地产招商工作流程说明(共10页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上地产招商部主要工作内容及流程定义：地产招商是一项系统工程，没有大视野也就不能看清楚自己以及商业地产管理。招商是一项跨部门的工作，不是某一个部门就能完成招商的整个过程；招商涉及的面广、环节多，但其方向性和目的性却极为明确。招商就是要以积极可行的方式吸引外来资金、技术和管理经验等生产要素，促进本项目的成功运营和持续发展。通过招商的目的这一主线，将各自相互独立、相互隔离的各部门和各方面工作联结成一个相互关联、相互影响的整体。“商业地产招商”不等于“招租”，必须坚持商品和商家是经营之本的原则，必须不惜成本保证商业地产招商质量，提升商品和商户的竞争力，以保障项目在未来的市场竞争

2、中立于有利地位。商业地产招商的主要工作内容分为以下步骤：商业地产招商工作第一步：商业预算和市场调研1、市场成熟度的调查首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：进行针对项目微观角度的分析，从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。2、项目位置的可发展调查商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。一个住宅社区，一幢写字楼

3、所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。3、可发展规模的调查在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环

4、节中可以作出丰富和调整。商业地产招商工作第二步：依据市场调研确定商业类型及详细定位方案商业地产的招商类型，要依托于所处的区域、当地经济的运行情况、各个行业的发展情况和商业类型的需求等。商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL类型的商业房地产。娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、KTV等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房

5、地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点，健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状况、行业发展以及商业需求类型等，所以要仔细分析优劣并确定项目的类型。商业地产招商工作第三步：项目组织的确定和工作有序的建立房地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司，确定专案组主要执行人员。项目公司主要执行人员是各个工作单元的纽带，是项目进展的主要执行者，需要对项目执行、商业操作、地区形势和政府公关等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是

6、项目进展的基础。确定专案组成员，并且对项目招商进行商业操作、政府公关、媒体洽谈等。商业地产招商工作第四步：确定招商核心力量进行主力商户的招商洽谈项目进行到设计，就可以提前与意向合作的类似超市、百货店等主力商户进行联系，一方面了解合作意图，一方面了解对方的工建要求，并可及时反馈到设计和更多的招商工作中去。商业地产招商工作第五步：研究项目的微观及合作伙伴、项目融资渠道的确定确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局（即项目微观)，彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成

7、功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。同时将此研究作为招商销售的重要参考。在此阶段要依据自身的开发实力、现金流量考虑和 目标客户群所在确定是否需要进行项目融资或邀请合作伙伴进行协作。邀请合作伙伴需要制定详细的商业计划书和合作协议。类似商业管理公司和融资伙伴要及时参与到项目设计中去。商业地产招商工作第六步：项目规划设计项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设

8、计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。商业地产招商工作第七步：设计方案的讨论设计方案最好交由专业的商业策划公司来设计，保证方案的市场精准度和针对性。方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须

9、遵守市场需求。建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。如何确定最合适的格局，需要让政府、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与。商业地产招商工作第八步：项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律判断投资商自身资金、资源和其对

10、股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。商业地产招商工作第九步：项目方案的政府许可 项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划，商业地产不同于普通住宅，商业地产往往存在投资额度大，投资收益回收时间长，购买行为少，承租行为多的情况，为规避商业风险和规范城市发展格局，现在很多城市政府都引进了项目听证制度，完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目

11、用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。商业地产招商工作第十步：依据商业定位确定政府支持政策和项目操作管理单位政府在讨论听证后都会依据城

12、市整体情况对方案反馈意见，在此阶段我们可以依据项目本身提出部分需要的政府支持，类似政府税收、工商管理、工建要求等。地产开发公司一般都不是商业操作公司，为让项目获得可持续发展可以聘请专业的商业管理公司进行合作。聘请商业管理公司需要在项目开展初期就要介入。优秀的商业管理公司可以在方案设计、招商销售和长期的商业管理中发挥非常大的作用。商业地产招商工作第十一步：项目招商的工作一般步骤1、 提前招租项目内的大型主力店主力店市场定位和业态定位等设计前进行商业调查定位，并将其作为招商工作的指导性文件掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作。具体的程序如下： 商圈分析市场定位业态定位主力店租赁 规

13、划设计 实施建设(主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计和建造)。2、 品牌商家的引进和规划按拟定的市场定位和业态定位确定初步品牌主力店条件。通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定品牌主力店目标名单，并依据品牌号召力将其设立成高级、中级、普通级目标群，便于后期的规划安排。3、 充分掌握客户需求召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当地政府相关领导或职能

