金融街：金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告.PDF

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1、 金融街控股股份有限公司金融街控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者年面向专业投资者 公开发行公司债券（第一期）公开发行公司债券（第一期）信用评级报告信用评级报告 项目负责人： 田梓慧 项目组成员： 王钰莹 评级总监： 电话：(010)66428877 传真：(010)66426100 2022 年 3 月 11 日CCXI-20220762D-01 2 金融街控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 声声 明明 本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与发行人构成委托关系外，中诚信国际与发行人不存在任何其他影响本次评级行为独立、客

2、观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与发行人之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 本次评级依据发行人提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性由发行人负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于发行人提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。 本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内

3、部信用评级标准和方法，遵循内部评级程序做出的独立判断，未受发行人和其他第三方组织或个人的干预和影响。 本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。 本次信用评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。 China Chengxin Inter

4、national Credit Rating Co.,Ltd. 北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同 2 号银河 SOHO5 号楼 邮编：100010 电话： （8610）6642 8877 传真： （8610）6642 6100 Building 5, Galaxy SOHO, No.2 Nanzhuganhutong,ChaoyangmenneiAvenue, Dongcheng District,Beijing, 100010 金融街控股股份有限公司： 受贵公司委托，中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司拟发行的“金融街控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）

5、 （品种一）”和“金融街控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期） （品种二）”的信用状况进行了综合分析。经中诚信国际信用评级委员会最后审定，本期公司债券（品种一）的信用等级为 AAA，本期公司债券（品种二）的信用等级为 AAA。 特此通告 中诚信国际信用评级有限责任公司 二零二二年三月十一日 20220762D 4 金融街控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 发行要素发行要素 发行人发行人 本本期期规模规模 发行期限发行期限 偿还方式偿还方式 发行目的发行目的 金融街控股股份有限公司金融街控股股份有限公司 不超过不超过

6、 11 亿元（含亿元（含 11亿元）亿元） 品种一为品种一为 3+2 年期；品年期；品种二为种二为 5 年期年期 每年付息一次，到期每年付息一次，到期一次还本付息一次还本付息 偿还回售的公司债券偿还回售的公司债券本金本金 评级观点：评级观点：中诚信国际评定“金融街控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期） （品种一）”的债项信用等级为 AAA；评定“金融街控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期） （品种二）”的债项信用等级为 AAA。中诚信国际肯定了公司获得较强的股东支持、销售业绩持续增长、土地储备区位优势明显、优质自持物业规模较大、融

7、资渠道畅通等方面优势对公司整体信用实力提供了有力支持。同时，中诚信国际关注到房地产行业政策、存货去化有待加强且杠杆比率处于较高水平等因素对公司经营及信用状况造成的影响。 概况数据概况数据 金融街控股金融街控股 （合并口径）（合并口径） 2018 2019 2020 2021.9 总资产（亿元） 1,485.27 1,619.90 1,692.08 1,701.17 所有者权益合计（亿元） 371.98 389.81 398.05 399.89 总负债（亿元） 1,113.28 1,230.09 1,294.03 1,301.27 总债务（亿元） 805.69 846.87 875.15 827

8、.30 营业总收入（亿元） 221.13 261.84 181.21 96.66 净利润（亿元） 40.37 41.21 22.18 11.31 EBITDA（亿元） 74.58 79.28 57.18 - 经营活动净现金流（亿元） -90.29 26.60 98.90 23.08 营业毛利率(%) 48.60 40.15 32.86 25.79 净负债率(%) 184.45 188.96 172.58 167.55 总债务/EBITDA(X) 10.80 10.68 15.30 - EBITDA 利息倍数(X) 1.73 1.67 1.18 - 注：1、本报告列示、分析的财务数据及财务指标为

