物业管理的经济学分析DOC46.doc

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1、物业管理的经济学分析DOC46物业管理的经济学分析 引 言 物业管理在我国是一个新兴行业而从物业管理行业本身来讲又是一个极其复杂的综合性行业。如何适应中国的国情在我国的特殊社会、经济环境下健康、顺利地发展物业管理行业是一个迫切需要解决的严峻课题。从物业管理体制在我国的发展实践看沿海发达地区的城市和一些大型省会城市开展早、发展快；但从全国范围内来看全面推广专业化、社会化、经营型的物业管理体制仍然面临许多困难。从物业管理的研究看近年来已有许多有识之士开展了物业管理体制的研究一方面总结了许多成功的经验另一方面也引用、借鉴了许多国际上成熟的做法。但从这些研 究看属于实务操作性的东西较多而属于基础理论研

2、究的较少。综合实践发展和理论研究两个方面的需要笔者认为当前应加强对物业管理的基础理论的分析。通过这种分析可以更加深刻地理解物业管理的地位、作用同时也为在发展物业管理行业的实践中所遇到的现实问题提供理论解答为发展中国物业管理的对策研究提供理论指导。事实上二十年的改革开放实践证明任何一个方面改革的现实突破都首先依赖于其理论上的突破物业管理当然也不例外。 问题在于就物业管理而言其基础理论研究到底应该包括哪些内容从哪些方面着手进行这种研究。物业管理作为一种现代社会必不可少的服务业其发展的历史尚不长。但分析其本身有几个突出的特点。其一物业管理从房地产的再生产循环的过程中看既要参与生产、建设阶段又要参与消

3、费、使用阶段；从物业管理所联系的当事人来看既包括开发商、业主、使用人又包括有关政府部门、具体的专业服务企业因而具有一般企业所不具备的复杂性。其二物业管理企业所提供的服务是供给于特定的消费者-业主和使用人这种服务对象的独特限定范围使其区别于一般企业其产品面对于普通社会大众的情况。其三物业管理提供的服务是多样的其中既包括有形的管理、修缮、服务也包括无形的环境、气氛、形象；其中既有可以“谁出钱、谁受益”的可以私人消费的一般服务；也包括那些只能由全体业主和使用者集体消费、享用的具有某种“准公共物品”性质的独特服务。针对这三个方面的特点我认为物业管理的基础理论应包含以下三个方面的内容： 作为物业管理的基

4、础理论其第一个方面的内容应是从理论上阐明物业管理作为一个行业其产生、发展的必然性。不仅仅是从现实需要的方面去佐证更要从物业管理作为因应现代技术发展和产权制度安排的制度创新的角度去发掘其内在规律的必然性并从理论的高度上去审视物业管理的实质及内容。基础理论第二个方面的内容则是阐明物业管理作为一个企业其所提供的特殊“产品”物业管理服务。这种物业管理服务是对房屋、设备、设施、市政等进行的全方位、多功能的经营、管理、服务。这些经营、管理、服务中较独特也是较复杂的部分是那些只能由全体业主、使用者集体消费的“公共性”的服务。基础理论必须对这种介于一般私人物品和财政提供的公共物品之间的特殊服务进行阐释分析。基

5、础理论第三个方面的内容则应集中于物业管理市场环境培育即市场各行为主体的规范等问题。如物业管理企业的专业化、规范化建设；业主委员会制度的建设与完善；政府相关部门与行业组织的效率改善等。 从物业管理基础理论研究的展开途径上看主要是借鉴理论经济学的最新进展用适用于物业管理这个新生事物的基本经济学原理去构造其理论分析的框架。这些基本原理包括现代产权理论、外部性理论、公共物品理论、公共选择理论、社会分工理论、委托代理理论、服务经济理论等等。本文下面就分四节从上述的部分经济学原理出发来对物业管理的基本问题作些初步的分析、探讨。 第一节 物业管理与现代产权、制度理论 经济学是研究资源配置的一门社会科学但其成

6、功与否则在于其对人的行为的分析的科学性高低。而这种科学性则是直接基于经济学分析的前提假定描摹现实中人的行为的准确性。现代经济学的新进展正是源于对传统经济学的某些不现实假定的批评与修正。这些新进展的主要方面就是现代产权理论及制度经济学。这些理论揭示了在经济活动中产权、制度的功能以及它们对一个社会的资源配置与经济增长所起的作用。在这一节笔者试图用这些基本的经济学原理来对物业管理作一番理论上的阐述。 一、现代产权、制度理论简介 (一)产权bML 财产在通常意义上只是指其物理状态自身。但实际上在更为准确的理解中财产是一种权利是一种操纵该项财产的排他性权利。抽象地讲当一个人拥有对另外的人的特权去控制某一

