都江堰旅游及酒店分析(共19页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上第四部分 都江堰旅游及酒店分析一、都江堰旅游市场1、都江堰市旅游市场概况从上表可以看出，04-07年都江堰旅游市场逐年增加，都江堰旅游收入高于青城山。1）、都江堰市旅游经济地位从上表我们可以看出，整个都江堰的旅游经济占比全市GDP的比例较低，2005年只占比18%左右，2006年占比20.54%左右，经济地位并不高，整个经济的开发并不足。2）、四川省星级宾馆开房率200520062007年1-7月平均房价出租率平均房价出租率平均房价出租率五星级552.2358.93644.6658.54645.2561.69四星级264.4162.19284.6663.17289.3

2、962.35三星级174.7463.11178.8363.19170.2559.62二星级112.3257.82113.6759.04114.7258.42一星级97.0845.9488.3548.5783.5856.44无星级115.3747.03135.6157.75151.4846.982、都江堰青城山旅游市场发展情况近年来，都江堰市积极实施政府主导型大旅游发展战略，把旅游业作为市域经济的主导产业大力培育，大力实施“四个一体化”（即城区与景区一体化、旅游与文化一体化、旅游与生态一体化、旅游与城市建设一体化），着力推进“旅游业三个转变”（即旅游产品由单一观光旅游向观光与休闲、度假、会展等特

3、色旅游转变，旅游市场由国内游为主向国内游与入境游并重转变，旅游经济从门票经济向综合经济转变）自上世纪90年代中期以来，都江堰市每年接待中外游客均在400万人次以上，旅游综合收入达10多亿元。旅游业已成为市域经济的重要支柱产业。2005年全市共接待游客530万人次，其中，境外游客达11万人次；旅游业总收入达15亿元,其中旅游门票收入达1亿元。2006年，都江堰全年接待游客661.8万人次，增长24.9%，实现旅游综合收入19.83亿元，同比增长32.2%，景区门票收入1.38亿元，增长40.82%。1）、旅游资源人文胜迹众多；都江堰建于战国时期的都江堰，历经两千多年风雨仍发挥着越来越巨大的作用，

4、堪称“举世无双”。自古即以“幽甲天下”着称于世的青城山是中国道教发源地、天师道的祖山祖庭，凝聚了中国道教文化的精华。都江堰市作为成都平原往川西北地区的重要通道，是西蜀文化与藏羌文化的交汇区，民族民俗文化独具特色。生态环境绝佳。市内地形多样，平原、丘陵、低中高山齐备，地形地貌奇特，植被丰富，是岷江上游和成都平原的重要生态屏障。拥有“龙溪虹口国家级自然保护区”有包括大熊猫、金丝猴、珙桐等珍稀物种在内的高等植物和动物14000余种，被誉为“世界天然植物园”、“野生珍稀动物基因库”，并建有亚洲规模最大的杜鹃专类植物园和苔藓园，是中科院全国生物多样性五大基地之一。国家西部大开发标志性工程紫坪铺水利枢纽工

5、程，集灌溉、防洪、发电、旅游功能为一体，是开发水体生态旅游的重要资源。人居环境最佳。全市森林覆盖率高达59.59，城区绿化率33，年平均气温15.2，空气质量和水质常年保持国家一级水平，是长江上游重要的生态屏障，人称“天然氧吧”。全市人均寿命75岁，高出全国平均水平4岁，是著名的“长寿之乡”。2）、先进的旅游营销（1）以旅游规划为龙头。都江堰推进旅游开发整体化，坚持高标准制定旅游规划，构筑精品旅游区基本框架。制定实施了都江堰市旅游业发展总体规划。青城山都江堰旅游区规划建设方案，都江堰市旅游业发展全面振兴计划、都江堰市旅游业发展十一五规划、虹口生态旅游专项规划、龙池旅游发展总体规划、青城山旅游发

