6.项目分析预测.doc

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1、6.项目分析预测项 目 分 析 预 测 规划 设计单位 环境 单体设计 房型 建材 周边商配 合计 10% 0% % 10% 25% 4% 3% 会所 小区配套 人气 品牌效应 人文环境 地理位置 竞争个案 100% 0% 10% % 13% 8% 25% % BOBO汇馆权重比分析预测 分析： 规 划：从BOBO汇馆的整体来看项目的规划比例占了整体的10%。我们 的住户以年轻人为主而项目周边交通十分便利方便、快捷、通 达的生活条件正是年轻人所向往的所以在产品的推广上占了一定 的优势。 设计单位：设计单位目前在权重比中的优势尚无法体现。 环 境：BOBO汇馆位于市区内但由于在火车站附近周边环境

2、较嘈杂 人员流动了量大在目前情况下必须强化BOBO汇馆内部的环境 设计汇馆内部环境一定要上档次以健康、前卫、时尚、个性、舒适的超前意识为主题。另外BOBO汇馆可以设计一个和楼盘相协调的空中花园以提高它的观赏性和舒适感。 单体设计：汇馆是一个有21层的高层商住楼单体设计成为本项目的一个重要 元素和亮点也会成为春城市区内的一道风景线。前卫、时尚、和谐的单体设计在比重当中占到了10%的比例。 房 型：强调新城市主义引领时尚的立体空间跳跃的小跃层让你有空中 别墅的居家感觉可自由组合家具的室内空间开阔的视觉效果 迎合了BOBO一族的性格让BOBOS在这里可以获得个性的释放。 房型比重占到整体权重比四分之

3、一。 建 材：BOBO汇馆为了使客户进一步了解建材及施工工艺实现“高起点 规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高商住楼并 开展“新材料、新技术”的运用让专业化的施工与管理贯穿商住 楼的整个施工过程同时选用新型、优质、环保的建材设备让精 益求精落到实处。 周边商配：汇馆周边商配不算齐全在未来的推广中利用汇馆内部完善的配 套设施来弱化商配的不利。 会 所：在BOBO汇馆内建立设施完备的健身娱乐休闲会所实现“健康、 时尚、前卫、个性、另类”的生活环境让BOBO一族在会所内随意 自在、体现个性恣意挥霍自己的心情与感受。又可以和汇馆里的 新朋老友一起重温旧日的时光乐趣无限。会所为本案的推广 带

4、来了20%的优势。 小区配套：由于周边环境配套设施不尽完善我们无法改变已有的大环境但 是可以通过先行在汇馆内部设置完善的配套设施提供更好的配套 服务和时尚生活环境为业主生活增添色彩。因此我们建议加强汇 馆生活配套设施的建设在楼宇内设置BOBO STYLE会所让业 主足不出户便可使其独特的个性和生活的乐趣在这里得以激扬。 人 气：本案周边环境嘈杂存在诸多隐患在市民眼中属于较为杂乱的区 域。但是它接近市中心是多路公车的始发和终点站客流量较大 不乏城市繁华的气息。 品牌效应：从品牌的效应来看由于新光地产是首次在春城房产市场出现在 知名度上有一定的影响所以在产品推广中不占优势。 人文环境：由于目前周边

5、区域内没有院校、图书馆等文化设施因此其文化氛 围还达不到一定的水平离本案拟定的要求有一段差距。惟有靠 BOBO汇馆营造一种健康、前卫、时尚、个性、另类的人文环境 来吸引年轻人的注意力。 地理环境：BOBO汇馆在地理位置上有一定的优势因它靠近市区且交通十 分便利。加之随着大昆明建设的全面展开昆明将成为中国西南新 的、重要的移民城市在昆明市政府规定的一环路内只拆不建的政 策下势必导致周边地价的升值所以将会带来巨大的投资商机。 竞争个案：BOBO汇馆的核心竞争楼盘几乎售磬它们多以小户型为主总价 普遍不高目标消费群较广所以销售业绩较佳。周边楼盘中永 平苑开盘至今已超过一年仍在销售中销售率为60%原因是

6、所剩 户型面积较大造成总价过高；幸福家园的销售率为65多层销售 情况较好（因有集团购买进入）而高层因其总价过高造成市场接受 度低造成后期销售不利。 综合上述分析：BOBO汇馆在房型设计、会所设置、价格设定、销售推广及广 告策略上极为重要关系到整个项目的成败本案所提倡的是一种 全新的生活理念销售的是一种新新的、与众不同的生活方式在 春城具有唯一性、排他性、权威性！不同毛利率的每月收益分析 成 本 2021元 总面积 27000 毛 利 25 30 35 40 44 第1月 20 1361 15 1062 15 1103 10 762 10 784 第2月 40 2723 25 1770 25 1

7、838 20 1525 20 1568 第3月 60 4084 40 2832 35 2573 30 2287 30 2353 第4月 80 5446 60 4248 50 3676 45 3431 40 3137 第5月 100 6807 75 5310 65 4779 60 4575 50 3921 第6月 90 6372 80 5882 70 5337 60 4705 第7月 100 7080 90 6617 80 6099 70 5489 第8月 100 7352 90 6862 80 6274 第9月 95 7243 85 6666 第10月 100 7624 90 7058 第11

8、月 95 7450 第12月 100 7842 总 销 6807 7080 7352 7624 7842 说明： 1、综合以上分析本案若取4044的毛利；在第1012个月左右 的综合收益较高风险也较低。 2、以上分析中未考虑银行成本的影响。 3、数字的单位为万元。 不同毛利率下总销金额随时间变化曲线 30% 35% 40% 45% 25% 说明：图中_轴数字的单位为月Y轴数字的单位为万元 中国银行个人住房贷款月均还款参考表 户型面积 45 60 80 平均单价 2900 2900 2900 总 价 130500 174000 232000 首付金额 （预付20%） 26100 34800 46400 借款金额 104400 139200 185600 5年期 月还款额 （年利率4.77%） 1959.17 2612.23 3482.97 10年期 月还款额 （年利率5.04%） 1109.36 1479.14 1972.19 15年期 月还款额 （年利率5.04%） 827.77 1103.72 1471.62 20年期 月还款额 （年利率5.04%） 691.30 921.78 1229.04 说明：表中数字的单位为元。 第 6 页 共 6 页