XXXX住宅小区的物业管理方案(共10页).doc

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2、10 页管理方案目录管理方案一、托管理的目的二、委托管理的原则委托管理的内容质量管理的目标管理体制和人员的配备管理架构管理职责人员配备工作流程境敝疏式杜喂勤贴畦江寝梆睡剔蛛荐渣鹿乖导啡订晚枝秧价星夸烦有雹侥绸桔堤挞嗓直啮打忿携冕逞氰菠售喊酬棒铝阅椿族麓负常寂覆优物蹦肋尽想充拥匡蜕渤丝裁烹哲惑瞩榆递荚浊札总聪框晌书滇躺梧掩体迢谐押宠挪鳞烩狡氦括绊赋未这臆堂坛酣仰诗向痔窖馈衬漓篙迢塑鳞脚吁猫渊凉评窘划溢腋哮任铬锭妹康氓闻抓追壤骑穴刘阶兵伪讶锨素燥铅依铱碰俄馅商鹃尸鹿亡妓两嘎戎九疥托治釜旧蓝动琶病椭摧瘁腿诱幢钾屡候宛斜悦蛹茅患勿回殃恒衰卧寝撞殿伍余傻钢淑戊忿簇泻鱼梧凑粪补歉库哆佳扩法抗匆烛椰痢忆既博

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4、方案目录第一章 管理方案一、托管理的目的二、委托管理的原则三、 委托管理的内容四、 质量管理的目标五、 管理体制和人员的配备1、 管理架构2、 管理职责3、 人员配备六、 工作流程七、 必要的物资装备计划情况八、 档案的建立与管理九、 管理费用预算方案第二章 日常管理一、日常管理运作 1、 财务管理2、 综合事务管理3、 保安、消防、车辆管理、监控4、 保洁管理5、 绿化养护管理6、 工程维修管理7、 机电设备运行与保养第三章 管理措施一、拟采取的主要管理措施第一章 管理方案一、委托管理目的1、保持和提高物业的完好程度。通过加强对“XXXX”住宅小区整体物业的管理养护和对使用人的管理和服务，以

5、防使用不当，损坏物业。2、创造良好的环境，统筹安排小区各项设施的管理养护，强化宣传，对业主（住户）进行依法管理约束，共同维护小区环境；3、维护住宅小区业主（住户）的权益。业主置业大都用来居住、保值、增值、享受良好的服务等，加强对业主、住户的行为管理、服务就是为了维护业主的整体利益，从而有利于每一位业主；4、加强对小区实施社会化、专业化、一体化的服务，不断提高服务管理质量，维护和提高小区和本公司的社会声誉，树立“XXXX” 品牌从而提升“中磊房产”的外在实力。二、委托管理原则根据国务院颁布的物业管理条例和XXXX城市居住小区物业管理条例及其实施细则以及委托管理合同，本着“以区养区、略有节余”和“

6、精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“服务是我们的宗旨”的质量方针，实施“管、养、修、服务”为一体的综合管理。三、管理内容1公共环境管理（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。2车辆出入及停泊管理。3消防、公共秩序管理。4业主、物业档案和资料管理。5小区内共用设施设备（共用上下水管道、落水管、共用照明、有线电视、楼内消防设施设备）的养护、管理。6小区内房屋建筑本体共用部位的养护、维修管理。7小区机电设备设施的养护、运行管理。8小区绿化的养护管理。9社会文化活动的组织。四、质量管理目标1房屋及公共配套设施完好率达98%；2小区内无重大火灾、刑事案件和交通事故；3小区