9、中诚信国际基于公司提供的经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 20182020 年度财务报告及未经审计的 2021 年三季报整理，均使用报告期末数；2、本评级报告中的债务包含应付票据。 正正 面面 较强的股东支持。较强的股东支持。公司股东北京金融街投资（集团）有限公司（以下简称“金融街集团” ）是北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“西城区国资委” ）旗下重要的资产管理平台。作为金融街集团重要的房地产开发运营平台，公司在资金和业务协同等方面持续获得金融街集团的支持。 销售业绩持续增长，土地储备区位优势明显。销售业绩持续增长，土地储备区位优势明显。近年来公

10、司销售规模持续增长，2020 年及 2021 年前三季度销售金额分别同比增长 26%和 9%。截至 2021 年 9 月末，公司已进入五大城市群 17 个重点城市，一、二线城市的土地储备面积占比较高，为其业务持续发展提供了保障。 较较大规模的优质自持物业。大规模的优质自持物业。公司大部分自持物业位于北京金融街区域，资源的稀缺性及优越的地理位置使得公司投资物业保持了较高的出租率及租金水平，能够贡献稳定的现金流和利润。 融资渠道畅通。融资渠道畅通。公司与银行、保险等金融机构保持良好合作关系，未使用授信充足；同时公司作为上市公司，直接融资渠道畅通。 关关 注注 房地产行业政策。房地产行业政策。在监管

11、政策的持续影响下，2021 年下半年以来房地产市场出现一定调整， 商品房销售面临一定下行压力。 虽然为维护房地产市场平稳健康发展， 政策已经有所调整， 但当前仍处于政策传导期，市场环境变化对公司经营提出更高挑战。 存货去化有待加强。存货去化有待加强。公司部分项目受地方政府限价政策及竞争环境等影响，销售进度不及预期，存货去化水平有待提升。 杠杆比率处于较高水平。杠杆比率处于较高水平。由于土地储备规模扩大、开发项目增加且自持物业规模较大，公司外部融资保持在一定规模，净负债率处于较高水平。 5 金融街控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 发行发行人人概况

12、概况 公司前身是成立于1992年的北京市金融街建设开发公司，于2000年6月通过资产置换在深圳证券交易所上市，股票代码000402。公司主营业务包括房地产开发、物业租赁及物业经营等相关业务。项目主要集中于五大城市群中心城市（京津冀、长三角、珠三角、成渝和长江中游）和周边一小时交通圈卫星城/区域，截至2021年9月末，公司已完成对五大城市群17个重点城市的布局。 产权结构： 截至2021年9月末， 公司注册资本为29.89亿元， 金融街集团及其一致行动人持股比例为36.77%，系公司控股股东，公司实际控制人为西城区国资委；和谐健康保险股份有限公司（通过“和谐健康保险股份有限公司万能产品”持有）和

13、大家人寿保险股份有限公司（通过“安邦人寿保险股份有限公司-积极型投资组合” 持有） 分别持有公司15.68%和13.11%股份1。 本期债券概况本期债券概况 表表 1：本期债券本期债券概况概况 基本条款基本条款 发行主体 金融街控股股份有限公司 债券名称 金融街控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期） 发行规模 合计不超过 11 亿元（含 11 亿元） ，本期债券设品种间回拨选择权，回拨比例不受限制 债券期限 本期债券设 2 个品种，品种一期限为 5 年期，附第3 年末投资者回售选择权和发行人调整票面利率选择权；品种二期限为 5 年期。 偿还方式 本次债券按年付息

14、，到期一次还本，最后一期利息随本金一起支付 募集资金用途 拟用于偿还回售的公司债券本金 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 行业环境行业环境 随着房地产调控政策的持续影响，叠加部分房企信随着房地产调控政策的持续影响，叠加部分房企信 1 2020 年 3 月 20 日，中国银行保险监督管理委员会批准安邦保险集团股份有限公司和安邦财产保险股份有限公司将持有和谐健康的 100%股权转让予福佳集团有限公司、南京扬子国资投资集团有限责任公司、珠海大横琴投资有限公司、金科地产集团股份有限公司和良运集团有限公司。交易完成后，和谐健康保险股份有限公司与大家人寿保险股份有限公司解除一致行动人关系。 用风险事件发

