京能置业：京能置业股份有限公司2021年年度报告.PDF

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1、2021 年年度报告 1 / 185 公司代码：600791 公司简称：京能置业 京能置业股份有限公司京能置业股份有限公司 20212021 年年度报告年年度报告 2021 年年度报告 2 / 185 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会

2、议。 三、三、 致同会计师事务所（特殊普通合伙）致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人昝荣师昝荣师、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人张捷张捷及会计机构负责人及会计机构负责人丁敏丁敏声明：保证年度报告中声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以公司总股本 45,288 万股为基数，向全体股东每 10 股派现 0.10 元（含税

3、），共计派发现金452.88 万元，剩余未分配利润将结转至下一年。公司 2021 年度不进行公积金转增股本。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、 是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公

4、司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、 重大风险提示重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“可能面对的风险”部分。 十一、十一、 其他其他 适用 不适用 2021 年年度报告 3 / 185 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 4 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析. 8 第四节第四节 公司治理公司治理. 21 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.

5、38 第六节第六节 重要事项重要事项. 40 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况. 48 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况. 52 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况. 52 第十节第十节 财务报告财务报告. 52 备查文件目录 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构责任人签名并盖章的会计报表； 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 报告期内公司在中国证券报和上海证券报上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿。 2021 年年度报告 4 / 185 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具

6、有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、京能置业 指 京能置业股份有限公司 京能集团 指 北京能源集团有限责任公司 京能财务公司 指 京能集团财务有限公司 京能海赋公司 指 北京京能海赋置业有限公司 京能云泰公司 指 北京京能云泰房地产开发有限公司 天创世缘公司 指 北京天创世缘房地产开发有限公司 京能育兴公司 指 北京京能育兴房地产开发有限公司 京能京西公司 指 北京京能京西房地产开发有限公司 京石融宁公司 指 北京京石融宁房地产开发有限公司 北京国电公司 指 北京国电房地产开发有限公司 天津海航公司 指 天津海航东海岸发

7、展有限公司 置业天津公司 指 京能置业（天津）有限公司 宁夏京能公司 指 宁夏京能房地产开发有限公司 大连阳光公司 指 大连京能阳光房地产开发有限公司 京能物业公司 指 京能（北京）物业管理有限公司 北京丽富公司 指 北京丽富房地产开发有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 京能置业股份有限公司 公司的中文简称 京能置业 公司的外文名称 BEH-PROPERTY CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 BEH-P 公司的法定代表人 昝荣师 二、二、 联系人和联系方式联系

8、人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 于进 王凤华 联系地址 北京市丰台区汽车博物馆东路 2 号院4 号楼 2 单元 北京市丰台区汽车博物馆东路 2 号院 4 号楼 2 单元 电话 010-62698710 010-62690958 传真 010-62698299 010-62698299 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 北京市西城区复兴门南大街2号甲天银大厦A西八层 公司注册地址的历史变更情况 100031 2021 年年度报告 5 / 185 公司办公地址 北京市丰台区汽车博物馆东路2号院4号楼2单元 公司办公地址的邮政编码 100070 公司网址 ww

9、w.beh- 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、上海证券报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 证券与资本运营部（董事会办公室） 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 京能置业 600791 天创置业 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 中国北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场 4 层 签字会计师姓名 李力、黄月梅 七、七、

10、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 ( (一一) ) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%) 2019年 调整后 调整前 营业收入 2,132,805,344.09 325,689,185.50 312,809,130.88 554.86 1,183,465,586.44 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 2,124,457,013.39 316,142,953.18 303,262,898.56 571.99 1,182,931,660.50 归属于上市公司股东的净

11、利润 5,750,372.95 -70,175,801.29 -71,329,235.68 不适用 18,008,172.90 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -50,941,995.59 -76,148,795.33 -77,159,121.02 不适用 206,524.19 经营活动产生的现金流量净额 2,185,861,039.93 -611,031,977.11 -518,719,182.21 不适用 -5,331,183,632.63 2021年末 2020年末 本期末比上年同期末增减（%） 2019年末 调整后 调整前 归属于上市公司股东的净资产 2,531,098,

