惠康超市選址報告.doc

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1、惠康超市選址報告超市选址分析报告 小组组长：姜莉琴 01国贸（6）班 0012115 小组成员：万 鸿 01国贸（6）班 0012120 赖 静 01国贸（5）班 0012062 袁 佳 01国贸（6）班 0012095 杨 清 01广告（1）班 0012689 任何一个零售商,无论其规模多大,也无论其货架上的物品是何其的物美价廉,其选址必须准确,恰当的地址能带给你比较好的商圈,而商圈又是企业的生命之所在。因此简而言之,选址很重要,不可小视. 一片土地在一些人眼里显得很简单但在另一些人眼里就会复杂起来。更多的人则喜欢将以下这句话当作店铺经营的“圣言”： LOCATION , LOCATION

2、, AND LOCATION . （店址店址还是店址。） 因此为了保证惠康超市的将来的良好效益和前景我们首先必须对超市的选址进行分析。 由于南昌市市内竞争太过激烈所以我们惠康超市连锁集团预设的新店设立区域处于南昌市昌北开发区。我们几经考虑选择在财大菜市场旁庐山南大道和双港路的交汇地设置超市。 一 新店周围地理位置特征表述 如图1可见基本上所有南昌市的中心地段都已经有开设了大型的超市。由于南昌市市内竞争太过激烈所以我们预设的新店设立区域处于南昌市昌北开发区。我们几经考虑选择在财大菜市场处庐山南大道和双港路的交汇处设置超市。 （南昌市地图 图1） 图中红色区域为市中心大型超市 我们预设惠康超市地处

3、庐山南大道和双港路的交汇处（见图2）210路公共汽车财大站的对面直走3分钟即到的地址。附近虽然没有较为集中的居民小区但是由于学校环伺且多为招收14岁以上的青少年学生离家留校消费能力较强。而且距离210、240、137路公交车站均不到10分钟路程交通便利。 （图2） 昌北开发区不象市内没有繁华的商业中心地带。因此我们选择了在昌北开发区比较繁华的两条街道：庐山南大道和双港路的交汇处开设超市。十字路口是家乐福选址的第一准则。我们在这里学习他的成功经验将地址选在此处。经过我们的仔细调查此处车流量较大虽然不是居民区但由于有众多学校人口较多消费的潜在能力较大是一个比较合适的场所。 二 被选店址周围商业环境

4、和竞争店情况 我们将三个商圈划分如下所示： （图3） 被选店址虽然不象地处南昌市内的超市那样竞争激烈但是也有不少相应的竞争店存在。于图2上可以看出在被选店址的附近除了一些小本经营的夫妻店之类的小店之外还存在一家全家超市的昌北分店而与被选店址比邻而居的江西财经大学校园内也存在一家连锁超市的分店万事达超市。 下面分别对其进行分析： 全家超市昌北分店 全家超市昌北分店开立于1998年相对来说成立时间较早。据调查由于这家超市可以说是昌北地区的第一家比较大型的平价超市成立之初营业场面极为火暴大受欢迎成绩骄人。但是自从万事达超市财大店开业以后营业额已经大幅下降。 这是一家主营百货的超市主要经营的产品有各式

5、食品（但以零食为主）；各式文具用品如全家超市昌北分店等种类不算很多；各式洗发用品和中低价格的面霜牙膏牙刷和一些枕席以及少量的运动用品等主要经营对象为学生和老师。 全家超市昌北分店营业面积不大一层大约8001200平方米共两层总共营业面积大约为2000平方米。装潢普通中等偏下由于面向大街灰尘较多又没有安排专人及时清扫外观不够清洁。 万事达超市财大店 万事达超市财大店建立于20_年与全家超市相比进驻时间不长。但是由于其定位和选址非常正确经营成绩很好。虽然和全家一样定位于学生和老师但是由于开设在校内方便学生和老师购物所以大受欢迎。而且经营的百货类产品相当有特色如经营的学生用品除了传统的纸本笔和少量的