15、酵，用风险事件发酵， 2021 年年下半年以来商品房销售市下半年以来商品房销售市场场明显明显降温降温，短期短期内内商品房销售仍面临一定下行压商品房销售仍面临一定下行压力力 2021 年上半年房地产市场保持较高热度，16月全国房地产销售额和销售面积分别同比增长38.9%和 27.7%。但随着“三道红线” 、 “贷款两集中”等房地产调控政策的持续影响，叠加部分房企信用风险事件发酵，居民购房意愿有所下降，下半年以来商品房销售市场明显降温。7 月以来单月商品房销售面积及销售额同比持续回落，其中 9 月以来商品房销售面积及销售额还低于 2019 年同期。与此同时，下半年以来国房景气指数持续回落，表明市场

16、对房地产市场信心较弱。尽管四季度以来，为“稳地价、稳房价、稳预期” ，政策有所微调，着力恢复房地产合理融资需求及居民合理购房需求，但从“政策底”到“市场底” 、 “信心底”仍需一定过渡期，叠加房地产税试点工作仍存在一定不确定性，中诚信国际认为房地产市场需求短期尚未见底，商品房销售回落趋势或仍将持续一段时间。 图图1：近年来全国商品房销售情况：近年来全国商品房销售情况 单位：亿元、万平方米、单位：亿元、万平方米、% 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 从商品房价格来看，2021年12月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续四季度以来的下降态势，同比涨幅回落。其中一线城市、二线城市及三线城

17、市新建商品住宅价格同比涨幅分别为(200.00)0.00200.000.0050,000.00100,000.00150,000.00200,000.002019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-11商品房销售额:累计值商品房销售面积:累计值商品房销售额:累计同比（右轴）商品房销售面积:累计同比（右轴） 6 金融街控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 4.4%、2.8%和0.9%，增速较6月回落1.7、2.0和2.8个百分点。从

18、商品房去化情况看，随着2021年下半年商品房销售市场的疲软，商品房去化速度有所放缓。截至2021年12月末，商品房待售面积为51,023.00万平方米，同比增长2.4%，房地产市场整体去化压力有所上升。其中，此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的弱能级城市面临更大的去化压力。 2021 年， 房企年， 房企开发投资开发投资及拿地支出及拿地支出表现出前高后低表现出前高后低态势，经营端支出明显放缓。在销售回款承压及再态势，经营端支出明显放缓。在销售回款承压及再融资困难持续的背景下，行业整体仍面临投资信心融资困难持续的背景下，行业整体仍面临投资信心及投资能力不足问题，房地产开发投资及拿地支出及投

19、资能力不足问题，房地产开发投资及拿地支出回落趋势或将延续回落趋势或将延续 2021 年上半年， 较好的房地产销售市场带动房企到位资金创历史同期新高，在房企加快在手项目开发建设的推动下，房地产开发投资额同比增长15.0%， 处于较高水平， 新开工面积也同比增长 3.8%。但下半年以来，随着房地产销售市场降温，叠加房企融资受限，房企投资热情及投资能力双双回落，新开工面积同比持续下降，房地产开发投资增速也逐步回落。2021 年全年，房地产开发投资同比增速已经降至 4.40%， 创 2016 年以来年增速新低， 而房地产新开工面积则呈现负增长态势，同比回落11.4%。 图图 2：近年来全国房地产开发投

20、资情况：近年来全国房地产开发投资情况 单位：亿元、单位：亿元、% 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 土地投资方面，2021 年 2 月以来，22 座重点城市实施住宅供地“两集中”政策。对比三轮土地集中供应结果，首轮集中供地中房地产企业表现出较高热度，但在市场降温、拿地条件较严、自身资金实力有限等多重制约下，房地产企业在第二、三轮集中供地中购地意愿或拿地能力不足，拿地热情较第一轮明显下降。总体来看，2021 年房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款分别同比下降15.5%和同比上升 2.8%。 图图 3：近年来房地产开发企业土地购置面积及金额：近年来房地产开发企业土地购置面积及金额 单位单位

