朱家角酒店可行性分析报告(共9页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上 朱家角酒店可行性分析一、 项目介绍1. 项目位置水都南岸位于上海市青浦区朱家角镇，所处位置距朱家角古镇旅游区3公里、距市中心48公里。靠近沪渝高速（G50）、沪青平公路（318国道延伸段）、朱枫公路。临近轨交17号线朱家角站（2017年通车）。2. 项目信息水都南岸总占地面积47万，总建筑面积29.5万，综合容积率1.0，项目为商办综合用地。项目共分为3期工程，1期为MOMA社区：别墅、3.5万国际艺术村、艺术酒店、画廊、艺术会所等；2期：别墅、酒店式公寓（不是我们项目所在区域）；3期规划待建。水都南岸定位为升级版的“田子坊”，为上海首个集创意、时尚、休闲于一体的艺

2、术生活区。3. 开发商信息水都南岸由沿海集团负责开发，沿海国际控股有限公司(简称“沿海控股”)始创于1990年, 为一家综合性投资控股公司, 广泛地投资于中国境内的不同产业, 目前所涉及的投资领域有城市发展运营服务、金融管理服务、房地产项目开发运营服务、房地产工程管理服务、健康住宅技术实施服务、健康生活服务和矿产资源等。沿海集团公司架构： 二、项目区域分析1.朱家角镇介绍朱家角镇地处江、浙、沪交界处，为青浦、昆山、松江、吴江、嘉善五区(市)毗邻之中心，历来为江、浙、沪两省一市重要集镇之一。朱家角位于青浦区中部，全镇户籍总人口59759人，来沪人员49038人，下辖28个行政村和11个居委会。全

3、境总面积138.6平方公里（包括淀山湖水域面积46平方公里）。朱家角镇是继上海豫园、外滩、新天地之后第四个上海东方文化消费新领地、都市水乡互动休闲综合体。位踞国际滨湖豪宅区，青浦区朱家角古镇西侧，坐拥800亩淀山湖，北临大淀湖、课植园，萃集精装别墅、精装公寓、商业艺术中心、影院、悦椿酒店、酒店式别墅于一体。产品类型丰富，配套齐全，物业品质卓越，堪称上海西区继佘山之后又一高尚居住区。朱家角镇区域价值：目前项目所在的滨湖片区已吸引了大量高端人士及品牌开发商竞相入驻，并成为青浦“一城两翼”政策的规划重点，随着附近虹桥交通枢纽、淀山湖大道、轨道17号线（规划中）畅达市中心，区域价值空间巨大。朱家角镇区

4、域配套：多个高尔夫俱乐部、游艇俱乐部、众多星级酒店及国际学校环绕。并有悦椿酒店（在建中）、谭盾水乐堂、尚都里休闲广场、国家粮仓、四民会馆、胡项城艺术展览馆、演艺剧场、人文艺术馆等艺术休闲场馆。规划团队以现代的眼光，诠释江南民宅的文化元素，使之焕发出全新的活力。东西向有沪渝高速（G50）、沪青平公路（318国道延伸段）、沈砖公路，南北向有朱枫公路，南接沪杭高速，北通沪宁高速。商业：朱家角古镇及其周边区域，以传统小吃为主。生活：当地居民主要集中生活在以古镇为中心半径3公里的范围内。区域内有数个交通站点及 “朱家角汽车站”。娱乐：朱家角古镇、东方绿舟、高尔夫球场、大淀湖及淀山湖。驱车前往市区主要CB

5、D用时:国家会展中心：约半小时；大虹桥：约40分钟；徐家汇：约1小时；静安寺：约1小时；人民广场：约1小时；陆家嘴：约1.2小时；四川北路：约1.5小时。2. 朱家角现状朱家角旅游经济兴旺发达，每年约650万人次的游客量，8公里内21,300户别墅及高档小区，周边约有3000间客房。依托政策及经济的良性运行，朱家角整个社会事业蓬勃开展，也为房地产业的健康发展奠定了基础；借灵韵古典的古镇气息及丰富的文化内涵，朱家角区域特色日益显著；第三产业旅游业继续快速发展，为朱家角创造了最核心的价值点，也为各产业链提供了机会。3. 朱家角发展规划随着近年来的发展，青浦已经发展成为以“青浦新城”为中心的东部城区

