全套房地产开发前期手续资料解析(共37页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上序 言开发建设项目工作流程(工程类由以下四个部分组成:一、工作流程(工程类该流程对自“项目可行性研究”开始至“初始登记”为止的主要 工作进行条理化梳理, 使员工对工程类管理的主要工作节点之间的相 互关系及彼此联系有所了解, 可以为公司逐步进行规范和整合管理制 度提供一种可分割可组合的工作流程。二、主要节点工作流程:该部分对主要工作节点的工作目的、 主要工作内容、 申报要件及 办理时限都作了较为详细的介绍, 力图使经办人对办件的目标、 办理 程序有较全面的了解, 同时也为其岗位责任制的确定和考核给出了较 为实际的工作内涵。三、呈报要件明细表:该表的制定是为工作人员在办理

2、相关节点所执的要件、办件部 门、工作时限、联系电话等均给出了明细,是相关节点工作的办事指 南。四、开发企业收费明细表:该表的制定可以使工作人员对自己经办的工作节点、 应执行的政 策、 收费标准、 文件的索引有一个全面清晰的了解, 对控制开发成本、 编制用款计划、 查阅相关政策等提供了文件依据, 可以相对提高办理 要件的效率。说明:1、该工作流程(工程类中凡没有编号的工作节点均未编制节 点流程,其主要原因是该节点不属于行政许可的范畴或属于随机的、 不确定的技术审查工作,是较机动的工作程序。2、此次编制流程只反映了主要工作节点的相互关系,而其中一 个节点和其他工作节点之间有着比较复杂、 重复关联的

3、关系。 此种关 系很难从工作的流程中体现出来, 因而该流程仅反映主要工作之间概 念性的和主要的条理关系。3、本工作流程仅适用土地经招、拍、挂方式(带规划条件取 得土地使用权的开发建设项目。4、由于部门工作的能力所限,因此在编制过程中还存在着诸多 缺陷和有待完善的内容,因此希望相关职能部门予以订正和完善。开发部 2005年 12月 20日 九、地名申报办件流程图 六、环境评估(一工作目的:环境评估是项目进入设计阶段前, 全面评估项目对周边及环境的影响, 其目的在于通过设计来规避项目对环境 的不利影响。因此,环境评估是前期工作中不可或缺的环节。(二主管部门:市、区行政许可中心,环保窗口。(三工作内

4、容:1、到市、区行政许可中心环保窗口领建设项目环境保护申报登记表 ,按表格要求填写并加盖单位公章。2、委托有资质的环保单位,对项目进行环境影响评估。3、参加评审会议,提出对项目环境评估的意见。4、应当注意以下几个问题:(1委托环境评估单位时,最好由环保局下设的环境评估单位参与以利于审查顺利通过;(2环境评估费用可以按市场价格由双方议定,目前参考价为 0.8元 /;(3环境评估报告下达后应到项目所在区环保局办理送达和备案手续。(4向施工单位交底,以规避施工期间的因素给周边带来环境影响。(5供热证明可由提供热源的主管部门出据证明。(四要件:1、项目立项批准文件或年度投资计划;2、 工程建设项目报建

5、登记表 ;3、 建设用地规划许可证 ;4、规划平面图;5、供热证明。(五时限:依照条例规定为 15 60日,通常 10 15日。 六、环境评估办件流程图 结合城市控制性规划的要求对项目规划进行全方(二主管部门:行政许可中心规划局窗口。(三工作内容:此项工作应按以下步骤分别进行: 1、首先委托详细规划的设计院将规划总平面方案报请规划行政主管部门认可后,再进行详细规划设计。2、详规成果完成后,领取建设工程规划设计方案申报表 、 市政工程规划设计方案申报表 。汇集填报上 述表格。执表格及相关要件到窗口进件。3、详细规划批准后,委托施工图设计院设计建筑方案,方案应包括建筑效果、总平面、各层平面、立面和