12、286.44 2,469,435,999.99 2,158,116,031.37 2.50 2,377,996,187.05 2021 年年度报告 6 / 185 总资产 21,309,311,381.02 19,029,354,899.29 18,183,723,530.70 11.98 13,251,614,829.90 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%) 2019年 调整后 调整前 基本每股收益（元股） 0.0127 -0.1550 -0.1575 不适用 0.04 稀释每股收益（元股） - - - - - 扣除非经

13、常性损益后的基本每股收益（元股） -0.1125 -0.1681 -0.1704 不适用 0.0005 加权平均净资产收益率（%） 0.26 -2.69 -4.34 增加 2.95 个百分点 0.89 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） -2.29 -2.91 -4.70 增加 0.62 个百分点 0.01 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和

14、归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2021 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 31,716,237.89 8

15、18,159,773.19 198,032,373.67 1,084,896,959.34 归属于上市公司股东的净利润 -31,917,325.21 36,156,530.19 -31,422,372.10 32,933,540.07 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 -31,937,922.72 37,425,376.11 -31,482,071.40 -24,947,377.58 经营活动产生的现金流量净额 230,734,080.92 916,337,164.83 934,327,856.75 104,461,937.43 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用

16、 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 2021 年年度报告 7 / 185 非经常性损益项目 2021 年金额 附注（如适用） 2020 年金额 2019 年金额 非流动资产处置损益 60,692,919.00 处置全资子公司京能物业公司收益 -33,081.96 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 7,620,666.36 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 2,043,294.96 12,6

17、03,337.33 20,761,682.41 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -4,545,696.92 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生

18、金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 -3,753,100.00 2,089,400.00 480,200.00 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,839,670.99 2,655,952.39 -1,053,626.82 其他符合非经常性损益定义的损益项目

19、16,625.76 2,410,198.18 减：所得税影响额 498,555.30 4,341,328.87 5,641,342.95 少数股东权益影响额（税后） 3,027,488.58 7,050,992.57 -877,619.85 合计 56,692,368.53 5,972,994.04 17,801,648.71 将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 2021 年年度报告 8 / 185 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目

20、名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 其他权益工具投资 12,197,600.00 10,252,160.00 -1,945,440.00 投资性房地产 270,865,000.00 128,230,400.00 -142,634,600.00 -3,753,100.00 合计 283,062,600.00 138,482,560.00 -144,580,040.00 -3,753,100.00 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2021 年，面对宏观经济下行、新冠疫情冲击、市

21、场竞争激烈等多重因素叠加影响，公司上下团结一心，攻坚克难，战疫情、促销售、控成本、保增长、稳效益，较好地完成了全年主要工作，企业经济运行稳中有进。 主要经营指标完成情况：2021 年实现营业收入 21.33 亿元，利润总额 1.29 亿元，资产负债率80.16 %。 主要生产指标完成情况：2021 年开复工面积 162.23 万平米，开发规模创历史新高；其中新开工面积 41.81 万平米；竣工面积 37.87 万平米；销售签约面积 8.61 万平米。 在建项目建设情况：报告期内，公司控股子公司开发的京能云璟壹号项目、京能丨电建洺悦湾项目、京能丽墅项目、京能西山印项目、京能海语城项目、京能雍清丽

22、苑项目、京能天下川项目，在建项目均有序推进，全年无重大安全质量环保事故。 项目拓展进展情况： 公司坚持审慎投资、 区域深耕原则， 按照“十四五”规划统筹谋篇布局，持续优化项目梯次储备，保持上市公司业绩稳定，健康发展。报告期内，公司完成对北京丽富公司的股权收购工作， 北京丽富公司开发的丽富嘉园项目建设用地面积 17.09 万平方米， 总建筑规模53.69 万平方米。 公司与龙湖公司联合获取北京市朝阳区管庄乡棚户区改造和环境整治项目 （一期）GZGJC-03 地块，新增土地储备面积 2.17 万平方米、建筑规模 4.78 万平方米。 二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 202