7、事物时这就是财产权。(张军：现代产权经济学上海三联书店1991年版第26页。)完备的产权总是以复数名词出现的：它允许个人在权利所允许的范围内以各种方式使用权利即使用权；在不损害他人的情况下可以享受从事物中所获得的各种利益即用益权；改变事物的形状和内容即决策权；通过出租可以把用益权上转让给别人或把所有权出售给别人即让渡权。从这种意义上讲一项物质商品的交易实际上只是在该商品所有者之间的一组权利交换。G 这种权利集合或权利束的概念特别有助于理解什么是物业。我们知道物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。那么实质上物业则是对应于这些房屋、设备、设施、场地的特定权利集合。具体地

8、讲交易中的物业其完整的所有权包括如下这些权利：占有权(Possession)、管理权(Control)、享用权(Enjoyment)、排他权(Exclusion)、处置权(Disposition)(包含出售、出租、抵押、赠与、继承)。这些权利的集合才构成了一宗物业的完整的所有权。而业主或使用者们在使用物业时则是在行使各自所拥有的对物业的全部或部分权利集合。L-= 从权利的角度理解物业是很重要的。一方面不同的产权安排(公有或私有)必然影响着权利人的行为方式决定着其对物业本身的利用和使用。另一方面这些权利束(集合)本身也决定了权利人对物业能够做什么和不能够做什么这也说明业主和使用者在物业的具体使用

9、中有着丰富、复杂的内容。 (二) 产权的重要性及产权安排3ti_ 1.科斯定理niN; 产权这一概念是重要的它是整个经济系统中最重要的元素之一。人们的常识不会怀疑产权的必要性和重要性但从经济学理论讲解决这一问题的是“科斯定理”。科斯定理是以新制度经济学鼻祖RCoase命名的由美国经济学家GStigler根据Coase的论文社会成本问题而提出来的。科斯定理讲的是如果假定交易费用为零市场运作的最终结果与法律制度(产权制度)无关。这句令人费解的话换成另一种易懂的说法则是：没有交易费用的世界如同没有摩擦力的世界一样不可能存在；现实的交易费用必然存在的情况下则可以利用明确界定的产权之间的自愿交换来达到资

10、源的最佳配置。至于为什么交易费用必须存在用科斯的话来说就是：“进行市场交易需要发现与谁打交道通知别人想做生意条件是什么为成交而进行谈判起草签订合同保证合同条款的履行进行必要的检查等这些活动往往成本昂贵”。 2.产权安排与经济效率i 从科斯定理中可以获知只要交易费用不为零产权系统就会对行为和效率产生作用。因此产权的变动必然带来效益的差别。也就是说如果想将经济效率的潜力发挥出来就应当进行产权结构的某些优化。a 那么产权安排到底有哪些类型呢? 用的所有权力其核心在于私有产权排斥他人以同样的权利处置该资源。 (2)社团产权：社团产权是共同享有的当某人对一种资源行使某权利时并不排斥他人对该资源行使同样的

11、权利。与私有产权相比社团产权在个人之间是完全不分完全重合的。YdC (3)集体产权：作为集体产权对资源的各种权利的行使的决定必须由一个集体做出由集体的决策机构以民主程序对权利的行使做出规则和约束。 (4)可交换产权：并非所有的产权都可以交换那些可以转让可以交换的产权才称为可交换产权。 I (5)排他性产权：可交换的产权必然排斥那些不通过交换方式取得这一权利的人。如果产权不能排他则资源就会变成公共的了。 (三)制度与制度变迁 产权虽然是决定、影响人的行为、资源配置和经济绩效的重要因素但它只是诸多变量中的一个。因此更好地理解这些问题就必须从另一个更广的视角制度因素来考虑。事实上产权理论本身就是作为

12、新制度经济学派的一个分支而存在的。Ts2n0 1、制度 所谓制度就是约束人们行为的一系列规则。现实世界中制度是无处不在的。制度是某些服务的供给者它们是应经济增长、技术进步的需要而产生。我们能够具体归纳出制度及其提供的服务比如：用于降低交易费用的制度(如货币、期货市场)用于确立公共物品和服务的生产与分配框架的制度(如高速公路、学校、农业试验站)。在制度经济学的分析中制度多是作为一种内在因素被纳入其模型其基本思想在于制度对经济增长、经济绩效的影响重大。制度是处于不断变迁之中的各个时期经济绩效的差异正是受到制度演进的根本影响。lD 2、制度变迁 制度变迁是指从一种制度安排向另一种制度安排的转变、过渡