6、剖 面等。建筑方案设计完成后领取建筑设计方案申报表 。汇集填报上述表格。执表格及相关要件到窗口进件。 (四要件:1、建设工程规划设计方案申报(1出让供地方式提交国有土地使用权出让合同和建设用地规划许可证 ,其他供地方式提交选址意 见书 ;(2总平面方案(包括设计说明、现状地形图和规划总平面图等 、规划设计方案(包括规划设计说明、现状 地形图和规划图等 、 在规划设计方案审定前,根据规划设计方案修改通知书要求提交规划设计方案; (3申报单位(人委托代理的,须提交授权委托书。2、市政工程规划设计方案申报(1市政工程规划设计要求通知书;属于修建性详细规划项目,须提交建设项目选址意见书 ;(2规划设计

7、方案(含规划说明、图纸、电子文件,其中图纸包括:现状及规划方案、规划路网及横断面 ;(3图纸比例要求:A 、外环线以内:管线综合和路径规划 1/500,选线规划 1/2000;B 、外环线以外:路径规划 1/1000或 1/2000。选线规划 1 10公里管线工程 1/10000, 10公里以上长输 管线工程 1/50000;(4申报单位(人委托代理的,须提交授权委托书。3、建筑设计方案申报(1 1/500现势地形图;(2出让供地方式的建设项目提交国有土地使用权出让合同和建设用地规划许可证,其他供地方式的建设项 目提交选址意见书;(3编制修建性详细规划或总平面方案的,提交审定的规划设计方案或总

8、平面方案;(4有相应资质的设计单位设计的建筑设计方案(含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等 ;(5申报单位(人委托代理的,须提交授权委托书。(五时限:每个申报表在要件齐备后到窗口进件, 5个工作日到窗口获取受理或不受理凭证。获得受理后 10个工作日可 领取行政许可文件。七、修建性详细规划及建筑方案审批办件流程图 划拨 。执相关要件到窗口进件。(四要件:1、 建设用地规划许可证 ;2、提交经批准的投资计划文件;3、 1/2000(中心城区内 、 1/2000或 1/10000(中心城区外现势地形图 2份,其中一份用铅笔标注建设项目 用地范围;4、规划设计成果或经批准的建设项目总平面布置图

9、;5、环保部门的批准文件;6、勘测定界技术报告书及勘测定界图;7、国有土地出让合同(属行政划拨土地的应提供相应文件 ;8、申报单位(人委托代理的,须提交授权委托书。(五时限:文件齐备 5个工作日获取受理或不受理凭证。获取受理凭证后 10个工作日领取行政许可文件。八、建设用地批准书、国有土地划拨决定书办件流程图 ,按实际填写。(四要件:1、项目立项批准文件或年度投资计划;2、 建设用地规划许可证 ;3、建筑平面图;4、建筑景观图。(五时限:进件踏勘需 5 8个工作日;区政府 3 5个工作日;实地各办审查 10 15个工作日;报市政府批准 10个工作日。因此办件大致需要 23 38个工作日。十、人

10、防审批办件流程图 和 天津市结合民用建筑修建防空地下室管理规定 ,对建设项目的人防设施进行行政监督的管理行为,是施工文件审查的要件之一。 (二主管部门:市行政许可中心,人防办公室窗口。(三工作内容:该项工作按以下步骤进行:1、领取结合民用建筑修建防空地下室申请表 ,汇集相关资料如实填写,执要件到窗口进件;2、进件受理后,到窗口领取天津市人民防空办公室意见书 ;3、根据人防建设要求(市内六区按规划民用建筑面积 5%,其他区按 4%要求达到应建设人防面积,到市人防 办建管站办理人防监督手续,缴纳人防监督费(6级按人防面积 1.5元 /平方米; 5级按人防面积 2.5元 /平方米缴 纳 ;面积不足的

11、部分,或缴纳人防易地建设费或扩大人防初步设计并报窗口审批,以期达到应建设的人防面积。 (四要件:1、 结合民用建筑修建防空地下室申请表 ;2、修建性详细规划;3、项目立项批准文件或年度投资计划;4、地面建筑平面图、剖面图;5、建设用地范围内现有人防工程情况文件。(五时限:受理后 7个工作日领取天津市人民防空办公室意见书十一、建筑消防设计防火审核、自动消防设施设计防火审核(一工作目的:防火审核是消防行政主管部门对建筑本体的防火设计能否满足消防防火等级、 规范和法规的技术审查, 是设计 文件审查的重要环节之一,是取得设计文件审查批准书的必备要件。(二主管部门:市行政许可中心,消防窗口。(三主要工作