6、和以“朱家角”为中心的西部旅游生态区，朱家角在青浦也将占据更为重要的地位，发挥更突出的地域优势。青浦区规划简述（至2020年） 以“一城四片”为基点，重点发展工业、商业、房地产业、城市服务业、电子信息、汽车配件制造业、生态旅游、生态居住、现代农业及生态林业。朱家角镇规划简述（至2020年）：水：形成朱家角镇区的主体构架，淀山湖、大淀湖是镇区核心空间；老区：老区改造形成镇区的商业中心；新区：古镇北侧的珠溪河以西，规模2平方公里，规划目标“一中心，二河街”，是未来集镇的行政中心，住宅建设重点区域；旅游度假区：滨河区与古镇风貌保护区一起形成集镇旅游度假中心。交通规划：利用延安路高架及其延伸线形成“淀

7、山湖朱家角上海中心城区海港新城洋山深水港”经济线。详细规划：城镇性质及规划定位：休闲度假+生态居住的旅游城镇朱家角是市级历史文化名镇，“十五”期间上海市率先建设的“一城九镇”之一。濒临淀山湖风景区，以休闲度假和生态居住为特色的旅游城镇。建设方针：功能及空间重组,现代水乡与古镇风貌结合朱家角古镇的开发建设在功能结构和空间形态上重新组合，确立新的镇区空间构架和功能分区；采用改建与重建相结合的建设方针，对镇区功能结构进行调整，将不适宜的工业、仓储等性质的用地，转换为旅游休闲设施、商业文化娱乐设施用地，使老镇区成为集镇的商业中心和旅游休闲中心。新区建设本着统一规划、综合开发的原则，各项市政公用设施及配

8、套建设应同步进行。以居住功能为主，同时将行政中心、文体中心从老镇迁至新区，形成富有现代江南水乡城镇特征并与古镇风貌一脉相承的全新城镇风貌。用地规模及四至范围：镇区总体规划用地8.14平方公里至2020年，镇区总体规划用地8.14平方公里，包括老镇区2.6平方公里。其中城镇建设用地620公顷，人均城镇建设用地为124平方米,总增加住宅建筑面积180万平方米。以老镇区为基础包括古镇风貌保护区，向北包含大淀湖，向东向南至318国道；向西跨越朱昆河进一步拓展镇区发展空间。将原来位于318国道南侧的工业区归并至朱枫公路两侧的工业区，新镇区不再布置工业用地。城镇布局结构规划：以水体为“心脉”，形成老区、新

9、区二大块城镇布局结构注重现状城镇空间布局特点的延续和整合。城镇用地布局注重功能分区，同时为使城镇生活更具活力，各相关性质用地可综合安排。朱家角镇镇区空间布局结构以水系为构架，以水体为“心脉”，形成老区、新区二大块。（1）水是形成朱家角镇区的主体构架，包括三个层次：水心：大淀湖以及规划文体中心和中心公园是镇区核心空间；水脉：淀浦河由西向东横穿集镇；水络：现状河道和规划河道相结合，形成具有内聚力的河道网；（2）老区：即目前的建成区。以古镇风貌保护区（61.5公顷）为核心，淀浦河沿岸以及祥凝浜路沿线为建设重点地区，通过老区改造形成镇区的商业旅游中心。（3）新区包括四个组团。沿大淀湖东、北侧的组团一为

10、花园住宅区；组团二、三由一条沿河的商业街串联起来。组团四位于淀浦河南岸较为独立，也是未来集镇的行政中心。（4）休闲度假区组团集中于淀浦河两岸，均为滨河地区与古镇风貌保护区一起形成集镇旅游度假中心。商业金融规划：双线构筑朱家角镇区商业中心规划未来朱家角镇商业设施应结合旅游业的开发、老镇区的改造、古镇风貌的保护，集中在二条线上。第一条线：祥凝浜路两侧，以商住综合楼为主体，形成新的具有古镇风貌特色的商业街；第二条线：淀浦河南岸老镇区段，结合水面的开挖、水网重塑，形成新的商业中心。同时老镇区通过一系列的改造、更新将成为朱家角镇区的商业中心。住宅规划：居住功能移至新区规划朱家角镇区住宅建设将重点转移至新

