股权及土地转让工作指引(共6页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上股权及土地转让工作指引编制_日期_审核_日期_批准_日期_修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人审批人1 目的解决转让项目的技术性问题。2 适用范围适用于集团股权及土地转让项目。3 术语与定义3.1 股权转让：指通过收购房地产公司股权获得土地使用权的方式。3.2 土地转让：指通过买卖将土地权利人名下的土地变更而获得土地使用权的方式。4 关键活动描述4.1 获取项目基本资料4.1.1 项目信息获取的渠道包括国土局、律师事务所、法院、银行、评估事务所、拍卖行、土地中介、地产媒体、房地产从业人士或其他中间人等；4.1.2 约见中介方或土地方，对项目基本情况进行了解，如土地

2、所在的城市、区位、土地四至、规划设计条件、手续证件办理现状、土地出让的价格和付款方式等； 4.1.3 索取项目的初步资料，如项目的国有土地使用权出让合同、国土证、规划许可证等；4.1.4 对项目进行现场踏勘和市场调研。4.2 转让方式的选择确定股权转让与土地转让的差异及转让方式选择表差异股权转让土地转让手续只要签订股权转让协议，并按规定办理股权转让的变更登记手续便可控制项目（外商投资企业还应办审批手续），项目的运作周期短；土地转让涉及土地使用权的过户及立项报建手续的更名等，手续相对繁杂，项目运作周期相对较长。税费股权转让比土地转让节省交易金额3%的契税和手续费；在土地增值税方面，股权转让使土地

3、增值税延后清算，土地转让使历史增值税及时清算。风险受让人成为房地产公司的权益股东，将承担目标公司的或有及潜在的亏损、债务、担保及抵押等风险，以及其它有关的法律风险；在土地转让中，受让方通过尽职调查和合同约定可以基本排除项目存在的此类风险，风险可控度较强。备注1、 选取何种转让方式，必须在手续办理难度、税费差异、风险控制等方面进行权衡和比较，若项目公司的股权及债权债务关系相对清晰，并有相应的担保，宜采用股权转让方式，反之可考虑采用土地转让方式。2、 根据现行的税收政策，通过股权转让方式收购建设项目可以减低有关税费，但由于税收政策的频繁变动，因此应及时跟踪最新的税收政策，以便选取最有效、最经济的转

4、让方式。此外，还需了解目前可以作为土地增值税扣除项目的成本及相关的发票的具体数额（旧城拆迁改造的特殊规定等）。4.3 项目的洽谈4.3.1 华南集团项目投资部总结项目的优势与劣势（特别要总结项目瑕疵以作为谈判筹码），明确投资意向；4.3.2 华南集团项目投资部/一线公司项目部与对方就转让主要问题进行沟通,如转让方式（土地转让或股权转让）、股权比例、付款方式、担保问题、双方的权利义务以及项目存在问题的解决方式等，达成一致意见，形成共同条款，并拟定【框架合同】或【合同要点】供双方确认；4.3.3 华南集团项目投资部/一线公司项目部对项目做出可行性评估，包括项目交易流程、项目报价及支付、风险控制等，

5、经跨部门投资小组确认后报集团领导审批。4.4 尽职调查4.4.1 土地状况调查1) 土地的基本状况，包括土地四至、土地用途、规划条件、建设现状、土地权属及权属人基本情况等（转让方、国土局、规划局）；2) 土地价款及税费缴纳情况（向转让方、国土局、税务局了解，获取土地项目补偿金、出让金及税费缴纳清单）；是否存在需要补缴地价的情形；3) 项目的土地出让合同、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证等法律手续的办理状况等，相关的证件是否具备及是否在有效期内，是否超过出让合同规定的开工时间，是否存在可能导致政府相关部门处罚的情形（向转让方、国土局、规划局了解，获取各种证件

6、批文的复印件）；4) 土地项目的抵押担保等权利限制状况（向转让方、国土局了解抵押登记情况或担保情况）；5) 政府有关部门及单位的批文，特别是土地规划设计条件修改可能性、政府或其他单位的承诺造成对土地利用的限制条件。4.4.2 目标公司的主要调查：（适用于股权转让，由法务部、财务部负责完成）1) 目标公司的经营范围、是否合法存续的公司、注册资金是否全部到位，各股东及其出资状况、各种证照是否合法、有效。（向转让方、工商局查询公司营业执照（含年审情况）、公司合同、章程、验资报告、出资证明）；2) 目标公司的房地产开发项目的合法、合规性调查（向转让方、国土局、建设局、规划局了解公司名下的土地、房地产开

7、发项目清单）；3) 目标公司涉及的税费种类及其实际的缴纳信息（公司各房地产开发项目涉及的税、费种类目录，包括前期规费、城镇土地使用税、土地增值税、土地闲置费等，及其缴纳现状、相关票据）；4) 目标公司对外投资、对外担保和债务情况（目标公司债务清单以及对外保证、抵押、质押等担保情况说明）；5) 目标公司的财务状况、资产状况（目标公司历年财务报告、财产目录和财产权证、财产现状、财产使用人或控制人）；6) 目标公司的合同状况（目标公司所有合同目录、合同关系人、合同履行现状）；7) 目标公司税务信息和状况（转让方、税务局）；8) 目标公司的人员信息和合同状况（转让方、社保局、劳动局）；9) 目标公司的