23、1 年中央坚持房住不炒的总基调不变，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场， 推进保障性住房建设， 支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求， 坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产健康发展，房地产政策调控将成为常态。政策环境层面，结合房地产市场运行情况， 中央及各部委持续释放积极稳定信号， 房地产金融政策呈现边际放松，地方“双向”调节模式开启，稳定市场预期。房地产市场层面，整体交易量价呈现年度“前高后低”的走势。土地市场层面，受重点城市供地“两集中”政策影响，全国范围住宅用地供求规模明显缩量，住宅用地成交规模稳中有增，成交楼面价格有所上涨，成交楼面价格结构性上涨。社会

24、居民收入水平的不断攀升、新型城镇化带来的人口转移和集聚、消费结构和产业结构设计、积极生育政策实施带来的人口出生率上升预期、户均面积增加等因素，都会对房地产行业发展起到积极作用。 三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 2021 年，面对经济形势严峻、疫情反复、市场竞争激烈等多重因素的影响，公司战略发展方向更加清晰，保持发展定力、注重风险把握、坚守底线思维，通过加强内部管理，在提质增效上下功夫，注重抓住政策和市场机会，土地投资拓展布局聚焦一线城市，服务首都发展，开发建设类型聚焦于商品住宅用地开发。2021 年公司完成对北京丽富公司的股权收购工作，北京丽富公司2021 年年度

25、报告 9 / 185 专注于北京市保障房开发建设，经营状况良好，收购工作的顺利完成为公司注入优质资产；在土地公开市场，联合北京龙湖中佰置业有限公司成功取得朝阳管庄居住用地项目开发建设权，新增土地储备 2.17 万平方米，新增建设规模 4.78 万平方米；在市场营销方面，公司紧紧围绕客户需求提升产品品质和服务，以完善的售后服务提高品牌忠诚度，树立品牌效应，提高企业运营能力，打造具有特色的品牌开发经营模式。 公司以专业化、系统化、规范化的要求，完善的规章制度，提高业务系统的工作效率和应变能力，持续推行“五精管理”打造“三基九力团队”，基础管理持续夯实，降本降造，提质增效，运营能力持续提升。 四、四

26、、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司具有二十余年房地产开发经验，涵盖商品住宅开发、共有产权房建设、保障房建设等。经过多年优化发展，广泛开展行业间合作，已在北京、天津等重点区域拥有一定的房地产开发规模，形成了良好的品牌价值和社会效应，具备区域深耕潜力。公司具有国资背景并专注于房地产开发，使得公司具有良好的市场合作信誉。公司关注政策、市场环境和自身研究，秉承稳健发展理念，注重风险把控，坚守底线思维，战略方向更加聚焦。立足服务首都发展，抓住市场机遇、政策机会，择优纳储，优化项目梯次储备，为公司稳步发展奠定基础。 公司严控招标控制价，建立成本数据库，收集各个项目不同工程部

27、位的成本数据，充分利用市场竞争机制，降低合同签约目标成本。公司具备完整、科学、实用的设计工作管控体系，实现有效的设计管控，从多角度实现设计工作的效益最大化。公司及时研判市场发展趋势、顺应市场周期规律，细分各类市场需求，研究未来生活需求和市场消费形态，分门别类地进行产品研发，打造具有公司特点、具备市场优势的产品标准，形成不同系列的产品体系。根据客户偏好在产品上做出适时调整，理性应对市场周期性波动，制定有效的营销策略，实施精准营销，提高存货周转速度， 促进资产周转， 快速去化完成去库存和资金回笼目标， 打造契合市场发展的高品质产品，提高品牌竞争力。 五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况