21、：万平方米、亿元、万平方米、亿元、% 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 为维护房地产行业平稳健康发展，为维护房地产行业平稳健康发展， 2021 年四季度以年四季度以来房地产政策有所调整来房地产政策有所调整，当前仍处于政策传导期；，当前仍处于政策传导期；长期来看， 在长期来看， 在 “房住不炒” 政策基调下， 调控政策、“房住不炒” 政策基调下， 调控政策、信贷政策及融资环境的变化都将对房地产企业资信贷政策及融资环境的变化都将对房地产企业资金平衡能力提出更高要求金平衡能力提出更高要求 2016 年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、 不是用来炒的”， 此后中央及各主要监管部门在多个场合

22、反复强调“房住不炒”的定位。与此同时，2016 年 10 月以来，各城市通过居民购买端、新房销售端、土地购买端、企业融资端等多维度实施精准化、差异化调控，本轮调控表现出很强的政策延续性。 2020 年下半年以来， 房地产行业融资政策进一步收紧，尤其在 8 月“三道红线”出台后，国内贷款增速明显回落。2020 年 12 月末，央行联合银保监会发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知 （以下简称“通知”） ，划定-20.000.0020.0040.0060.000.0050,000.00100,000.00150,000.00200,000.002016-022016-082017

23、-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-08房地产开发投资完成额:累计值房地产开发投资完成额:累计同比（右轴）-20.0030.0080.000.0010,000.0020,000.0030,000.002016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-08本年购置土地面积:累计值本年土地成交价款:累计值本年土地成交价款:累计同比（右轴）本年购置土地面积:累计同比（右轴） 7 金融街控股股份有限

24、公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 银行房地产贷款集中度“红线”。 通知 旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险。2021 年以来，在银行房地产贷款集中度管理制度的影响下，按揭贷款发放进度明显放缓，房地产企业销售回款受到了不同程度的负面影响。2021 年 2 月，自然资源部组织召开“全国 2021 年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”，要求各地主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争，22 座重点城市实施住宅供地“集中供地”政策。2021 年 7 月，住房和城乡建设部、国家发展和

25、改革委员会等八部委联合发布了关于持续整治规范房地产市场秩序的通知 ，提出了房地产市场秩序三年实现明显好转的目标以及具体整治范围、措施和机制。此外值得关注的是，此外值得关注的是，2021 年以来部分房地产发债企业发生信用风险事件，境内外债券投资者信心较弱，部分房地产企业境内外信用债发行亦在一定程度上受阻。 为防范房地产市场风险的进一步扩大， 2021 年四季度以来政策端已经有所松动：9 月底以来监管部门密集发声，要求金融机构满足房地产合理融资需求； 10 月以来交易商协会及交易所相继表态支持符合条件的房地产企业发债融资； 12 月中国人民银行和银保监会联合印发关于做好重点房地产企业风险处置项目并

26、购金融服务的通知 ，要求银行业金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。同时，还要求银行加大债券融资的支持力度、积极提供并购的融资顾问服务、提高并购的服务效率、做好风险管理等；12 月中旬召开的中央经济工作会议在强调 “房住不炒”定位的同时，提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展” ； 而从各地政策来看， 公开信息显示， 2021 年四季度以来， 已有桂林、 晋江、 芜湖、荆门、 衡阳等 20 多个城市发布稳楼市政策， 包括购房补贴、贷款贴息、契税补贴等，2022 年 1

27、月底，安徽省则在进一步做好近期促进消费工作若干措施 ， 提出鼓励房产领域降低首付比例等举措； 此外，央行及银保监会均在 2022 年工作部署中提及“促进房地产业良性循环和健康发展” 。中诚信国际认中诚信国际认为，为，相关政策落地或有助于推动房地产市场恢复平稳发展，但当前仍处于政策传导期，房地产市场企稳仍有待观察。长期来看，“房住不炒”政策基调并未改变，中国房地产市场仍将处于较为严格的监管环境之中，各项政策都将以维护房地产市场平稳健康发展为目标，在此行业政策背景之下调控政策、信贷政策及融资环境的变化均将对房地产企业资金平衡能力提出更高要求。 发行人信用质量分析概述发行人信用质量分析概述 公司房产