6、展总体规划等。（2）推进旅游产业品牌化。坚持把旅游发展与文化建设相结合、与生态建设相结合，开发建设了青城山道教文化生态旅游区、都江堰水文化城市旅游区、龙池虹口生态度假旅游区等三大各具特色的著名旅游景区和青城外山、翠月湖、莲花湖等新景区（点），景区面积已达300多平方公里。推出了“拜水都江堰、问道青城山”、“都江堰灌溉中国、青城山道行天下”等形象品牌，客源市场不断扩大。（3）推进旅游发展社会化。坚持大产业、大市场、大旅游的发展方向，全市已建成各类宾馆、饭店、山庄、度假村等214家，总床位达3万余张，其中，星级宾馆13家（四星级3家、三星级3家、二星级7家），正在兴建美伦国际酒店学院五星级酒店、经

7、都五星级酒店、蓝光五星级酒店等高星级酒店。（4）推进旅游设施配套化。坚持把“经营城市”的理念贯穿到旅游开发、建设和管理的全过程，旅游基础设施和环境条件日臻完善。（5）推进旅游产业人本化。坚持“合理开发，永续利用”的原则，将开发与保护有机结合，实现旅游业的持续协调发展。3、城市规划 打造中国最佳休闲度假旅游区1）、都江堰的规划根据青城山都江堰国际休闲度假旅游区概念规划纲要。都江堰的目标是12年的努力，使青城山都江堰成为在亚洲地区具有一定国际竞争力的中国最佳休闲度假旅游区。规划中提到，打造休闲度假区时将建设相应的轻轨，为游客提供更良好的交通条件。重点发展区域核心区：包括两组团一轴线，即都江堰组团和

8、青城山组团，一轴线即省道106线(青城山大道)和环山健康通道特色景观带，总面积93平方公里。拓展区：包括虹口、龙池和柳街青城湖三大运动体验功能区。保护区：包括紫坪埔库区、青城山大熊猫栖息地(邛崃山系)、龙溪虹口自然保护区和大熊猫栖息地(岷山山系)。2）、都江堰青城山的旅游规划作为成都市旅游最重要支撑点之一的“青城山都江堰”景区，在顺利列入“世界文化遗产”名录之后，其旅游业更是如日中天，发展迅猛；根据都江堰旅游发展总体规划（具体数据见下表），其城市旅游的总体定位是“都江古堰文化观光与生态度假旅游目的地”，预计在十五期间其旅游业年增长幅度均将超过两位数，最终将达到“把都江堰市建成国际旅游城市，创世

9、界旅游精品”的总体目标。指 标2000年基数2005年2010年2015年接待国内游客400万人次520万人次670万人次740万人次国内旅游收入43600万元万元万元万元接待海外游客2万人次3.6万人次6.9万人次12.2万人次国际旅游收入300万元1086万元4996万元20251万元旅游总收入4.4亿元11.5亿元28.1亿元48.4亿元区域旅游规划优势（1） 依据世界各国旅游事业之发展经验分析，以山水及自然风光为最具吸引游客；青城山就具有此其先天优越条件，而青城山谷景区依托于青城山风景名胜区之侧边，更具有其它景区不可比拟之开发优势（如交通便利性、景区知名度、外围可利用资源、旅游产品组合

10、多元化、自然遗产资源、文化遗产资源、开发量体、可规划旅游项目）。（2） 随着社会高度发展，城市化生活和现代节奏对人的相对压力越来越大，使得人们对大自然的追求欲望越来越强，对自然环境和服务质量亦相对有较高之要求。国内游客旅游之方式亦从走马看花式观光旅游转成以定点度假型为主之旅游方式而发展，其中以江苏省、广东省、上海市、北京市、深圳市等沿海高度发展之省、市最为明显。而青城山谷景区正可成为以上沿海高度发展省、市的游客最佳之全年型休闲、旅游、度假圣地。（3） 海外游客人数逐年增加，依据中国旅游业发展十五计划和2015年、2020年远景目标纲要中预测，中国到2005年、2010年、2020年接待海外游客