12、内容:领取 建筑消防设计防火审核申报表 , 设有自动消防设施的项目应增加 自动消防设施设计防火审核申报表 。按表格内容要求如实填写。执相关要件到窗口进件。(四要件:1、建设单位上级或主管部门批准的工程立项、审查、批复等文件;2、设计单位出具的消防设计专篇;3、工程总平图、建筑设计施工图、消防设施系统、灭火器配置设计图纸及说明;4、与防火设计有关的采暖通风、防排烟、防爆、变配电设计图及说明;5、审核中需要设计的其他图纸资料及说明;6、国家、市重点工程项目申请办理基础工程提前开工的,应报送消防设计专篇、总平图、书面申请报告等资 料;7、建设单位应将报送的图纸、资料(A4大小装订成册。(五时限:文件

13、齐备后 7 15个工作日完成。十一、建筑消防设计防火审核、自动消防设施设计防火审核办件流程图是项目开工前的重要文 4、人防、消防、地名和配套部门的批准文件;5、 建设用地规划许可证 、 建设用地批准书 、 土地使用权出让合同或国有土地划拨决定书 ;6、申报单位(人委托代理的,须提交授权委托书。(五时限:文件齐备 5个工作日可获取受理或不受理凭证,获准受理后 10个工作日领取行政许可文件。十二、建设工程规划许可证办件流程图 (三工作内容:领取土地登记申请书 。按要求填写。执相关要件到土地所在地规划处进件办理。注:属行政划拨土地的可在初始登记时一并办理。(四要件:1、 土地登记申请书 ;2、土地出

14、让合同(划拨决定书、作价入股决定书、土地租赁合同、土地授权经营批准文件 、土地证、变更后 产权证、已缴出让金及契税票据;3、地上物处理证明文件及补偿缴费票据(转让协议及票据 ;4、 1/500地籍图、界址坐标图、测绘资料、宗地图;5、 建设用地批准书 、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 。(五时限:自受理之日起 30个工作日。十三、土地确权办件流程图设计指标等全部设计内容的设计质量的 。汇集相关材料,按“填表须知”的要求 ; 4、施工图消防批准书;5、人防批准书及附页;6、设计中标通知书;7、工程勘察合同(已审核登记及鉴证 、工程设计合同(已审核登记及鉴证 ;8、勘察设计合同执行情

15、况证明(设计收费不低于 90% ;9、全套施工图设计图纸(建筑、结构、给排水、暖通、电气 ;10、各专业设计计算书(注明电算程序名称、版本 (建筑、结构、给排水、暖通、电气 。 (五时限:自进件之日起 7个工作日可领取天津市建设工程施工图设计文件审查批准书 。十四、施工图纸审查办件流程图 施工(监理招标是依照法规确定施工总包(监理单位和办理质量监督乃至领取施工许可证的必备手续。 (二主管部门:市行政许可中心,招投标窗口。(三工作内容:1、编制招标文件。招标文件应包括以下内容:(1投标须知。包括:工程概况;招标范围;资格审查条件;工程资金及来源(包括银行出具的资金证明 ; 标段;工期要求;质量标

16、准;现场踏勘及答疑;投标文件编制、提交、修改、撤回的要求;投标报价的要求;投标 有效期;开标时间和地点;评标方法和标准等。(2招标文件的技术要求和设计文件。(3工程报价(采用工程量清单招标的,应提供工程费清单 。(4投标函的格式及附录。(5拟签合同的主要条款。(6要求投标人提供的其他材料。2、编制工程标底。3、招标公告。招标公告应包括:项目的基本概况、对投标人资格的要求、投标地点及时间、投标需携带的文件。4、投标单位的资格审查。5、随机抽选评标专家。6、开标并依照程序确定中标单位。7、领取中标通知书。(四呈报要件及来源:1、项目立项批准文件或年度投资计划;2、 工程建设项目报建登记表;3、 设

