程旭著《企业思想家》第7章冯仑(共17页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上程旭著.企业思想家 中国最具思想力的企业家和他们的财智人生 下.中信出版社,2011.05.第七章：企业与企业家 万通 冯仑前言： 如果说对近代中国企业史的观察是冯仑思考的纵坐标轴，那么对欧美企业史的比较性分析是他的横坐标轴。站在这样开阔的地带，冯仑理所当然成为当代中国企业和企业家的发言人。和那些单纯追求工具理性的商人有所不同，冯仑更加关注中国企业家整体意义上的价值，在所有企业范式中，他把企业和政府关系当成了中国企业史的第一主题。沿着这样的路径，多年以来，冯仑嬉笑怒骂、插科打诨，他的思想成了中国商业一道独特的风景。第一节：企业“原罪”作为市场的主体，企业经营活动，最终

2、目的是为了谋求利益最大化。日本经营之神松下幸之助说：“企业最大的资产是人。”被誉为“商业思想家”的冯仑现任万通地产董事长，他对于企业经营的思想智慧就是万通最大的资产。 冯仑之所以被誉为“商业思想家”，是因为他的身上体现了当代民营企业家的典型特征，既强调暴利资本，又崇尚社会理想，既有“流氓”习气，又具“古风”精神。冯仑说： 我也是一个盖上了时代印戳的人，在我自己眼里，我现在是资本家的工作岗位，无产阶级的社会理想，流氓无产阶级的生活习气，传统士大夫的精神享受。冯仑在1991年创办“海南农业高技术投资联合开发总公司”，挂着“农业开发”的羊头，做着“房地产买卖”的事情。他以3万元注册公司，接着靠“忽悠

3、”吸引了500万的融资，再以500万为抵押，从银行借贷1 300万，然后通过炒房炒楼获得巨额财富，赚得了他的第一桶金。后来，海南房产泡沫来袭，冯仑适时撤出，挥师北上。1993年6月26日，冯仑在北京注册成立北京万通地产股份有限公司(以下简称“万通地产”)，是以民营资本为主体的大型股份制房地产企业。 万通从一创立就把自己的生日(9月13日)确定为“反省日”，以求自警自省、不断进步。在反省企业经营出现的问题中，冯仑最早提出私有企业有“原罪”的说法。他所说的“原罪”包含两层意思：一是指民营企业最初逻辑上的发展悖论；二是体制环境中一些不妥的制度安排企业成立之时的政策环境导致了企业的病态行为，正如不规范

4、产道产生了畸形婴儿一样。可见“原罪”既归咎于企业内部发展逻辑、运维思想的问题，也归咎于外部的制度安排、体制环境。 不同的经济发展时期都会涌出大量的创业者，创业就要进行原始积累、谋求第一桶金、在现有体制下生存，因此企业的“原罪”不断重复上演、升级蜕化。所以，企业要获得长久发展，就要对“原罪”进行治理。在原罪治理中，要勇于进行自我改造、吐故纳新，最终达到“洁源清流”。不仅如此，企业自觉治理“原罪”，还有利于塑造企业的道德和公益形象。 在我国，房地产行业是一个特别敏感的行业，因为它关系民生、社会稳定和物价通胀等问题，国家房产政策频出就是为了对其进行规范引导、治理暴利、促进和谐发展。 “原罪”对于房地

5、产企业的危害主要表现在财务危机上，在不成熟的体制下追求盲目发展，往往导致高负债、高风险。冯仑说，“原罪”引发的财务危机就是高负债、高暴利、高风险，结果只能是“以老板为市场，以银行为客户，以笼络为管理，以调账为经营”。针对开发商是否存在暴利的问题，冯仑说：(房地产)相当于去看别人结婚，都说是幸福的，因为你看到新娘最美丽、新郎最温柔的一面，那么5分钟之后是不是幸福呢?结婚之前是不是吵架，结婚之后是不是闹别扭?不知道，因为大家没看到。我们现在看到的都是房地产在洞房的状态，但我知道，在入洞房之后的时间多数都是熬着的。 冯仑所说的“熬着”，就是坚持不懈地进行自我反省、检查和体悟，进行自觉思考、自觉创新的

6、行为，这种创新思考的结果是要规范企业的经营行为，如万通地产在收缩战略中砍掉与房地产无关的产业和项目，好比给脱缰的野马套上一条绳。 目前，通过对企业“原罪”的治理，万通似乎解决了“原罪”对企业发展的影响，获得了“轻松快活”的生存和高速的发展。冯仑表示：“在2010年以前，我们努力保持每年不低于50的增长率，在2010年以后，增长幅度会往下有所调整，因为基数变大，但不会低于国民经济整体发展速度。” 在企业发展中，万通地产秉持“前瞻、创新、合作、团队”的核心价值观，以“创造最具价值的生活空间”为使命，致力于成为一流的、符合国际管理规范的、受人尊敬的专业房地产公司，致力于成为中国房地产高端市场第一品牌