28、开发项目区域布局良好，销售金额保持增公司房产开发项目区域布局良好，销售金额保持增长态势，北京、广州和上海区域销售贡献度较高；长态势，北京、广州和上海区域销售贡献度较高；2020 年以来公司部分项目结算进度放缓，年以来公司部分项目结算进度放缓， 结算金额结算金额有所下降有所下降 公司主营业务包括房产开发、物业租赁、物业经营等相关服务，其中，房产开发业务是公司收入的主要来源，近三年占比保持在 90%左右。此外，物业租赁和物业经营业务对公司收入形成良好补充。 近年来公司营业收入呈波动态势； 其中 2020 年，受疫情影响，公司房地产项目销售、工程进度不达预期，项目结算规模同比下降，加之出租物业客流量

29、和酒店入住率明显下滑，导致当年营业收入同比下降 30.79%。2021 年前三季度，由于房产开发收入规模较去年同期有所下降，当期营业收入同比下降 8.10%。 表表 2：公司主要板块收入结构及占比（亿元公司主要板块收入结构及占比（亿元、%） 收入收入 2018 2019 2020 2021.19 房产开发 195.90 235.69 158.13 79.49 物业租赁 17.41 18.41 16.69 13.14 物业经营 6.75 6.87 3.26 3.12 其他收入 1.07 0.86 3.13 0.92 合计合计 221.13 261.84 181.21 96.66 占比占比 201

30、8 2019 2020 2021.19 房产开发 88.59 90.02 87.26 82.23 物业租赁 7.87 7.03 9.21 13.60 物业经营 3.05 2.62 1.80 3.23 8 金融街控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 其他收入 0.48 0.33 1.73 0.95 合计合计 100.00 100.00 100.00 100.00 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 公司坚持深耕五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域的发展战略， 项目主要集中于北京、上海、广州、天津、重庆等一线城市及周边中心城市，截至 202

31、1 年 9 月末，公司已进驻五大城市群中 17 个重点城市2，区域布局较为完善。 项目建设方面，公司根据市场形势变化和可售货量情况，统筹安排项目工程进度，近年来公司土地投资规模有所放缓，新开工面积亦呈下降态势。随着前期大规模的新开工项目建设推进， 2020 年竣工面积大幅增长。2021 年前三季度，由于上年度及今年上半年新获取项目较少，新开工面积显著下降。 表表 3：公司公司房地产开发运营房地产开发运营情况情况（单位：万平方米单位：万平方米） 项目项目 2018 2019 2020 2021.19 新开工面积 338 278 244 85 竣工面积 107 86 160 103 注：以上开发数

32、据为全口径数据。 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 近年来公司通过强化销售调度、推行价值营销、提高客户体验等措施加快销售进度，全口径销售金额和面积均保持增长态势。 2020 年以来公司加快项目前期进度，同时持续优化公司产品体系，全年销售签约金额及面积分别同比增长 26%和 47%至 402亿元和 173 万平方米；2021 年前三季度，公司销售签约金额同比增长 8.8%至 287 亿元。 受五大城市群周边城市的销售规模提升影响，近年来销售均价呈下降态势，但由于公司主要销售区域仍集中在核心一线城市，销售均价仍处于较高水平。 2 17 个城市包括：北京、惠州、天津、重庆、武汉、广州、苏州（含常熟

33、） 、廊坊、上海、成都、东莞、遵化、佛山、深圳、无锡、嘉兴。 表表 4：公司销售及结算情况公司销售及结算情况 单位：单位：万平方米、亿元、万元万平方米、亿元、万元/平方米平方米 指标指标 2018 2019 2020 2021.19 销售面积 108 118 173 144 销售金额 307 319 402 287 销售均价 2.85 2.70 2.33 1.99 结算金额 196 236 158 79 注：销售为全口径数据。 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 从产品类型来看，公司销售产品涵盖商务和住宅地产两类， 2018 年以来住宅地产销售占比持续提升， 2020年住宅地产项目销售签约占比

