住宅小区物业接管验收程序(常规)(共11页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上 住宅小区物业接管验收程序（常规） 住宅小区物业接管验收程序（常规）提要：对在接管验收中所出现的被判定为不合格的所有问题，接方应向移交人出具书面不合格问题整改通知，要求移交人限时对不合格问题进行整改，移交人应在限定时间内完成整改事宜。源自管理资料 住宅小区物业接管验收程序 一、接管验收准备 物业服务企业做为小区物业接管人,应该依据国务院2003年所颁布的物业管理条例中关于物业接管验收的相关法律法规规定，对小区物业进行接管验收。贵方作为物业管理移交人，应依法协助我司完成接管验收工作。 我方、贵方应由各自接管、移交主管人员成立物业交接验收、移交小组,召开接管验收、移交会议

2、，依法确定接管、验收事项，明确接管、验收标准，确定不合格项整改完成时限。 1、双方应依法核准物业管理用房移交、接管事宜，以便利用该房完成接管验收工作。 移交方应确保物业管理用房房屋及屋内门、窗、水、电设施设备完好。办公桌、椅、柜等基本用品齐备。 业主及各项设施、设备档案、记录齐备。 收费记录完整，财务账册齐全，记录准确。 业主入住档案、资料完整。 2、具有完整项目工程原始资料，图纸。 3、项目在职职工档案、相关资质证书（复印件）准确、完整。 4、根据项目实际情况所起草、制订项目的相关管理资料、文件。 5、有与开发企业所签订前期物业服务管理协议、合同，并在有效期内，服务管理权益明确。 6、接管验

3、收标准执行依据： 61建设部房屋接管验收标准建设部建标（1991）第69号。 62物业管理条例中华人民共和国国务院令第379号。 63天津市政府物业管理相关法律法规规定。 7、具有小区业主多次、严重投诉问题记录及处置方案记录。 二、接管验收标准 1、接管验收标准应执行国家和天津市政府相关法规规定。 2、技术验收应符合各系统行业规范。 3、标准的编制还应参照项目建筑施工设计和各系统设计、安装技术要求。 4、如在施工和设备安装阶段做出变更、应以原设计单位所审批的变更设计为准。 5、接管验收标准的制定应具有可操作性。 三、接管验收程序 在物业服务管理行为过程中，管理权益将随接管验收程序的完成确定同时

4、形成移交，其物业管理责任也随接管单位代表签字而转移。而责任的转移，应是交、接双方对所交接的范围充分了解的前提下所进行的约定行为。 物业接管验收工作将由以下工作内容组成： 1、约定交接范围 产权单位和物业管理企业应事先约定交接范围，慧景、华迪小区的交接应为： 11小区物业服务管理范围的移交建筑（含物业管理用房）； 12小区建筑配套的设施、设备； 13小区市政设施、设备； 14已购入并在使用的办公物品、设备； 15已购入的维修工具、设备、库存零件、配件； 16物业管理档案、记录、文件； 17财务管理账目； 18在职职工档案，专业资质证书（复印件）等。 2、交接验收准备 21由交、接双方和双方所认同

5、的相关单位共同编制交接物品清单，标明交接物业的名称，建筑面积，建筑物所处地址，四周边界，占地面积，绿化面积，区域内单体建筑名称、用途，区内市政道路长度，面积；物业服务管理用房位置，现使用名称，面积，室内配套设施，物品等相关内容。 建筑配套设施、设备清单：设备名称，型号，数量，生产单位，出厂日期，安装日期，数量，技术参数，维修养护记录等相关内容。 22双方对所交接清单实物现状进行考察，必要时制作交接物的现状影、像档案，双方留作记录。 23督促相关责任单位向我方作技术交底，说明情况。 24双方约定接管验收日期，明确验收工作程序，约定不合格内容的认定、处理方法。明确双方接管验收工作负责人，约定负责人

6、的工作权限。 25双方和相关责任单位组建物业接管验收小组，召集各方参加工作会议，确定接管验收注意事项。协商接管验 住宅小区物业接管验收程序（常规）提要：对在接管验收中所出现的被判定为不合格的所有问题，接方应向移交人出具书面不合格问题整改通知，要求移交人限时对不合格问题进行整改，移交人应在限定时间内完成整改事宜。源自管理资料收所需设施、设备、测量仪器、仪表的准备，做好验收保障。 3、接管验收 物业的接管验收包括文档验收、制订标准、实物验收、不合格品处理方式等四个步骤完成： 31文档接管验收 根据物业管理条例相关法规规定内容，文档接管验收应包括： 311开发建设报建批准相关文件、许可证书等原始文件

7、资料。 312总图：包括总平面图、立面红线图、图纸目录等。 313土建部分：包括建筑竣工图、结构图、立面图、维修记录等。 314电气部分：电气设计说明、外电竣工图、电气施工竣工图、高低压设备合格证、随机图纸资料、设备合同资料、安装及验收资料、高低压设备试验记录、运作记录、保养资料、电气系统图、平面图等。 315消防部分：消防报警系统图、平面图、设备安装竣工资料、设备随机资料、运作资料、操作手册、设计说明；消火栓、喷淋系统图、平面图、消火栓泵、喷淋泵、稳压泵等资料；控制柜说明书、操作手册。 316电信部分：电信电缆竣工图、配线表、验收资料等。 317卫星电视部分：前端设备说明书、使用手册、分支分