6、运动用品外还有一些特色的用品如奖状台灯台灯泡等；还有女孩子平时喜欢频繁使用的消耗品发夹发网等。这正是这个超市的聪明之处学生们买了一个台灯泡顺便逛逛又可能会买一些饼干之类的零食。由小而大是将顾客群定位在学生和老师的万事达超市的成功之处。另外该超市除经营一般的百货外还销售水果、CD、文曲星、电池、随身听等产品另外还设有几个专区销售油炸食品、水煮食品、茶叶单、自制汉堡包、面包等熟食品符合学生的消费习惯和趋势所以进驻了江西财经大学仅有不到一年时间营业额却很好。 万事达超市财大店营业面积不大仅有一层约1500平方米左右。装潢中等但是较为清洁整齐。 三 新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次 该被选店

7、址面临两条昌北开发区的主要街道前方又有一个加油站所以来往的小车数量较多。还有由于校点集中所以每天都有137210240等几路公共汽车不停往返再加上小巴等非正规的公共交通工具车流量极大。从某种程度上而言车流即意味着人流。但是这些人流是否存在购物欲望购物潜力如何还需进一步调查。 为此通过实地实时的调查研究我们绘制出如下表格： 时间：周一至周五 地点 时间段 每2小时人流量（人） 庐山 7：00-9：00 3500 南大街 9：00-11：00 2400 与 11：00-13：00 4400 双港路 13：00-15：00 4600 交汇 15：00-17：00 1700 处 17：00-19：00

8、 5100 19：00-21：00 2000 21：00-23：00 1000 时间：周六、周日 地点 时间段 每2小时人流量（人） 庐山 7：00-9：00 3800 南大街 9：00-11：00 5300 与 11：00-13：00 6000 双港路 13：00-15：00 6800 交汇 15：00-17：00 3100 处 17：00-19：00 7100 21：00-23：00 4300 这样列表分析我们可以看出在每天的哪个时间段里人数比较多。但是这只是一种比较粗糙的分析。下面我们以周四（代表从周一至周四的非休息日）再选取周五（每周的最后的工作日）周六周日四天来具体分析人流量。 表一

9、： 另外我们还对这些路过财大菜市场旁庐山南大道和双港路的交汇地的人流进行了抽样问卷调查自20_年2月25日起至3月4日止共抽取14岁以上顾客样本2380人有效问卷2373份问卷回收有效率为99.71。经过系统的统计分析得出结果绘制如下表： 表二： 图表说明：我们设计的调查问卷主要针对一次性购物的频繁程度、购物额的多少这些问题进行了调查。受访表示会经常购物的女性消费者比例（56.1）要比男性消费者比例（43.9）高出近12个百分点。根据以往各大商场的统计数据表明在各消费层次女性顾客比例都要高于男性顾客。但本次调查结果却出现了多样化的形势。如图表所示购买100元以下商品的男性顾客比例略高于女性顾客

10、购买300元的商品的男性顾客比例则要略低于女性顾客；购买301500元的男性顾客比例明显高于女性顾客购买500元以上商品的女性顾客比例明显高于男性顾客。相信这是由于我们地处高校环伺居民区偏少所引起的特殊情况。 另外根据我们的一些调查数据可以看出潜在的顾客数量庞大主体为附近学校的学生和老师、附近居民和路人。附近学校的学生由于是离开家住学校可支配资金较多购买零食和日用品的消费欲望和购买力都较大。附近学校的老师大都是家住学校或学校附近日用开支较大薪水较多在南昌市属于中上收入者对各项商品都具有巨大的消费潜力。附近居民由于地处郊区收入偏低购买能力不高主要消费一些中低档的日用品。路过的人的购买欲望不高购买

11、的可能性不大。 四 新店开业后预计能辐射的范围 由于竞争不甚激烈周边学校虽多但是大型超市较少相信我们惠康超市开业后预计能覆盖地区如下图橘色区域所示： （图4） 五 新店的营业面积和商品结构 新店预计为2500平方米一层共五层营业面积约为2000平方米每层。 预计新店经营商品一层主营熟食和面食等主要食品二层主营零食和化妆、面霜以及琐碎的日用品等用品三层经营文化用品和学生用品四层经营书籍五层经营服装鞋帽等用品。各种用品的经营档次由中下至中上范围以便满足不同层次顾客的需要。 六 新店的市场定位和经营特色 新店将定位于综合大型超市装潢上要求整齐干净大气达中等水平。我们的营业面积远远大于我们的竞争对手商