34、升至84.33%。依托于对金融街区域的开发运营经验及品牌优势，公司在商务地产开发方面拥有很强的竞争实力。公司商务地产主要以整售定制为主，交易方多为金融类企业以及大型企业。2021 年前三季度，随着公司住宅推盘货量增加，住宅销售签约占比进一步提升。 表表 5：近年来近年来公司房地产销售公司房地产销售业态分布业态分布情况情况 单位：亿元单位：亿元 产品类型产品类型 2018 2019 2020 2021.19 商务地产 59 53 63 31 住宅地产 248 266 339 256 合计合计 307 319 402 287 注：四舍五入后存在尾差，合计数与各分项加总存在差异。 资料来源：公司提供

35、，中诚信国际整理 从销售区域来看，公司房地产开发项目分布在北京、广州、重庆、上海、天津等一、二线城市及周边城市，近年来在北京、广州区域保持了一定的区域竞争实力，2020 年北京、广州和上海地区销售金额占比均超过 20%，业绩贡献相对均衡，有助于降低区域结构性风险。2021 年前三季度，受益于长三角地区较高的景气度，公司上海地区销售贡献度明显提升；北京地区较大规模的在售货值支撑其销售金额占比保持在 25%以上。受新冠肺炎疫情反复及规划调整等影响，公司部分项目工程进度受到影响导致去化周期偏长；区域竞争加剧导致部分位于重庆及天津等区域项目去化速度不达预期，中诚信国际将对公司项目的去化情况保持关注。

36、9 金融街控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 表表 6：2020 年以来公司年以来公司全口径全口径销售销售区域区域分布情况分布情况 单位：单位：万平方米、万平方米、亿元亿元 区域区域 2020 2021.19 销售面积销售面积 销售金额销售金额 销售金额销售金额 占比占比 销售销售面积面积 销售金额销售金额 销售金额销售金额 占比占比 北京地区（含廊坊、遵化） 32.63 109.73 27.29% 25.44 73.52 25.63% 广州地区（含东莞、佛山、深圳） 32.58 103.54 25.75% 12.31 25.06 8.74% 上

37、海地区（含苏州、无锡） 37.01 90.42 22.49% 35.28 85.04 29.65% 天津地区 16.91 26.84 6.68% 9.94 16.15 5.63% 重庆地区 20.19 23.13 5.75% 20.68 26.10 9.10% 惠州地区 15.43 19.56 4.87% 11.88 15.80 5.51% 武汉地区 8.95 16.81 4.18% 8.49 17.06 5.95% 成都地区 9.07 11.99 2.98% 20.14 28.10 9.80% 合计合计 172.78 402.01 100.00% 144.17 286.82 100.00%

38、注：合计数尾数差异为四舍五入所致。 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 结算方面，受项目开发及结算周期的影响，近年来公司结算金额呈现一定波动。2020 年，公司北京、广州、重庆和苏州区域结算金额3占比分别为26.50%、 23.30%、 23.22%和 11.96%， 结算均价较低的重庆及苏州地区项目结算规模同比提升，加之疫情影响项目交付进度，导致当期结算金额同比下降32.91%。2021 年前三季度，上海、北京及天津地区项目交付规模较大，当期结算收入占比分别为27.18%、23.40%和 22.56%。 20182020 年年公司公司土地获取力度土地获取力度持续放缓，持续放缓，2021 年年

39、以来投资规模同比提升以来投资规模同比提升，良好的区域分布为公司良好的区域分布为公司稳稳定发展定发展提供提供一定一定支撑支撑；但同时公司部分项目开发周；但同时公司部分项目开发周期偏长，开发效率有待改善期偏长，开发效率有待改善 公司主要通过公开市场招拍挂、兼并收购、联合开发等方式获取项目，其中以招拍挂方式为主。近年来公司根据市场和政策变动，保持谨慎的土地投资策略，土地投资力度持续放缓。2019 年新增土地权益建筑面积前五大城市为天津、无锡、上海、苏州和佛山，其中新进入无锡市。2020 年，公司通过招拍挂、股权收购方式在上海、佛山、惠州、天 3 结算金额为营业收入口径。 津4、 遵化共获取 5 个项