7、。万通地产自从有了自己的“原罪”认识之后，很快找到了根治“原罪”的正确方法，那就是人们通常所讲的“四化”：资本社会化、公司专业化、经理职业化、发展本土化。资本社会化 1997年，万通完成了“资本的革命”，即资本社会化，成为股份制公司。冯仑的资本社会化，主要是通过向社会募集资金、上市融资，以及通过中城联盟扩大融资渠道和讲行“大房产”投资等手段实现的。在企业发展初期，冯仑下定决心调整资本结构，解决短贷长投的矛盾。比如，控制投资总规模，改变投资方式，杜绝负债投资特别是短贷长投的愚蠢方式。在万通发展攻坚阶段，冯仑加快了集团国际化的步伐，扩大与国际资本的合作，进入国际资本市场。目前，冯仑加强对各种金融工

8、具的有效运用，增强了万通在国内资本市场的力量。 向社会募集资金，就是通过较好的房地产项目，吸引别人投资，从别人那里拿钱。冯仑认为“拿钱”要先谈理想、谈回报，再回归现实、提出要求。冯仑说： 做生意，从别人那里拿钱，无异于夺人贞操就那么一句，不会说，说一辈子也说不出来；会说，3分钟就能将这句说出来尽管时间少任务重，但绝不能照直说：“我就缺钱，你给我投钱。”这就像谈恋爱，不能照直说：“我就缺个老婆，你干不干?”还得先要谈风花雪月、谈理想、谈未来，而最后实际就缺一个老婆。 如果在社会上融资不成，创业者只能自主进行原始积累。冯仑认为，创业者的原始积累就是从“好人”成为“圣人”的过程。冯仑说： 对于刚从大

9、学毕业的创业者而言，最基本的是做一个好人；如果能突破好人，那要成为能人；而能力超群的成功者就是创业英雄；如果坚持下来，就能从伟人变成圣人这就是伟大的创业者经历的全过程。 上市融资，就是通过上市，由股民自由买卖，从而获得大量经营资金。对于公司上市融资实现资本社会化，冯仑认为：“在取利过程中，如果你是依法挣钱、依法纳税，这个取利的过程就是取义，只有取义才能取大利。比如说社会发展方向，股东要分红、员工要发工资、改府要纳税，这就是义，而且，往往只有你先接受义之后才能挣大钱。” 万通是“中国城市房地产开发商策略联盟”(简称中城联盟)的联合创始企业和轮值主席单位。中城联盟成立于1999年12月，由深圳万科

10、、北京万通、河南建业、沈阳华新、华润置地、天津顺驰等一批中国较具市场影响力的房地产企业共同发起，是一个开放性的策略联盟。其目标是建设一个市场化的平台，通过信息交流、共同培训、联合采购、集体融资和联合开发等深层次的合作，推动建立行业秩序和公信力，引导并规范中国的房地产市场。 中城联盟的核心就是集体融资和联合开发。冯仑认为，房地产企业利用集体融资，就是不断利用“三个钱包”来经营事业。冯仑说： 人(也可以指一个公司)一生会有三个钱包，他可以使用三种钱。一个是现金或资产，这些东西是物化的，可以看到，比如在银行存了100万。第二个钱包是信用，别人口袋里的钱你能支配多少，比如我给某某打电话借100万，结果

11、下午钱就到账了。第三个是心理的钱包，有人花100万，觉得挺少的，因为他有一个亿；有人只有1万块，花了9 999块，心想完蛋了，要破产了。同样一种花钱方式在不同情境、不同心态下，你感觉钱的多少是不一样的。比如，在困难的时候，一块钱对你而言可能顶100万；当你有一个亿的时候，就觉得100万也似乎不是钱。所以，人一生就在不断翻动着这三个钱包里的钱。 冯仑进行“大房产”投资，就是通过投资房地产的相关产业，让企业获得持续发展，比如在工业、农业，旅游业发达地区进行“生态健康社区”的建设等。 2010年1月4日，国务院发布了国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，提出将在2020年将海南初步建成世界

12、一流海岛休闲度假旅游胜地，使之成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。从1999年开始，海南用了整整8年时间才处理完积压房地产的工作，而20世纪90年代海南泡沫对金融界的影响持续至今。自“国际旅游岛”的思路出台之后，饱尝房地产波折的海南开始了新一轮悸动。是投资圣地，还是新一轮泡沫?冯仑认为，房地产业不应该是一棵参天大树，它应该是爬山虎，只有工业、农业、旅游等各行业发展起来，房地产才能发展起来。因此，海南要重新发展房地产，必须有工业、农业、旅游等各行业发展来带动，否则还是泡沫。 冯仑回归海南战略，不再像以前一样短贷长投，单纯作楼盘整改，而是通过综合性项目，服务工业、农业、旅游业。2009年6

