某实验楼物业管理方案(1).doc

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1、某实验楼物业管理方案(1)_ 实 验 楼 物 业 管 理 方 案 编 号： NS/20_01 版 号： 01 编 制： 审 批： （未经许可不得翻印） 深圳市_物业管理有限公司 二00四年四月八日 版号:1 修改状态:A 0.1 物业管理方案目录 日 期:20_.4.8 章节号 标 题 页 码 0.0 物业管理方案封面（批准页） ( 1 ) 0.1 物业管理方案目录 ( 2 ) 一、 物业管理方案说明 ( 1 ) 二、 深圳市_物业管理有限公司简介 ( 2 ) 三、 公司营业执照 ( 1 ) 四、 公司资质证书 ( 1 ) 五、 ISO9002质量体系认证证书 ( 1 ) (一) 质量方针 (

2、 1 ) (二) 管理目标 ( 2 ) (三) 组织机构及资源 ( 11) (四) _实验楼实务管理 ( 27) (五) 员工培训 ( ) (六) 楼宇入伙 ( ) (七) 楼宇入伙程序 ( ) (八) 入伙须知 ( ) (九) 入伙流程图 ( ) (十) 楼宇入伙应缴费用明细表 ( ) (十一) 入伙签认表 ( ) (十二) 装修申报表 ( ) (十三) 消防安全责任书 ( ) (十四) 业主公约 ( ) (十五) 楼宇入伙及装修工作流程. ( ) 4.3 小区日常事务管理 ( ) 版号:1 修改状态:A 0.1 物业管理方案目录 日 期:20_.4.8 章节号 标 题 页 码 4.3.1

3、保安服务 ( ) 1. 消防管理 ( ) 2. 保洁绿化工作流程和质量标准 ( ) 3. 公共设施日常维修计划及实施方案 ( ) 4. 房屋本体共用部位日常维修养护计划 ( ) 5. 接待业主投诉 ( ) 6. 火灾和紧急事故处理 ( ) 7. 收费及财务管理 ( ) 5.0 服务质量保证措施及法规要求 ( 3 ) 1. 管理方式 ( ) 2. 管理文件 ( ) 3. 检测及评价方法 ( ) 4. 物业管理法规要求 ( ) 6.0 _实验楼物业管理费用及效益测算 ( 4 ) 7.0 提请委托方解决的问题 ( 1 ) 8.0 与相关方的业务交往 ( 1 ) 版号:1 修改状态:A 0.2 物业管

4、理方案说明 日 期:20_.4.8 _实验楼位于深圳市福田区保税区新桂花村占地面积12079M2建筑面积49466M2绿化面积4901M2是由两栋17层和六栋10层组成的高、准高层混合型住宅小区。总户数为306户已入伙286户实际入住230户停车位地下室57个地上60个。 该小区配备的机电设备包括：12部三菱电梯、一台西门子发电机、二台800KV变压器和一台600KV变压器消防和给排水设备也一应俱全。 小区配备的智能化设施包括：门铃对讲系统、闭路监控系统、IC卡刷卡系统、红外线报警系统等。 为了使_实验楼的物业管理能够满足用户的需求给住户提供一个安全、舒适的生活环境本物业管理方案严格按照深圳市

5、_物业管理有限公司现已实施的ISO9002国际质量标准要求进行编制。 由于时间仓促加上对深大实验楼建筑情况了解甚少我们在编写物业管理方案时主要参照我司在中央花园和鸣翠谷的管理模式并借鉴港澳地区的先进经验。方案所述双方一旦签定物业管理委托合同我们将尽快制定出符合深大实验楼要求的、更加切合实际的物业管理方案。 版号:1 修改状态:A 0.3 深圳市_物业管理有限公司简介 日 期:20_.4.8 深圳市_物业管理有限公司是深圳市老牌物业管理公司之一。公司从1988年开始从事物业管理工作。目前公司持有深圳市住宅局颁发的甲级资质证书。公司现有员工382人其中管理员工82名大专及中级职称以上56人所有管理

