建筑及住宅社区物业管理数字化应用(共19页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上中华人民共和国建设部 发布-实施-发布建筑及住宅社区物业管理数字化应用Construction & community property managing digital application（征求意见稿）GB/T 中华人民共和国国家标准ICS 专心-专注-专业目 次 前 言为了满足现代化建筑及住宅社区在物业管理和服务上的需求，克服目前国内各建筑及住宅社区数字化建设及运营系统设施与物业管理的运作严重不相适应，造成在物业管理中，数字化、智能化系统功能使用率不高，使用价值不大的现状。同时在数字建筑及住宅社区信息化、网络化和智能化系统运营的基础上，提升传统的物业管理为数字

2、化物业管理的模式。建筑及住宅社区物业管理数字化应用(征求意见稿)的制定，就是为了真正实现建筑及住宅社区数字化应用和数字化。智能化系统建设及运营在需求、功能和管理上的互相协调与相互支撑。达到数字建筑及住宅社区物业管理与数字化应用技术的有效结合。为数字建筑及住宅社区的管理者和住户提供高效率、高质量的管理和舒适、安全、节能的生态环境，以及多样化高品质的增值服务。本标准以物业管理数字化应用为实施目标，以数字化、网络化、智能化系统为建筑及住宅社区物业管理技术支撑平台，提供现代化科学的物业管理模式和信息网络化的增值服务。本标准编制的主要内容有：数字化应用技术构成、数字化物业业务管理、数字化设施管理、数字化

3、综合安防管理、其他数字化应用服务。本标准不具体划分物业管理数字化应用和智能化系统功能与技术级别，数字建筑及社区在实施智能化系统功能和运营的技术规范时，应以物业管理数字化应用的实际需求和管理与增值服务目标为依据。所选用的智能化系统应具有开放性、系统配置灵活性和可持续发展的扩展性。本标准起草单位：建设部信息中心、中国电子技术标准化研究所、北京市质量技术监督局。本标准参编单位：（株）COSMO情报通信、深圳思源计算机软件有限公司。本标准主要起草人：黄金屏、方天培、李林、杨晟、丁武建筑及住宅社区物业管理数字化应用1 范围本标准规定了建筑及住宅社区物业管理数字化应用的术语和定义、物业管理数字化应用技术构

4、成、数字化物业管理、数字化设施管理、数字化综合安防管理和其他数字化应用服务等。本标准适用于物业管理企业从事建筑及住宅社区物业管理数字化应用。可作为房地产开发企业和系统工程单位建设数字建筑及住宅社区物业管理与智能化需求，以及选择智能化系统功能与技术规范时的参考依据。2 规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。3 术语和定义3.1 物业管理数字化应用物业管理数字化应用的基本

5、思想，就是利用现代信息网络科技，实现物业管理的信息化、网络化和自动化。数字化物业以建筑及社区智能化系统为功能支撑，将建筑及社区智能化系统的实时监控信息和自动化控制能力融入数字化物业管理的运营中，提高物业管理的集成性、交互性和动态性。数字化物业基于信息网络化特征，可以实现异地远程的分布式管理模式，在任何地点、任何时间对各物业管理楼盘实施集中和分布的监视与控制、信息交互与共享，并保持数据的一致性。提高物业管理的现代化和高效率，以及降低物业管理的运营成本。3.2 数字化物业管理物业管理数字化应用是数字化物业管理的核心管理内容，它将传统物业管理内容和运营方式提升为基于建筑及社区局域网之上，通过信息网络

6、集群服务和浏览器技术来实现综合业务管理信息的交互、综合和共享。综合业务管理软件的编制以TCP/IP协议为基础，以信息网络浏览和数据库为核心应用。同时综合业务管理数据库实现与安防监控与设备运行管理数据库互联，实现动态、交互和实时管理。3.3 数字化设施管理数字化设施管理系指：将建筑及社区内的电梯设备运行监控、给排水设备运行监控、变配电及照明设备运行监控，以及建筑及社区内集中的冷热源设备运行监控集成在统一的网络化集成设施管理平台上（BMS）。通过建筑及社区内集中和分布的机电设备运行监控管理中心（包括远程设备运行监控管理中心），实施对机电设备的运行状态与故障报警进行监视，报警确认，操作控制，设备运行

