2016年都江堰街区、社区商业调查报告(共12页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上都江堰商业调查报告前言：商业街类型多种多样，此调查是为了更好说明目前整个都江堰商业市场的特点，及目前我市集中性商业,街区商业与社区商业的发展状况、特点和区别，完善我方商业项目销售说辞，说明我方项目市场竞争力。一、都江堰商圈分布图按照如图板块划分，目前都江堰重点商圈：A-老城区核心商圈；B-新兴商业区； C-城南老商业区； D-城南区； E-城北区商圈调查报告A-老城区核心商圈（1）幸福路街区商业 地震前曾是都江堰的核心区域，以服装业为主力，带动整条路的综合性商业:鞋靴、童装、箱包、化妆品、饰品、中小餐饮等，此区域的商铺曾属于都江堰的黄金旺铺；地震后市区扩建，幸福路改造

2、，目前虽然仍以服装业为主，但随着一大批优质商家（如：杰克琼斯，劲浪体育，卡宾男装，百丽鞋业等）撤出，加上政府规划不明，幸福路通往都江堰景区、南桥、西街特色街区，更适宜打造做旅游步行街，但目前仍以服装业为主，商业氛围一般，非节假日从从宣化门至柳河路口有一定人流，节假日整条路以游客为主，对整个区域商业带动较小。 此区域按地理条件，人流量，人流动方向较明显可划为两个区域:幸福路入口（宣化门）-柳河路入口（a）；柳河路入口-南街入口前（b），这两段街区商业氛围差异明显，租金价位差异大。区域段底层商铺大概租金元/.月商铺目前售价（二手市场）/大约收益率支撑业态a160-200/服装b110-1203万-

3、4.5万4%服装 小结：目前幸福路商业街运营状况逐渐走下坡路，大量优质商家撤场，人流减少，节假日的游客消费对促进幸福路商业并无多大作用，说明电商对服装业的冲击大，而幸福路街区商业又是依靠服装业，其风险性大，稳定性差。（2）建设路街区综合性商业根据地理位置，人流量，人流方向划分为两段:宣化门至天和盛世（a），此段人流量较大，商业氛围好，汇集大量优质商家（包括好利来蛋糕、海澜之家、屈层氏、声雨竹女装，精品家电城，德克士，以纯6层楼整栋商业体等）；天和盛世至乔富广场段（b），此两段街区商业氛围目前差异较大，租金差异极大，b段街区主要聚会一些小商家：小超市，奶茶店等，甚至乔富广场与天和盛世部分商铺因人

4、流稀少而关门歇业，打出转租，招租的牌子（杨柳河转角位置尚可，浙文眼镜和红旗超市在营业）。区域段底层商铺大概租金元/.月商铺目前售价（二手市场）大约收益率支撑业态a150-300/服装，餐饮，化妆品等综合性商业b60-100/ 小结：建设路的a段商业发展较好，经营状况良好，原因在于此段连接天和盛世，幸福路，蒲阳路的核心要道，并且此段路动线明了，商业业态均衡且丰富，并非单纯服装业为主，故其发展与运营良好。（3）杨柳河街区商业+旅游性商业街 目前杨柳河商业街区，商家可使用对应的临河人行道部分，大部分餐饮，茶楼都将此区域作为免费的经验场所，节假日餐饮业，酒店业经营状况较好。 困扰柳河街区商业发展的问题

5、：停车位严重不足，单靠临时停车位根本无法满足需求。 从天和盛世与柳河交界处向建设路方向，靠近乔富广场出现部分闲置商铺，也有部分商家打出商铺转租的招牌，说明柳河商业街发展不均衡，从天和盛世靠近幸福路板块（a）商业状态良好，从天和盛世靠近乔富广场（b）商业状态越差，租金也呈下降趋势。 目前柳河月租金范围：50元/-180元/ （按位置划分） 区域段底层商铺大概租金元/.月商铺目前售价（二手市场）大约收益率支撑业态a90-180/服装，小餐饮b50-70/小餐饮（4） 天和盛世集中性大型商业体 天和盛世是都江堰首座大型集中性商业体，定位于旅游文化为主题的商业步行街，业态包括：服装、鞋靴、中大型餐饮、