6、员工均持有物业管理上岗证书；保洁员67人及保安员233人均在上岗前通过了专业技术培训。公司下设总经理办公室、发展部、物业管理部、计划财务部、工程技术部、保安部、清洁绿化部。 公司所管辖的小区分别位于深圳市南山区、福田区、罗湖区和宝安区包括：鸣翠谷、银翠苑、润唐山庄、碧湖花园、鹏益花园、宝安大益广场、青海大厦、金稻田公寓、半岛花园A区、半岛花园B区、怡海花园、玉华花园、临园大厦、半岛大厦、海昌大厦、招北综合楼等16个小区管理面积共计80万平方米。 公司管辖的鸣翠谷、银翠苑为高科技智能化小区。它安装和使用了室内外防盗报警系统、紧急求助系统、出入口控制系统、可视对讲系统、煤气泄漏报警系统、闭路电视监

7、控系统、小区外墙红外线保护系统、水、气远程抄表系统、背景音乐和广播系统。对于上述这些高科技智能化设施公司管理人员经过认真的学习和实践目前不但能熟练操作、使用和维护而且还针对各小区不同的特点和要求总结出一套完整的智能化设施管理办法为今后接管智能化小区提供了宝贵的经验。 经过几年的不断努力公司所管辖的各个小区均获得了住户和发展商的一致好评住户满意率不低于98%。公司管辖的各小区、大厦多次获得深圳市优秀小区、大厦和安全文明小区称号。1998年10月公司通过了ISO9002国际质量标准认证。 版号:1 修改状态:A 0.3 深圳市_物业管理有限公司简介 日 期:20_.4.8 随着公司管理规模的不断扩

8、大加上其独树一帜的管理模式公司总经理于1998年5月在深圳市物业管理协会第二次全体会员大会 上被选为常务理事。 展望未来公司全体员工将一如既往地秉承“敬业、奉献、创新”的企业精神始终坚持“用户至尊服务至上”的企业宗旨针对新接的高档小区管理难度大、住户要求水准高等特点在全面实施ISO9002国际质量标准管理的基础上进一步推出一系列星级酒店式的便民服务项目以便让所有住户更加称心、满意让_物业公司的物业管理工作早日迈上新的台阶。 版号:1 修改状态:A 1.0 质量方针 日 期:20_.4.8 1.0 质量方针 1. 深圳市_物业管理有限公司的质量方针是为用户提供： 安全、舒适、清洁、优美、便利的生

9、活和工作环境。 2. 本公司的质量管理和质量保证活动是建立在以“预防为主”的基础上并与公司管理体系相一致它基于： 1. “用户至尊服务至上”的服务宗旨。 2. “敬业、奉献、创新”的企业精神。 3. 实行“先培训后上岗”使每一个员工对公司的质量方针和工作要求及用户的需求有足够的了解明确自己的工作对公司的整体服务水平将产生影响确保公司的信誉和使用户满意。 4. 合理的收费。 5. 符合政府法规、法律的要求。 版号:1 修改状态:A 2.0 管理目标 日 期:20_.4.8 2.0 管理目标 序号 指标名称 相关评分 标准及指标 计划 指标 管理指标实施措施 责任部门责任人 1 房屋完好率 98%

10、 98% 落实责任人实行巡视制度建档记录确保房屋完好无违章搭建及损坏公共设施。 管理员 2 房屋零修、急修及时率 95% 95% 接到维修通知10分钟内到达现场及时完成并建立回访档案记录。 维修工 3 维修工程质量合格率 95% 95% 分项检查一步到位并进行回访制度以确保维修工程合格满足用户需要。 维修工 4 管理费收缴率 95% 95% 按照规定收取不擅自提高收费使管理费取之于民用之于民。 收费员 5 绿化完好率 98% 99% 落实责任人进行养护实行巡查制度建档记录确保大厦公共绿化无破坏、无践踏无黄土裸露现象发现问题立即修复。 绿化工 6 清洁、保洁率 99% 99% 落实责任人进行24