28、 报告期内，公司经济指标好于去年同期：实现营业收入 21.33 亿元，同比增加 18.07 亿元，增幅 554.86%；利润总额 1.29 亿元，同比扭亏为盈增利 1.92 亿元。 业务指标创历史新高：2021 年，公司在建项目累计实现开复工面积 162.23 万平方米，同比增加 57.48 万平方米，增幅 54.87%；实现竣工面积 37.87 万平方米，同比增加 37.87 万平方米。 项目运营质量持续提升：京能天下川项目提前 6 个月实现竣工交付；京能云璟壹号项目取得二星级绿色建筑设计标识证书；京能西山印共有产权房项目实现开工建设；广宁村棚户区改造项目顺利完成拆迁安置工作，正在开展项目“

29、多规合一”申报，高质高效完成冬奥赛区周边环境整治相关工程。 项目拓展储备稳步落实：成功与北京龙湖中佰置业有限公司联合以底价竞得北京市朝阳区管庄乡棚户区改造和环境整治项目（一期）GZGJC-03 地块，新增土地储备面积 2.17 万平方米，地上建筑规模 4.78 万平方米。通过股权收购方式获取了北京市朝阳区东坝金泰丽富嘉园项目，该项目建设用地面积 17.09 万平方米，总建筑规模 53.69 万平方米。 提质增效成果显著： 以转让京能物业公司股权的方式， 完成天创科技大厦 12 层资产销售工作；完成发行 25 亿元永续类信托贷款计划，首笔 7 亿元永续债已成功落地；以设计优化和招采优化为抓手，降

30、低成本造价。 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 2,132,805,344.09 325,689,185.50 554.86 营业成本 1,528,707,368.09 145,501,896.11 950.64 2021 年年度报告 10 / 185 销售费用 81,386,259.54 37,059,945.65 119.61 管理费用 106,147,410.88 92,462,894.40 14.80 财务费用 107

31、,488,485.57 72,018,290.81 49.25 经营活动产生的现金流量净额 2,185,861,039.93 -611,031,977.11 不适用 投资活动产生的现金流量净额 -106,297,332.72 251,227,499.56 -142.31 筹资活动产生的现金流量净额 -797,050,633.15 447,816,598.43 -277.99 营业收入变动原因说明：本年房地产项目竣工交房结转收入的规模增加。 营业成本变动原因说明：本年结转规模增加，相应结转成本增加。 销售费用变动原因说明：广告费、业务宣传费以及销售代理费增多。 管理费用变动原因说明：管理规模扩大

32、，管理费用同步增多。 财务费用变动原因说明：财务费用资本化减少，费用化增加。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期购买土地支出同比减少。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期收回项目投资款同比减少，收购子公司支出增多。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期取得借款同比减少，偿还借款同比增加。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 本期实现营业收入 21.33 亿元，同比增长 554.86%，营业成本 15.29 亿元，同比增长 950.64%，毛利率同比减少 27.00 个百分点，

33、实现主营业务收入 20.92 亿元，主营业务成本 15.18 亿元，主营业务毛利率同比减少 22.61 个百分点。 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房地产开发 2,092,429,395.60 1,517,841,318.93 27.46 654.87 996.74 减少 22.61 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）

34、营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 京能四合上院 7,633,804.75 1,572,644.18 79.40 -94.02 -93.06 减少 2.86 个百分点 金泰丽富嘉园 218,873,200.00 147,522,827.63 32.60 37,971.92 29,099.89 增加 20.48 个百分点 京能天下川 1,354,563,138.11 903,605,767.83 33.29 880.40 758.98 增加 9.43 个百分点 京能海语城 11,118,284.81 10,919,096.49 1.79 3.51 8.75

35、 减少 4.73 个百分点 京能雍清丽苑 500,240,967.93 454,220,982.81 9.20 - - 不适用 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 北京地区 226,507,004.75 149,095,471.81 34.18 76.56 543.74 减少 47.77 个百分点 2021 年年度报告 11 / 185 宁夏地区 1,354,563,138.11 903,605,767.83 33.29 880.40 758.98 增加 9.43 个百分点 天津地区 511,

