项目后评估成果(共38页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上A项目后评估成果目录1营运概况 A2工程总结3设计总结4营销总结5成本总结6. 开发事务总结7客户中心总结8物业管理总结 第一章 项目运营总体概况一、项目关键指标列示及简析1.1 关键指标达成率（签约及回款）分项签约收入结算收入应收帐款剩余货值住宅下达指标实际达成值商铺下达指标实际实成值1.2 项目销售利润率及内部收益率分项公司指标现值备注销售利润率内部收益率 截止开盘之日，现金流是否为正？1.3 项目成本变化项目目标成本审计成本差异土地获得价款勘测设计费行政的经营性收费首期工程费配套设施费基础设计费景观工程费建安及装修工程费工程相关费用开发成本1.4一级节点达成率公

2、司关键节点下达项完成项累计达成率阶段性成果项目总体计划1.5客户满意度总体规划户型销售服务交房流程总体满意度 重复购买率 推荐率1.6业主报事统计报事类别交房报事量后期报事量合计户均报事已付户数土建大户门门窗管道安防对讲空调机位及空调洞公共景观类沟通类保洁类其它类二、项目运营要点回顾1、项目运营大事记2、项目运营指标对比3、项目运营的成功点4、项目运营的不足点三、项目运营的几点反思及建议1、项目运营反思2、项目运营建议第二章 工程总结一、外业管理 1、节点计划达成率 2、质量管理（含土建、安装、园林园建）现场施工质量问题案例图例园林园建 会所旁水池进水管无水源，遗留电缆线会所旁水池没有排水管会

3、所旁没有灯罩和灯会所旁桥面护栏设计太低喷泉水池配电箱没有正规图纸1. 花街喷泉无排水设施2. 彩灯电压等级太高为220V3. 进水处无水表花街水池水泵没有过滤网花街水池没有盖板存在安全隐患水池喷头没有调节阀。水池注满水后有渗水现象花街水池没有盖板存在安全隐患洗脚池排水到泳池设计不合理井盖设计不合理怡景居1号楼05户未设计空调安装位置所有百叶窗设计太大不合理 楼梯底部井盖设计不合理湖景居单元门口遮雨玻璃震裂存在安全隐患墙面没有处理湖景居车库井盖不全台阶收尾未做处理湖景居车入口少石处排水管漏水湖景居负一层门口墙面未做处理电梯侧线槽突出墙面未处理会所消防楼梯收尾未完工湖景居车库入口天面未粉刷湖景居地

4、库有积水湖景居车库入口顶部线槽没加装游泳池机房没有通风设计，门未安装湖景居车库入口处墙面渗水3、安全生产、文明施工管理FJ区所有电梯按键面板为泡沫胶粘贴安装部分已脱落湖景居F区5层公共照明未装感到应开关二、内业管理 1、图纸管理 2、资料管理 3、付扣款流程管理 4、部门之间协调与配合 5、公司流程制度执行 6、项目计划编制合理性评估 第三章 设计总结目录一、项目定位二、项目简价三、价值点挖掘四、客户敏感点分析五、设计管理六、效果把控七、成本控制八、新材料、新技术、新工艺九、规划报建与验收十、完成效果 第三章 设计总结 一、项目定位二、项目简介-介绍区位、总图、主要经济技术指标三、价值点挖掘1

5、、 总图2、 单体3、 外立面4 、车库5、 合同6、 经验与教训四、客户敏感点分析1、地段、配套、总图规划2、景观。景观设计滞后，且由于是外包个人设计，设计没有理念，设计质量太差，对施工、采购、成本及营销均早成不利影响。应慎重选择设计单位，杜绝个人设计现象，加强设计概念方案的把控，避免后期大量的调整。小区排水系统没有统筹考虑，造成施工过程变更，费用增加且施工工程难以控制。整体景观效果比较差3、户型。为仔细审核施工图纸，造成个别入户门后面有一个小凹槽，即影响美观而且施工困难。施工图审核不仔细，造成部门剪力墙突出房间，直至施工至露面才发现，影响正常施工。外里面贴砖施工图设计滞后，影响现场正常施工