11、小时保洁工作实行巡查制度建档记录确保小心内垃圾日产日清空气清新。 清洁工 7 道路完好率及使用率 90% 99% 落实责任人进行养护实行巡查制度建档记录确保道路完好。 管理员 8 化粪池、雨水井污水井完好率 99% 落实责任人进行养护实行巡查制度建档记录确保沟、渠完好并定期疏通清理。 管理员 9 排水管、明暗沟完好率 98% 落实责任人进行养护实行巡查制度建档记录确保排水管畅通无阻、无塌陷。 管理员 10 路灯完好率 85% 95% 落实责任人实行巡查制度建档记录确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁。 管理员 11 停车场、单车棚完好率 100% 落实责任人进行养护实行巡查制度建档记录以确保设

12、施完好方便使用。 管理员 12 公共文体设施、休闲设施及标识 95% 95% 落实责任人进行保养护实行巡查制度建档记录 确保设施完好美观清洁。 管理员 版号:1 修改状态:A 2.0 管理目标 日 期:20_.4.8 序号 指标名称 相关评分 标准及指标 计划 指标 管理指标实施措施 责任部门责任人 13 大厦内治安案件发生率 0.1%以下 0 保安员经培训考核后方能上岗并每周训练一次每次一小时以保障保安队伍的素质和状态；落实保安岗位职责明确责任实行24小时巡视制度以确保小区的安全 保安队长 14 消防设施设备完好率 100% 100% 落实责任人实行巡视制度建档记录并定期维护和检修以确保消防

13、设备完好无损、正常使用。 保安队长 15 火灾发生率 0.1%以下 0 管理处全员义务消防员制并定期进行培训和演习加强宣传设置专人负责日常巡视发现隐患及时处理并通知管理处以确保小区消防安全。 保安队长 16 违章发生率与处理率 发生率 处理率95% 0.1% 100% 建立巡视制度跟踪管理及时发现、及时处理并加强宣传工作取得用户的理解杜绝违章事情发生并进行回访档案记录。 管理员 17 用户有效投诉率及处理率 投诉率1%月处理率95% 1% 100% 按照政策规定做好各项工作同时加强与用户的沟通定期举行用户恳谈会了解用户的愿望和要求满足用户的需要发生投诉及时处理并记录同时建立档案跟踪处理结果。

14、管理处 主任 18 管理人员专业培训合格率 80% 100% 员工分别进行入职培训、在职培训、提高培训等常规培训并予以考核不合格者予以淘汰；对于特种作业、行业性要求的员工实行外送有关部门培训、考核并就有关技术、技能进行定期培训并予以考核确保培训合格率100%以保障员工的素质。 发展部 19 维修服务回访率 50% 对于进行维修的项目实行回访制度建档记录以确保维修服务满足客户的需要。 管理员 20 用户对物业管理满意率 95% 98% 在日常工作中及时收集用户的需求信息尽可能的满足用户的需要加强双方的沟通以确保用户对物业管理工作的满意。 管理处 主任 版号:1 修改状态:A 3.0 组织机构及资

15、源 日 期:20_.4.8 3.0 组织机构及职责权限 3.1 _实验楼管理处设主任壹名、收费管理员壹名、工程主管壹名、操作水电工贰名、监控值班员壹名、保洁员肆名、绿化工壹名全部人员均从深圳市_物业管理公司抽调上述服务人员均已通过ISO9002技术培训并持证上岗。 _实验楼管理处组织机构图 总经理 总工程师 总经理助理 清洁绿化部 计划财务部 发 展 部 物业管理部 保 安 部 工程技术部 总经理办公室 半岛花园管理处 怡海花园管理处 蛇口散片管理处 青海大厦管理处 银湖管理处 玉华花园管理处 金稻田管理处 鹏益花园管理处 碧湖花园管理处 _实验楼管理处 监控值班员壹名 管理处主任壹名 收费员