36、359,252.74 465,140,079.30 9.04 4,660.91 4,532.65 增加 2.52 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 无 (2).(2). 产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况重大采购合同、重大销售合同的履行情况 适用 不适用 (4).(4). 成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 房地产 开发成本 1,517,841,3

37、18.93 99.29 138,396,101.50 95.12 996.74 因本期新增交付项目， 结转收入同比增加，成本随之增加。 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 京能四合上院 开发成本 1,572,644.18 0.10 22,655,670.25 15.57 -93.06 本年销量减少， 结转成本减少。 金泰丽富嘉园 开发成本 147,522,827.63 9.65 505,217.10 0.35 29,099.89 本年度交付公建配套结转成本增加。 京能天下川

38、开发成本 903,605,767.83 59.11 105,194,737.74 72.30 758.98 本年度天下川三期（北区）竣工交房，结转成本增加。 京能海语城 开发成本 10,919,096.49 0.71 10,040,476.41 6.90 8.75 销量变化不大。 京能雍清丽苑 开发成本 454,220,982.81 29.71 - - - 本年达到竣工交房状态，开始结转成本。 2021 年年度报告 12 / 185 (5).(5). 报告期报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化主要子公司股权变动导致合并范围变化 适用 不适用 本期发生的同一控制下企业合并 单位：元 被合并方

39、名称被合并方名称 企业合企业合并中取并中取得的权得的权益比例益比例 合并日合并日 合并当期期合并当期期初至合并日初至合并日被合并方的被合并方的收入收入 合并当期期初合并当期期初至合并日被合至合并日被合并方的净利润并方的净利润 上期被合并方上期被合并方的收入的收入 上期被合并方上期被合并方的净利润的净利润 北京丽富房地产开发有限公司 100% 2021 年 10 月 31 日 3,433,876.46 -4,905,029.54 12,880,054.62 1,153,434.39 单次处置至丧失控制权而减少的子公司 单位：元 子公司名称子公司名称 股权处置价款股权处置价款 股权处置股权处置比例

40、比例% 股权处置方式股权处置方式 丧失控制权的时丧失控制权的时点点 丧失控制丧失控制权时点的权时点的确定依据确定依据 处置价款与处置投资处置价款与处置投资对应的合并财务报表对应的合并财务报表层面享有该子公司净层面享有该子公司净资产份额的差额资产份额的差额 京能（北京）物业管理有限公司 28,807,100.00 100% 转让 2021 年 12 月31 日 产权交易完成且移交资产 60,692,919.00 (6).(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 (7).(7). 主要销售客户及主要供应商主

41、要销售客户及主要供应商情况情况 A.A.公司主要销售客户情况公司主要销售客户情况 前五名客户销售额 2.68 亿元，占年度销售总额 8.12%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0万元，占年度销售总额 0 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 适用 不适用 B.公司主要供应商公司主要供应商情况情况 前五名供应商采购额 10.88 亿元，占年度采购总额 59.20%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 5.50 亿元，占年度采购总额 29.91%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存

42、在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 适用 不适用 3.3. 费用费用 适用 不适用 单位：元 项目项目 2021 年年 2020 年年 变动比例变动比例（%） 变动原因变动原因 调整后调整后 调整前调整前 销售费用 81,386,259.54 37,059,945.65 34,765,805.06 119.61 广告费、 业务宣传费以及销售代理费增多 管理费用 106,147,410.88 92,462,894.40 85,853,907.60 14.80 管理规模扩大， 管理费2021 年年度报告 13 / 185 用同步增多 财务费用 107,488,485.57 72,018,2

43、90.81 72,236,572.30 49.25 财务费用资本化减少，费用化增加 所得税费用 73,384,238.86 9,204,330.16 8,980,875.45 697.28 应纳税所得额增加 4.4. 研发投入研发投入 (1).(1).研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 (2).(2).研发人员情况表研发人员情况表 适用 不适用 (3).(3).情况说明情况说明 适用 不适用 (4).(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 适用 不适用 5.5. 现金流现金流 适用 不适用 单位：元 项目 202