7、状态和故障报警信息的记录与查询。3.4 数字化综合安防管理数字化综合安防管理系指：将建筑及社区内的周界报警子系统、巡更管理子系统、闭路电视监控子系统、家庭安防报警子系统、车辆管理子系统，以及公共广播子系统集成在统一的网络化集成综合安防管理平台上（SMS）。通过建筑及社区内集中和分布的安全及防盗报警监控管理中心（包括远程报警监控管理中心），实施对报警信息的监视、报警确认、操作控制、报警信息记录与查询。3.5 其他数字化应用服务其他数字化应用服务是指：建立建筑及社区局域网/社区网站，并通过建筑及社区网站向建筑及社区住户提供诸如：综合信息服务，物业与住户信息交互，建筑及社区电子商务，“一卡通”服务，

8、VOD多媒体视频服务，以及家庭智能化监控信息服务等增值服务项目。3.6 信息集成物业管理数字化应用信息集成的实质：就是建立一个以数字化物业管理为核心的管理信息系统集成平台。将物业管理应用、智能化系统功能与多样化增值服务相关的各种数据紧密地融合在一起，在数据库集成的层面上将各系统数据库无缝地统一在应用的框架平台下，并按数字化物业管理的运营需求进行数据的连接、处理和共享，并保持数据的一致性。达到数字化物业管理总体服务的目标。3.7 网络融合物业管理数字化应用网络融合系指：电话网、电视网、宽带接入网、以及控制网所传输信息与数据的互联互通。特别要注重在建筑及社区内实现控制网与信息网的融合，将控制网中的

9、自动化监控信息汇入信息网络，通过建筑及社区宽带接入网传输到数字化物业管理信息集成平台和应用服务数据库中。4 缩略语和符号ASP 应用服务供应商(application server provider) 4C 计算机、通信、自控、IC卡(computer、communication、cybernation、intellectualized chipset of card )BMS 楼宇管理平台(Budling management system) Intranet 局域网Web 网络浏览器技术TCP/IP 互联网络通讯协议SQL 数据库结构(Structured Query Language)

10、SMS 综合安防管理平台(security & management system) VOD 视频点播(Video-On-Demand)HFC 双向电缆电视传输系统 ADSL 非对称数字用户环线(Asymmetrical Digital Subscriber Loop) Bps 字节IPMS 智能物业管理系统(intelligentized P management system )ICMS “一卡通”管理系统(intellectualized chipset management system) EBS 电子商务系统(electronic business system) DDC 现场数字控

11、制器 ISS 综合信息服务(integrat server )EGC 控制网络节点网关IIS 信息集成平台( information integration system) BtoBtoC business to business to customer5 物业管理数字化应用技术构成5.1 一般规定5.1.1 为了满足物业管理数字化应用实施对建筑及社区和住户物业管理、设施管理、综合安防管理、建筑及社区“一卡通”管理、多样化增值服务的需求，应在建筑及社区内建立基于数字化技术、网络化技术的物业信息集成管理与增值服务平台。5.1.2 物业管理数字化应用信息集成度的要求，可根据具体建筑及社区物业管理数

12、字化应用的内容和实际需求，以及智能化系统功能实施的程度确定。5.1.3 为了满足物业管理数字化应用与多样化增值服务的需求，应在建筑及社区内实现电话网、电视网、宽带接入网传输信息的融合，在有条件的建筑及社区内实施三网互联互通。5.1.4 为了物业管理数字化应用的需求，应在建筑及社区内实施宽带接入信息网络与设施及安防系统控制网络的融合。5.2 物业管理数字化应用要求5.2.1 物业管理数字化应用信息集成应能满足物业管理与智能化系统运营对相关信息与数据的共享、处理、编辑、记录和查询的要求。5.2.2 建筑及社区设施管理自动化监控信息与数据应可以存入数字化物业管理系统数据库中，并保持与建筑及社区设施管