14、局的领导参加，并请他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。当然，最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。 4、 多渠道进行招商沟通从总量来看，项目的商铺数量是巨大的，有可能依靠当地的现有商家去填补是很困难的，这要求我们必须引进新的业态和更多的未到当地投资过的客户群体。招商建议从生产地、主要投资客户来源地区、ROADSHOW、招商会、媒介宣传、地产交流、博览会、发布会、节日促销、新闻事件行销等入手。5、 商户确定视招商恳谈会的情况，在会后逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔23天沟通一次的跟踪办法专人跟进。而且，要重点对主要目标群的各个管理层进行充分的沟通，加快其

15、投资决策的步伐。商业地产招商工作第十二步：确定合作模式、签定合同1、 确定合作模式：加盟、租赁模式、联营扣点等2、 签定合同，同时收取相应的合同保证金、租金、物业管理费、市场管理费等相关费用。商业地产招商工作第十三步：开业、后续经营1、 建立常态化营运推广机制。一方面，营运推广计划编制前置。高质量的推广活动设置自然是核心，但计划编制的时间安排也不可忽视。另一方面，不可忽视对于营运推广活动的后期效果评估。2、 强化关键品牌监控能力。营运中要重视对各铺位的经营情况监控工作，特别要重点关注“经营冷区”。一旦确定冷区后，就要对冷区商铺做出相应的经营调整，并且督促商家配合完成调整。如加大该区域的推广活动

16、、改善美陈效果、拉近与整体的互动等。在商铺调整之后仍未达到要求的，就必须进行招商调整。3、 做好三类市场调研工作。商场营运调研活动的对象通常包括三类。第一类是商场的营运情况，第二类是消费者的需求，第三类是商家的满意度。4、 主动推进商铺优化调整优化调整的关键在于把握主动权，力争调整后使业态的布局更科学、品牌组合更合理、租金水平有所提高、装修形象有所提升，从而使整个购物中心的竞争力进一步提升。调整活动包括主动调整和到期调整两类。其中，主动调整是日常经营的重点。首先，招商与营运两大职能要加强沟通，密切关注各商户的经营情况，并对商户进行评估。5、 提早布局达到自然过渡不同于主动调整在开业后几个月就开

17、始调整，自然调整在时间上是属于合同到期前几个月，一般是商场经营2至3年的时间左右。调整内容也是较全面、统筹性的，而主动调整则是针对发现的每一具体问题进行的精细调整。获得土地地块信息项目经济测算和可行性研究城市政策风险和整体规划商业策划和招商部工作流程图简析公司发展战略及资金情况初步市场调研：城市、区位、环境、开发指标等，确定区域商业价值和商业机会分析。决策过程：是否启动项目商业公司组织及人力资源规划是未来商业预测分析消费者分析客户分析及意向收集区域市场分析SWOT分析竞争对手分析宏观市场分析功能分区及布局规划环境和景观规划建议业态组合规划市场总体形象规划建筑业态及总平规划类型定位档次定位客群定

18、位形象定位业态定位市场调研分析项目定位招商部门：市场调研、形成完整的策划报告规划建议项目初步经济测算和运营模式建议发展策略项目整体开发目标项目整体开发战略项目整体开发节奏的控制项目总体战略定位分析项目整体竞争策略考虑项目核心竞争优势的构筑项目年度发展策略招商部门：市场调研、形成完整的策划报告建筑：平面，面积划分，柱网，立面风格，园林概念基本落实。交通：交通流线和车位布置基本落实。建设阶段施工图设计阶段装修阶段施工主体工程施工基础工程施工主力店进场装修全面招商次主力店、品牌商户招商划铺、业态落位招商推广计划及预算招商策略制定招商团队组建及培训施工深化图施工招标图施工图批复施工图设计主力店工程对接主力店招商确定项目经营模式制定招商工作整体计划及费用预算扩初设计阶段概念设计阶段室内设计VI、导视系统设计景观、园林设计幕墙设计结构设计机电设计交通、动线设计机电：机电系统，机房位置，重点部位管线排布基本落实。结构：结构体系及选型，墙厚板基本落实，难点做方案比较。项目管理部/公司筹建竣工验收营销推广计划广告位、VI系统开业活动筹备开业筹备中小商户进场装修协助开业筹备内部装修正式开业运营管理和物业管理资产自持资产管理分零销售专心-专注-专业