8、配系统图、平面图等。 318保安监控系统图、平面图、操作手册、说明书等。 319门禁系统图、操作说明、“维保”合同、验收记录、维修记录等。 3110给排水部分：供水、排水系统图、平面图、设计说明、控制柜、原理图、接线图、清洗记录、水泵技术资料。 3111供暖部分：供暖系统图、设计说明、控制图、原理图、界线图、清洗记录、水泵技术资料。 3112建筑、市政系统、配套工程、设施设备系统竣工验收文件、维护保养记录、使用合同、维护保养同。 3113地面、地下停车场（库）规划报建批准手续、施工图纸、竣工图纸、设备设计、安装、竣工图纸、设备技术资料、维修记录、停车场使用批准相关文件。 3114双方应对映文档

9、、图纸目录，逐条逐项（张）的进行核对。其标准为：无残破、损、缺，内容与文档目录相符，文档、图纸干净整洁，符合档案接管要求（如有缺损，及时采取补救措施）。 32制定标准 依据相关行业标准、技术说明、维修记录、编制接管验收技术标准，编制验收应用文件表单。 33实物接收。 331建筑验收： 单体建筑验收： 建筑物四侧外立面、外窗、出入口（门）台阶、门、四侧外排水、地面、其它附属物等完好、无破损及严重污迹，无影响人身安全的质量隐患。 建筑物内部公共区域： 地面、天花、墙壁、楼梯、门窗；照明设备、消防设施、通风设施完好。 公共卫生间： 地面、墙面、天花、照明、外置管线、卫生洁具、隔栅、门、排风扇、水龙头

10、及其它附属设施等无损坏、丢失、使用灵活有效、无渗漏现象发生、无严重污迹。 332市政设施验收： 按照图纸对道路、照明、管网、电缆、附属设施等进行验收，进行无破损丢失、无影响人身安全的质量隐患的检查验收。 333市政工程的验收： 道路有无积水，沟渠、管井是否有残余垃圾。 供水管道是否渗漏。 化粪池有无透气管。 区域内有无消火栓接合器。 室外供排水管线是否通畅。 室外车场标识系统是否完善。 区域内照明系统及防雷保护、接地保护是否符合要求。 334给排水系统的验收： 检查自来水公司进水表阀，是否完好。 水泵、电机安装是否稳固，运行声音是否正常。 排水管道选材是否符合要求，检查口有无跑冒滴漏现象。 排

11、水沟、集水井、化粪池是否畅通，潜水泵是否正常运作有无堵塞现象。 335绿化验收 植物、植被完好，无残损、枯死现象。 附属排、灌，设施设备完好。 336附属建筑验收： 符合各项验收要求，适用于原建筑设计用途，可正常使用。 337停车场设施验收： 停车场权属清楚、归属明确，管理费、租金定价无争议。 地面停车场规划报建手续完备，产权单位出具移交委托内容明确，条目清楚，批复手续、收费许可齐备。 338小区各出入口交通标识验收： 小区各出入口交通标识齐备、设置符合规定。 339小区业主停车管理档案验收： 购置车位档案、租用车位档案、收费财务记录、管理能耗缴纳计帐凭证。 3310供配电系统验收： 高、低压

12、配电柜，变压器是否工作正常；有无事故及安全隐患如安全距离，绝缘胶板，接地网等。 确定各分户所接电源是否正确，并做出明显标识。 3311保安监控系统验收： 画面是否清晰，云台动做是否准确，录像设备是否正常。 消防系统：烟感、温感、水流等信号能否正常动作；消火栓泵、喷淋泵、排烟风机等能否自动及手动起动，能否联动；消防电话是否畅通；消防广播可否播放。 3312门禁系统验收： 根据操作使用说明各项功能，进行系统测试，各功能满足使用需要及质量要求，门禁系统在接管验收过程中应增加3个月的试用期，并按规定由安装和移交单位提供不少于1年的质量保修期限。 四、不合格问题处置方法 1、对在接管验收中所出现的被判定

13、为不合格的所有问题，接方应向移交人出具书面不合格问题整改通知，要求移交人限时对不合格问题进行整改，移交人应在限定时间内完成整改事宜。 2、对在规定时间完成整改有困难的，移交人需以书面形式做出解释，并做出完成整改时限书面承诺，完成整 住宅小区物业接管验收程序（常规）提要：对在接管验收中所出现的被判定为不合格的所有问题，接方应向移交人出具书面不合格问题整改通知，要求移交人限时对不合格问题进行整改，移交人应在限定时间内完成整改事宜。源自管理资料改后，接方应对整改问题进行复检。复检合格后经双方签字确认后，完成整改复检工作程序。 3、在实际工作中，由于接管验收具有时限约定，所以在处理不合格问题时，接方在

14、征得移交方的同意，并在下达不合格整改通知后，可以先对不合格项进行接收，再由接方监督移交人在规定时限内完成整改工作。移交方有义务配合接方督促移交人按规定时限内完成相应整改工作。 五、财务问题 在物业接管验收中，财务方面的接管验收应该引起双方重视。建议双方共同成立财务验收小组，认真审核物业方面的所有收支及应付款项目，并与移交人形成处理意见。以保证接方进场后的管理服务工作得以正常、有序的展开。 1、对物业接管验收中，不符合质量要求，需要发生整改施工费用的问题，由移交单位负责整改及负担所需费用，如移交人委托乙方对质量问题整改，应按预算价格，承担整改费用。 2、委托整改费用应以预付方式交给接方，接方在收到委托整改费用后，按约定的时限完成整改工作。 六、交验内容、事项的调整 物业接管验收需根据接管小区的实际情况对交验内容、事项进行必要的调整，用以满足该项目物业接管验收的需要。 专心-专注-专业