13、理系统与防范报警系统实时数据的一致性。5.2.3 数字化物业管理中心（总部）管理人员可以在授权下，通过互联网络在任何时间、任何地点处理、编辑、记录和查询各异地楼盘数字化物业管理分中心（分部）的物业管理运营信息、数据和资料，同时应保证数据网络传输的安全性和保密性。5.2.4 物业管理数字化应用能够利用电话网、电视网、宽带接入网，实现物业管理运营信息、数据和资料的传输。5.2.5 物业管理数字化应用能够利用建筑及社区电话网、电视网、宽带接入网（局域网）实现与互联网络的链接和信息浏览。5.2.6 物业管理数字化应用管理人员可以在授权下，通过互联网络浏览器页面监视、控制、记录和查询设施及安防系统控制网

14、络实时监控管理信息。5.2.7 应建立基于互联网络模式的数字化物业管理信息集成平台。5.2.8 应采用控制网络节点网关方式，实现建筑及社区设施管理监控信息与数字化物业管理信息的融合。5.2.9 物业管理数字化应用信息集成应具有跨计算机平台、跨网络平台和跨数据库平台的能力。5.2.10 物业管理数字化应用信息集成应具有软件支撑平台：包括数据库软件、网络管理软件，应用系统软件，以及相关的系统开发工具软件。5.2.11 物业管理数字化应用信息集成度应满足：数字化物业管理系统、设施及安防监控系统、家庭智能化系统三个层次的系统集成和管理信息集成。5.2.12 物业管理数字化应用信息集成和实施监控系统控制

15、网络通信协议与通讯接口应符合国家现行有关标准的规定。5.2.13 物业管理数字化应用信息集成计算机系统应由：信息网络服务器、信息网络数据库、管理工作站（浏览器）、网络交换机、网络路由器等硬件设备组成。5.2.14 实现建筑及社区智能化系统控制网络与宽带接入信息网络的融合。5.2.15 家庭用户可采用多种网络接入形式，网络传输速率不得小于2Mbps。5.2.16 建筑及社区内局域网与互联网链接时，应设置网络防火墙和用户流量管理功能。5.2.17 建筑及社区内局域网上的家庭用户计算机，应提供家庭网络安全配置，防止非法入侵者进入家庭用户计算机。5.2.18 家庭用户可以通过互联网和建筑及社区局域网，

16、在安全模式下浏览本住户家庭智能化系统监控页面。5.2.19 物业管理数字化应用信息集成应可以实现对以下分层次集成信息与数据的共享、处理、编辑、记录和查询。5.2.19.1 家庭智能化系统集成信息： 家庭安全及防盗报警 家庭自动化控制 可视对讲 三表抄送 物业信息交互及家庭留言5.2.19.2 建筑及社区安防及设备监控集成信息： 周界报警 巡更管理 闭路电视监控 机电设备监控 车辆管理 公共广播5.2.19.3 建筑及社区网站与系统集成信息： 建筑及社区网站系统 智能物业管理系统 综合自动化监控管理系统 “一卡通”管理系统 建筑及社区电子商务系统5.3 物业管理数字化应用引用标准GB/T 503

17、14-2000 智能建筑设计标准GB 50052-1995 供配电系统设计规范JGJ/T 16-1992 民用建筑电气设计规范GB 50116-1998 火灾自动报警系统设计规范GB 50166-1992 火灾自动报警系统施工及验收规范GB 50045-952001年版 高层民用建筑设计防火规范GBJ 16872001年版 建筑设计防火规范GB 4717-1993 火灾报警控制器通用技术条件GB 4715-1993 点型感烟火灾探测器技术要求及试验方法GB 4716-1993 点型感温火灾探测器技术要求及试验方法GB 14003-1993 线型光束感烟火灾探测器技术要求及试验方法GB 1563

18、1-1995 点型红外火焰探测器性能要求及试验方法GB 16796-1997 安全防范报警系统设备安全要求和试验方法GB 12663-1990 防盗报警控制器通用技术条件GB/T 16572-1996 防盗报警中心控制器GB 16796-1997 安全防范报警系统设备安全要求和试验方法GB 10408.1-1989 入侵探测器通用技术条件GB 10408.4-1989 主动红外入侵探测器GB 10408.5-1989 被动红外入侵探测器GB 10408.6-1991 微波/被动红外复合入侵探测器GB 15029-1994 磁开关入侵探测器GA 127-1996 家用可燃气体报警器技术要求及试验