6、饰品、小吃、婚纱、电影院、KTV、主题酒店、商务酒店、星级酒店、大型购物中心、良木缘咖啡厅等，于2005年6月正式开盘，开盘价格大致在1.2万-2.5万，其呈现“十”字型分布，连接建设路，杨柳河，五桂桥这三条传统型商业街区，此区域可称为天和盛世商圈。 天和盛世商圈作为都江堰首例集中性大型商业体，2005年开盘至2007年售罄，从2006年开业至今期间，享受了中国房地产的黄金时代，再加上地震后都江堰房地产发展迅速，房价增长超过一倍。 目前从建设路至柳河段底商（a）的首批业主已经基本收回购铺成本（约10年），部分业主还略有盈利；从天和盛世十字中心口至五桂桥方向段底商（b）目前人流量尚可，主要业态集

7、中服装业，但对比a段商业价格与商业氛围略低，故租金价格低于a段；从天和盛世十字中心口至乔富广场段（c）除有酒店正常营业外，大量闲置商铺，此段业主已然短期无法收回购铺成本。 天和盛世二楼主要业态：沃尔玛超市、西餐厅、咖啡厅等，租金大致在40元-65元. 区域段底层商铺大概租金 元/.月二层商铺大概租金元/.月商铺目前售价（二手市场）/大约收益率a80-220元/.月40-65元/.月4万-5万/b60-150元/.月/ 小结：作为都江堰首座集中性大型商业步行街，天和盛世在06年-2011年底（百伦广场，大润发开业），此间是整个都江堰最繁华的中心，这期间人流巨大，商业氛围良好。a，b段的业主购铺收

8、益巨大；但随着地震灾后重建，都江堰的老城区人口被分流至各个安置小区及部分市民购置商品房，从而导致老城区人流减少，加上百伦广场和大润发的开业，天和盛世商业受到较大影响，目前，天和盛世的商业氛围已大不如从前，根据中介数据：有少量底层商铺出售，价格在4万/-5万/，但目前属于有价无市。 天和盛世目前的境况也放映出集中型商业的风险不可控性，高回报带来的也是高风险，这也是集中性商业区别于社区商业的地方。（5）蒲阳路街区商业+社区商业 根据地理位置，人流量，人流方向划分为三段：蒲阳路建设路口至蒲阳路观景路口（a），蒲阳路观景路口至宁江厂（b），宁江厂至国际名都（c），这三段人流量，租金差异非常大。 a段住

9、户居多，业态更偏向于社区配套型：药房，大小卤菜商家，地产中介，中小餐饮等。 b段业态集中小餐饮，干洗店、药店、地产中介等，属于社区配套型商业。 c段业态稀少，钱江美域目前蒲阳路营业两家：门口便利店，门口附近美容院，我方项目在蒲阳路无营业，国际名都无营业，城北阳光门口有2家小超市营业中，此段人流稀少，行车道为快车道，商业氛围差，大量商铺闲置。区域段底层商铺大概租金元/.月商铺目前售价（二手市场）大约收益率支撑业态a80-160/街区+社区配套型b60-80/街区+社区配套型c25-35/ 小结：蒲阳路a段、b段，从地震前到地震后，都是保持较高租金收益，且商家生意能一直保持较高收益，更多商家也青睐

10、此块地域，说明街区+社区配套型商业具备较高收益性，且稳定性高于集中性商业，风险性小于集中性商业。（6） 观景路街区商业+社区商业 观景路至幸福大道路口段，根据地理位置，人流量，人流方向划分为两块：以胥家路口前后余约300米为分界线（a），此段因为车流人流量较大，此路段商业氛围较好，集中为网咖、烧烤、中小型餐饮、洗浴中心等，这部分商家都是具备支付高额租金的业态；观景路除开中间这段，其余两侧路段(b)商业主要依靠社区人口，为社区配套型商业：超市、早餐厅等区域段底层商铺大概租金元/.月商铺目前售价（二手市场）大约收益率支撑业态a60-90/街区+社区配套型b45-70/社区配套型（7） 幸福大道街区