13、亦即制度安排的不断改变。而制度安排通俗地讲就是一种具体的制度一种支配经济单位之间可能合作与竞争的规则。制度处于变迁之中制度会被创新因为个人或团体可望承担这类变迁的成本从而获得一些在旧有的制度安排下不可能得到的利润。如果预期的净收益超过预期的成本一项制度安排就会被创新。而那些诱发人们去努力改变他们的制度安排的收益来源则是一些在现有制度安排下无法得到的“外部利润”。这些外部利润源于四个方面：规模经济、外部性、风险、交易费用。 二、现代物业管理产生的根本动因 为什么一定会产生现代物业管理这是个必须给予肯定回答的关键问题。这个问题的实质在于它在质询现代物业管理存在的价值。 物业管理之产生有着许多现实的

14、原因现有的书籍、论文中多有论及但回答这个问题还应从深处开掘。分析表明现代物业管理产生的根本动因在于技术进步所带来的人们生活、生产方式的变革及房地产利用、使用方式的变革与房地产产权多元化、复杂化之间的内在矛盾。 现代物业管理是在近代才产生的其产生首先是发源于技术的进步所带来的人们生产生活方式以及房地产利用、使用方式的转变。这种技术进步最直接地体现在建筑技术、交通技术的发展上。建筑技术的发展使得人们可以建设高层建筑和多功能的综合物业交通技术的发展则拓广了人们的活动空间分离了生产和生活的空间。正是由于这些技术的进步才使得现代化的城市生产、生活方式得以产生而这种方式的最根本特点是它的集聚性。例如一间现

15、代化的写字楼中可能聚集了几十、几百家公司在其中办公；工业区内工厂和生产车间鳞次栉比；住宅区内更是聚集了大量的住户。这种集聚性的特点是现代房地产利用、使用、开发建设中的根本特点之一而且随着社会经济的发展、技术进步集聚的特征会越来越明显、越来越强。而这种集聚性带来了两种效应这两种效应(益)呼唤着现代物业管理的产生。 (一)规模效益 所谓规模效益是指由规模变动所引起的产出的变动。规模发生变动时产出的变化有三种可能：产量增加比例大于投入增加的比例、小于投入增加的比例或等于投入增加的比例。对这三种可能情况我们分别称它们为规模收益递增、递减或不变。如果我们将这种投入产出采用生产函数来表示则可以给出规模收益

16、的严格概念。 设生产函数为齐次函数则对于任一不为零的有：nQ=F(_1、_2)当1时规模收益递增；n1时规模收益递减；n=1时规模收益不变。(魏埙、蔡继明、刘俊民、柳欣编著现代西方经济学教程南开大学书版社1991年版第134页。)规模收益递增又可称为规模经济即产出以高于投入的比例更快增长。这个现象说明最有效(单位成本最低)的产出需要较大规模的企业。d/ 产生规模经济的主要原因可以归结为两点技术和投入的不可分性、专业化和分工。考察现代房地产的利用和使用其管理、服务的生产也存在规模经济这种技术现象。 从集聚性来看现代的高层建筑和小区建设中明显存在着技术和投入的不可分性。很明显这些现代的房地产的维护

17、、保养、管理、服务中很多技术装备和设备只有在规模足够大时才可能使用。譬如楼宇玻璃的清洁专用的清洁技术装备只有在规模足够时才可能购买和使用但一经使用其效率则远高于各用户自行设法清洁平均成本会比各人单干更低。同时专业化和分工也是社会经济发展的必然。较大的规模可以提高专业化和分工的程度这同样可以大大地提高经济效率。在没有集聚性或集聚性尚不明显的情况下分散独立的房地产的业主和使用者只会“自给自足”地自我提供房地产的管理和服务。但在集聚性增强单位空间内业主和使用者密度提高所需的管理和服务规模急剧扩大之后自然为专业化和分工提供了发展的空间而专业化和分工则提高了效率并使每一位业主和使用者都从中受益。N 因此

18、集聚性所引致的规模经济使得传统上独立的、自给自足式的管理服务方式变得不经济了。 (二)外部效应& 生活中外部效应是广泛存在并严重影响我们的生活的。外部效应的定义是“私人成本小于社会成本时引起的影响。”（张军：现代产权经济学上海三联书店1991年版第96页）即“一个或多人的自愿行为在未经第三方同意的情况下强加于或给予他们的成本或收益。”（美罗伯特考特、托马斯尤伦：法和经济学上海人民出版社1994年版第231页。)由于外部效应的存在每一个所有者对自己的物品的使用都会影响到其它人。因此外部效应是无处不在的例如：邻居在凌晨三点大声吹奏的音乐、电梯中抽着廉价雪茄的客人这些都是消费的负的外部效应。同时也存