16、壹名 工程主管壹名 操作水电工贰名 绿化工壹名 保洁员肆名 版号 版号:1 修改状态:A 3.0 组织机构及资源 共6页 日 期:20_.4.8 第一节 规章制度 3.1 职责权限 3.2 规章制度与档案建设 吸收国际及国内同行的先进物业管理思想结合深圳市x x物业管理有限公司的实际情况在制订管理规章制度时注意 做到使物业管理有法可依有章可循。 为进一步统一规范管理我公司将按照已实施ISO9002国 际标准及本公司的质量体系文件的要求对实验楼实施专业 化、规范化管理实现社会效益、环境效益和经济效益三丰收。 在此我们摘录与实验楼物业管理有关的部分公众管理制度 内部岗位责任制、管理运作手册。 一、

17、公众管理制度（目录摘录） 1、 业主公约 2、 精神文明公约 3、 楼宇使用及维护管理规定 4、 物品搬进（出）管理规定 5、 治安管理规定 6、 清洁卫生管理规定 7、 园林绿化管理规定 8、 消防管理规定 9、 交通车辆、停车场管理规定 10、 环境保护管理规定 11、 电梯使用管理规定 12、 智能化设施管理规定 13、 供水、供电、供气管理规定 二、 内部岗位职责 3.2.1 管理处主任职责 管理处主任是由公司聘任授权到实验楼实施一体化综合管理贯彻执行ISO9002物业管理质量体系的责任人对公司和业主委员会负责保证实验楼的环境优美、房屋及公共设施完好、机电设备运转正常、水电供应正常、社

18、区文化活动丰富多彩、住户生活宁静为实现公司与业主委员会签订的管理目标而履行下列职责： 根据房管法规、政策法令、公司的各种规章制度和物业管理合同的服务要求实行“管理目标、经济指标”责任制对住宅区的房屋、公共设备、设施组织验收、接管。 业务上接受物业部和上级部门的指导和监督做好不合格服务的处理。 合理配置管理处各种资源。协调各岗位的分工与协作责任到人同时关心员工生活、确保员工有良好的精神面貌和积极的工作态度；本着“取之于民用之于民”的收费和使用原则管好、用好住宅区的管理资金。 负责住宅区物业的装修审批协调违章和投诉的处理工作落实安全、防火管理。 监督检查住宅区的清洁、绿化、消杀工作并做好日检记录。

19、 负责费用收取、统计、核算工作办理银行托收对欠费用户应电话或上门催收。 负责管理处考勤汇总。 负责管理处文档管理。 负责仓库物品管理。 对业主（住户）的来信来访热情接待及时处理不合格服务的投诉并定期回访。 版号:1 修改状态:A 3.0 组织机构及资源 共6页 日 期:20_.4.8 组织开展社区文化活动丰富住户生活内容搞好精神文明建设。 积极配合政府相关部门做好住宅区的有关工作。 每半个月组织管理处员工召开例会每月月底做好本月管理工作总结及下月的工作计划安排。 完成公司交办的其他工作任务。 3.2.2 工程主管职责 在管理处主任的领导和工程部经理的指导下确保住宅区的公共设备正常运行、公共设施

20、的正常使用。 负责管理处的维修管理工作。 负责制定住宅区的设备、设施的维修保养计划并负责组织安排实施；重大维修养护计划报公司及业主委员会批准后实施。 执行政府部门制定的有关行业安全法规及公司的各项操作规程加强安全管理和安全教育建立安全制度防止发生安全事故。 对设备、设施的运行、维修和保养工作进行定期和不定期的 检查现场督导重要维修及配套设施的完善、施工工作。 切实执行“三干净”（设备干净、工作场地干净、机房干净）、 “三不漏”（不漏水、不漏油、不漏电）、“三良好”（使用性能良好、密封性能良好、调制性能良好）的标准监督操作严格执行机电设备安全操作规程和设备维修保养制度。设备发生故障及时组织抢修发