11、可达1.436亿人次、2.53亿人次、7.86亿人次；世界旅游组织预测，中国到2005年、2010年、2020年接待海外游客可达1.155亿人次、1.697亿人次、3.664亿人次。（4） 旅游业较快发展；成都市统计局资料：2006年度全年接待国内游客4003.7万人次，比2004年增长10.6%；国内旅游收入324.1亿元，增长18.9%。全年接待入境旅游者58.0万人次，增长15.9%；旅游外汇收入2.0亿美元，增长14.8%。旅游接待设施进一步改善，年末全市三星级以上饭店93家，增加9家。旅行社256家，增加22家。青城山、都江堰风景区旅游度假人数可观，且逐年增加：（人次数/万人）景区名

12、称2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年青城山87.097.571.393.2102.9150152都江堰95.9104.588.2125.0125.4166219.6（表31：都江堰青城山近几年旅游人口变化情况）2005年2004年2003年省份名次接待人数（万人次）过夜人均天花费（元/人天）省份名次接待人数（万人次）过夜人均天花费（元/人天）省份名次接待人数（万人次）过夜人均天花费（元/人天）四川17068.02310四川16090254四川14425226重庆2932.44346重庆2810294重庆2553307广东3642.38520广东3473467

13、广东3413475北京4435.33627北京4457463北京4306443云南5389.10440云南5363364云南5271323陕西6349.01374陕西6282378陕西6252324上海7299.96614上海7253571上海7183593浙江8253.27514江苏8242448浙江8163361江苏9236.76489浙江9206452河北9153367湖南10217.90424山东10178421山东10151329（表32：20032005年四川主要客源的情况）（5） 全球老龄化人口日益增长，中国人口老龄化发展趋势预测研究指出，至2004年底，中国60岁及以上老年人口

14、为1.43亿，2014年将达到2亿，2026年将达到3亿；尤其上海、天津、江苏、北京等二级以上发达城市老龄人口更超出全国平均老龄人口比例；预估养生养老服务事业市场将随国家人民收入增加及老龄人口增长，更形需要及具发展前景。（6） 中国国内尚未有以国家级景区结合养生型度假村、五星级国际度假酒店、高端美术艺术馆群、乡村度假俱乐部、国际青年旅店之复合式、全方位休闲、旅游、度假商品。4、青城山目前旅游市场开发的局限性与尴尬现状1）、青城山旅游市场开发的局限性（1）、成亦“道”，失亦“道”道教作为我国唯一的本土宗教，在漫长的历史发展过程中，一直是中华传统文化的主要支柱之一。它与中华传统文化浑然融为一体，但

15、又具有自己的风骨与特色。青城山作为我国道教的重要发源地，对道教的传播与发扬起到了至关重要的作用，因此也被称作“中国道教名山”。但随着时代的变迁与现代文明的演进，青城山的文化道统除了道教文化以外，并未从文化生态的角度上进行有力的延续与补充，长久以来，还停留在这单一的、狭小的层面上，以“道”论“道”，造成影响力的匮乏与传播力的式微。特别是雅俗共赏的青城山道教文化旅游商品，在青城山旅游产业发展中还没有形成独特的市场吸引力。（2）、成于“自然”，失亦“自然”“青城天下幽”，青城山早年的旅游推广借助这句言简意赅的口号而传遍大江南北，吸引了来自全国乃至于世界各地的游客，也确实对青城山旅游品牌的建设起到了积

16、极的作用。但长此以往，却无疑也传达出景区形式单一、缺乏外延的特点，对建立一个特点突出、形象丰满的旅游品牌十分不利。目前，国内的大多景区都有一个特点，那就是把“资源规划”与“品牌形象规划”混为一谈，把“产品功能”与“市场需求”混为一谈，认为只要有好的产品不怕没人来，那知到再好的产品缺乏好的品牌形象同样得不到市场的认可。2）、青城山尴尬的现状（1）、作为“8小时”景区的青城山青城山旅游产业结构发展不协调，旅游高级化程度滞后，缺乏中高端的体验与享受型旅游产品。而通常作为旅游景区，在吃、住、行、游、购、娱六大基本要素的协调发展，往往决定了旅游区的发展水平。六大要素在旅游产业化构件分为基础要素和提高要素