40、目， 权益建筑面积占比分别为 10.42%、26.39%、52.84%、10.00%和 0.34%，新增土地的金额及规划建筑面积均同比大幅下降；随着五大城市群的周边城市项目增加，当期平均楼面地价下降，相较于当期销售均价处于较合理水平。2021 年公司仍将坚持五大城市群区域深耕策略， 计划实现项目土地投资权益金额约 180 亿元。 2021 年前三季度，公司在上海、固安、无锡、苏州和嘉兴共获取 7 个项目，其中嘉兴为新进入城市，权益投资额同比显著提升，楼面均价仍保持在较低水平。 表表 7：公司公司新增新增土地储备情况土地储备情况 单位：个、万平方米、亿元单位：个、万平方米、亿元 指标指标 201

41、8 2019 2020 2021.19 新拓展项目 20 20 5 7 新增土地金额（权益口径） 191 169 50 85 新增土地规划建筑面积 （权益口径） 356 234 97 123 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 从土地储备情况来看，截至 2021 年 9 月末，公司在全国 17 个城市和地区拥有全口径可结算规划建筑面积 1,766 万平方米（对应权益规划建筑面4 公司原持有金融街东丽湖（天津）置业有限公司（开发天津东丽湖听湖小镇）51%的股权，2020 年公司收购了金融街东丽湖（天津）置业有限公司另外 49%股权。 10 金融街控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发

42、行公司债券（第一期）信用评级报告 积 1,426 万平方米） ，较上年末小幅提升，可满足未来较长时间的开发需求。从区域分布来看，2021 年9 月末，公司前三大城市可结算建筑面积合计占比接近 45%。 2020 年公司新获取惠州仲恺项目， 当期末惠州市可结算建筑面积占比升至 18.87%； 随着北京区域项目销售结算，加之公司与北京中信房地产有限公司（以下简称“中信地产” ）协商解除中信城B 地块合作协议5，2020 年末北京地区可结算建筑面积有所下降。2021 年 9 月末，受当期新获取项目影响，廊坊、苏州、无锡等地区可结算面积占比均有所上升，但整体土地储备分布仍较为稳定。由于公司拿地区域集中

43、在一线城市和周边核心卫星城市，前期手续办理相对严格，一定程度上延缓了开发进度，开发周期偏长、项目周转率较低，中诚信国际将对公司项目开发效率的后续改善情况保持关注。 表表 8：公司公司土地土地储备储备区域区域分布分布明细明细 （单位：万平方米单位：万平方米） 城市城市 2020 2021.9 可结算建可结算建筑面积筑面积 占比占比 可结算建筑可结算建筑面积面积 占比占比 惠州 322.10 18.87% 320.49 18.14% 北京 262.65 15.39% 256.04 14.49% 天津 206.19 12.08% 182.46 10.33% 重庆 162.19 9.50% 155.0

44、2 8.78% 武汉 143.37 8.40% 143.37 8.12% 苏州 100.36 5.88% 118.25 6.69% 佛山 84.93 4.98% 82.71 4.68% 广州 76.56 4.49% 75.02 4.25% 上海 75.75 4.44% 76.29 4.32% 廊坊 73.91 4.33% 132.95 7.53% 成都 60.90 3.57% 53.40 3.02% 遵化 50.11 2.94% 48.43 2.74% 无锡 50.06 2.93% 69.53 3.94% 东莞 22.86 1.34% 22.86 1.29% 深圳 14.59 0.85% 14