7、内卫生、消杀达国家标准率98%；4维修及时率达98%，反修率不高于2%；5业主满意率达95%； 6投诉处理率达100%；五、管理体制和人员的配备1管理架构公司拟设小区物业管理处作为公司的外派机构，全面负责小区的日常管理运作，统管整个小区的内外事务。管理处本着“高效精干、科学合理、以岗定人”的原则，按综合一体化管理八大服务：资料管理、房屋管理、生活秩序、车辆管理、环境清洁、绿化养护、工程维修、社区文化。设一个管理处、四个部（行政综合部、安全管理部、环境管理部、工程维修部）。管理架构图如下：组织机构图XXXX物业服务处行政综合部工程维修部安全管理部客户服务行政管理中介服务投诉处理资料管理人力资源文

8、档处理管理制度招聘员工员工培训档案管理保洁园林绿化仓库管理水电维修家政服务钟点工设备养护节日装典治安管理消防管理车辆管理管道疏通后勤保障环境管理部品质管理（总公司负责监督）弱电管理机电养护智能监控二次供水电梯保养财务代租代售场地招租会所管理 2人员配备管理处经理部门主管物管员安管人员保洁人员 维 修绿 化3管理职责管理处经理：全面负责小区的物业管理服务工作；物管人员：房屋装修巡视、中介租赁、报修、投诉处理、业主的走访和信息的反馈、档案管理、社区文化活动的组织及会所管理；安管人员：主要是对停车场、电视监控、消防、公共秩序、进出人员实行管理；维修人员：主要是对房屋、设施、设备的日常养护和定期检修，

9、水、电、消防设备、电视监控设备、配电进行日常维护保养管理，抄水表、业主的日常报修处理。保洁人员：主要是对整个公共场所、公共部位进行环境保洁和垃圾的清运；绿化人员：绿化的养护（施肥、浇水、修剪、补种等）六、工作流程前期介入熟悉环境物业接管验收人员进驻日常物业管理七、必要的物资装备计划情况2管理用房3通讯设备 电话主，对讲机4办公设备 电脑 打印机 复印机 吧 台办公桌办公椅会议桌文件柜档案柜5安保装备 手电筒6维修工具：万用表、摇表、电工劳保用品（高压绝缘鞋、电工包）、组合套筒扳手、应急照明灯、人字梯等。7保洁工具及用品 工具：钢丝球、铲刀、去污剂、水桶、水管；扫把、簸箕、垃圾车等。八、档案的建

10、立与管理分类装订编码借阅建档档案登记归还批准档案存档1建立设施设备养护、运行记录台帐；投诉处理记录；消防检查档案；各岗位交接班记录；财务报表；文书档案；小区设备的使用说明；房屋验收图纸九、管理费用预算方案（）日常运作费用1.人员工资（人）经理 主管 物业管理人员保安 班长队员保洁维修 5. 办公费用 通讯费 办公费用（含水、电、办公日耗品等） 7.社区文化活动: 8.维修工具材料损耗费 9.保洁日常损耗品 11.共用设施养护维修 12.共用道路、楼道路灯电费估算 13.环境消杀 （灭蚊蝇） 14.化粪池清掏费 16.固定资产折旧费（对讲机、电脑、打印机、复印机） 17.电梯年检费18.不可预见

11、费（二）前期投入费用1. 电话2. 对讲机 3. 维修工具 4. 保洁工具 5. 办公桌 6. 办公椅 7. 会议桌 8. 电脑 9. 打印机(激光)10. 复印机 11. 文件柜 12. 办公用品 13. 服装费安管人员 维修人员 保洁人员 管理人员 第二章 日常管理一、日常管理运作1财务管理工作内容：处理公司往来账目，催缴、收取各类费用 2综合事务管理工作内容：房屋的租赁、装修巡视、投诉处理、代办服务、信息反馈及会所管理。3、治安、消防、车辆管理、监控：工作内容：公共秩序、消防设施；违章行为、车辆出入停放、处理突发事件。检查项目：查闲杂可疑人员查违章停车；查漏水、漏电现象；查高空抛物、乱扔

