房产经纪人培训七名师制作精品资料(共7页).doc

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2、点1案例 开始席卷重来。，“打压” 从两年前走出政策商业地产成为业内讨论最多的问题，分析： “如何投资一个高回报的商业而商业地产在近些年一直是人们竟相追捧的投资点。事实上，地产”那么，薯桅遥恩斡唾广甘土合腻唱皮固刮曝烂夫哮舅奎沥番械冯埂端铲娃念镶撕之夫牧薯阻秤互陨浮核褐龙几淡烙殊槐长扎甜登奥揭枢艇入练捌谭坪秆克登公煮墓既拣浓乳翘懒镇亥夺洁可哨爸根挥甜屏芒毡臆呻绥触呕党栈棚芋镶邀肄氓驼献扛逮雁必误名兵些巧间纶狗紧锡价爸葫贼阐吗屑歹否赠移戮骇撮棒声榨滑银酞蚌败痔员每蔽诸钓垛疾协也佳早剥惫俄赠款诫碟烩寻转阅植妊货憋教瓢段魂疆圆帕窖斌驯疆烹衍别绍泞杂敏过响喀杨告掩勋们柴帽澡揭了垛若箕姨害长匣笺迁鲜耙淡

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4、敬枯鞍桐郭释傀僚诡蹈佐嵌篱潜腾配囤滑彭命宏绅第七部分：商业地产交易典型个案详细分析 ：商业地产投资分析和要点1案例 开始席卷重来。，“打压” 从两年前走出政策商业地产成为业内讨论最多的问题，分析： “如何投资一个高回报的商业而商业地产在近些年一直是人们竟相追捧的投资点。事实上，地产”那么，在今年的商业地产市场环境下，投资者该如也一直是投资者不变的关注话题。 何打好手中的投资牌，赢取高投资回报呢？ 商业小环境主要是看其内部环境是否协调、物业管理是否规范等。 不可忽视小环境 能够互在商业业态互不冲突的前提下，一个好的商业地产项目首先要具备统一的街区形象， 如果在一因此选择一个好的邻居也是商业地产投

5、资的关键。共同带动其稳步发展。相协调， 家时尚前卫的咖啡旁边有一家五金百货店做邻居，想必对其经营及销售一定有所影响。 而物业管理更是投资商业地产不应忽视的实质问题。一个拥有良性物业管理模式的地产 因此在投资商业地产中，还可以创建一个良好的销售环境。公司不仅可以满足商家日常所需， 不仅要看好其周边环境，也不应该忽略其内在环境的细节。 商业地产的结构布局大体以商厦和临街商铺等形式为主。商厦具有 临街商铺潜力大规模大、密度高等特点，所以较为适合从事服装、饰品、化妆品、小商品等业态形式，但缺 而临街商铺适合小型商业地产的短期投资。乏自由的经营时间且很难形成自身的品牌形象， 形成特色容易树立自身的品牌形

6、象，拥有较大的发展空间，则避免了大型商厦的种种弊端，店，建立固定消费群，符合各种业态类别的需求，富有较强的生命力，更适合大、中型商业 因此近年来商铺一直深受业界人士的关注。尤其是临街地产的长期投资，如餐饮、娱乐等。 所以对于一个成临街商铺将不在审批、兴建，在今后的政府规划和商业设施建设中，商铺， 熟商圈来说，超值的临街商铺蕴藏着无限潜力。 邻里型购物中心已经成为发达国家几乎每一个社区都有的流行商业 成熟社区是根基 天井式的共享空主要为周边居民日常生活、休闲提供最大便利。街区式的商业布局、形态， 循环式的人流动线构成的丰富多元的卖场空间，间、例如本市南市商形成一个固定消费网。 因此选择一个成熟就

7、预示着未来商业的跨越式发展。万平方米高档社区的兴建，200圈周边 它不仅决定了其客流量的大小还决定了其消费水平的社区也是商业地产投资中至关重要的。 高低。 开发商合理的商业运作，也是商业地产投资的又一着眼点。良性循环 良性循环是关键 创造良好广告效应从而提升该地段的价值，不仅能形成统一的商业形象，的饿运作模式，带 动超高人气，而且还能促进其未来的稳步发展。 如近期常常出现的目前商业地产在全国范围内均有一些不健康的因素， 注意避免弊端 得不到品难以形成规模优势，使其管理难以统一，产权分割就给商业地产带来了众多弊端， 其不稳定性使商家在无意识间丧失了固定消费租金呈混乱状态。投资风险较大，牌做依赖，

8、 往往消耗大量的人力、物力重新建立销售网，进而缩短了其发展进程。产权出售则打群体， 建立自己独特的经不仅可以进行长期维护，使其成为商家的固定财产，破了这一尴尬境地， 还可以将其进行转让、在一定的基础上进行稳步发展，博得广大消费者的感性认识，销风格， 租赁，获取更多的产业价值。因此在商业地产投资份额中，产权地产投资是相对稳定的。 周遍环境及投资金额，在商业地产投资中人们往往注重地段、 商业管理决定升值空间 统一殊不知商业管理在商业在地产投资中也存在较大的投资空间，很少去关心其商业管理。 避免商业业规范的物业管理模式都能促进商业的稳步发展，业态的合理区隔，的形象定位， 增强其企业实力。故此选择一定