17、。基础要素包括“吃、住、行、游”四大要素；提高要素包括“购物、娱乐”两大要素。（2）、作为“季景区”的青城山青城山景区虽有“避暑胜地”的美誉，但从另一个角度来看，也揭示出其明显具备的“季景区”巨大缺陷。各地游客大多选在天气炎热的夏天方才到访青城，春、秋、冬季则空山寂寂，渺无人烟（3）、作为“睡景区”的青城山目前来看，青城山景区旅游中游人基础要素（“吃、住、行、游”）的消费所占的比例远远高于提高要素（“购物、娱乐”）的消费比例。为游客提供基础要素的服务机构仅仅以一些近山的“农家乐”为主，无论是服务水准还是硬件档次，都无法与青城山景区作为世界文化遗产的地位相匹配，与目前世界级品牌的一流景区存在着较

18、大的差距，购物、娱乐没有形成相应的优势产业。于是，每当夜幕降临，这里即成为一座空山，人烟罕至，成为了一个十足的“沉睡景区”。（4）、作为“被动选择旅游模式”的青城山游客至青城山的旅游行为还长期处于一种被动选择模式：一方面，青城山是作为游客来都江堰的必到之地；另外一方面，到青城山的旅游体现为一种“文物旅游”，还未上升到文化层面上来。因此，在此种局面，可考虑让这种被动的旅游活起来，遵从让游客从被动观光到主动参与体验的创新发展模式（如举办一些体验参与的互动活动、大型场景剧或大型场景歌舞、大型艺术展览与学术交流活动等），完成文物旅游从静到动、从古板到鲜活、从观光到参与体验的系列转变，全面上升到文化旅游

19、的高端层面，提升旅游产品的品位与档次。二、都江堰酒店调查都江堰直接和间接从事旅游服务业人员达9万人，其中青城山镇依托旅游资源壮大产业支撑，全镇旅游从业人员达4500人，占全镇农村劳动力总数的75%。青城山景区最大接待能力在5万人左右，最佳接待能力在3万人左右；青城山周边的农家乐及宾馆供给的床位共计两万余，其中部分星级酒店及相关指标如下表所示：酒店名称星级房间数标间价格所在区域鹤翔山庄四星100个300元(协议价)青城前山青青园宾馆四星300个480元(可协议)青城前山金叶宾馆四星130个260元(协议价)都江堰市观景路9号国宴宾馆四星148个200元(协议价)都江堰市观景路二王庙宾馆三星102

20、个298元(可协议)二王庙景区后门侧玉华酒店三星106个160-300元都江堰市观景路三段翠月湖宾馆三星326个成铁青城山庄二星147个298元(可打8折)青城前山鸿雁山庄二星280个160元青城前山青城花园二星104个100-140元青城前山玉带山庄二星100个280青城前山青城山大酒店二星60个散客224元团体160元青城前山电信度假村二星100个320元(可打5折)青城后山成飞青城山庄二星192个300元(以上)青城后山天奥山庄二星121个280-320元(可打5折)青城后山银海山庄二星100个160-200元青城后山（表33：都江堰青城山星级宾馆门市价对比情况）1、都江堰青城山典型宾馆

21、个案调查1）、金叶宾馆（四星）酒店地址：四川省都江堰市观景路9号。距离火车站 50 分钟；距展览中心 30 分钟；宾馆距成都 50 公里 , 青城山 16 公里 , 龙池森林公园 36 公里 , 卧龙自然保护区 76 公里 。修建日期：于1998年，按国际四星度假休闲型酒店计建造。于2006年五月按照五星级标准重新装修。建造规模：宾馆占地面积56.8亩，建筑面积14300，有近20000的自然森林及绿色草坪。绿化率达65%。餐饮设施：香榭餐厅（西餐厅）、乡榭风味厅（中餐厅）多功能宴会厅，能同时容纳600人。休闲设施：夏威夷游泳池、网球场、高尔夫球场、兵乓球室、大堂吧、咖啡厅、桑那中心、健身中心