21、现隐患及时组织处理做好技术把关工作保证系统设备处于良好的技术状态。负责组织操作工配合工程部做好住宅区的技术文件资料、设备、设施的 版号:1 修改状态:A 3.0 组织机构及资源 共6页 日 期:20_.4.8 验收、接管工作并建立台帐。 负责维修物品、工具的采购计划申报并协助采购。 组织维修工对住宅区的水、电表抄录、核对。 协同做好业主的装修验收。 领导水电操作工为业主（住户）提供及时周到的维修服务。 完成主任交办的其他工作。 3.2.3 操作水电工职责 在工程主管的指导下对住宅区的公共设备、设施进行操作、维修、养护、管理和向业主（住户）提供维修服务。 协助住宅区公共设施、设备的验收、接管工作

22、。 熟悉住宅区各水、电、气管线空调的管道走向、分布状况以及管线主控位置。 3 严格按规范做好负责住宅公共设备、设施的操作维修、检查、 保养工作并做好相应的各项记录。 4 遵守维修操作规程做到高效、优质、安全地完成维修任务。 5 为业主（住户）提供维修服务时做到维修及时“工完场清”保证质量。 6 完成主管交办的其他维修任务。 7 遵守维修操作规程做到高效、优质、安全地完成维修任务。 8 遵守维修操作规程做到高效、优质、安全地完成维修任务。 为业主（住户）提供维修服务时做到维修及时“工完场清” 保证质量。 9 完成主管交办的其他维修任务。 3.2.4 监控室值班员职责 负责监控住宅区监控系统的运行

23、收集治安信息确保 版号:1 修改状态:A 3.0 组织机构及资源 共6页 日 期:20_.4.8 住宅区安全。 熟悉住宅区的周围环境及人员情况掌握监控系统器材的布置、性能及其监控范围；发现可疑情况及时通知相关人员处理。 受理业主（住户）的治安投诉作好记录根据轻、重、缓、急情况采取相应措施转达相关部门处理。 值班时间不得随意离开值班室不准看书报不准与他人聊天不准吸烟、喝酒不准瞌睡不准擅离岗位。 非工作所需严禁私人占用电话制止非值班人员进入值班室。 严格执行交接班制度做好值班记录和交接班手续。 完成领导交办的其他任务。 3.2.5 保洁员职责 佩带工作证按规定着装。 按时对自己责任区的地面、楼梯及

24、公共设施进行保洁并达到服务标准的要求。 完成保洁责任区的保洁任务做好垃圾收集、分类清运工作。 利用非工作日时间定期对空调风口、天花、照明灯具、门 窗、窗帘、办公设施等进行清洁使之保持整洁。 5 接受管理员的保洁工作检查改进不合格服务。 6 正确使用和保管清洁物品和工具。 7 努力学习清洁业务技术提高技能。 3.2.6 绿化工职责 佩带工作证按规定着装。 2 做好对花木的松土、施肥、浇水、补苗等工作。 版号:1 修改状态:A 共6页 日 期:20_.4.8 3 及时对花木、草坪进行修剪、整形做到造型美观、景观丰富。 4. 对修剪整形的树枝、杂草等及时清理。 5. 防治花木病虫保证花木长势优良不污

25、染环境。 6. 负责消杀工作的实施、检查保证周围环境无虫害绿化植 物无病虫害。 1. 接受公司管理员的检查改进不合格服务。 正确使用和保管绿化施工用具。 努力学习绿化业务技术提高技能。 三、管理运作制度（文件目录） 1、 管理处工作手册 2、 消防工作手册 3、 保安工作手册 4、 维修工作手册 5、 智能化设施设备管理工作手册 6、 机电设备工作手册 7、 清洁绿化工作手册 四、ISO9002国际质量体系文件 1、 物业部工作文件 2、 工程部工作文件 3、 保安工作文件 4、 清洁绿化部工作文件 5、 程序文件 6、 质量手册 7、 质量体系表格 第二节 档案建设管理 系统化、管理化、电脑