8、分支机构（转让方、工商局）；10) 国有股权涉及国资委审批的程序和时限（国资委、交易中心）。4.4.3 其他调查内容：1) 转让方的信誉度和当地影响力（通过当地人脉或其他途径）；2) 股权转让的工商登记手续办理程序和时限； 3) 土地转让手续办理的时间；4) 项目融资的难度（金融机构）。4.5 股权转让的程序、应注意的风险4.5.1 股权转让的程序1) 与股权转让方通过协商达成【股权转让协议】；2) 转让方获得必要授权：向公司股东会/董事会（不设董事会的为执行董事）提出股权转让书面申请，并附【股权转让协议】；修改目标公司的合同章程；3) 转让方公司董事会依法召集临时股东会，就该股权转让的申请做

9、出决议（如果全体股东过半数通过，则可依股权转让协议进行，或者由不同意的股东行使优先购买权）；4) 出具新的验资报告，收回原股东的出资证明，发给新股东出资证明，对公司股东名册进行变更登记，注销原股东名册，将新股东的姓名或名称，住所地及受让的出资额记载于股东名册，并相应修改公司章程。（如果为外商投资房地产企业需经商务部门批准）；5) 股东变更30日内将新修改的公司章程，股东及其出资变更等向工商部门进行工商变更登记，完成公司股权转让。4.5.2 外资股权的转让程序1) 按照外商投资企业合同及章程关于转股的的规定办理，需取得企业其他方投资者放弃优先购买权的书面文件； 2) 转让方召开董事会，取得董事会

10、同意转股的决议； 3) 与转让方签订股权转让协议并报外资审批部门审批通过； 4) 修改企业合同、章程； 5) 将与股权变更相关的文件（转让额的资信证明、商业登记证、登记认证、法人证、法人登记认证、变更后的股东成员个人资料、股东会决议、股权转让协议、章程修订说明等）报送企业原审批机关审批；6) 在获得批准之日起30日内到审批机关办理外商投资企业批准证书变更手续，并在批准证书变更之日起30日内向当地工商部门申请变更（法人、股东等变更）登记，同时进行银行帐户、公章移交。4.5.3 国有股权的转让程序1) 国有股东的上级主管单位要同意并书面批复这种国有资产转移的行为；2) 由国家认可的资产评估机构对国

11、有股权的现值进行评估，对要转移的资产进行估价；3) 国有资产管理局对这种国有资产股权的转让要有同意的批复；4) 在国有资产产权交易中心进行公示；5) 在产权交易中心办理最后的股权交易，即股权转让协议的签订及批准的手续。4.5.4 股权转让项目应注意的风险1) 股权转让内部程序合法性风险（根据公司法股份公司及有限责任公司股权转让需召开股东会及其他股东放弃优先购买权）；2) 目标公司的法律诉讼及仲裁风险；3) 目标公司拟转让股权的合法性及完整性风险；4) 目标公司的或有债务及抵押担保风险；（可采取由其集团公司担保、转让款的支付时间延长、保留部分股份并作质押等方法规避，并要求其作出理清债权债务的时间

12、节点）； 5) 目标公司主要资产的合法性与完整性风险（主要资产如土地及在建工程等手续的合法性，以及税费缴纳状况、抵押担保状况）；6) 股权转让款资金安全性风险（重点关注转让款的支付安排，共管帐户的设置以及对方提供担保等，若分期支付股权转让款，要有在工商变更登记完成后即可进行项目公司开发贷款的条款）；7) 股权交易程序的合法性风险（国有股、外资股份特定的审批程序及交易流程，对外资股份收购，我方需出具与股权比例相应注册资金的的资信证明）；8) 股权转让的结果的合法性与有效性风险（股权过户及工商变更登记的必要性）。4.6 土地转让的程序、应注意的风险4.6.1 土地转让的程序1) 转让双方通过协商就

13、转让土地项目签订【土地使用权转让协议】；2) 转让双方向土地交易中心提出土地转让申请，并报国土资源局审批，进行鉴证交易，如果转让方是国有企业或者集体企业则应该将转让土地项目在土地交易中心进行挂牌交易；3) 办理土地变更登记手续，将土地使用权转到受让人名下；4) 在办理土地使用权登记手续30天内，到房地产行政主管部门办理项目转让备案手续；5) 办理项目立项、报建各环节的更名手续。4.6.2 土地转让应注意的风险1) 土地的担保，抵押风险（土地项目在法律上存在瑕疵）；2) 规划变更风险（土地规划变更带来土地价值的变化及土地所属片区控规、道路规划对宗地影响的风险）；3) 土地的产权风险（土地出让金，

14、闲置费等是否足额缴纳）；4) 土地转让程序上的成本及法律风险（一般国有企业或者集体企业名下土地转让要通过挂牌的方式）；5) 土地转让存在的手续风险（土地转让后，在土地使用权、项目立项、相关批文等方面需要变更，需要重新审批）；6) 土地转让存在的税收风险（是否可作为土地成本的原始凭证以及完税发票）；7) 土地转让款项的支付风险（在取得土地使用权之前，采取一定措施如共管帐户，要求对方提供担保等方式，以确保我方资金的安全）；8) 转让行为的有效性风险（须及时办理土地权属变更登记手续）；9) 土地的交付风险（明确土地交付的确切时间，了解可能出现延期交付的各种情况，如是否存在补偿纠纷等问题）。 4.7 合同拟定阶段4.7.1 根据合同要点起草【股权转让协议（讨论稿）】或【土地使用权转让协议（讨论稿）】，法务部对协议条款进行把关（或直接由法务部起草、经营管理部进行校核）。4.7.2 整理双方合同条款上存在的差异，列出主要部分和次要部分，研究对方的意图及谈判对策。4.7.3 由集团领导同转让方就协议条款进行最后谈判，确定最后的转让协议。5 支持文件5.1 【项目拓展管理流程】5.2 【投资小组工作指引】6 相关工具 无专心-专注-专业