45、.59 0.83% 5 主要由于该地块规划条件无法全部实现：项目建筑高度 79 米，总建筑面积 55.4 万平米，其中地上建筑面积 37.7 万平米，地下建筑面积 17.7 万平方米。截至 2021 年 3 月末，中信地产返还公司已付的中信城 B 地块合作价款约 50.11 亿元，并向公司支付资金占用费约 35.97 亿元。 嘉兴 - - 15.02 0.85% 总计总计 1,706.51 100.00% 1,766.43 100.00% 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 中诚信国际中诚信国际认为认为，近年来公司土地投资策略相对审慎，储备项目多位于核心一、二线城市及周边卫星城，为公司未来销售

46、和盈利提供一定保障。中诚信国际同时关注到，公司部分项目运作周期较长，项目周转效率及去化水平需持续提升。 公司自持公司自持物业物业位置优越，整体出租率保持在较高水位置优越，整体出租率保持在较高水平， 为公司现金流及利润构成较好补充；平， 为公司现金流及利润构成较好补充；2020 年物年物业租赁及经营板块业绩因疫情而有所下滑，业租赁及经营板块业绩因疫情而有所下滑， 2021 年年以来逐步恢复以来逐步恢复 公司商业物业类型包括写字楼、公寓、酒店、商业及其配套项目等，其定位是为国内外金融机构、国内大型企业总部及中小型企业提供办公及商业配套建筑产品。区域分布方面，目前公司持有物业主要集中在北京、天津、上

47、海和重庆等地，未来重点在一线城市核心区域适当增持优质写字楼项目。从业务模式来看，公司持有物业分为租赁型物业和经营型物业两类。 物业租赁方面，截至 2021 年 9 月末，公司持有项目可出租面积约为 105.16 万平方米， 包括办公类租赁物业及商业类物业。 2020 年以来公司通过处置非核心区域及租赁经营压力较大的物业，优化资产结构并提升资产运营效率。2020 年 12 月，公司通过股权转让方式处置金融街万科丰科中心6；2021 年 9 月，公司以 15.75 亿元通过公开挂牌出售方式将德胜国际中心7转让予凯龙股权投资管理(上海)有限公司，目前均已完成工商登记变更。 近年来，公司通过加强租约管

48、理、优化业态配比、拓展销售渠道等方式，使得自持物业整体出租率维持在高位。2020 年，北京门头沟融悦中心、青6公司和另一股东方北京万科企业有限公司将金丰万晟置业有限公司（持有金融街 万科丰科中心） 100%股权及相应债权转让予中国平安人寿保险股份有限公司，交易总价款 37.1 亿元，截至 2021 年 6 月末已完成工商变更。 7 公司将北京德胜投资有限责任公司 100%股权及债权通过北京产权交易所公开挂牌转让，受让方为凯龙股权投资管理（上海）有限公司，截至 2021 年 9 月末已完成工商变更。 11 金融街控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告

49、浦西郊宸章、磁器口后街一期、嘉粼融府项目竣工转为持有运营，由于其尚处于培育期，出租率水平较低。 2020 年， 受疫情期间公司减免租金8的影响，公司租金水平同比下降 9.36%至 16.69 亿元。2021年以来，公司持续强化招商运营，金融街中心出租率有所提升，加之一季度竣工的重庆磁器口后街开业运营，2021 年前三季度租赁业务收入为 13.14 亿元，在转让丰科中心的情况下仍同比实现增长。 表表 9：截至截至 2021 年年 9 月月末公司主要持有出租的物业情况末公司主要持有出租的物业情况 单位：平方米单位：平方米 城市城市 主要业态主要业态 项目名称项目名称 权益权益 可出租面积可出租面积

50、 2019 年出年出租率租率 2020 年年 出租率出租率 2021 年年 19 月月 出租率出租率 北京 写字楼 金融街中心 100% 111,160 95% 61% 79% 金融街（月坛）中心部分（不含金融集） 100% 21,956 93% 95% 92% 金融街公寓（商务长租） 100% 13,131 50% 44% 48% 金融大厦 100% 11,358 100% 100% 100% 其他零散写字楼 100% 6,600 100% 100% 100% 金融街（月坛）中心-金融集 100% 5,581 63% 76% 24% 通泰大厦 100% 1,785 100% 100% 100