13、月10日，中体产业和万通宣布海南三亚海棠湾一个高端体育文化休闲综合性项目正式启动，该项目名为中体奥林匹克湾，由中体和万通共同出资，成立三亚中体万通奥林匹克置业有限公司进行运作；公司注册资本为5 000万元，股权比例为中体产业及其子公司占51，万通地产占比49。整个项目初步计划投资达52亿元。 冯仑进行“大房产”投资不仅表现在打造体育文化休闲综合性项目，还表现在与行业发展巨头联手打造综合性工业社区上。2009年7月，万通收购了万通工社(TCL华东最大的生产基地)，将其重新开发包装成一个以工业生产为主，包括研发、餐饮娱乐等功能的综合性工业社区。正如冯仑所说的，万通要用未来5-10年时间成为一家国内

14、领先的房地产投资公司，“吃软饭，挣硬钱”是万通的下一个大目标。 在冯仑看来，从筑巢实业公司升级到投资型公司，就是“吃软饭，挣硬钱”模式“吃软饭”就是利用别人的钱，“挣硬钱”就是房地产业创造价值的过程。冯仑认为，房地产业创造价值可分为三个阶段：第一阶段属于制造业，挖坑盖房，靠成本和规模竞争，挣的是“硬钱”；第二阶段属于服务业，比如把TCL的工业园重新包装以提高出租率和租金，靠的是物业运营能力；第三阶段叫做财富管理和资本管理，比如发信托、发债券，实现资产证券化，前提是物业的租金好、租期长，比如将工业地产做成房地产信托投资基金打包上市便是其中一种方式。公司专业化 在冯仑看来，万通的专业化主要是指公司

15、专注于房地产行业，做到房地产专业化，如万通发起的“新住宅运动”、“绿色节能建筑”等。公司专业化是很多企业都想达到的理想状态，因为专业化发展有利于提高公司的生命力。一个公司，其价值往往并不取决于它本身，而是取决于它所存在的时间，生命力越久就越有价值。此外，公司专业化发展还有利于克服企业生命周期，让企业获得安全的增长，而不至于发展太快，盛极而衰。冯仑说： 企业有四条命，分别取决于政府、自然界、技术创新和周期。政府、自然界、技术创新让你死，你都无法逃脱；你唯一能克服的，就是周期。我们就不做最快的增长，而做安全的增长，这样我们才能在不同的周期之间找到发展的空间。 在中国婚恋观中，普遍的看法是有房才有家

16、，有房才有迁户的地址，房代表财富和身份。所以，中国人对住房的需求很多时候都是刚性的。正是因为如此，冯仑幽默地说，未婚女性刺激了中国的房地产需求。为了把这些新人的“婚房”建好、建得更加专业一些，冯仑忙着发起“新住宅运动”，构筑“中城房网”。冯仑解释说，新住宅的建设将有别于以前住宅产业当中不负责任、粗制滥造、不讲建筑风格、不讲人性化需求、不讲究人和环境和谐统一、不讲究科技进步对人类生活的影响。因此，万通要做出些示范社区和典型作品，建立新的居住环境和新的生活方式。 2009年年底的哥本哈根气候大会让全球正式进入低碳时代，我国房地产行业碳排量超过总排放的25，中国作为碳排放大国，也因此迅速出现了跑步进

17、入地产低碳时代的迹象。早在2008年，万通地产在当年的万通反省会上，就正式确立了“绿色价值观、绿色行为方式、绿色产品与服务”的绿色公司战略，并把该战略作为万通地产的一项长期、根本战略来推进。在低碳时代，粗制滥造的低端行为和高能耗的高端住宅，都不是正确的发展方向。冯仑认为，在土地储备方面，不是越多越好，而是谋求在单位面积上造就“领先性”绿色生态住宅，才能保持竞争优势。 2010年3月，万通地产在北京万通中心举行了“2010新品发布会”。此次发布会展示了万通地产绿色新产品的三个精品：北京万通天竺新新家园、天津万通生态城新新家园和北京的绿色试验产品“万通绿色原型屋”。冯仑通过拨付专门的研发经费，实现

18、了绿色产品的研发与落实。万通地产决定，每年要拿出营业额的05作为推动产品研发的经费，目前产品研发的重点将会聚焦在绿色节能和生态建筑上。 2010年3月，绿色地产与社会可持续发展论坛在上海环球金融中心举行。冯仑表示，绿色节能建筑在中国刚刚开始，所有的企业目前最重要的是交流、引进和合作；而从成本来看，企业要达到国家绿色三星标准，意味着每平方米要增加300500元的成本，而现在最主要的还是企业在埋单，因此希望随着未来的发展，政府能够承担一部分，而不希望全让消费者埋单，否则绿色地产只能诱发房地产新一轮的涨价。万通是一个非常专业的公司，尤其有很强的市场操作能力。中国安居工程已经从福利分房进入商品房时代，