17、计中标通知书 (监理中标通知书 ;4、招标文件;5、工程标底;6、 建设用地规划许可证 ;7、 建设工程规划许可证 ;8、 设计文件审查批准书 ;9、营业执照、企业资质、法定代表人资格证明及法人委托书。(五时限:自招标公告发布之日起,一般控制在 45日内。 (法规没有明确时限【说明】 此项工作由于我公司不具备独立招标能力,因此应当委托招标公司代理招标。 (一工作目的:办理施工许可证的必备手续,同时也是工程管理中依法管理的依据。(二主管部门:建交中心合同审查办公室(三工作内容:向合同审查部门提供要件,办理合同备案和审查。(四要件:1、 履约担保书 ;2、 中标通知书 (除勘查合同审查外,其他均需

18、提供中标通知书 ;3、 工程建设项目报建登记表 ;4、 招标文件 (勘查合同审查除外 ;5、双方签订的合同(不少于一式四份 。注意 所有审查合同要双方签订工程建设项目廉政责任书 ,并作为要件一并呈送。(五时限:要件齐备,当日即可办妥。十六、合同审查(勘查、设计、监理、施工办件流程图 (三工作内容:1、到窗口领取天津市工程建设交易服务中心质量监督申请表 ,并按表中的项目要求如实填写有关内容。2、组织相关呈报要件。(四要件:1、项目立项批准文件年度投资计划;2、 工程建设项目报建登记表 ;3、 施工中标通知书 ;4、 施工、勘查、监理合同 ;5、 设计文件审查批准书 。注意 施工、勘查、监理合同必

19、须是经审查备案的合同。(五时限:报件齐全当日即可办妥。十七、质量监督办件流程图 2、执相关要件进行办理相关手续。 (四要件:1、施工中标通知书;2、施工合同;3、 建设工程规划许可证 。 (五时限:要件齐备当日即可办妥。十八、散装水泥专项基金办件流程图 加强安全施工管理,确定安全施工责任人,强化安全管理体系,同时也是办理施工许可证的必备环节。 (二主管部门:建交中心二楼服务大厅(三工作内容:1、到窗口领取建设工程安全施工措施备案表 ,按表中要求如实填写。2、组织相关要件,向主管部门呈报。(四要件:1、建设单位工程项目负责人名单、监理单位总监理工程师、监理人员名单、施工单位工程项目负责人、安全

20、负责人名单;2、供水、排水、供电、供热、供气、通讯等地下设施情况(附图 ;3、施工现场平面布置图;4、临时围挡(附图 ;5、施工措施所需费用计划情况;6、文明施工措施费用支付凭证;7、施工现场临时用电系统、外电防护、配电线路敷设情况;8、施工单位安全方案,包括:临建设施、安全施工管理、安全防护设施。注意 办件人应当在呈报要件前对上述原件中的所有安全措施及系统认真核实,对文字材料和施工现场不 一致的均应按照文字材料予以落实。(五时限:要件送达后 7个工作日。十九、安全施工措施备案办件流程图 通过全面系统地研讨, 在房地产市场的不确定性和机动性的现状中, 通过科学地论证, 取得房地产市场真实的 供

21、求状况和发展趋势,从而选择优化方案决定开发项目的选择和合理科学的实施方案。(二报告应包括的主要内容:1、项目提出的背景2、市场需求预测3、项目提出的必要性4、可行性研究的依据和范围范围应包括:(1项目发展前景和经济社会效益(2界址的选择:地理位置、选址理由(3拟建规模及建造条件:规模、市政设施条件、水文地质条件(4项目建设方案 1建筑:规划要求;总图布置;建筑设计方案(设计理念、设计依据、建筑平面的功能布置;建筑造型设计;主要经济技术指标 2结构:设计依据(工程概况、主要规范 ;设计条件(地质、荷载取用、结构类型、可行性研究与建议 3室内配套功能:给水;排水;采暖;制冷;通风;人防;电气(强电

22、、弱点 ;防火;消防;环保;节 能;电梯5、组织机构及人员配置6、项目投资概算:概算编制依据;概算内容及深度;建安工程造价分析;市政配套及间接费用分析7、经济评价:(1各项财务基础数据:实施进度;投资概算和资金来源;成测算本(2财务分析:财务盈利能力分析;清偿能力的评估;主要技术经济指标(3财务评价结论(4结论:损益;现金流量;项目成本一、项目投资可行性分析流程图目的与方法 二十、墙改基金(一工作目的:办理施工许可证的必备要件。(二主管部门:市建委墙体改革办公室。(三工作内容:携申报要件办理并缴纳墙改基金。注意 当前办理此件均应缴纳 4 8元 /的墙改基金,但也可以作出项目不使用任何粘土制品的