11、区。老区将发展商业服务以及旅游相关的产业。同时结合老区改造适量地发展商业与住宅相结合的居住形式。老区常住人口控制在0.8万人左右规模。4. 朱家角商圈经济青浦区商圈主要为两个，分为城区商圈及古镇商圈古镇商圈主要是以朱家角古镇为核心，辐射周边区域。古镇景区外重要街道祥凝浜路 祥凝浜路是朱家角镇最主要的商业街，镇区内原住居民，生活日用大都是在这条路上购买的。集中各银行网点、饮食店、中、小型超市、日杂店等，公交站点也多集中在这条道路上，目前该道路显得有些杂乱。规划中的祥凝浜路，是朱家角镇区的商业、金融一条街，也是文体休闲用品特色街，距本案9分钟车程。表象繁荣的度假村经济及“新兴产业”的兴起 古镇周边

12、以休闲、度假及商务培训功能的度假村为主，是以淀山湖、大淀湖的美丽湖景为卖点的度假村。度假村鸟笼式的消费模式，运营时间较长，其娱乐项目及设施都已陈旧，且经营模式老化。已经运转多年的度假型宾馆虽然拥有23星级档次，也兼有娱乐、休闲、体育活动的，但逐步脱离了现代都市人群追求时尚、新潮与速度感的消费理念，已不能适应现代消费需求。在历史城镇旅游发展遭遇过度商业化、同质化竞争等瓶颈的背景下，不能再单纯依靠历史资源发展观光旅游，应转向文化休闲业、旅游房产业的发展，因此，最近几年古镇在大力进行房产开发和艺术产业园开发。4.朱家角旅游业情况青浦每年四百万左右的游客，其中至少90%以上是到青西地区以朱家角为中心的

13、区域内旅行的，也就是说，而目前，青浦全区高档次的宾馆并不多，而针对度假型游客的商业业态，还主要是经营理念及模式陈旧的度假村占有主导地位。而度假村消费主要面对客户仅仅是游客中极少的一块，即商务会议人群，而占绝大多数自费型游客（团体、散客），由于在朱家角难寻质价皆宜的夜间消费及住宿场所，只能朝游暮归，不能尽兴而去。本项目的功能定位正有可能弥补目前朱家角度假旅游消费中的空白，势必会被游客认可，而带来极好的投资回报及社会美誉度。项目分析1. 项目交通情况水都南岸位于朱枫公路康业路交汇处，靠近沪渝高速（G50）、沪青平公路（318国道延伸段）、朱枫公路。临近轨交17号线朱家角站（2017年通车）。2.

14、项目周边配套小区内部配套：创意区齐全商业中小学：朱家角小学幼儿园：朱家角幼儿园综合商场：联华超市、华联超市、农工商邮局：朱家角邮局银行：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行医院：朱家角仁济医院3. 朱家角的优势如上表所示:青浦通过A9与上海市区一线相连，特别是朱家角古镇地理位置独特，处于淀山湖、佘山、闵行三区域的圆心，半径辐射范围内自然资源及旅游休闲资源极其丰富，这从上海大区域来说是绝无仅有的，朱家角即是上海的后花园。另外，周边别墅社区、高尔夫球场及国际学校数量众多，这也说明区域内的高消费人群并不缺乏。朱家角印象： 古韵悠长的人文古镇，水墨般的小桥流水人家； 大上海的后花园，自然旅

15、游资源得天独厚； 车行交通便捷，四通八达； 青浦整体社会经济结构以工农业为主体，而朱家角古镇占据了绝大部分的第三产业产值； 朱家角古镇是青浦最具活力的核心； 配套成熟的度假休闲好去处； 近期建设发展迅猛，远景规划良好,2016-2017年间将会有大量新产物呈现； 随着17号线、20号线的通车，将带来更大更多的客源流量； 周边存在大量高端消费群体及高层次场所； 休闲度假和生态居住为特色的旅游城镇；4. 项目附近酒店朱家角周边的酒店数量不多还处于初级阶段，多为二、三星级的宾馆，缺乏高级酒店场所（这块市场已经有所被重视），从其客房数量及床位数量来看都远远不能满足于实际的客流量，这也是朱家角古镇成为短