19、在着正的外部效应比如观赏别人的花园所带来的愉悦。外部效应最主要的特征是存在着能给人带来收益或成本但是又没有市场可以出售的商品。没有凌晨三点大声吹奏音乐的市场也没有廉价雪茄烟雾的市场。因此外部效应的存在使得一人或多人的行为的私人成本与社会成本不相等。2h/U 集聚性所导致的另一个突出的问题就是这些外部效应。集聚使得个人的行为给予他人的成本(负外部效应)和收益(正的外部效应)都大到不可不察的地步了。正如两位新制度经济学家所描述的那样“每一个家居所有者的财产价值的实现不仅仅反映在他自己的住宅、维修、决策的改进上而且也反映在他的邻居的这些方面上。”（美R科斯等：财产权利与制度变迁上海人民出版社1994

20、年版第280页。）集聚性的存在使得外部效应更加强烈而外部效应的根源则是在于有冲突的产权。 从前面对产权概念和作用的介绍中我们知道财产制度将资源分配给人们是为了给予他们支配财产的自由其出发点是创设一个自由处置圈在此范围内所有者可以自由处置其财产。但这一思想的前提假定是一个所有者对其财产的使用是可以和另一个所有者对其财产的使用区分开来的。而当难以进行这种区分时则构成了有冲突的产权并导致有外部效应的存在。 外部效应的存在也使得独立、自给自足的管理服务方式不可能继续存在了。譬如各个使用者都有权自由使用其所有的物业并负责其维修、管理但当他无法干涉其他人的类似行为时他必然因外部效应而受到额外的损失或收益。

21、譬如当他无法制止一位邻居不合理的装修给承重结构带来的损坏时他的损失是不言而喻的。 外部效应对一种新的管理服务供给方式的产生的影响当然不仅仅是技术上的其中更重要的则是产权安排的影响。首先现代物业的产权结构是多元化复杂化的每位权利人都可以要求完全行使其拥有的具体权利内容。这种权利行使必然在集聚的环境中产生给予他人的或正或负的外部效应。其次是可分性问题。由于不能够区分财产所有者对各自财产的使用也会导致外部效应的问题。集聚性的环境使得现代的物业在物理结构和技术上都是不可分的而各个权利人又都可以独立行使其具体的权利内容。于是可分性的问题就更加严重。独立的、自给自足的“自治”式管理服务供给方式也就更不能满

22、足要求了。第三也是更重要的则是外部效应的内部化问题。产权的基本功能就在于使资源配置更有效率表现之一即是好的产权安排可以尽可能地将外部效应内部化。既然集聚性使得现代物业在利用、使用中外部效应的问题更加严重就应该作相应的产权安排来使得外部效应内部化以使全部业主和使用者受益。一种可能的选择是将社团产权转化为集体产权。在一种原始的情况下现代物业中的许多部分（道路、大厅、电梯、公共绿地等等）是属于社团产权的。社团产权的一个特点是每个人对如何行使这种权利的决定无需其他人的同意。这样的界定会带来无效率的外部效应。例如在许多城市新建的小区中住户经常向楼下的绿地或空地中倾倒垃圾这种行为带来的必然是负的外部效应。

23、这不仅是一个道德问题更主要的是这种社团产权的安排无效应。而一旦将产权安排转换为集体产权事情会立即改观。在集体产权中对资源的各种权利行使的决定是必然由一个集体作出的。集体产权会由投票表决选出一个代表各个成员的“委员会”。委员会以民主的方式进行决策来决定如何行使权利以及如何有效地利用资源和财产。民主的方式多数通过的规则常常可以在众多权利人之间取得较满意的结果。在集体产权的安排之下委员会将以“禁止”或“赔偿”的方式来消除倾倒垃圾的行为。而赔偿（即罚款）的办法则使得倾倒垃圾的行为有了市场、有了价格外部效应则内部化了。(o4 总之现代物业管理产生的根本动因在于社会经济、技术的进步所带来的集聚性与多元化、

24、复杂化的产权在使用中不可分的矛盾。由于技术的原因和产权安排中向更高效率转化的原因与现代物业管理相对立的独立的自给自足的自治式管理、服务的供给方式必然会为一种新的供给方式所取代。但为什么一定会为现代物业管理这种方式来取代则要由下面的制度理论解释来回答了。 三、现代物业管理的产生是一种制度创新 制度是经济活动中的重要变量是影响经济增长的重要因素。在宏观经济中如此在微观经济活动中也不例外。现代物业管理的产生就是一种制度创新。从上面的分析中我们看到由于技术上的原因和产权安排的问题“自治”式的管理服务供给方式必须为新的方式取代。从制度分析的角度看这实际上就是旧的制度已经不适应需要需要来一次制度创新以新的