19、方法GA/T 269-2001 黑白可视对讲系统GB/T 15408-1994 报警系统电源装置、测试方法和性能规范GY/T 106-1999 有线电视系统技术规范GY/T 121-1995 有线电视系统测量方法 GY/T 148-2000 卫星数字电视接收机技术要求YD 5048-1997 城市住宅区和办公楼电话通信设施验收规范YDN 065-1997 邮电部电话交换设备总技术规范书YD/T 1123-2001 综合交换机技术规范GB/T 15542-1995 数字程控自动电话交换机技术要求DB11/T 146.5-2002 建筑及住宅小区智能化工程检测和验收规范 第5部分：安全防范系统 国

20、家康居示范工程智能化系统示范小区建设要点与技术导则 (修改稿) 2001年11月DB11/ 146.4-2002 建筑及住宅小区智能化工程检测和验收规范 第4部分:火灾自动报警及消防 联动控制系统DB11/T 146.6-2002 建筑及住宅小区智能化工程检测验收规范 第6部分：通用布缆系统DB11/T 146.9-2002 建筑及住宅小区智能化工程检测和验收规范 第9部分:环境DB11/T 146.11-2002 建筑及住宅小区智能化工程检测验收规范 第11部分：电子设备机房系统 中华人民共和国计量法实施细则 1987年2月1日国家计量局发布DB11/T 146.12-2002 建筑及住宅小

21、区智能化工程检测验收规范 第12部分：关键产品质量检测DB11/ 146.13-2002 建筑及住宅小区智能化工程检测验收规范 第13部分：安全保密技术要求 中华人民共和国国务院令第273号（1999.1007） 商用密码管理条例GB/T 18336.1-2001 信息技术 安全技术 信息技术安全性评估准则 第1部分:简介和一般模型GB/T 18336.2-2001 信息技术 安全技术 信息技术安全性评估准则 第2部分:安全功能要求GB/T 18336.3-2001 信息技术 安全技术 信息技术安全性评估准则 第3部分:安全保证要求DB11/T 146.12002 建筑及住宅小区智能化工程检测

22、验收规范 第1部分 通信网络系统GB/T 50312-2000 建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范GB/T 2887-2000 电子计算机场地通用规范GB 9361-1988 计算机场地安全要求GB 50174-1993 电子计算机机房设计规范ISO/IEC 17025-1999 测试和校准标准实验室认可准则GB 4943 信息技术设备（包括事务处理设备）的安全（idt IEC950）GB/T 14715-1993 信息技术设备用不间断电源通用技术条件GB/T 15532-1995 计算机软件测试单元GB/T 15972.1-1998 光纤总规范第1部分：总则（eqv IEC793-1-1:

23、1995）GB/T 17618 信息技术设备抗扰度限值和测量方法（idt CISPR24）ISO/IEC 14576-1999 信息技术 以计算机为基础的系统软件的性能测量和评级BMZ 12000 涉及国家秘密的计算机信息系统保密技术要求BMZ 32001 涉及国家秘密的计算机信息系统安全保密测评指南GB 50057 建筑物防雷设计规范GB/T 14916-1994 识别卡 物理特性（idt ISO7810-1985）SJ/T 11230-2000 识别卡 测试规范（idt ISO/IEC 10373.1和10373.2）ISO/IEC 14443.4-2001识别卡 无触点集成电路卡 接近式

24、卡 第4部分：传输协议6 数字化物业业务管理6.1 一般规定6.1.1 数字化物业业务管理是物业管理数字化应用的核心内容，面向物业管理公司，利用信息网络技术，可提供通过互联网络和计算机局域网络上处理物业管理处的各项日常事务数字化应用，达到提高效率、规范管理、向业主提供优质服务的目的。6.1.2 数字化物业业务管理软件应具有高可靠性、安全性，操作方便，采用中文图形界面，基于符合国家标准的数据库和开发工具进行开发。6.1.3 数字化物业业务管理软件的数据库应能与数字化设施监控管理、综合安防管理的数据库互联，应能与面向住户的信息服务数据库互联，实现数据的交互和共享。6.2 数字化物业业务管理要求6.