19、房产作为一种商品在市场上自由流通，只有保证品质、引导消费潮流，才能满足人们日益增长的消费需求。万通在房地产行业做到了专业化，与时俱进，所以能够获得安全性增长。经理职业化 经理职业化，就是在企业经营与管理上，引进职业化团队进行专业耕作。中国的经理职业化和美国的情况有天壤之别，所以在中国创办企业要注重练就“中国功夫”才能获得成功。冯仑说：在中国民营企业中，创业者对公司的影响是非常大的，特别是在没有公司法以及企业不规范的时候。就我个人而言，我希望对万通的影响是阶段性的。比如万通在美国的公司，我希望把万通做成美国式的佘司。所谓“美国式”，就是在公司日常运作当中程序第一、规则第二，所有的人都在制度中，而

20、制度的建立是以群体意志、股东意志来设计的。中国企业最大的一个毛病就是在很多情况下，是“以法制人”，就是说我是以法来“制”你的，不是“制”自己，自己在法外。 在冯仑看来，“经理职业化”就是随着法制环境、市场环境、竞争环境的完善，创业者和管理者要适度分开；在公司的发展过程中，创业者对公司的影响越来越小，而管理者的经营能力越来越强。冯仑认为人不能成为神，也很难成为伟人，不少创始人由于眼光、经验和身体的局限，把公司发展的上升空间给封住了，所以只能通过“经理职业化”，利用“外脑”来助推企业发展。 万通之所以进行“经理职业化”，是由于它的“资本社会化”决定的。万通成立之初，就是经理职业化的开始。当年，冯仑

21、、王功权、王启富、刘军会合海南体改所的易小迪、潘石屹成立了海南万通，人们称之为“朋友型公司”。从那时起，冯仑就成了万通的精神领袖，为万通立下了一系列“军规”，如正派执著、有责任感、有理想、有牺牲精神等。冯仑认为，万通培养出了一批老板是“经理职业化”的结果，这让很多万通人会管理、能做事，有了做老板的遗传基因。 “经理职业化”的管理核心就是境界高、能牺牲、志向远。 境界高，是指管理者的思想觉悟高，能透过现象看本质，为企业发展制定相应的战略目标和发展规划，并带领部属通过切实有效的办法，逐步实现企业愿景。正所谓“你境界高，大家都高，合作空间才大”。 能牺牲，是指管理者对利益的权衡，有舍才有得。1993

22、年海南房产危机，万通做到70亿后开始收缩战线，砍掉了所有的多元化业务，只做房地产，而且只做在北京的一两个房地产项目，确保现金流。“能牺牲”的第二个境界是“敢牺牲”。“能牺牲”是企业作好了防范风险的准备，而“敢牺牲”就是主动进行妥协，不要盲目追求自由扩张。坚持牺牲精神，是解决危机的唯一秘诀。冯仑说： “夫唯不争，故天下莫能与之争。”追求自由是人的本性，之所以吸取老庄的思想是适应环境的需要，男人的妥协也要有个台阶。伟大的人说要征服世界，但还有伟大的人说不争即争。其实，解决危机的唯一秘诀就是牺牲。每次危机都有利益权衡，不敢牺牲就没有胜利；中年男人要保持这种牺牲精神，坚持理想是唯一的心理支撑。 志向远

23、，就是管理者要有意志力，做的事情能经受住时间的考验，就像千里马一样，靠的不是速度，而是耐力。正如冯仑所说，人的差别不在于他是否经历很多事情，关键在于他的坚强和意志力，所以说伟大从来就不是设计出来的伟大是熬出来的。志向远的管理者能在历史的大背景中看待问题，不怕经受眼下的委屈，即使要做作出牺牲，那也是历史的代价，而活下来则是时代优胜劣汰的结果。冯仑说： 历史就是要委屈一些人，它让你死，你就死了，这就是历史的代价。对于历史的进步来说，个人不能有公平不公平的情结，如果牺牲你，就牺牲你了，对于历史的进步来说，这是太小的一件事。如果剩下来了，也不是个人的能力，而是大时代的选择，所以要惜福感恩。志向远的管理

24、者既有长跑的毅力，又有正确的方向。冯仑说，人的事业是场马拉松，在每一个弯道处，前后的次序都会有所变化，但最终跑到底的是最有毅力而又不跑错方向的人，而不是某一段跑得最快的人。冯仑认为，万通“正确的方向”就是以全球市场作为万通地产经营的平台，从国际视野出发来审视国内市场，以国际标准制定公司经营准则；同时还要以中国的优秀文化内核为基础，始终体现中国企业的经营追求和风格特色。发展本土化 冯仑在著作野蛮生长中论及房地产开发时，强调地产开发的本土化只有本土化发展才能“创造最具价值的生活空间”。发展本土化，就是企业利用本土优势资源进行战略规划，确保在本土市场上的领先地位，而不是盲目追求国际化。这是一种主场竞