25、制度来提高效率。(一)制度需求、制度供给与现代物业管理的制度创新wMW 人类社会经济生活对制度的需要是勿需怀疑的那么对制度安排的需求也就容易理解了。对制度安排的需求可以归结为：按照现有的制度安排无法获得潜在的利益(或外在利润)。制度创新者意识到对现有制度安排的改变使他们能获取在原有制度下得不到的利益。制度变化的供给则取决于政治秩序提供新的制度安排的能力和意愿。 制度安排的需求的强度取决于创新者预期的潜在收益(外在利润)的高低。制度变化的供给的影响因素则较多其中重要的因素一是制度设计的成本一是现有知识的积累及社会科学知识的进步再有就是实施新制度安排的预期成本。 从现代物业管理的产生来看旧有的管理

26、、服务供给方式也就是旧的制度安排已不适合需要这种不适合需要说明现在有潜在的收益存在而这种制度安排却无法获取这些收益。例如规模收益递增和专业化以及外部效应的存在都意味着潜在收益的存在。同时另一方面人们也在预期着成本当潜在收益超过预期的成本时一次制度创新就发生了。M 这种创新的制度安排是从一个可供选择的制度安排集合中挑选出来的。至于为什么要挑选这一特定的制度安排则是由于这个制度安排比其他制度安排更有效 。同时创新也不是一蹴而就的是一个渐进的过程。从一种自治式的方式过渡到现代的完善的物业管理也有一个过程。创新的最后结果选择了现代物业管理是由于相对其他制度安排他最有效而且从供给的角度看也有三项原因促成

27、它最终被挑选出来。其一是知识的积累包括使得物业管理得以实行的技术可能性、专业化分工的深入、观念的转变、现代企业组织的知识以及房地产市场的存在等等。其二是制度引进的问题即当一国一地产生了物业管理这种创新之后其它地区和国家的学习、引进。其三则是政府的选择和政策的影响。o 综合制度的需求制度变化的供给以及可供选择的制度集合现代物业管理得以以一种更有效率(获取外在利润)的创新制度而产生了。 中国物业管理最早发端于深圳迄今正处于一种全面推广、普及的阶段且遇到相当多方面的阻力。这种现象亦同别的许多改革举措相似。为什么深圳会最早出现物业管理发展最好、阻力较小而在全国范围内(尤其是广大内地)却不是这样本人尝试

28、用制度变迁的两种方式来解释这种现象。 (二)诱致性制度变迁与中国物业管理的产生3 诱致性制度变迁是一群(个)人在响应由制度不均衡引致的获利机会时所进行的自发性变迁。相应的强制性制度变迁则指由政府法令引起的变迁。 中国物业管理在深圳的产生和发展是一种诱致性变迁。这种变迁的产生及顺利推广有以下几个重要的原因： 1、深圳的制度需求最为强烈：从物业管理这个方面看深圳是一个新兴的现代化都市其建成的房地产是国内最现代化的技术的先进和市场的竞争使得物业利用、使用中的集聚性最为强烈。从产权安排方面看深圳是房地产商品化、私有化最早和最好的地区。产权的明晰化产权结构的复杂化、多元化格局较早形成。这样二者之间的矛盾

29、碰撞使得诸如规模效益、外部效应等因素导致的潜在收益已十分明显引人重视并亟待由新的制度安排来获取。 2、深圳存在着一批有眼光、有能力、敢冒险、勇于创新的“企业家”：这些创新者构成的团体认识到潜在收益存在他们只要进行制度的创新改变旧有制度的安排就能获得潜在收益。这些“企业家”、创新者就是新制度经济学中谈到的初级行为团体正是这个团体启动了制度安排创新的进程。而深圳是富于这样的初级行为团体的。 3、学习与制度引进：学习和制度引进是深圳的物业管理得以产生和顺利开展的重要原因。学习是在时间中我们所积累的知识的传递。制度变迁的速度也是学习速度的函数。深圳的创新者和深圳人显然处在一个更好的学习氛围之中这里集中

30、了内地来的一些优秀人才接纳新事物速度快。人才的集中也使得各种知识的积累更加充分改革开放使得这里的人们可以更好地与其它地区、国家的人们进行交流。学习速度快、知识存量多使得进行物业管理的创新速度较快、较顺利。更重要的是在交流中的制度引进这种制度引进本身使得设计、创造一种新制度安排的成本降低。而学习、初级行为团体的高素质又降低了这些新的制度安排的预期的实施成本。这些都降低了制度供给的成本使得深圳的物业管理作为一种诱致性的制度变迁顺利产生又迅速发展。 4、制度环境和其它外部条件给新制度留下了足够的空间和边界：物业管理作为一种新制度不是孤立地存在的大的制度环境与外部条件也决定了制度的安排及变迁。深圳的成