25、2.1 数字化物业业务管理软件不仅要支持管理处各部门的业务处理，还要支持各部门之间的业务调度和联动，实现整个管理处业务信息的统计汇总和信息共享。6.2.2 数字化物业业务管理软件要支持管理处与物业管理公司之间的信息交互，管理处的业务数据通过互连网上传至公司总部，公司总部领导可以通过浏览器查询到任何一个管理处的业务数据。6.2.3 数字化物业业务管理软件要有严格的权限管理、操作日志记录、数据自动备份机制，保证系统的安全。6.2.4 数字化物业业务管理软件要具备强大的自定义功能，包括数据库结构的自定义、报表的自定义、查询条件的自定义、操作界面的自定义，以保证系统的适用性。6.2.5 数字化物业业务

26、管理软件的功能模块应包括：房产管理、客户管理、租赁管理、收费管理、工程设备、仓库物料、保安消防、环境管理、行政人事、客户服务中心、电子邮件，相关模块之间的数据必须联动。6.3 数字化物业业务管理实施标准6.3.1 应建立以信息网络为技术的数字化物业业务管理计算机系统。6.3.2 数字化物业业务管理计算机系统应由服务器、客户端工作站、网络设备等及操作系统和相配套的软件组成。6.3.3 数字化物业管理软件应包括以下功能模块及功能点：6.3.3.1 房产管理对房产信息进行集中管理的模块，记录小区、楼盘、住户单元的位置、物业类型、小区设施分布、房屋结构、房号、户型等信息。6.3.3.2 客户管理对物业

27、公司所管房间的业主、租户进行管理的功能模块，可详细记录住户的姓名、身份证号、银行托收帐号，管理入伙过程。6.3.3.3 租赁管理对租赁过程进行管理的模块，能够对物业的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总。6.3.3.4 收费管理对物业公司向住户收取各种费用的活动进行管理的功能模块，所有收费项目、价格类型、损耗分摊、各类报表均可自定义，可随时增减修改，满足物业管理公司灵活多变的收费需求。6.3.3.5 工程设备对所有公用设施及固有资产进行分类管理，从其采购到更换，对其位置、数量、价格、维修、保养进行全面的管理。6.3.3.6

28、仓库物料完成物业管理公司物品进出库管理、库存物品统计查询等工作。6.3.3.7 保安消防对保安、消防设备安装情况、使用情况、公共区域监控状况等信息的录入、查询、统计、分析。7.3.3.8 环境管理对物业管理处所管辖区域的绿化、消杀、清运等工作进行记录、检查和管理。7.3.3.9行政人事明确人员组成及岗位职责，实现人事档案及工资管理。7.3.3.10客户服务中心支持总台制的客户服务模式，客户的投诉、报修、有偿服务等均通过本模块统一调度、跟踪、监控。该模块把与客户服务相关的软件模块（接待中心、客户管理、房产管理、收费管理、仓库物料）有效连接起来，实现了完整的工作流。7.3.3.11电子邮件实现电子

29、邮件功能。7.3.4 业务管理软件应包括以下系统接口： 具有与数字化设备监控、综合安防管理数据库的接口； 具有与三表数据采集系统的接口； 具有与财务软件的接口； 具有与“一卡通”系统的接口； 具有与社区网站和呼叫中心的接口。7 数字化设施管理7.1 一般规定7.1.1 数字化设施管理是物业管理数字化应用的重要内容，通过数字化设施监控管理系统控制网络与数字化物业管理信息网络的融合，将建筑及住宅社区内公共机电设备运行状态和故障报警信息，以及家庭三表抄送数据上传至数字化物业管理数据库中。7.1.2 在建筑及住宅社区内将电梯设备运行监控、给排水设备运行监控、变配电及照明设备运行监控，以及建筑及住宅社区