22、、夜总会、水疗中心。会议设施：多功能厅，可容纳 300 人，16000元/天；五楼会议室，可容纳 80 人；四楼会议室，可容纳 20 人，三楼会议室，可容纳 50 人；西三楼会议室，可容纳 30 人；西二楼会议室，可容纳 30 人；商务会议室，可容纳 12 人；智能会议室，可容纳30人5600/天。 住宿设施：酒店拥有豪华套间1间，面积70；套间4间，面积58；豪华标准间52间，面积32；标准间41间，面积26；单间8间，面积26；普通标准间42间，面积15。总共可容纳350人。部分房间提供私人保险箱，24小时卫星电视，宽贷上网和安全监控等。标间配置：单人床两张1.3*2m，椅子两张，茶几一张

23、，25寸液晶电视机，电视柜，衣柜，落地台灯，宽带接口，独立卫生间，中央空调，全天热水供应。房间情况：（1）、标准间：挂牌价580元/天，实际价格260元/天，可免费上网。（2）、商务套间：挂牌价980元/天，实际价格460元/天，可免费上网。（3）、豪华套间：挂牌价1380元/天，实际价格46680元/天，可免费上网。经营状况：7、8、9、10四个月很好，其余时间一般，节假日一般。2）、国宴宾馆（四星）酒店地址：四川省都江堰市观景路号。建造规模：宾馆占地面积22亩，单栋，共13层。电梯品牌，上海三菱。中央空调控温。酒店设施：有中、西餐厅、咖啡廊、棋牌室、大堂吧、夜总会、清吧、KTV包厢、桑拿、

24、商务中心、美容中心、商场、网球、保龄球和全天侯恒温的室内游泳池。每间客房均配有专用电脑端口，提供宽带上网。会议中心：多功能会议厅拥有都有堰市唯一五国语言同声翻译系统，能提供高等级涉外商务会议服务。元/天。有大小会议室共七个，可同时容纳200个人。接待能力：200人住宿。餐厅能容纳200人同时用餐。会议中心可可同时容纳200人。标间配置：单人床两张1.3*2，椅子两张，茶几一张，25寸电视机，电视柜，衣柜，落地台灯，宽带接口，独立卫生间，中央空调，全天热水供应。经营状况：7、8、9、10四个月火暴，其余时间一般，节假日良好。3）、二王庙宾馆（三星）酒店地址：宾馆位于古堰景区，位于著名的二王庙景区

25、后门侧。与道教圣地青城山、龙池国家森林公园遥相呼应，是游黄龙、九寨的必经之路，距成都市区仅30分钟车程，距机场距离70KM,距火车站距离58KM,距市中心距离1.5KM建造规模：宾馆占地面积20余亩。无电梯。餐饮设施：大厅-古堰堂包间8个，能同时容纳150人。休闲设施：棋牌,歌城美容,美发,按摩健身房,乒乓球会议设施：三号楼A,B,C会议室,一号楼多功能厅，能同时容纳120人，提供投影，宽带等。客房设施：共有102套房间(套)能同时容纳200人。分为标准间，商务标准间，套间等。标间配置：单人床两张，椅子两张，茶几一张，21寸液电视机，电视柜，衣柜，落地台灯，饮水机，独立卫生间，挂式空调，全天热

26、水供应。经营状况：7、8、9、10四个月很好，其余时间冷清，节假日一般。4）、玉华酒店（二星）酒店地址：都江堰市景观路三段，局成都市30公里，距都江堰景区3公里，句青城山15公里。开业时间：1997年开业， 2006年从新装修。隶属于四川华能太平驿水电责任有限公司。建造规模：宾馆占地面积20余亩。庭院式布局。餐饮设施：大厅面积600，四个包间，两个豪华包间。能同时接待300人。休闲设施：保龄球，桑拿，KTV，夜总会等。综合楼总面积600。会议设施：三号楼A,B,C会议室,一号楼多功能厅，能同时容纳120人，提供投影，宽带等。可房设施：共106间客房，包括标准间，单人间，豪华套间，别墅套房等。标