31、功也得益于这些环境、条件所拓宽的新制度创新的空间。深圳特区作为一块改革的试验田大的制度环境是宽松的。同时深圳住房制度改革与房屋商品化、私有化的程度较深也是促进其物业管理制度创新的重要外部条件。K 纵观深圳的物业管理的产生与发展它可以归结为一种诱致性的制度变迁具有自发性、盈利性(预期收益大于预期成本)、渐进性。深圳的成功从制度变迁的成本-效益分析中可以得到解释：它成功地降低了预期的成本而深圳人的经济价值的提高则增加了潜在收益。 (三)强制性制度变迁与物业管理在中国的推广 与深圳的情况相反物业管理推广在中国许多地区尤其是内陆地区则属于一种强制性的制度变迁。这种分析亦可以解释物业管理推广遇到的困难和

32、阻力。 强制性制度变迁是由政府命令和法律引入和实现。为什么会在多数地区要依赖强制性的变迁来推广物业管理并且存在一些阻力和困难呢?深层次的原因可以总结为两个方面： 件的限制和人的经济价值不够大。从外部条件看房地产产权的私有化不足是最重要的。公有的产权安排下财产的权利界定是不清晰的这使得新制度安排在深圳的条件下所可能带来的潜在收益是不明显的。人的经济价值较低是制度需求不足的又一重要原因。美国经济学家T.W.Schultz的一句名言是“我难以想象任何经济的长期变动对制度改变所产生的影响会比工资相对于租金变动(即财产服务的价值)的影响更为深远。”(美R科斯等：财产权利与制度变迁上海人民出版社1994年

33、第260页。)他将对制度的新的需求归结为人的经济价值提高的结果。他有三个理由：制度是对劳动力的市场价值提高的反应；制度是对人力资本投资的报酬率提高的反应；制度是对消费者可支配收入增加的反应。因此在中国的多数地区人的经济价值尚未能提高到深圳的水平的前提下自然无法产生新的足够的制度需求。这同样有助于解释为什么在高收入、房屋产权界定较清晰的地区物业管理较易开展因为这些地区的外部条件准备与人的经济价值可以产生足够的制度变迁的需求。 2、强制性制度变迁有其独特的长处。作为强制性制度变迁主体的国家其本身的基本功能之一就是提供制度供给。其优势在于国家作为一个垄断者可以用比竞争性组织(如初次行为团体)低得多的

34、费用提供制度服务。这一方面源于国家可以在全国范围内推动制度变迁从而获得规模经济另一方面源于国家可凭强制力而降低新制度的组织和实施成本。在自发性的诱致性变迁不足以产生的地区当然适于用强制性变迁的方式来推广物业管理。但强制性变迁也存在一些缺陷这些缺陷降低了其有效性。这些缺陷在于强制性变迁的主体是国家而国家的潜在收益与预期成本的评价与个人是不同的这种变迁不一定能保证普通社会成员获得收益。有些地方物业管理的推广阻力正源于此：政府的效用最大化与社会的并不完全一致。同时强制性变迁的诱因更加复杂。 对比诱致性、强制性变迁两种物业管理产生、发展方式我们看到：选择哪一种方式是由各自的具体环境和成本-收益分析决定

35、的；两种方式是相辅相承的采用强制性变迁不是由于居民“观念”的问题任何居民的选择都是基于其个人的成本-收益分析的理性选择；强制性变迁的自上而下的方式表面看更快、更简单但是由于缺乏诱致性变迁的自发性、盈利性它更容易由于居民意见不一致而遭遇阻力甚至变形。 第二节 物业管理与房地产消费、使用的特点及社会分工理论 对现代物业管理的分析应该阐释房地产商品的特殊性、房地产消费使用的特殊性、现代房地产的技术特征、物业管理与专业化、分工等问题。这可以对权利、制度层面的分析构成补充这种分析则着重于技术层面的分析可以解释另一些问题。 一、房地产与房地产消费使用的特殊性 物业管理的操作对象是各类房地产我们的分析就先从

36、房地产及其消费使用的特殊性开始。 (一)房地产的特点 区分房地产与其他一般商品的最主要特征有四个：较高的价值、耐久性、异质性和地理位置的固定性。房地产的较高价值主要体现在其市场价格较高；耐久性更是不言而喻的一般房产寿命也有几十、上百年而从自然形态考虑地产的寿命则几近无限；异质性是说没有两宗完全一样的房地产即使是在同一设计、同一小区内的房地产也会因楼层、朝向、相对位置的不同而无法作到完全一样；固定性则是更重要的从罗马法开始财产就按是否具有这种固定性而被区分为动产和不动产而房地产则是最重要和最主要的不动产。这些特征直接决定了房地产的消费、使用上的独特性质和特殊要求。 (二)房地产消费、使用中的特殊

