05%72.13%商业营业用房销售额增速36.44%24.60%56.02%67.07%51.42%49.03%55.17%21.48%133.02%住宅销售额占比84.77%83.53%90.35%89.92%89.66%90.86%89.28%88.95%85.88%数据来源：国家统计局 银联信整理从各季度房屋累计销售额增幅来看

35、，住宅与2010年三季度相比增幅大幅上升，幅度达到38个百分点。办公楼与2010年三季度相比，增幅大幅度飙升至72.13%，达到历史新高，而商业营业用房销售额相比三季度飙升至133.02%，增幅超过三季度112个百分点。这和国家房地产调控政策导向有关，房地产投资开始从住宅向商业用房进行探索性转移。图表 18：2008-2010年各季度山东省各类房屋累计销售额增速趋势数据来源：国家统计局 银联信整理四、2010年四季度山东省房地产市场价格变化情况分析图表 19：2009-2010年各季度山东省各类房屋累计销售平均价格单位：元/平方米日 期2009Q12009Q22009Q32009Q42010Q

36、12010Q22010Q32010Q4住宅销售价格3320.453112.233506.873523.033398.403753.903670.314094.90办公楼销售价格10991.086768.066771.277033.355313.876812.776966.086625.04商业营业用房销售价格4792.855382.805656.864911.475190.386257.005285.555627.71住宅销售价格增速23.14%1.12%21.14%16.53%2.35%20.62%4.66%16.23%办公楼销售价格增速112.43%24.03%-19.20%15.51%-

37、51.65%0.66%2.88%-5.81%商业营业用房销售价格增速-3.33%12.15%48.13%-9.96%8.29%16.24%-6.56%14.58%数据来源：国家统计局 银联信整理2010年四季度，山东省商品住宅累计销售均价为4094.90元/平方米，同比增长16.23%，比第三季度的平均价格增长11.57%，住宅销售均价依旧继续上升，调控效果打折明显。而办公楼销售价格为6625.04元/平方米，比三季度的均价下降341.04元，降幅为4.9%，比三季度的销售均价小幅下降。商业营业用房销售价格为5627.71元/平方米，较三季度均价下降342.16元，增幅达到6.47%，增长幅度

38、比较大，这说明四季度山东省的商品住宅市场需求比较大，价格水平继续上升，而商业地产市场一举扭转了三季度的下降之势，回暖比较明显，市场正在向商业地产市场探索。图表 20：2009-2010年各季度山东省各类房屋累计销售平均价格增速数据来源：国家统计局 银联信整理可以看出，2010年四季度山东省住宅销售均价较三季度继续保持平稳增长，增幅不大。办公楼销售均价的小幅增长之势不再继续，并且在四季度开始小幅下降。而商业营业用房的销售均价却有较大幅度的增长，这说明山东省的房地产市场正在向理性方向探索，调控使商业地产市场回暖比较明显。第三章 2010年四季度山东省房地产细分市场分析一、2010年四季度山东省土地

39、市场分析（一）山东省土地市场长期供需分析图表 21：2003-2010年山东省土地购置与开发状况单位：万平方米日期2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年土地购置面积3592.023503.763643.283037.232787.22288.922161.973290.53土地开发面积2024.311569.111812.652641.732200.392237.141831.881456.05土地购置面积同比增速51.85%-2.46%3.98%-16.63%-8.23%-17.88%-5.55%52.20%土地开发面积同比增速70.72%-22.4

40、9%15.52%45.74%-16.71%1.67%-18.12%-20.52%购置面积减开发面积1567.711934.651830.63395.50586.8151.78330.091834.48数据来源：国家统计局 银联信整理2010年全年，山东省累计土地购置面积为3290.53万平方米，同比增加50.20%；从2005年一直到2009年山东省每年土地购置面积都保持持续逐年下降，从3643.28万平方米一直下降到2161.97万平方米，到了2010年，下降趋势终止，在2010年全年，山东省土地购置面积同比增长了50.20%，说明开发商购地欲望强烈。同期土地开发面积为1456.05万平方米

41、，同比下降20.52%。而山东的土地开发面积从2003年以来始终保持波动状态，这和每年土地购置情况以及企业开发完工速度都有关系。可以看出山东省土地购置面积增幅从2004年到2009年一直呈下降趋势，但2010年全年土地购置面积增幅上升较快，这也与今年火爆的房地产市场行情导致开发商的土地储备下降，进而开发商急于缓解缺地的状况有关。而土地开发面积增幅从2008年开始到2010年前三季度一直保持下降趋势，而且下降的幅度明显，2010年全年这种下降趋势依然继续，并且幅度有所扩大，这反映出开发商开工不积极，有囤地之嫌。图表 22：2003-2010年山东省土地购置与开发面积同比增速趋势单位：万平方米数据

42、来源：国家统计局 银联信整理图表 23：2005-2010年4季度山东省土地购置与开发面积趋势单位：万平方米数据来源：国家统计局 银联信整理2010年四季度山东省土地购置面积610.64万平方米，比2009年四季度的538万平方米增加了72.64万平方米，增幅达13.5%。而土地开发面积较2009年四季度有所下降，降幅达7.18%。（二）山东省土地市场短期供需分析图表 24：2008-2010年各季度土地购置与开发状况单位：万平方米日期2008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q32010Q4土地购置面积677.55555.34407.9466

43、0.69538.00572.101239.02868.77610.64土地开发面积798.82552.61419.23449.58410.46297.78385.73391.57380.97土地购置面积同比增速-28.83%-16.90%-32.81%96.66%-20.60%3.02%203.73%31.49%13.50%土地开发面积同比增速4.58%-18.42%-6.91%44.77%-48.62%-46.11%-7.99%-12.90%-7.18%数据来源：国家统计局 银联信整理图表 25：2008-2010年山东省土地购置与开发各季度分析单位：万平方米数据来源：国家统计局 银联信整理

44、从短期供求状况来看，2010年四季度山东省的土地购置面积与2009年同期相比虽未出现像二季度一样的井喷之势，但是其总面积也达到610.64万平方米，实现同比增长13.5%。土地一级市场依旧比较火爆，这与自四月份的房地产行业的宏观调控不无瓜葛，在调控之下，商品房的楼面价不断下探，政府加大土地供应，开发商拿地成本下降之势也比较明显，这直接导致了一些开发商趁机多拿地，增加土地储备，以备将来调控加强时度过寒冬期。与四季度的土地购置面积同比实现的13.5%的增幅相比，四季度的土地开发面积却显现出颓势，下降了7.18%。四季度土地开发面积实现380.97万平方米，同比下降了7.18%，与三季度的391.57万平方米相比，环比也是下降了2.70%。这与这段时间的商品房市场的价滞量跌的态势比较契合，在价格处在焦灼的阶段，购买量却不断下降，但是年底的市场却出现了火爆景象，这导致不管是开发商还是老百姓都在观望政策的效果能否实现。图表 26：2008-2010年各季度山东省土地购置与开发面积同比增速趋势单位：万平方米数据来源：国家统计局 银联信整理图例字体小了二、2010年四季度山东省住宅市场分析（一）山东省住宅