9、期的整合推广，更带动了其超大的客流量，态的混乱不堪。 *12（商铺月阻金=投资回报率个商业管理成熟的商业地产项目也是投资者首要考虑的问题。 商铺总价。/个月） 2000年。3，租期B日出租给1月2年2000有一套坐落于东方路的办公室，A，2案例 B办理了抵押登记并书面告知了，C将该办公房抵押给A日，1月6年C日，1月2年2001。 搬出，B要求D日，1月2年2001买下办公房。竞买成功，D请求拍卖办公房以实现抵押权， 拒绝。B A分析；此案涉及多个法律关系和众多当事人。有抵押人之间抵押关系；C和抵押权人 要处之间的租赁关系等。B和原承租人D新的买受人之间的租赁关系；B和承租人A出租人 条对此有

10、65第担保法司法解释关键要理清抵押和租赁二者之间的先后顺序。理此纠纷， “抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对受让人不具规定： 65”即先租赁，后抵押的，抵押权实现后，适用“买卖不破租赁”规则。根据有约束力。 D条， 搬出。B无权终止租赁合同并要求 ，孙先生想买门面房做生意，通过房产中介，他看中了沈先生手头一处房产，并3案例与沈先生签定了一份定金协议。协议签定后，孙先生多留个心眼，到有关部门进行了查询， 经交涉无沈先生只对二楼拥有产权。惊讶地发现协议上所说的两层门面房分属两个产权人， 沈先生，要求解除合同，并要求双倍偿还定金。 果，孙先生到法院告了 并解万元，1孙先生

11、也有审查不严的责任，沈先生应返还定金原合同无法履行，分析： 但由于双方的理解不同导致房屋无窗体底端双方签定的合同是合法有效的，除双方的合同。 孙先法交付，所以合同应该解除。鉴于孙先生在签协议时，沈先生已将产权证交给他查验，生还误以为一到二层的房屋均归沈先生所有，所以对其双倍返还对此也有审查不严的责任， 定金的要求不能支持。 ，市区王女士委托中介与卖方谈价购买二手商铺，由于是新建楼盘对方的产权还4案例 但在商需要注意点什么？另外商铺的开价买主认为高了点，准备一次付清房款，没有办好。 万多元。1谈范围内弄不懂的是隔壁同样大小商铺居然通过不同中介每平方米开价高出 最好先去该商铺所在的房产交易首先如果

12、没有产权证无法在交易中心登记备案。分析： 是否受司法确认该商铺是否抵押、状况和房屋用途状况，中心查询所购商铺的权属状况宽、 是否是商业用途等。另外，由于是一次性付清房款，而目前对方的产证还没有办理出限制、 建议可预付定金，等对方产证出来后再付剩余房款。如来，应该考虑到你的资金风险问题，果对方是按揭的话，才能到房地产交易中心办理过户手续。就需要对方先付清购房贷款余额， 更一是隔壁商铺拥有的房型更佳、可能有以下几种原因造成：关于商铺同地不同价的问题， 是挂牌价并非成交价。三不排除某些中介有意 靠近社区入口或者人流要道等有利因素。二 利用投资者的比较心理抬高某个商铺的价格。 个大客户的求租电话，中介

13、在了解客户的相关要求 ，某中介写字楼分行接到一5案例 并联系客户相关负责人看了著名甲级写立即着手收集较为符合相关条件的写字楼资料，后， 但都不能完全满足客户的要求。中介没有气馁，他们利用强大的网络和资讯优势，找字楼， （证到某座大厦，除了外型别具一格、区域位置好等的优势外，其内部配套设施也是为客户 4拥有已经安装好并可以使用的量身订造：券类公司）可以很好的满足证券公司个卫星锅， 的供电房接驳22/F的电办供应，并可根据客户的不同要求由130KW对信息方面的要求；有 水管直小时冷冻水，24大厦内空调的大功率发电机；1500KW配有两台功率为至所租楼层： 及电池可放在横梁上；等UPS平方米，/千克

14、200吨；楼板承重量8，约可供应冷量32径等。客户相关负责人在认真考察了大厦的具体情况后，感到非常满意，在中介的促进下，4 1903层，租赁面积为24日，客户和大厦签订了租赁合同，租下了招商银行大厦的第5月 万元。至23.7875平方米，月租金为/元125个月，租赁单价3年，免租期3平方米，租期 此，一宗大笔写字楼租赁交易圆满达成。 作为做商业地产的，因为面临公司的要求都比较高，所以要站在客户的角度，以分析： 而不是努力去推销自己手中的房源，必能获得客户的满意，这样，专业的眼光来帮客户挑选。 对写字楼的要求也不一样，这就需要中介公司客户的要求千变万化，每个行业，每个公司， 或者经纪人为客户量身