44、1 年 2020 年 变动额 变动比例（%） 变动原因 调整后 调整前 经营活动产生的现金流量净额 2,185,861,039.93 -611,031,977.11 -518,719,182.21 2,796,893,017.04 不适用 本期收回项目投资款同比减少，收购子公司支出增多。 投资活动产生的现金流量净额 -106,297,332.72 251,227,499.56 251,268,411.56 -357,524,832.28 -142.31 本期取得借款同比减少，偿还借款同比增加。 筹资活动产生的现金流量净额 -797,050,633.15 447,816,598.43 369,7

45、23,728.91 -1,244,867,231.58 -277.99 本期取得借款同比减少，偿还借款同比增加。 ( (二二) ) 非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 ( (三三) ) 资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1. 资产资产及及负债负债状状况况 单位：万元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%） 上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%） 本期期末金额较上期期末变动比例（%） 情况说明 2021 年年度报告 14 / 185 货币资金 249,513.71 11.71 119,652.22 6.29 10

46、8.53 本期销售回款增加 应收账款 12,627.76 0.59 4,718.91 0.25 167.60 应收售房款增加 预付账款 5,799.55 0.27 15,225.98 0.80 -61.91 预付工程施工款减少 其他应收款 33,463.49 1.57 16,890.54 0.89 98.12 本期支付押金、保证金增加 存货 1,680,422.46 78.86 1,607,262.31 84.46 4.55 一年内到期的非流动资产 1,916.67 0.10 -100.00 重分类至其他应收款 其他流动资产 56,430.24 2.65 46,587.90 2.45 21.1

47、3 长期股权投资 5,287.22 0.25 5,276.54 0.28 0.20 其他权益工具投资 1,025.22 0.05 1,219.76 0.06 -15.95 投资性房地产 12,823.04 0.60 27,086.50 1.42 -52.66 本期处置部分投资性房地产 固定资产 1,676.27 0.08 2,498.97 0.13 -32.92 处置子公司所致 使用权资产 439.22 0.02 新租赁准则调整科目 无形资产 161.29 0.01 175.26 0.01 -7.97 长期待摊费用 1,116.95 0.05 新增租赁及装修支出 递延所得税资产 34,170.

48、78 1.60 19,966.53 1.05 71.14 可抵扣暂时性差异增加 其他非流动资产 35,973.94 1.69 34,457.40 1.81 4.40 应付账款 83,281.02 3.91 57,552.90 3.02 44.70 应付工程款增加 预收款项 3,083.34 0.14 250.22 0.01 1,132.25 房地产预售增加 合同负债 678,737.66 31.85 473,913.79 24.90 43.22 期末预售款增加 应付职工薪酬 1,289.17 0.06 1,715.40 0.09 -24.85 应交税费 42,036.32 1.97 20,27

49、3.69 1.07 107.34 本期计提税费增加 其他应付款 52,830.58 2.48 37,490.27 1.97 40.92 期末增加未付股权收购款 一年内到期的非流动负债 479,996.00 22.53 213,663.24 11.23 124.65 一年内到期的借款增加 其他流动负债 60,645.81 2.85 42,154.44 2.22 43.87 待转销项税增加 长期借款 251,576.31 11.81 546,490.73 28.72 -53.97 本期偿还部分借款及重分类至一年内到期的非流动负债 应付债券 30,000.00 1.41 94,126.67 4.95

50、 -68.13 本期偿还部分借款及重分类至一年内到期的非流动负债 租赁负债 219.15 0.01 根据新准则调整科目 长期应付款 22,251.06 1.04 新增售后回租业务 预计负债 38.76 0.00 103.78 0.01 -62.66 本期支付赔偿款 递延收益 2.58 0.00 3.83 0.00 -32.67 递延所得税负债 2,144.95 0.10 2,306.19 0.12 -6.99 2.2. 境外资产情况境外资产情况 适用 不适用 3.3. 截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 2021 年年度报告 15 / 185 单位：元 项目