26、化地建立物业档案与管理是物业管理工作的重要组成部分也是实施管理的有力依据。物业管理者履行物业管理名同实验楼的物业管理档案建立的实行文本原始资料与电脑管理并举的方式按照建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知的标准执行。将收集的管理资料细分做到分类整理易于查阅。使档案管理真正为管理服务。 一、档案资料管理的流程图 发展部提供的资料 管理处建立的发档资料 文档管理员登记 文档管理签收记录 分类归档管理 借阅文档 张 贴 文 件 复 印 文 件 一般文档 管理员登记 文档 （主任批准） 管理登记 作废文件 登记销毁 档案资料分类意图 类别 资 料 内 容 基

27、 础 管 理 工程建筑产权资料 1、规划图纸、项目批文、用地批文 2、建筑许可证、投资许可证。开工许可证 3、拆迁安置资料、丈量报告 4、相关验收批文 工程技术资料 1、红线图、总平面图 2、地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告 3、工程合同、工程预决算 4、工程设计变更通知及技术核算单 5、竣工图：A单体建筑、结构、设备竣工图 B附属工程及地下管网竣工图 6、房屋土建及装修、供配电、给排水、电梯、空调、采暖、弱电、消防及智能化竣工验收证明书 7、钢材、水泥等月要材料的质量保证书 8、新材料、构配件的鉴定合格证书 9、供水、供电、电梯、消防、空调及采暖、智能化等设备技术资料 10、砂浆、混凝

28、土块试压报告 11、绿化工程竣工图 12、其他技术资料 按管验收资料 1、接管验收手续 2、接管验收设备确认凭证 3、接管验收房屋本体确认凭证 4、保修期设备、房屋本体返工验收资料 管理合同资料 1、前期物业管理服务协议 2、物业管理委托合同 业主委员会资料 1、筹备成立文件 2、成立后运作文件 类别 资 料 内 容 基 础 管 理 基金资料 维修基金的建立、管理、使用、续筹的文件 管理目标及方案 1、争创物业管理“示范小区”规划 2、物业管理实施方案 规章制度 1、公众管理制度 2、管理运作制度、工作文件 3、公众制度 基 础 管 理 员工管理资料 1、员工个人资料、聘用表 2、员工业绩考核

29、及将罚记录 3、员工培训计划和个人成长记录 4、员工培训考核记录 5、员工外出考核及参加演记录 6员工住房及内务管理记录 计算机管理资料 1、计算机管理软件及使用说明 2、计算机网络管理及记录 行政文件资料 1、管理处值班记录 2、政府部门及月管领导部门文件 3、_物业公司及业主单位相关文件 4、规章制度、通知、通报等文件 5、接待来访参观记录表 业主、客户资料 1、业主、客户管理资料、业主公约、装修申请。费用托收协议 2、业主、客户档案 3、业主、客户维修档案 业主反馈资料 1、服务质量回访记录表 2、业月意见调查、 维修资料 1、维修申报表 2、维修服务派工单 3、维修回访记录表 房屋管理

30、及维修养护 标识、导示资料 1、实验楼、楼层、房号平面示意图 2、引路方向平面图 大厦房屋安全管理类 1、禁止违章搭建及装修的规定及处理记录 2、装修验收记录 3、房屋安全检查记录 类别 资 料 内 容 日 期:20_.4.8 5) 考勤与假期规定（暂行）。 6) 新聘员工程序。 7) 解聘、调离员工程序。 8) 员工考核标准评分表。 9) 车辆使用管理办法。 10) 长途电话、传真机使用规定。 11) 电脑使用规定。 12) 复印机使用规定。 15) 财务管理文件 3) 差旅费开支标准。 4) 业务应酬费开支标准。 5) 其他费用开支标准。 16) 为实现管理目标而采用的检测和评价方法。 1