37、性 房地产区别于一般商品的特征直接决定了其区别于一般商品的消费、使用中的特殊性。这种特殊性我们可以举出一些来但最为根本的则是如下三点： 1、作为一种耐用品房地产的持有、使用既是消费又是投资：房地产毫无疑问是一种耐用品其自然的耐用期限和经济的耐用期限都很长。作为耐用品最重要的特征是其产生的服务流量及于将来。但房地产这种耐用品的最大特点则是其持有和使用兼具消费、投资的双重性质并且可以很容易地相互转换。例如一个人购买了一幢住宅如果他只是为了为其全家提供一个栖身之所那么这幢住宅对于他而言只是一宗消费品他从居于此住宅中得到了效用；但是他也可以将此房出租给他人使用自己收租牟利。此时这幢住宅对他则是一种投资

38、；同时这个人也可以先以消费品的形式使用此住宅经历一个时期当房地产价格上升时他再将此房转让给他人而牟利。这种情况下他对于此住宅的使用是兼具消费和投资的双重性并且最后完成了由消费向投资的转化。 房地产的这个特性是一般耐用品所不具备的它们或者是纯粹的消费或者是纯粹的投资。房地产这个特性的由来主要是它作为物质形态不易灭失而且供给弹性低有保值、增值的特性。 K 2、房地产的消费使用中管理、服务必不可少管理、服务是房地产的互补品：泛泛地讲一般产品在使用、消费中也会产生管理、服务的问题。例如汽车的使用中也有个保养、维修的服务。但是这种一般产品的管理、服务只是低层次的而且是非经常性的。一般产品的使用、消费中只

39、需要维修和保养这是一种低层次的服务而且不是时时都需要。所以管理、服务对于一般产品的使用、消费达不到不可或缺的程度。 房地产则不同管理、服务是一种强烈的互补品只有与这种互补品结合房地产才能够被正常地使用和消费。实际上房地产的功能并不仅仅局限于提供立足之所、遮风避雨房地产消费、使用中人们不仅仅是在利用、消耗它的物质实体更是在享用它提供的一种环境、一种氛围、一种综合的服务这些远不是作为物质形态的房地产可以独立地完成的而必须辅之以管理、服务。这种服务并不是简单的维修和保养而是一种综合的高层次上的管理和服务。因此一个人出钱购买一幢住宅它购置的不仅仅是住宅的物质实体更是其附带的优美环境、良好的邻里关系、安

40、定的治安等等。 尤其重要的是管理服务是必须经常性的。有的人可能会奇怪作为一种存量的房地产如何同服务这种流量相结合。其实房地产作为一种耐用品表面上是一个存量实际上则是一个连续的服务流量这个流量贯穿于其全部寿命期。因此正是房地产自身的服务流量加上外部的管理、服务流量才共同构成完整的享用对象。这说明管理、服务不仅是房地产的消费、使用不可或缺的而且是经常性的、贯穿于整个寿命期的行为而不是一时之举。 3、房地产的消费、使用存在外部效应：房地产的消费和使用不只是其所有者或使用者个人的事消费和使用强烈依赖外部环境以及毗连的其他房地产的所有者、使用人的行为。尤其在现代社会随着城市化和技术的进步更大规模、更大密

41、度的聚集成为房地产的一大特征之后这种对外部环境和他人行为的依赖已成为不争之事实。 特别是由于技术的进步房地产的功能多样化、附属设备的复杂化使得消费、使用中对外部环境和他人行为的依赖更加明显和强烈了。例如现代房地产的建筑结构和设备的贯通性已使那种独门独立、只有鸡犬之声相闻的时代一去不返了。这种依赖便产生了严重的外部效应(在上节中的产权、制度理论的分析中已详细介绍了外部效应的概念及其影响)。 这些特征使得房地产作为一种独特的产品而存在并决定了现代物业管理产生的必然性。 二、现代物业管理产生的必然性 从上面对房地产及其消费使用的特殊性的剖析我们可以引出这些技术特点决定的物业管理产生的必然性。 深圳物

42、业管理信息网 - 物业管理信息论坛讨论物业管理的方方面面。 （一）消费投资的双重性决定了管理、服务的综合性 房地产如果单纯作为一种消费品而存在那么其管理和服务尚可以局限于维修、保养；但由于其使用的消费投资的双重性它必然需要一种高于维修、保养的综合性管理、服务。 如果房地产为单纯的消费品则其管理服务将集中于对物质损耗(由于使用或自然力的因素造成)的更新和弥补。但是作为双重身份的房地产事情不仅仅是这么简单这种情况下核心的问题是要使它作为一种投资而得到保值、增值并获取收益。这时管理服务的职能将不仅是维修、保养还将包括对无形损耗的弥补、更新以及经营服务。 所谓无形损耗是指那些并非由物质形体的损耗而带来