23、承诺,并付 诸实施,即可免交该项基金。(四要件:1、项目立项批准文件或年度投资计划;2、 工程建设项目报建登记表 ;3、 设计中标通知书 ;4、设计文件(或总平图 。 (五时限:要件齐备当日即可办妥。 二十、墙改基金办件流程图 市建委施工处。(三工作内容:1、到市建委施工处领取项目法人责任制保证书和委托任命书 ,并按要求认真填写。2、呈报要件办理证书。(四要件:1、 项目法人责任制保证书和委托任命书 ;2、项目立项批准文件或年度投资计划。(五时限:要件齐备当日即可办妥。二十一、项目管理机构资格认证书办件流程图 二十二、施工许可证(一工作目的:项目开工的必备合法凭证,办理销售许可证 、物业及配套

24、手续的必备文件。 (二主管部门:建交中心一楼服务大厅。(三工作内容:1、到中心办理窗口领取天津市建筑工程施工许可证申请表 ,按表要求如实填写。2、汇集相关资料到中心办理进件手续。 (四要件:1、项目批准立项文件或年度投资计划;2、 工程建设项目报建登记表 ;3、设计合同、施工合同、勘查合同;4、施工中标通知书;5、 质量监督申请表 ;6、墙改基金批件;7、天津市散装水泥专项资金缴款确认书;8、机构资格认证书;9、 建设工程安全措施备案表 ;10、 建设工程规划许可证 ;11、 设计文件审查批准书 。(五时限:要件齐备当日即可办妥。 二十二、施工许可证办件流程图 二十三、物价审批(一工作目的:商

25、品房销售价格的审批是物价行政管理部门对实行土地行政划拨的建设项目, 依照有关法规对销售价格进行监 督的行政管理行为,是取得销售许可证的必要文件。(二主管部门: 市物价局房地产管理处(三工作内容:到市物价局领取天津市危改计划住宅销(预售价格申报表和天津市危改计划住宅销(预售价格申报 审批表 。按所填内容汇集相关资料进行填写。执相关要件到市物价局房地产管理处进件。注:属于危改和经济适用房项目的均应办物价审批。其他性质的项目不办理物价审批。(四要件:1、关于危改计划住宅销售价格的请示;2、危改计划住宅销售价格申报表;3、征地协议或拆迁补偿成本资料;4、建设工程施工合同;5、建设项目规划总平面图;6、

26、危改计划住宅投资计划;7、建设用地规划许可证;8、建设工程规划许可证;9、建设工程施工许可证;10、标准地名使用证;11、房型图;12、房地产开发企业基本情况登记表。(五时限:自进件后 15个工作日内完成。若审批过程中需要补充或重新进件,则自补充文件送达或重新进件时间再计算 15个工作日。二十三、物价审批办件流程图 (二主管部门:天津市房管局测绘队(三工作内容:到测绘队领取并填写天津市房产测绘申请书 ,执相关要件进件。(四要件:1、地名启用通知;2、加盖技术审核章的建筑施工图(前置测绘或竣工图(初始登记测绘 ;3、设计文件批准书(图审 。(五时限:进件受理后, 5万平米以下需 20个工作日;超过 5万平米,按比例增加工作日。 二十四、房产测绘办件流程图二十五、前期物业管理备案 (一工作目的:前期物业管理是在业主委员会成立之前, 开发建设单位委托物业管理服务企业进行物业管理服务的行政审批程 序,是取得销售许可证的要件之一。(二主管部门:天津市物业管理招投标服务中心,市房管局物业管理处。(三工作内容:携法人单位授权委托书到龙都大厦四楼物业管理招投标服务中心领取招标公告和招标文件文本, 按要求填报后 到市房管局三楼物业管理处备案,领取备案通知书后执相关要件到招投标服务中心办理招标手续。(四要件:1、 建设工程规划许可证 ;2、规划平面图;3、营业执照;4、企业资质证书。专心-专注-专业