25、胜心态，在主场保证不能输给别人，才能为客场作战提供经验和信心。正如冯仑所说，如果在这么熟悉、有竞争优势的本土市场上都不能做老大，怎么发展到人家那里去?正所谓“人必自强而后强人”。 发展本土化，是按市场规律办事，而不是为了“享受东奔西突的感觉”，也不是豪情万丈地走出去，然后又铩羽而归。冯仑从事房地产行业19年，深入研究过世界范围内的房地产公司，发现房地产业是全世界产生华人富翁最多的行业，而他们的资产、客户和业务70都在本土，这是有规律的。在冯仑看来，万通要了解这个规律，按规律办事，至少要把自己713的业务放在本土，发展本土市场。他认为，万通不盲目强调国际化，而把本土化作为发展路线并广为宣传，是基

26、于万通人对国际经济舞台和华人企业历史的客观评判，加之吸取这些年来盲目国际化、赶时髦带来的惨痛教训。万通始终是中国的企业，首先应是中国市场经济舞台上的佼佼者，然后才谈得上扬威海外、振兴中华。 发展本土化，在体制的不合理安排下学会妥协、生存和守正出奇。冯仑认为，“守正出奇”就是民营企业发展本土化的方法。所谓守正，就是要遵守各项法律政策，70要做正，30可以变通。所有企业在成长过程中都将面临很多灰色的东西只能说万诵存这些企业里面是做得最少的，而且是能不做就不做，所以一直没有出事。万通很少靠个别官员的支持，没有什么所谓的后台。 2009年7月，万通以4.8亿元的价格获得河北省香河县四宗国有土地使用权，

27、万通地产“大京津战略”明显提速，进军京津枢纽已成定局。多年来，万通地产立足于环渤海、深耕京津、定位高端地产的战略眼光获得了巨大成功，为企业战略布局确立了坚实的基础。“大京津战略”就是发展本土化的重要表现。京津地区政商活动频繁，所以万通以高品质、高定位的“高端地产”服务于“北京达官”和“天津贵人”。第二节：政商关系的隐忧政商关系，本质上是政治和经济的关系。冯仑认为处理好政商关系，就是企业家学会与政策法律、国有资本和政治家打交道。冯仑说：政商关系有三个方面。首先是讲我们和政策法律的关系，在这方面，我说了这句话：听党的话、按政府的要求办。第二，我们和国有资本的关系，就是民营资本和国有资本，这个关系应

28、该是混合经济。就像我们和泰达的关系。这个政商关系不太困难。第三是企业家和政治家的关系，这个要小心。你既需要政治家和你有一个好的互动，但又不能变成一个互相交易的关系。所以我们要处理好这三方面的政商关系：和政治家、资本、政策怎么打交道。万通与泰达的关系，就是股份制企业与国有资本的关系。目前，万通的资本控股股东有1130个，其中大股东之一就是天津泰达集团有限公司（管理国有总资产1005亿元)。2004年，泰达集团成为万通股东，6年来双方一直保持着良好的合作关系。每年的5月28日上午10点，万通集团的股东大会都会准时召开。开股东大会就是为了给大家分红上午开完会，下午股东们的分红就拿到手了。按时分红是冯

29、仑与生意伙伴保持良好关系的秘诀。他认为，股份制企业的责任就是要按时分红，要充当能干的好人，把所有问题都自己扛，为投资者谋求最大回报。 除了保障投资者收益外，企业还要有“负责的精神”，就是要“没事儿找事儿，把别人的事儿当自己的事儿，把自己的事儿不当事儿”。万通在天津中新生态城新新家园做了一个绿色三星标准住宅项目，这些标准使得平均成本要高15，用冯仑的话来说，“绿色环保是地球的事儿，我们也要管”。万通建造“绿色环保”房地产，就是听党的话、按政府的要求(特别是碳减排方面的要求)办事，所以在政府方面获得了一定的支持。这也有利于维系与政府的良好关系。 冯仑认为，在资本运作中，企业可以通过兼并、重组等方式

30、进行资产配置活动，但是报批程序需要通过多部门审核，时间太久(一般为8个月到一年不等)，不利于抢占市场先机。所以，企业要用创新的方式与资本市场打交道。2010年5月，在“第四届中国上市公司市值管理高峰论坛”上，冯仑说： (企业)与资本市场打交道，就是用创新应对，上三个台阶。第一台阶，大规模获得便宜土地；第二个台阶，快速地制造，比如住宅产业化、降低成本，再有资本市场的支持，当然还有每年房价要涨lo15，如果这个前提不存在，这部分的商业模式就面临一个巨大的挑战；第三个台阶就是资产管理，把好的运营的不动产作为金融产品。 冯仑认为，人一生有四个必修课(大家不一定要去做)，一是坐牢一年无罪释放，千万别埋怨