11、商业 幸福大道连接幸福路与观景路，属于都江堰核心要道，从地震前到地震后一直保持较好商业氛围，包含许多优质商家：各大中型餐饮，报喜鸟服装，各大银行营业厅，酒店，手机营业厅等。 目前根据地段不同，约租金在80-150元/，支撑业态多样，人流量大，商业氛围好，能保持较高租金。（8） 百伦广场集中性大型商业体 百伦广场是都江堰第二座集中性大型商业体，2011年开业后，对天和盛世造成巨大的冲击，其体量更大，业态更丰富，停车更方便，配置更高端，是目前都江堰CBD。包含：百伦百货，五星级百伦酒店，商业步行街，均属于百伦自持物业，步行街商铺属于百伦集团统一管理运营与招商；百伦广场集购物、娱乐、餐饮于一体，开业

12、至今后人气一直保持很好。百伦广场正面图百伦广场商业美食步行街目前商业街负一楼统一打造为美食街，包括一些优质商家：如味千拉面等，铺面租金根据面积大小不同价位不同，10个平米商铺月租金600-900元/，超过100的商铺月租金约在：120-150元/。小结：百论广场属于整个项目自营，依靠开发商强大的运营能力丰富的商业资源，加上选址优良，人流集中，目前整个项目运营状况良好。B-新兴商业区（1） 大润发商圈 2008年地震前大润发周边在地震前存在部分农民房与阿坝州各个单位修建的职工住房，及部分中档商品房，只是地震前入住率较低；地震后此区段进行了道路扩建，修建了都江堰明珠这样的高端商品房。 地震后，都江

13、堰老城区人口大量流出，此区域地震受损较小，故迅速提高了此区域社区人口，目前此区域入住率达到90%以上，人流量巨大，在大润发商圈形成了典型的街区+社区商业。 如图所示，大润发商圈包括，都江堰大道商铺，都江明珠两侧商铺，景环路底商，莲花南路底商，中山路底商等，目前周边社区入住率高，人流量大，商业氛围好，支撑业态多样，包括：服装、鞋靴、美容美发、乔富洗脚房、中小型餐饮，银行等，属于典型的街区+社区商业形态，业态丰富，支撑能力强，具备支付高额租金的能力。 目前月租金范围，根据地段不同，保持在80-120元/。（2） 东能财富广场 见都江堰在售楼盘商业租售情况市调报告C-城南老商业区（1）新马路步行街

14、曾经作为都江堰有名的服装一条街，受电商冲击严重，目前虽然仍以服装为主要支撑业态，但服装业租金承受能力下降，餐饮业与网咖、休闲类业态能保持较高租金收益。根据地段，位置等因素，目前底商月租金40-80元/，并且目前总体商业氛围欠佳，部分商铺关门歇业，打出铺面转让、招租的招牌。部分歇业，招租的商铺 小结：目前以服装为主的新马路商业街区租金承受能力较差，商业氛围差，其正在逐步走向衰落，根据玛雅中介数据，前段时间新马路段有面积160平米底商出售，售价180万左右，目前月租金在5500元，单价约35元，租金偏低，长时间未售出。（2）江安路-西川花鸟市场 此路段以餐饮业、服装、鞋靴等街区+社区商业为主，目前

15、：餐饮业与社区配套型商业尚能保持月租金60元/-80元/-，服装业租金收益惨淡，包括梅西广场（购物中心）已经闲置多时，暂无新商家入住。D-城南区 目前城南区发展较好，商业氛围较好的区域为：都市美丽洲与安顺小区的社区商业，主要商业业态为社区配套型：超市、中小餐饮、干洗店、美容美发、药店、按摩店、网咖、地产中介等，这类商家为社区必备型，受电商冲击小，租金收益在入住率较高情况下能保持较好。 都市美丽洲与安顺小区是典型的社区型商业，目前住宅入住率在85%以上，其底商月租金，根据位置，开间大小等因素，保持在35元/-60元/，结合其当初销售价格在6000元/-8500元/左右，目前租金年回报率在5%-8