43、的房地产的价值损失。它主要是由功能因素和经济因素造成的。由功能因素造成无形损耗实际是由于功能的退化而带来的损失包括由于技术进步、设计发展所造成的房地产相对落后、设备不足、效率降低等方面。针对这种损耗应该提供的管理、服务包括更新设备、重新装修、更改设计、更新相关设施等等。由经济因素造成的无形损耗则主要是指房地产与外部环境的不协调和与市场上类似的房地产相比优良性减退。针对经济因素的损耗管理、服务中必须包含对外部环境(绿化、治安、道路)的保持和改善的内容。总之无形损耗的弥补、更新需要有综合性的管理和服务来使得房地产作为消费品保持并不断改良其舒适性又作为投资维持令人满意的收益性。 在地产作为投资而被持

44、有的情况下向其提供各种经营服务就必不可少了。对租赁的房地产可以提供租赁管理服务更为高级的则是一种财产管理的信托服务在发达的房地产市场上这种服务也是必然存在的。例如在日本对于用来投机的土地的管理是由专门的不动产管理公司负责的这显然是对作为投资的房地产所提供的经营服务。 房地产的双重性决定的管理、服务的综合性使得这种管理、服务作为一种特殊的服务具有了存在的价值这是现代物业管理产生的必要条件。 (二)作为房地产商品互补品的物业管理是社会经常性的需要 什么是互补品呢?我们知道商品之间有可能存在关联的关系我们每天每时都享用着由多种商品构成的特定商品组合提供的效用。这种关联关系可分为三种：替代、互补和独立

45、。如果以两种商品_、Y来定义则判定二者属于哪种关系由下式给出： 此式大于零则x、y属互补品关系；此式小于零二者属替代品关系；此式等于零二者是独立的(不存在关联)。这个式子的经济含义是当消费y的数量固定时x的消费量增加使得消费y的边际效用增加。通俗地讲作为互补品x与y结合将使效用更大x的价格降低会使得y的消费量增加(交叉价格弹性大于零)。 作为互补品物业管理与房地产本身结合才能完整发挥其功能这使得物业管理可以独立于房地产的交易而经常性的存在。由于这种服务不仅及于新建房地产更及于已存在的房地产所以它有广阔的存在空间和市场的持续性。这种持续性是物业管理独立存在的又一重要条件。 物业管理作为互补品的这

46、个特性使得它最易由房地产的开发商发现并承担。举例讲所有的汽车商都明白质优价廉的汽油可以促进其销售。而物业管理与房地产开发亦存在类似关系。既然对于房地产的使用、评价不是局限于它的物质实体方面良好的物业管理必将增加房地产的价值并促进其销售。这种关系有助于解释为什么物业管理多产生于开发商对自己开发房地产的物业管理并形成一种“儿子为老子打工”的局面。这种方式不能简单理解为售后服务。 (三)外部效应决定了物业管理的企业化形式 房地产消费使用中的外部性不仅有技术意义上的更有权利制度意义上的。我们这里是着重谈技术意义上的外部效应问题。技术的进步使得现代房地产中的单个单位要依赖各种公共设备、设施以及其他单位的

47、合作才能正常使用。这里面的管理、服务已不只是涉及单个的使用者了而是影响到整个区域内的全部使用者。这样自给自足式的服务已经无法适应这种技术上的外部效应了物业管理服务必须作为一种专门的服务而从每位用户的自我管理、服务中分离出来而在市场经济社会中这些独立出来的职能必将由企业的组织形式来承担。所以房地产消费、使用中的这个特性可以视为现代物业管理产生的一个充分条件。 这种充分条件也有助于理解现代物业管理最初产生于上个世纪末伴随那些高层建筑、电梯的出现而出现。以及在中国物业管理多产生于新建的楼宇和住宅小区。 三、分工与专业化和物业管理企业 上面我们是用技术的观点来分析物业管理所提供的服务何以必须作为一种特

48、殊性的互补品供给房地产的业主和使用者。这里我们沿着这个主线分析为什么应由物业管理企业来提供这类服务这些企业为什么可以独立于房地产开发企业而存在它们应采取哪些策略来发展？ （一） 分工与专业化之一：职能分化 我们对房地产消费、使用特殊性所作的技术分析实际是论证了物业管理服务应作为一种必不可少的服务商品而被经常性地提供。换句话说这就是一种分工-物业管理作为一种独立的职能而从房地产的其他生产、操作活动中独立、分化出来。这是形成物业管理企业所需经历的分工与专业化进程中的第一步。这种职能的分立的根源在于前面的我们对房地产消费、使用的特殊性的分析这里不再重复。这里需要描述一下分工与专业化的基本含义。分工与专业化是一个问题的两个方面。分工就是两个或两个以上的个人或组织将原来一个人或组织生产活动中所包含的不同职能的操作分开进行；专业化就是一个人或组织减少其生产活动中不同职能的操作的种类或者说将生产集于较少的