12、品种类多各种商品品种极多将主要顾客对象定位于学生、老师和附近的居民。 我们惠康超市昌北分店将能够满足附近的所有的潜在顾客需求。由于我们的自身条件允许营业面积足够大周转金额足够充足我们将 “多、全、佳、惠” 定位为我们的经营特色。我们营业面积足够大因此可以摆设多种商品。由于我们由集团批量进货业已在中国乃至在江西形成了较为完善的购货网络进价低廉因此在商品定价方面也可以优惠。 经过我们分析顾客主体为学生因此在商品种类的配置采购方面我们将“入乡随俗”采购的商品将能够满足切合学生的需求例如在一层我们可以针对学生公寓没有厨房老师们工作繁忙无暇顾及烧饭等特点销售一些开袋即食即买即食而又口味好价格实惠的熟食品

13、。在二层我们可以和一般的大型超市一样销售一些日常家庭和个人需要的日用品。三层经营的文化用品由于周围高校林立所以我们的商品采购范围可以延伸得广一些如奖状、海报用纸、毛笔、宣纸、砚台、墨水、舞蹈服运动用具等在一般超市不经营的文化用品囊括进来。第四层主要经营销售书籍。针对附近高校的学生我们要把书籍经营出特色来。14岁以下的少年儿童读物我们只会极少量的采购将销售重心放在针对大中专生的书籍上如各科课本以及参考书包括经济、法律、新闻、工程、生物之类的专业书籍；考级、考研、考证的各类有关辅导书籍各类符合大中专生阅读的畅销书籍如前段时间较为流行在大中专生中广为传看的水煮三国等。尽量做到大而全给人以挑选的余地。

14、第五层的服装将主要定位在14-24之间的年轻人服装服装要求中高档不能超出学生的消费能力又要与周围的低档次的小商店区别开来。 相信与众不同的定位策略、良好的服务态度、优惠的价格、多而全的商品将使我们在昌北地区后来居上。 七 新店址经营效益预估 1.预估营业额（每月） 新选的超级市场的商圈有三个层次（如图3所示）第一层次主要商圈内包含了江西财经大学南院和北院江西农业大学东区和一些小商店零散住户和一家加油站居住人数约三万人。第二层次即次要商圈内的居民包括江西艺术学校江西科技师范学校、江西航天科技学校和南昌仪器厂上罗村的住户约一万六千人。第三层次边际商圈内包括了江西交通学校华东交通大学南方冶金学院南昌

15、分院以及附近居民等约二万人。假设平均每人每月来超市购买食品和日用品约为350元则： 主要商圈居民支出总额：35030000=10500000 次要商圈居民支出总额：35016000=5600000 边际商圈居民支出总额：35020000=7000000 据调查分析新开超级市场在昌北开发区的市场占有率在主要商圈为45%在次要商圈为25%在边际商圈为10%则： 主要商圈购买力为：1050000045% = 4725000 次要商圈购买力为：5600000 25% = 1400000 边际商圈购买力为：7000000 10% = 700000 该新店每月营业潜力可估计为： 4725000 + 140

16、0000 + 700000 = 6825000元 即 682.5万元 2.预估各项经营开支（不计前期投资）（每月） 固定费用： 员工工资以及福利费用：45000 设备折旧费： 20000 水电费： 21000 管理费： 8000 分担总部费用： 200000 变动费用： 运杂费： 300000 保管费： 60000 包装费： 30000 商品耗损费： 25000 借款利息： 350000 保险费： 150000 营业税： 486000 总计： 1695000元 3.收益分析 预估经济收益额=预估营业额（每月）- 商品成本 -预估各项经营开支（不计前期投资）（每月） =6825000 39760

17、00 - 1695000 =1154000 元 八 新店未来前景分析 由于周围只是一些小的临街铺面将来如果要求扩充是可行的。潜在顾客为周围高校的学生虽然现在高校扩招的趋势已经减缓新店店址周围几所比较正规的高校的再度大面积扩招已经不太可能但是现在大学文凭已经有普及趋势周围的几所大专中专公私合办乃至独立学院必定会不断扩招只要想进去念书应该就可以。所以潜在顾客量仍然会不断增长虽然增长速度可能不会很大。我们的营业额也一定会随之增加。 “选址首先是为自己的顾客选其次是为自己选最后才是为自己未来所遇到的竞争选。”由于我惠康超市昌北分店对潜在顾客和商业环境、竞争对手情况境等进行了极为详细的调查相信我们前景必定会被看好。 第 11 页 共 11 页