31、7) 各项服务的监督检查和检测方法包括： 3) 管理员每日进行日检并填写日检表。 4) 管理处主任每周进行周检并填写周检表。 5) 发展部经理每月进行月检并填写月检表。 6) 管理者代表每季进行季检并填写季检表。 7) 管理者代表每半年组织管理处主任以上人员对各小区进行检查并进行公司内部质量审核发展部填写内部质量审核报告。 8) 每年公司总经理组织部门经理对公司的服务质量体系进行管理评审管理者代表填写管理评审报告。 9) 按ISO9002文件要求各部门负责人对发现的不合格及时采取纠正和预防措施。 18) 服务的评价方法： 5) 外部评价： 版号:1 修改状态:A 5.0 服务质量保证措施及法规

32、要求 日 期:20_.4.8 公司组织各管理处参加区、市、省级安全文明小区和优秀小区评比并根据参评的成绩来检验各管理处的管理目标是否实现。 6) 用户评价： 管理处每半年对住户进行一次意见征询征询的内容包括：保安服务质量、保安仪表仪容、维修服务质量、维修及时率、清洁绿化工作、管理员服务水平、管理处对用户的承诺、管理目标的实施等。用户可以通过邮寄、传真、电话、面谈等多种方式将管理处的服务质量实际情况反馈到公司发展部发展部对于用户反映的各种问题及时进行回访和答询限期由管理处改正。 19) 物业管理法规要求。 20) 深大实验楼管理处将严格按照国家、省、市有关法规对_实验楼进行各项管理。 21) 与

33、物业管理有关的法规包括： 3) 城市新建住宅小区管理办法。 4) 全国优秀管理住宅小区标准。 5) 房屋接管验收标准。 6) 城市异产毗连房屋管理规定。 7) 城市房屋修缮管理规定。 8) 深圳市经济特区物业管理条例及实施细则。 9) 深圳市住宅装修管理规定。 10) 中华人民共和国道路交通管理条例。 11) 停车场建设和管理暂行规定。 12) 消防安全标志设置要求。 13) 深圳市高层楼宇消防管理暂行规定。 第一节 服务范围 根据_光电子实验楼物业管理招标说明我公司对实验 楼实施各系统实施物业挂念的服务范围包括：负责机电设备设施各 系统（供配电系统、空调系统、清洁机组及设施、给排水系统、气

34、体站、消防系统、视频音响系统、电梯）的正常运行及日常维修保 养；清洁工作的安排、检查、指导和考核；绿化工作的检查、养护 和指导；消杀工作的检查实施监控室的保安值班服务。提供配套 的特殊性有偿服务。 版号:1 修改状态:A 6.0 物业管理费用及效益测算 日 期:20_.4.8 6.0 物业管理费用收支测算 6.1 基本概况： _光电子实验楼位于深圳_内总建筑面积8200M2主要设备有：冷冻机、空压机、纯水系统、废水处理系统、消防安全监控系统、变配电系统、电梯等是一座集办公和实验于一体的单体建筑。 6.2 管理费测算 依据深圳市政府有关物业管理法规及服务收费指导标准考虑到实验楼的配套设备状况及服

35、务的要求经测算管理费4.89元/M2/月。 6.2.1收入统计： 收费项目 计算方式 月收入（元） 备 注 管理费收入 高层 4.89元8200 M20.9 40098 9) 支出测算（见下表） 版号:1 修改状态:A 6.0 物业管理费用及效益测算 日 期:20_.4.8 支出统计表 序号 收费类别 支 出 项 目 计 算 方 式 月支出(元) 备 注 一 人 工 费 用 1 员工工资 9人 管理员(维修工)4人2600元/月+中控室值班1人1100元/月+清洁4人850元/月 14900 员工工资中管理人员平均工资2600元/月.人,值班员平均1100元/月,人,清洁绿化含水量相应补助85