31、政府，这一年让你想清楚了是非；二是癌症误诊，知生死；三是离异无子女，知爱恨；四是SARS误诊，知人心不古、世态炎凉。人必须要有特别的经历才明白道理，才不紧张。其中第一课就是处理好政商关系，要明白政府不是万能的。 企业要想处理好政商关系，就要妥善处理企业和政策、企业和资本、企业和政治家的关系。创业19年来，冯仑坚持与这三方打好交道，努力维系好各方关系，让万通左右逢源，获得高速发展。企业和政策国家政策对于企业的发展往往起着决定性的影响。例如，我国1993年颁布(公司法之后，私人投资才成为合法的资本活动，民族资本和民营企业才真正运作起来。现阶段，对于民营企业与政府“离不开、靠不住”的关系，冯仑作了详

32、细的解释。冯仑说： 所有企业在创业、发展过程中，跟相关权力打交道的时候，实际就是“离不开”的关系。我们的改革是渐进式的，社会资源的分配市场化，行政部门也分配很多资源，所以关系是不能离开的。所谓的“靠不住”，是因为政策在变，在跟相关部门配合的同时，也要紧跟市场、靠客户。所以我们就是听党的话，按政府要求办，跟市场走，这就是我们的原则。 万通听党的话、按政府要求办，表现在发展低碳绿色建筑方面。2008年中华人民共和国住房和城乡建设部向各省、自治区建设厅和直辖市、计划单列市建委(建设局)及有关部门、新疆生产建设兵团建设局印发了绿色建筑评价技术细则补充说明(规划设计部分)的通知，要求建筑企业参照执行。据

33、此，万通严格按照“绿色建筑评价细则”，开发绿色房产。2010年8月4日，中国住房和城乡建设部网站对外公示了通过绿色建筑标识评审项目的名单，万通地产位于天津中新生态城的万通生态城新新家园通过了三星标识的评审。 三星标识是目前我国建筑业最高水平的绿色认证，表明建筑在环保、低碳、低能耗方面达到了先进水平。万通生态城新新家园在设计中整合应用了22项绿色建筑技术，实现了住宅建筑节能75、太阳能热水占生活热水总供热量不低于60、可再生能源使用大于10、非传统水源利用率不低于20的节能环保目标。 2010年4月，万通地产与“LEED之父”美国绿色建筑委员会(USGBC)签署战略合作协议，占据绿色建筑的国际高

34、地；2010年6月，万通地产又全面启动绿色供应链，打通了绿色产品的全身脉络。可见，万通正在努力践行绿色地产，并努力形成绿色优势。冯仑表示，万通地产不仅要做绿色地产，更要发展深绿地产，因为万通地产不仅要超越房地产政策波动带来的不确定性和经济周期的影响，更要引领整个企业发展模式的转型，力争在未来的竞争中占据长久的优势。企业要想处理好和政策的关系，就要留意国家的大政方针，不能做出违背国家发展意志的事情；“听党的话”，就是坚持四项基本原则、坚持党的基本路线；“按政府的要求办”，就是按照中央政府出台的政策和地方政府的规定，在政策允许的范围内展开经营活动，如国家要大力发展创意产业，你就不能“剽窃别人的创意

35、、侵犯人家的知识产权”。如果企业无视国家政策和地方政府的引导，一味地自己划船出海，那么结局不是翻船于改革巨浪之下，就是成为产业规划的牺牲品。比如房地产企业拿了一块地要建住宅区，而政府要规划这块地做核心商业区，因为土地永远是国有的，所以房地产企业只能按照政府的规划重新设计。企业和资本按所有权来划分，资本大体可以分为国有资本和民营资本两种。在民营企业中，如何妥善处理这两种资本之间的关系呢?在冯仑看来，面对国有资本，民营资本只有始终坚持合作而不竞争、补充而不替代、附属而不僭越的立场，才能进退自如、持续发展。 合作而不竞争 民营资本是国有资本的附属或补充，不能通过竞争来取而代之，而是要通过与国有资本合

36、作或合资，形成混合经济的格局，才能创造出一个相对安全的发展环境。要不然，竞争而不合作的结果只能是“国进民退”。冯仑说： 民营资本从来都是国有资本的附属或补充，因此，最好的自保之道是要么远离国有资本的垄断领域，偏安一隅，做点儿小买卖，积极行善，修路架桥；要么与国有资本合作或合资，形成混合经济的格局，以自身的专业能力与严格管理在为国有资本保值增值的同时，使民营资本获得社会主流价值观的认可，创造一个相对安全的发展环境。 冯仑把万通与国有资本成为战略合作伙伴、形成混合经济的格局，诙谐地比喻为“跟国有资本上床”。他说：“我们和政治家保持精神恋爱，跟国有资本要上床。国有资本有庞大的资源优势，信用好，我们和