30、内集中的冷热源设备运行监控集成在统一的数字化集成设施管理平台上（BMS）。7.1.3 通过建筑及住宅社区内集中和分布的数字化设施运行监控管理中心（包括远程设备运行监控管理中心），实施对机电设备的运行状态、故障报警进行监视、报警确认、操作控制、设备运行状态和故障报警信息的记录与查询。7.1.4 建筑及住宅社区数字化设施监控管理系统产品应选用先进、可靠和价格合理的系统产品。7.2 数字化设施管理要求7.2.1 数字化物业管理人员在授权下可以通过互联网络和建筑及住宅社区局域网络监视、控制、下载、记录和查询建筑及住宅社区机电设备运行状态、故障报警信息、数据和资料。7.2.2 建筑及住宅社区内应设置独立

31、的机电设备监控管理中心，机电设备监控管理中心设备可与建筑及住宅社区综合安防监控管理中心设备置于同一监控管理室内。7.2.3 机电设备监控管理中心操作员可以实时监视、控制、确认、处理、记录和查询建筑及住宅社区公共机电设备运行状态、故障报警，以及家庭三表抄送数据,并具有监控操作优先权。7.2.4 机电设备监控管理系统应具有与建筑及住宅社区火灾报警系统、综合安防监控管理系统联动控制的能力。7.2.5 数字化设施管理应对建筑及住宅社区机电设备实施以下管理内容：7.2.5.1 电梯设备监控管理 电梯运行状态监视及控制； 电梯故障及停电报警； 电梯锁人报警； 电梯内通话对讲； 电梯IC卡运行控制。7.2.

32、5.2 给排水设备监控管理 给水泵运行状态监视及控制； 给水泵故障及停电报警； 蓄水池（含消防水池）低水位报警； 污水池高水位报警； 饮用水池过滤和杀菌设备运行状态监视及控制； 饮用水池过滤和杀菌设备故障及停电报警； 园林绿化自动化浇灌设备运行状态监视及控制； 园林绿化自动化浇灌设备故障及停电报警控制。7.2.5.3 变配电及照明设备监控管理 高低压配电间主回路电源开关状态及运行参数（电流、电压、负荷）监视； 高低压配电间主设备故障及停电报警； 单体建筑总配电箱故障及断电报警； 建筑及住宅社区公共照明设备运行状态监视及分区控制； 建筑及住宅社区公共照明设备节电设置与控制； 建筑及住宅社区景观照

33、明设备状态监视； 建筑及住宅社区景观照明设置及控制。7.2.5.4 冷热源设备监控管理 冷热源设备运行状态监视及控制； 冷热源设备故障及停电报警； 冷热源设备节能管理。7.3 数字化设施管理实施标准7.3.1 应建立建筑及住宅社区电梯设备、给排水设备、变配电及照明设备、冷热源设施监控管理集成系统（BMS）。将设施监控管理中心设备与上述各设备联网，实现由建筑及住宅社区设施监控管理中心对建筑及住宅社区内各种机电设备进行全方位的监视、控制，以及各设备间的联动控制和节能管理。7.3.2 设施监控管理集成系统应能对各机电设备的运行状态进行监视和控制，应能对系统报警信息数据进行显示和记录，并设置机电设备运

34、行管理数据库。7.3.3 设施监控管理集成系统应具有实时处理和记录故障报警信息，以及联动拨打设备维修人员电话的能力。7.3.4 设施监控管理集成系统应具有通过电话网络和互联网络将设备故障报警信息传送到数字化物业管理中心及相关设备供应商和设备维修部门的能力。数字化物业管理员和相关设备供应商和设备维修部门也可以通过互联网络在授权下监视和查询设备故障报警信息，以及相关设备维修和保养的历史数据和资料。7.3.5 设施监控管理集成系统应由设施运行管理服务器、设施运行管理数据库、监控工作站、分布式监控工作站（浏览器）、控制网络节点网关等硬件设备及相配套的软件组成。7.3.6 设施监控管理集成系统应具有以下