36、0元/月.人. 2-5项未含值班员、保洁绿化员。 2 管理员保险 占23.5% 10400元23.5% 2444 3 管理员福利基金 占14% 10400元14% 1456 4 管理员工会经费 占2% 10400元2% 208 5 培训、教育经费 占1.5% 10400元1.5% 156 小 计 19164 1 通讯费 2部BB机1部办公电话2部手机 330(元/部.月)+1300(元/部.月)+1200元/月 590 2 办公用低值易耗品办公用设备保养 综合测算 200 3 书报费 综合测算 50 4 其它、业务费用 200元/月 200 小 计 1040 三 公 日 期:20_.4.8 支

37、出统计表 序号 收费类别 支 出 项 目 计 算 方 式 月支出(元) 备 注 四 环 境 管 理 费 用 1 园林绿化养护费.化肥.喷药.工具购置等费用 综合测算 100 1、 不包括花卉植物购置费用。 2、 外墙每年清洗2次。 2 消杀费 400 3 清洁用品、工具 900 4 垃圾清运费 300 5 外墙清洗 综合测算 900 小 计 2600 五 设 备 日 常 维 护 1 高层电梯维修保养费用 1部 1600 600 空调系统未计维修养护费用 3 消防系统 综合测算 300 5 变配电设备维护 200 6 闭路监控系统.IC卡发卡系统、楼宇自控气体汇流排加湿器纯水系统空压机加湿器干燥

38、器废水处理 综合测算 8500 小 计 9600 版号:1 修改状态:A 6.0 物业管理费用及效益测算 日 期:20_.4.8 支出统计表 序号 收费类别 支 出 项 目 计 算 方 式 月支出(元) 备 注 八 开办费用摊销 1 开办费摊销费用 25000元5年12个月 500 开办费用分五年摊销 小 计 500 九 社区文化活动费 综合测算 300 十一 税金 338245.2% 1759 十二 不可预见费用 355832.5% 890 十三 管理佣金 3647310% 3647 合 计 40120 收支对比 40098元-40120元= -264元 年总计：40098元12个月-401

39、20元12个月=-264元 版号:1 修改状态:A 7.0 提请委托方解决的问题 日 期:20_.4.8 7.0 提请委托方解决的问题 10) 委托方在楼宇接管前应整理好各项图纸和资料包括： 11) 小区规划总平面图和室外管道竣工图。 12) 建筑、结构、给排水、电气、消防、通讯、电话等工程竣工图纸和验收资料。 13) 所有设备开箱单、合格证、说明书、线路图、保修单等设备随机资料。 14) 业主名单和收缴费资料。 15) 停车场租售资料。 16) 移交其它物业管理相关资料。 17) 督促发展商完善规划设计中未完善的配套设施。 18) 提供管理处办公场所和员工宿舍。 版号:1 修改状态:A 8.

40、0 与相关的业务交往 日 期:20_.4.8 8.0 与相关方的业务交往 11) 与政府部门的交往： _实验楼管理处将及时与物业管理相关的政府指导部门包括：市、区建设局、物价局、派出所、供电所、自来水公司、消防大队、居委会、城管办等单位积极配合搞好小区的治安、卫生、环境创建一安全、舒适、清洁、优美、便利的商住小区。 12) 与业主的交往： _实验楼管理处在日常事务管理过程中将把业主的利益放在重要位置在入驻前期管理处将向每位业主发放意见调查表广泛征询业主意见及时了解业主需求并通过加强管理来确保业主所购房屋保值和升值。 13) 与_实验楼相邻单位的交往： 主要包括幼儿园、学校、邮局及其它相邻住宅小区_实验楼管理处首先要以谦虚的态度与其它邻里搞好协作协助住户解决小孩上学、通讯、迁移户口等实际问题。遇到重要事项及时沟通和通报让_实验楼管理处成为相邻单位学习的榜样从而为住户提供一个良好的外部环境。 第 28 页 共 28 页