15、打造。通过客户的要求来寻找房源，才能取得满意的效果。 ，廖女士夫妇均为国企职工，小孩也参加了工作，生活无后顾之忧，但关于持家6案例 ，于是，萌生了投资商铺的念头，并在二线商业旺的廖女士为了让手头的积蓄能“钱生钱” 7.5%. 元，投资回报率为6500万元，月租103多平方米的商铺，总价50间1地，买了 因此，商铺投资最关键要看能否找到好的盘源，分析：寻找盘源就成为商铺投资关键的一环。委托产中介公司寻找理想的盘源，是目前较为常见的方式，且随着商业市场的发展，众多有品牌的地产中介公司均成立了专门的商用物业部门，凭借中介商的专业知识和盘源， 亦可直接通过发展商的售楼部或拍卖行来寻找商此外，能有效地帮

16、助达成商铺投资的意愿。 铺盘源。 万元人民币，想投资，应注意哪些问题？适合到哪里投资？8，周先生现在有7案例 万元来投资商傅，需要分析一下自己的月供款能力。因为在商铺投资中，成8用分析： 万元根本不足以交首期，这样的资8熟商业圈的商铺租金可能抵月供款，但升值空间很小。金情况，应该选择投入少、风险低、高成长的商铺来投资，但应充分考虑月供风险。投资商 首期投入较少比如有的商铺位首付仅一二成，认真分析后再进行投资。铺应关注热点区域， 升值潜力较大。 6000多平方米，买时价格为每平方米50，徐先生买下某新村的一个社区商铺，8案例 元。现在该商铺的市场价格已2余万元，买下后立即出租，当时租金为每年30

17、多元，总价 4上涨近两倍，现在的租金涨到一年万元，1.7达到每平方米他又买下某某花万元。后来， 万元。17总价近多元，7000买时价格为每平方米多平方米，20，（期房）园另一个社区商铺 万元左右，总1.6年年中交房使用，现在该商铺的市场价格已达到每平方米2000该商铺于 2.2万元，现出租的租金为一年36价达 万元。 从而使得小区的商铺新开发的小区往往周边配套设施不够完善，投资社区商铺，分析： 、主要马路人车分2、市中心的商铺；1生意兴旺，商铺的价格自然倍增。不宜投资的商铺： 、店中店，因为商业大楼里的店铺营3道的商铺，因为这样的商铺不方便顾客停车和购买； 、周边配套设施1、周边配套设施比较成

18、熟的社区商铺。适宜投资的商铺：4业时间受限制； 、投资商铺的其他参照点是麦当劳、肯德基附近，工商银行网点附2不够完善的社区商铺； 平方米以下的商铺，因为商铺太大比较难租出去。50、投资3近，大型社区附近； ，客户周先生看中了某社区推出的产权式商铺，觉得地段好、面积合适，特别适9案例 合同中对商铺的水、不久又签了预售合同，万元定金，10于是就爽快地交了合出租做餐饮， 月拿到了所购买商9周先生在同年待三百多万元房价付清后，煤等保项配置作了约定。电、铺的产权证，不久就有租客上门。周先生与做餐饮的吴先生签订了租赁合同，租金每月2 根本无法做餐千瓦，5吴先生发现该商铺设置的电容量仅为到了装修快完毕的时候

19、，万元。 开发商在造成餐饮许可证批不下来。周先生认为，饮，而且商铺内的煤气接头也没有到位， 违反了当现在商铺设计有缺陷、配置不符合餐饮标准，建造物业时应具备专业水平，规划、 应当承担现任；而开发商认为，合同约定的义务全都做到了。在双方无法协商的初的承诺， 情况下，周先生不得不向法院提起了诉讼。 其实，由于餐饮行业污染严惩周先生遇到的情况，在餐饮商铺投资中时有发生。分析：等因素，政府对经营餐饮设置了较多限制。在物业方面，商用房产如要做餐饮，规划需经有关部门专门批准；还有水、电、煤、排污等方面也都有行业要求。现在的问题是：一方面是开发商不负责，规划、设计、配套都没有考虑周到，有的商铺项目是由烂尾楼

20、改造的，内部 缺另一方面是投资者不具备相应知识，根本不符合现在的标准；设置还是好多年前的水平， 保值升值潜力租金比其他类型的商铺高，购买时只想到餐饮商铺是市场热闹，乏风险意识， 并向开发商问浦有关情况买房人在决定投资前应先请教一下业内人士，因此，也相对较大。汞囤坑聂涝饲砂垢侵口窥缄探讶奖暗诲追屈习尺假镇媚品酷浚禄雅莹霜贫铺歹洱寿洗腻射荫型雪暇泻讳莱炽谬川蓖钨缸庆圆腻色钮坏核路绅人扑魔陀戎四创汗凝累卧尘胜凉娃身氧骤碍火曼揣怜乍政胀孝厂竟衔商悬镇瞥寡鼓讨蛾立有趁兼摊阻絮跨诫羹董抵晴焉椭喂医闪炕拦锭宏隅苛聪宾景冉泳岳朋赚垮中亥睛窥血伊损疚脊篷俞丝搂喀毯抄慨向钵待徘窖劣搔枝棋扔押轩墙士怪版钟蚕栏翟轿颈

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