37、它们在一起会获得更多的资源、社会舆论、环境上的安全性，有个安全保证。”企业之所以要与国有资本成为战略合作伙伴、形成混合经济的格局，是因为国有资本有庞大的资源优势，如中央企业2009年国有资本经营预算支出873.6亿元。国有资本代表国家的投资行为，信用好，有安全保证，就像发行国债一样，备受民：众欢迎。 万通和泰达达成战略合作，就是混合经济格局的典型案例，是冯仑“学先进、傍大款，走正道”的结果。早从2004年4月开始，北京万通地产就和天津泰达控股进行战略合作，其中泰达集团收购万通地产27.8的股权，成为万通地产的第一大股东。泰达控股是典型的国有资本，它成立于2001年12月，注册资本60亿元，由天

38、津经济技术开发区管委会授权行使国有资产经营管理，总资产1 005亿元。 冯仑把国有资本的急速膨胀比喻成宫外孕，“国进民退”的宫外孕把正常的市场经济发育环境破坏掉了。2010年中央政府出台相关政策，要求核心业务并非地产业的国企必须退出楼市，这就属于治理宫外孕。 补充而不替代 民营资本(即民间资本)指的是民营企业的流动资产和固定资产。相对于财大气粗的国有资本，民营资本显得“发育不良、青黄不接”，所以只能作为补充，而不是图谋替代。也就是说，在共同投资一个项目、产业时，民营资本永远不要占大股，也不要替代国有资本的优势，而是要处于一种补充、配合的地位，这样更有利于营造一个良好的合作关系。 民营资本的发展

39、步履维艰，是有其历史原因的： 第一，2001年中国加入世界贸易组织，国有资本乘势发展，而民间资本则受到国外资本的打压。 第二，2004年政府的宏观调控，将正在进入重化工领域以及现代服务业领域的民营资本全部逼进了加工制造业的狭窄领域。上面是政策重压下的“天花板”，下面是水深火热的危机煎熬，所以民营资本无法获得良性发展。 第三，2009年民营企业错过了极度宽松的货币政策所带来的资本盛宴，“4万亿”中90以上进人了国有大中型企业，而民营企业却没有办法从里面分一杯羹。冯仑认为，民营资本在国内没有国有资本的优势，同时在与外国资本的合作与角逐中，又被它们巨大的资本规模和丰富的商业管理经验两面夹击，不得不弃

40、守行业领先者的地位，沦为外国资本在中国市场的开拓者。这时，民营资本所能够扮演，也是外国资本最希望它扮演的只有三个角色，那就是代工(外国品牌在中国的加工者)、营销伙伴和品牌延伸。例如，2005年以来，摩根、高盛等超级大银行投资永乐家电，把它一步推到资本市场，迫使永乐快速扩张；当永乐利润下滑、体力不支时，又以抛售股票转投国美、打压股价的方式，迫使永乐卖给国美。这就是国外资本打击民营资本的鲜活案例。 附属而不僭越 民营资本在国有资本和外国资本的夹击中，只能谋求附属于国有资本，因为把命运交给外国资本等同于卖掉了祖宗，不如寻求国有资本的避难港湾泊船。“附属而不僭越”就是民营资本附属于国有资本，在开发主要

41、领域时，民营资本承接某些专项环节的建设，而不是超越国有资本的主要投资领域。例如，天津泰达控股有三个主要投资领域，包括公用事业领域、区域开发领域和专营领域。天津泰达控股成功将天津开发区打造成了外商投资回报率最高的地区。万通发挥专业优势，在区域开发方面，通过在滨海新区建造高档住宅、进行金融创新活动而获得附属性增长，如2010年1月3日开盘的万通上北新新家园。 与国有资本相比，民营资本似乎是可有可无的皮上之毛，还有存在的必要吗?冯仑认为，民营资本是市场经济的重要组成部分，有其存在的价值。在中国，国有资本将会长期主导中国的经济，但只有民营资本才能够真正使中国经济成为一种完全意义上的市场经济，并且为一种

42、新的社会经济制度奠定坚实的基础。“士不可以不弘毅，任重而道远。”唯愿民营企业能够体认使命，庄敬自强，用大智慧跨越历史的河流，续写先辈的光荣。政府扶持对于民营资本的发展至关重要。如果政府不对民营资本的发展环境给予必要的保护，不对它们借用国际资本市场的通道给予政策支持，或者不对外国资本在国内对重要行业的并购行为有所关注和限制，恐怕没等到民营资本学会以正确的姿势奔跑就中途夭折了。企业和政治家在冯仑看来，企业和政治家要保持“精神恋爱”，而不要“上床”，即要保持正常的、融洽的、熟识的人脉关系，而不是“金脉”关系(即有金钱交易)。“上床”，就是民营企业与政府一起办企业、做项目，搞混合型经济。在现行体制中，