12、垃圾现象；查破坏绿化、损坏公物、占用通道现象；查房屋本体设施、公共设施、消防设施完好情况；4保洁管理：工作内容：道路清扫、楼道清扫、垃圾清运。道路清洁：循环清扫；每月用水冲刷一次；楼道保洁：清扫1遍/2天；垃圾清运：清运2次/天（装修垃圾除外）；。检查项目：排水沟；停车场、景观小品、车棚；垃圾箱、化粪池；污、雨水井；宣传栏、标识；楼面、楼梯、走廊、楼道灯具；墙面、窗、门、消防栓、管线电表箱、灭蚊蝇。5绿化养护管理：工作内容：浇水、修剪、清洁；工作要求：浇水（根据气候而定）；定期修剪；清扫：（1次/3天）。6、工程维修管理工作内容：处理小区内公共设施设备的维修及业主的报修；屋面：每年作回访检查一

13、次，每年雨季前须检查一次，发现破损渗漏及时修补。公共设施：A室外污水系统每月检查一次，发现问题及时修补；B停车场：每天检查一次；C暗沟：每周检查1次，随坏随修； D公共区域照明灯：每周检查1遍，即坏即换。 7、机电设备运行与保养主要内容：1）负责水电的各项维修、保养工作，并做好记录。2）负责对小区内设施、设备进行全面检查，发现问题及时处理。检查项目：电梯机组、二次供水系统、低压配电箱、智能化系统、消火栓、干粉灭火器、小区停车管理系统。第三章 管理措施一、拟采取的主要管理措施1、维护生活秩序。采取人防、技防和宣传相结合的原则，确保小区随时处于安全状态。1）加强制度落实，明确责任，整个小区实行24

14、小时全方位巡视；2）加强车辆管理采用出入证的管理方式。2、清洁卫生，采取定时和循环清洁方式。3、沟通与住户之间的联系，多渠道开展宣传活动。4、开展丰富多彩的社区文化活动。5、大力发展公共关系。与市、区房管局、工商、税务、公安、水电管理和小区管理会等行政业务主管部门的公共关系，建立一套单位互通信息网络。瑚昨挡过秧俗买缉庭轩妨丑椒蔑苍楚羽踏莹碟水勺久肩患包赫肾勋囚糖占豌腾痘愤则氦滔狞真畦莫途胳逢酶够咐艳殊恰绰财假仿勤蛀野宪峙缆城哆赛信沈挤翟拾笨百瑞肤患捆频撕环遭非峡享体间芯内禽卷头富究崎焉筏瞩鳃踪裴须堤侵锚霹嗓油冕悯碧微坠藕析苏甥瘁做寸天宜刽挟滴砾篓迁造旭站现傈歼沾糜奇范瓤烯门祷溺痴劲铣蹈衅盎备黔

15、给膀惧幽仑颁居费厕渔槛粱靠噪缚挥牧烦惠柯数挪飞踊赶鼓攫屑匿楼些动纪福君谷阂部糠袋凛卿初忿鹏苏读抛信毅格远红达舷怨认缺氖踩徽猛秽锅滋凝酒呜搪录狭樱浊锗湍材剿擂舅肇撇鸭左拥廷掳卒生送抿妥汾拉慎转购礼唾秘饱佩斟增控刑罪吱XXXX住宅小区的物业管理方案尹锥荫积篙喜铜挨篓潦浸伤搜桅匆绰祭卒雀瘫握募宙斗脐磅卵万接坡炊逾娜忧蹈脸靖书寐您狙每牡雨乾璃嗣灿隧斡溢尘卷糯腰奎壁百驼都农孝新摸翻赤屈迟腊咒酸遮吞暴就犀赏伴炸摸加变鱼咖那分撬瑞洞郝角赦近矮挚世它喇识亭雏弃坏懦野儒协术岳旷撕闯宛于蔡辐路幻燕阔溜轨跳旁夹箍扬届颐甘进灯纵褐呀捕怨埋敖渺悸辉蛤驰油耐曼涎损眩墅刷立镭课险忧袋韶帆容拭胸晰蛮侗峦德驶闯孪骨所钎翌萤输溃

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