6、。4、大堂、楼梯间。方案过程没有仔细考虑入户前段公共部分的雨水遮挡，不利于业主在下雨期间在电梯至入户门段的出入，影响物业管理提升。精装修设计施工图中个别用材标注不明确，造成成本控制困难，降低使用寿命和视觉效果（如不锈钢未明确钢号，实际使用不到半年就开始出现霉点生锈）。精装修设计施工图中未明确地面铺装大样，造成施工单位有机可趁，为了减少造价而不愿切砖，造成地面铺装效果较差5、安全6、门窗7、车库、车道与车位8、架空层。架空层在方案设计时没有考虑，工程完工后才增加设计，不利于成本控制和销售展示，影响业主收楼时对小区的整体评价9、阳台、露台五、设计管理1、供方选择。本项目设计方选择比较合适公司现状2

7、、资源利用。有部分汲取已完工程的设计缺陷教训（如在设计工程就考虑首层排烟道设计），但还是利用太少，以后应更多的加以利用和总结。3、过程把控4、现场服务5、图纸审核质量（含细节优化）6、公司标准做法管理7、设计合同审核六、效果把控1、设备管道2、设备房位置3、竖向处理4、细节处理七、成本控制1、材料选用。铝合金窗铝材规格通过优化后，由原设计90改为70，即经济又满足使用要求2、结构方案优化。通过柱网结构布置优化和桩基优化3、资源利用。本项目没有利用资源4、交付标准5、材料选择及优化八、新材料、新技术、新工艺应用九、规划报建与验收1、指标控制2、项目敏感点与政府部门沟通情况3、实施版与报建版差别事

8、项清理十、完成效果第四章 营销总结一、项目总体销售情况：销售率、回款率、销售周期与开发计划设定目标的对比分析二、项目定位与销售阶段市场变化情况、开发周期内区域市场的变化；、产品定位与原目标定位的差异化比较；、客户群定位与原目标定位的差异化比较；三、户型产品定位及各产品类型销售进度四、营销推广策略、推广主题及要点；、推广渠道及媒体组合；、营销手法创新、项目营销推广对实现项目价值和品牌价值的影响五、项目销售时机、推货节奏及销售策略、开发节奏和销售节奏的相互影响关系；、销售时机的确定及市场竞争关系；、销售策略和销售手法；六、销售定价策略及对销售进度的影响七、营销推广执行及销售组织；八、营销成本控制九

9、、项目营销可借鉴经验归纳总结和反思第五章 成本总结一、 目标成本的指标对比二、 签证、设计变更的主要原因三、 材料数据库的更新情况四、 现场成本管理的不足或建议五、 工程招标的达标情况六、 甲定乙供或甲供材料、设备使用效果的总结七、 施工单位（资源）的管理情况八、 合同执行情况的总结九、 对项目结算结果进行分类总结（总结应按各专业各标段进行，按各种项目类型分别汇总并进行分析）第六章开发事务总结一、项目办证节点控制1、五证办理时间（国土证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证）2、施工配套手续办理时间3、项目验收及交付节点二、对外关系拓展及维护情况三、对内与公司各部门配合情况四

10、、项目开发风险预警及建议第七章 客户中心总结1. 签约按揭评估1.1 律所评估1.2 按揭放款评估2. 入伙评估2.1 入伙协调会效果评估2.2 收楼效果评估2.3 业主关注点2.4 工程维修效果评估3. 居住满意度调查效果评估3.1 调查表格真实性及全面性评估3.2 调查报告的统计科学性评估3.3 调查表反映问题的处理效果4.确权工作评估4.1 大确权工作时效4.2 小确权工作时效5.合同及法务评估5.1 对合作单位缔约能力的审核情况评估5.2对合同模板标准化执行情况的评估及改进5.3对所有对外发生法律效力的宣传画册、提示、公示文件、认购书、意向书、外函和各类合同等文件资料的审核及存档第八章

11、 物业总结一、项目运营过程中存在的不足点1 、水体问题2 、综合布线问题3 、标识问题所有门禁系统没有使用说明4 、景观硬景问题5、水体问题6、标识问题7、楼梯道的设备间无标识8、硬景问题二、报事频度分析三、物业前期介入效果分析介入亮点。前期介入工作不足的地方。前期介入改进建议。四 、物业运营视角评价4.1 、前期设计对后期装修管理评价一、空调安装问题二、空调室外机位问题三、室外主机安装艰难四、屋面排水问题4.2 后期维修服务评价后期维修分供单位主要问题4.3 节能运行评价。4.4 生活配套第七章 客户中心总结前期介入评估交房准备及客户体验评估交房效果评估客户敏感点客户交房满意度调查成功与不足专心-专注-专业