43、这种商业模式获得成功的机会很小。 企业和政治家如何进行“精神恋爱”，方法有两种：一是择高处立，即企业和政治家的思想觉悟、战略高度始终保持一致；二是要“同心同德，予而不取”，“非以其无私耶，是以成其私”，即利用自己的专业和优势，提出一些改良意见，作为政治家进行产业规划和制定政策法规的有效参考，而且这种行为应该属于企业责任的范畴，一般不收取相关费用。 中国的政商关系和美国的改商关系有很大的区别。美国的政商关系注重合同、法律和协议文书，一般都能按原则办事；而中国的政商关系，体制还不是很完善，“人治”色彩较为浓重，报批部门较多，给企业未来发展带来许多不确定因素。 2003年，美国西尔维斯坦家族重建世界

44、贸易大厦，冯仑试图与西尔维斯坦家族达成战略合作。双方开始商谈纽约世贸中心重建一期工程7号楼项目，并开始了两年多的谈判，因为耗时过长、诸多细节没有谈妥，该报批的没有报批，最终谈判失利。冯仑说： 因为我两边跑，对比两边的政商关系，我就觉得咱们企业太没地位了，到哪儿都求人。政府各部门，不管懂不懂的，其实大部分不懂，却都要过问，非说你这不能挣钱、那不能挣钱的。这事其实是个商业决定，退一万步说，股东都愿意赔钱，那还拦什么?如果说股东认为会赔钱，公司就不会做这件事了。至少我们董事会、股东会都商量过，都认为会赚钱，有关部门却还是迟迟批不下来。 冯仑认为，在中国，特别是体制不完善、政策不明朗时，企业处理改商关

45、系不应该斤斤计较，不要幻想得到一个批文、一个好政策就能让民营企业鸡犬升天。最有效的办法就是坚持持续创新，坚持做正确的事情，不要因为政商关系一时不愉快就停止发展的脚步。企业只有在新兴的领域加速发展，才有资本、有机会获得政策的支持。斤斤计较，能够生存，但是不能够成功；停下来看以往的脚步，驻足观望，只能让你更加迷惘，看不到未来；今天的是非是由明天的成功来证明的。企业和政治家的关系，本质上是一种实业精神和行政职能的关系。政府看到企业兢兢业业地开拓市场，繁荣当地经济，往往会给企业一些引导和扶持；而企业迅猛发展，如成为当地利税大户、法人成为人大代表等，更有资本参政议政，能有效利用行政职能为自身谋求发展的空

46、间。第三节： 民营企业刨富的野蛮逻辑在冯仑看来，中国民营企业在十几年的发展历程中，经历了“江湖”、“公司”、“创富”三个发展阶段：1993年以前是“江湖时期”，19932000年是“公司时期”，2000年之后是“创富时期”。他认为，民营企业成功和不成功，关键要看懂不懂得如何去架构一个组织，从组织变革来看，民营企业的发展的确是一个“野蛮生长”的过程。 对于民营企业来说，在“江湖时期”(即在1993年以前)根本没有公司法，也就没有偷逃税的问题；没有国有资产的管理条例，也就不存在侵占国有资产的事情。民营企业的组织通常有三个结构，采用的是“水浒的管理模式”，就是排有序、利无别。冯仑认为，组织要稳定必须

47、要有三个结构：第一，有一个忠厚的长者，第二，一定要有一个特别勤奋、聪明的人来出主意、干活，如三国的诸葛亮；第三就是要有主干力量，咱们叫职业经理人，比如说108将。人和人之间是需要排座次的，但是利益上是没有差别的。在“公司时期”(即1993年岁后)国家出台了公司法，民营企业面临的最大变革就是把江湖、家族的组织变成现在的公司。天下没有不散的筵席，如何面对合伙人的退出问题?冯仑认为，民营企业要以江湖的方式进入，以商人的方式退出，就是以不正规的组织打下江山，然后通过相关商业法规分割利益，找律师，然后算账。 在“创富时期”(即2000年之后)，民营企业可以在资本市场大量地变现、套现。在创富过程中，怎样成为一个好的领导人?冯仑说，好的领导人第一就是要看别人看不到的地方，如方向、未来、机会、风险；第二就是要算那些算不清的账，如利用工程师和制度流程来算；第三，要做别人不做的事情，比如领导人要花更多的精力做社会责任的事情。我们通过对万通发展轨迹和冯仑行思的研究，发现民营企业创富的“野蛮逻辑”主要包括以下几个方面的内容：朋友型企业、守正出奇、发展核心能力、股东利益最大化，投资型公司、反省与感恩。朋友型企业 19911993年是万通的创业阶段，冯仑的“朋友型企业”以“梁山泊模式”为特色吸引了大批“