35、功能：7.3.6.1 电梯设备监控管理 电梯运行状态监视及控制：将电梯控制器中启停状态信号引入楼宇DDC控制器DI输入端点,将电梯控制器中启停控制端点引入楼宇DDC控制器DO输出端点; 电梯故障及停电报警：将电梯控制器中故障报警及停电报警信号引入楼宇DDC控制器DI输入端点; 电梯锁人报警：将电梯控制器中紧急按钮报警信号引入楼宇DDC控制器DI输入端点; 电梯内通话对讲：电梯内通话对讲功能纳入楼宇可视对讲系统; 电梯IC卡运行控制：在电梯控制器中加装IC卡电梯控制器，住户可通过同一张单元门禁“住户IC卡”控制楼宇电梯运行到住户层。7.3.6.2 给排水设备监控管理 给水泵运行状态监视及控制：将

36、水泵电气控制箱中启停状态信号引入楼宇DDC控制器DI输入端点：将水泵电气控制箱中启停控制端点引入楼宇DDC控制器DO输出端点; 给水泵故障及停电报警：将水泵电气控制箱内故障报警及停电报警信号引入楼宇DDC控制 器DI输入端点; 蓄水池（含消防水池）低水位报警：将蓄水池水位传感器低水位报警信号引入楼宇DDC控 制器DI输入端点; 污水池高水位报警；将污水池水位传感器高水位报警信号引入楼宇DDC控制器DI输入端点; 饮用水池过滤和杀菌设备运行状态监视及控制:将设备电气控制箱中启停状态信号引入楼宇DDC控制器DI输入端点,将设备电气控制箱中启停控制端点引入楼宇DDC控制器DO输出端点; 饮用水池过滤

37、和杀菌设备故障及停电报警：将设备电气控制箱内故障报警及停电报警信号 引入楼宇DDC控制器DI输入端点; 园林绿化自动化浇灌设备运行状态监视及控制：将设备电气控制箱中启停状态信号引入楼宇DDC控制器DI输入端点,将设备电气控制箱中启停控制端点引入楼宇DDC控制器DO输出端点; 园林绿化自动化浇灌设备故障及停电报警控制：将设备电气控制箱内故障报警及停电报警信号引入楼宇DDC控制器DI输入端点。7.3.6.3 变配电及照明设备监控管理 高低压配电间主回路电源开关状态及运行参数（电流、电压、负荷）监视：将电气控制柜中电源开关状态信号引入楼宇DDC控制器DI输入端点,将电气控制柜中主回路电流、电压和功率

38、负荷传感器端点引入楼宇DDC控制器AI输入端点; 高低压配电间主设备故障及停电报警：将电气控制柜内主设备故障报警及停电报警信号引 入楼宇DDC控制器DI输入端点; 单体建筑总配电箱故障及断电报警：将单体建筑总配电箱内故障报警及断电报警信号引入 楼宇DDC控制器DI输入端点; 建筑及住宅社区公共照明设备运行状态监视及分区控制：将照明电气控制箱中开关状态信号引入楼宇DDC控制器DI输入端点,将照明电气控制箱中分区开关控制端点引入楼宇DDC控制器DO输出端点; 建筑及住宅社区公共照明设备节电设置与控制：通过时间控制程序，以及分区控制方式设置公共照明节电控制模式; 建筑及住宅社区景观照明设备状态监视：

39、将景观照明电气控制柜中电源开关状态信号引入楼宇; DDC控制器DI输入端点; 建筑及住宅社区景观照明设置及控制：通过时间和事件控制程序控制景观照明，将电气控制箱; 中开关控制端点引入楼宇DDC控制器DO输出端点。7.3.6.4 冷热源设备监控管理 冷热源设备运行状态监视及控制：将冷热源设备电气控制柜中电源开关状态信号引入楼宇DDC控制器DI输入端点,将电气控制柜中开关控制端点引入楼宇DDC控制器DO输出端点; 冷热源设备故障及停电报警：将冷热源设备电气控制柜中设备故障报警及断电报警信号引入楼宇DDC控制器DI输入端点; 冷热源设备节能管理：通过变流量控制、时间程序控制，以及台选控制等节能方法，