16、途旅游而不能称为逗留点的原因之一。唯一一家五星级酒店皇家郁金香酒店的34-80房间的价格在520-1080元区间，入住率为83.6%。朱家角总共有113家酒店和客栈，总房间数3539间，房间数远远不能满足游客的需求量，入住率想不高也不行，据不完全统计，平均入住率在60%之上。5. 酒店消费人群国内外观光游客（团体、散户）由于朱家角地处沪、苏、浙三省交界地段，比起其它旅游区，朱家角有着天然的地理优势。由于出行时间和资金成本不高，沪苏浙一带游客把朱家角作为周末短线旅游的必游景点之一。朱家角还吸引着全国乃至国际游客的目光。朱家角和周庄、同里、乌镇等都是长三角“水乡”特色旅游的主要景点。各大旅行在安排

17、游客作上海旅行时，都将朱家角作为一个必到的景点，朱家角与上海市区的外滩、东方明珠等一起成为沪上旅游的重要景点。当然这也为本项目带来了大量的长三角以外的国内、国际旅游客户。6. 项目购买者水都南岸属于50年产权的功能产品，由于其成本开支将按商业标准收取，因此传统售卖方式私人购买的可能性不大，如果用售后返租形式售卖，将使投资房产者和度假暂居者购房有更大的选择空间，另外一些企业主通过公司名购买的可能性会相当大，一方面可作为固定成本投入合理避税，另一方面所有生活成本的产生也可入帐，正好为一些企业主们大开方便之门。从区域上来说，上海投资者及新上海人已经对青浦有所了解，也知道青浦在上海的地位，因此能够很容

18、易的接受项目的引导，而外省市客户一定是对上海有所了解，对朱家角的发展及潜力有一定认知的人才可能购买，因此，这批客户主要集中长三角区域，但他们更可能会选择周庄，乌镇，同里，他们如果选择上海的物业可能更偏向于住宅及成熟区域的商业，因此这批客户相对较少，可能主要来自于昆山、淀山湖之类的相近城市，以及旅游暂居地的商务人士。从上图来看，自用或出租是这些客户中投资目的首选，所以此案“售后返租”的可行性是非常大。7.盈利分析通过以上的项目可行性论证，项目的盈利点大致集中在以下几点：（1）度假型旅游消费伴随着朱家角旅游形态由观光型向度假型转变，每年百万人次的游客数量，巨大的消费群，假日型消费，尤其是夜间住宿将

19、是本项目最大的盈利点所在。（2）高档别墅区人群消费从以上论证可以看出，朱家角乃至整个青浦、松江佘山一带，都将是高档别墅区聚集的地区，由于本项目适用人群是中、高端客户，且本项目经营的特色休闲项目是目前的稀缺型产品，未来必将受到追捧。（3）中心镇区居民消费朱家角镇区目前的休闲、娱乐设施存在着规模不大，档次不高的毛病，这些设施远远满足不了镇区居民日益膨胀的消费欲望，并且这些居民对原有的水乡景点早已出现审美疲劳，因此对本项目的特色娱乐设施接受度高。（4）商务会议消费本项目是集吃、住、玩于一体的大型休闲娱乐设施，而且处在进入朱家角景区的交通要冲上，位置得天独厚，对于讲求效率的商务型消费来说，无疑是一个不

20、错的选择。8.项目核心竞争力核心竞争力之一：大上海只有一个朱家角核心竞争力之二：项目定位的差异性核心竞争力之三：项目在目前青浦商业市场的唯一性核心竞争力之四：成熟旅游地产项目的抗风险保障可以说项目本身就是朱家角旅游转型的产物，项目是古镇大力发展的商业设施。项目大力发展夜间消费，与古镇景区的白天观光对接，形成旅游休闲娱乐的互补与互动。项目是朱家角向度假型旅游转型的有力推动者和受益者，朱家角度假型旅游的形成，也必将为本项目带来巨大商机。本案的酒店式公寓，从产品类型上说属于平层公寓式产品，因而具有独有的格调，档次较高，空间尺度恰好；其次，水都南岸为市级综合楼用地性质，即可初创公司办公也可商用，因此，在原先高舒适性的基础上又兼具极高的商业价值。专心-专注-专业