16、%；，目前二手市场出售价格约在1万/-1.5万/， 小结：（1）社区商业发展需要时间积淀（2）入住率提升，底商年回报率会逐步提升至6%-8%这样的合理回报率。（3）风险性小，入住率会随时间而提升，社区商业为社区必备型业态，具有不可替代性，受电商冲击微小E-城北区（1）新建在售项目 钱江美域、君悦名筑、堰山和畔、国际名都、公园大道一号，这五个新建项目均位于城北区，为都江堰政府打造的城北居住区，目前属于新房在售，入住率偏低，商业发展基本属于纯社区商业，都是需要时间沉淀，需要入住率来发展。（2） 壹街区 壹街区是地震后，政府打造的我市安置片区，总住宅体量月10200套，商用面积7.5万方，目前住宅空

17、置率较高，社区商业发展尚未成熟，根据位置、地段不同，底商月租金普遍在20-35元/。总结： 1、目前都江堰市整个商业环境较差，老城区核心商圈以服装业为支撑的商业街正在不断衰败；目前仅有部分街区经营状况良好，且这部分街区业态较丰富（综合性商业街），发展较均衡。 2、目前集中性大型商业体中，天和盛世受到百伦广场，大润发冲击严重，目前天和盛世只有部分步行街经营状况良好。 3、部分社区商业发展良好（入住率高），以都市美丽洲，安顺小区，大润发周边社区为代表，商业氛围好，业态发展均衡，租金收益较高。 4、讨论商业发展，问题较为复杂，可结合我市目前具体情况，以风险性、收益性、发展前景三方面为主进行分析。(1

18、)风险性 在目前整个商业投资环境下，风险性是必须首要考虑，根据整个商业大环境再结合都江堰本地的商业发展情况来看，风险性：集中性商业 街区商业 社区商业，具备不可替代性的社区商业风险小，稳定性好，收益稳定（可以给客户讲：能稳定到手的钱才是最稳妥的收益）。 (2) 收益性 收益与风险往往成反比，目前我市出现大量闲置商铺，包括天和盛世、乔富广场、梅西广场这些集中性商业体；幸福路、建设路、新马路等街区商铺，这些都曾经是收益良好的商铺，但随着时间变化，人口迁移，这些商铺都出现租金下降乃至空置； 而社区商业恰好相反（参考都市美丽洲、安顺小区、大润发附近社区），社区配套型商业是居民日常生活所需，无论电商，大

19、型商业体对社区配套型商业冲击小，其具有不可替代性。 而随时间往后（新建小区3-5年后）入住率提升，收益亦稳步增加至6%-8%的合理水平。(3) 发展前景 在国内商业地产一片哀鸿的情况下，万科、恒大、龙湖等国内超级大型开发商，目前着重发展的就是社区配套型商业，以自持部分，销售部分为主；进行统一招商管理，保证社区形象，管理品质及业主对生活配套的要求，切实解决业主生活所需，那么这些社区商业发展前景在哪里呢。 市场需求巨大。购物中心、主题Mall固然是一个城市的形象和名片，但真正令市民最经常产生消费的，还是家门口的社区型商业。足不出户即可解决日常消费问题，是决定生活品质和营造人气的很重要的方面。从成熟市场经验来看，社区商业消费已占其整体商业构成的60%70%。 传统商业竞争格局加剧，城市级商业风险增大。社区商业反潮流已经兴起，所有社区住户都跳不出“生活最后一公里”的圈子，商家与顾客拥有无缝对接的近距离优势，使社区商业更易衍生出符合主流趋向的一站式消费模式。 社区商业发展模式越发清晰。经过数年的模式探索和产品研发，社区商业的投资模式、业态规划模式和运营管理模式已逐步打造成型，这也为社区商业下一步大面积铺开准备了条件。专心-专注-专业