40、设置 冷热源设备节能控制模式。8 数字化综合安防管理8.1 一般规定8.1.1 应建立建筑及住宅社区周界防卫报警、巡更管理、闭路电视监控、家庭安全防盗报警、车辆管理、公共广播系统数字化综合安防信息集成监控管理平台（SMS）。将中央安防监控中心设备与上述各安防子系统设备联网，实现由建筑及住宅社区中央安防监控中心对建筑及住宅社区内的安全防范进行全方位监视、控制，以及各安防子系统间的报警联动响应。8.1.2 综合安防管理集成系统应将数字化综合安防监控系统控制网络与数字化物业管理信息网络融合，应有能通过电话网络和互联网络将建筑及住宅社区和家庭安全防盗报警信息上传至数字化物业管理中心及公安部门的能力,数

41、字化物业管理人员和公安部门也可以通过互联网络在授权下监视和查询报警信息。8.1.3 综合安防管理集成系统应能对各安防子系统的运行状态进行监视和控制，应能对系统报警信息数据进行显示和记录，并设置安防报警管理数据库.8.1.4 综合安防管理集成系统应由报警监控管理服务器、报警管理数据库、监控工作站、分布式监控浏览器、控制网络节点网关等硬件设备及相配套的软件组成。8.1.5 建筑及住宅社区内应设置独立的综合安防监控管理中心，及多个网络化分布的安防监控分中心,对各项监控系统具有联动控制的能力。8.1.6 建筑及住宅社区安全技术防范体系及各监控报警子系统功能和设备配置，应遵照国家相关安全防范技术标准执行

42、。8.1.7 数字化综合安防管理系统产品应选用先进、可靠和误报率低的安全防范产品。 8.2 数字化综合安防管理要求8.2.1 数字化物业管理人员在授权下可以通过互联网络和建筑及住宅社区局域网络监视、控制、下载,记录和查询综合安防管理信息、数据和资料。8.2.2 综合安防监控管理中心保安人员可以实时监视、控制、确认、处理、记录和查询建筑及住宅社区和家庭安全报警信息、数据和资料,并具有监控操作优先权。8.3 数字化综合安防管理系统实施标准8.3.1 出入口门禁管理子系统功能： 对建筑及住宅社区内需要控制的各类出入口，按各种不同的通行对象及其准入级别，对其通过出入口通道实施实时控制和管理，并应具有报

43、警功能,系统应与火灾自动报警系统联动。8.3.1.1 建筑及住宅社区大门 住户进出管理：住户采用由物业管理部门发放的感应式“住户IC卡”，卡中存储持卡住户的影像和相关信息，必要时保安人员可通过门卫联网的安防管理计算机核实持卡人的真实身份; 访客进出管理：来访者进入建筑及住宅社区前，门卫保安人员应首先确认来访者身份和被访者姓名，同时通过门卫联网安防监控管理计算机确认被访者是否在家。如果被访者在家，门卫保安人员方可允许访客进入建筑及住宅社区。门卫保安人员应记录来访者姓名，被访者姓名和进入建筑及住宅社区的时间; 临时人员进出管理：临时人员进出建筑及住宅社区大门，应由建筑及住宅社区物业管理部门发放临时

44、通行证进行管理； 住户车辆进出管理：采用本人的感应式“住户IC卡”控制车辆通行道口栅栏门的开启,车辆管理系统自动记录持卡住户姓名、车辆牌号和进出时间。 外来车辆进出管理：采用在门卫处发放“临时停车IC卡”方式，并记录外来车辆驾车人员姓名、车辆牌号和进出时间; 物品进出管理：通过住户签发出门条方式，监控物品的进出。8.3.1.2 楼宇单元门 住户开启管理；住户采用“住户IC卡”自动开启住户单元门; 访客开启管理：来访者通过楼宇单元门可视对讲系统，与在家住户进行通话，住户在确认来访者身份后，控制楼宇单元门开启（含楼层电梯运行控制）; 紧急情况开启管理：当发生火灾报警时，楼宇单元门通过联动控制自动开启单元门，安防管理中心也可控制开启楼宇单元门，系统应记录控制单元门开启的保安人员姓名、控制开启时间等信息; 工作人员开启管理：工作人员持“建筑及住宅社区工作IC卡”，在IC卡授权下可开启楼宇单元门，系统记录“建筑及住宅社区工作IC卡”持卡人姓名和进入时间; 单元门异常关闭管理：当楼宇单元门的闭门器在规定的时间内未关闭单元