27、间配置：单人床两张，椅子两张，茶几一张，21寸电视机，电视柜，衣柜，落地台灯，独立卫生间，中央空调，全天热水供应。经营状况：7、8、9、10四个月很好，其余时间一般，节假日一般（1） 星级特征：都江堰城区以三星级居多，青城山区域内数量最多的是二星级酒店，占所有酒店的80，属于面向大众消费的中档酒店，区域内的高档酒店主要是少数四星级酒店。（2） 房间数:区域内的酒店房间数从60个到300个不等，其中绝大多数的酒店都是100余个房间。（3） 价格：四星级酒店一般标牌价在400多元/间/夜，折扣一般是57折，二星级酒店一般标牌价在300元左右，一般能打5-8折。由于受旅游季节性的影响，房价的变化幅度

28、很大，一般在淡季最低折扣可达到5折，会议是区域酒店淡季的重要客户来源。旺季可8折，在旅游黄金周时段一般很少打折，出现客满的状况。（4） 产品特征：由于这些酒店大多在都江堰及青城山区域休闲度假地产起步阶段就已经形成，地价相当便宜，所以区域内的酒店都体现出占地面积很大而建筑面积很小的特征，建筑密度也相当小。绿化率较高但绿化水平较低是区域内酒店的重要特征。四星级酒店中的鹤翔山庄以根雕艺术中心为文化主题是区域内主题性较强的酒店。商务别墅在区域内也有较高的出现频率，标牌价一般在3800元/栋/日。（5） 经营状况：酒店经营的季节性非常明显，四家酒店均7、8、9、10四个月火暴，其余时间一般，节假日良好。

29、2、农家乐 都江堰共兴办管理规范的农家乐1200多家，旅游商品、纪念品加工企业21家，青城山镇一共有农家乐100多家，每年为当地农民增收100多万元，还有两家被成都市旅游部门评为“四星级”（全市共20家，其青城山镇有青茂山庄和长寿山庄两家）。青城山镇每年都要对开农家乐的村民进行培训，包括餐饮技能、服务水平。今年，又对每家农家乐进行了统一规划，统一包装，通过实施“川西民居”工程，农家乐以全新的面貌亮相。农家乐的价格一般是包吃住按人头计价，一般价格在20-40元/人/天；山腰上农家乐价格也相当，但进山费和接送车费另计。农家乐发展到现在已经出现乐星级化发展和特色餐饮化发展，依靠这两个手段来提高自身档

30、次和对客户的吸引力。在青城山出现乐青茂山庄和长寿山庄2个四星级农家乐，并且涌现出梁鸡肉、罗鸡肉等众多以特色餐饮为卖点的农家乐。在青城山的半山上出现了专为老年人度假的农家乐，按月计价，每人约400元左右。三、都江堰青城山规划中的五星级酒店1、美仑集团都江堰5年投资战略1）、生态体育公园：竞 技 部 分：高尔夫球会、滑草、攀岩、等其它形式的山地运动项目休闲养生部分：SPA水疗中心、中药保健中心、生态茶楼等养生项目 会议接待部分：五星级会所酒店、 产权式酒店别墅、多功能会议室、展览展示中心；公 益 部 分：生态公园2）、酒店管理学院：五星级教学酒店、学院教学楼等教学设施；整体规划注重生态建设，与生态

31、体育公园和谐共存美仑集团转变产业亮点，以高尔夫旅游整合游憩行业、接待行业、营销行业带动商业行业实现：（1） 旅游经济，增加游客驻留时间（2） 改变游客认识，吸引外地游客（3） 以见效快的新产业亮点，增加消费人口和消费途径（4） 综合经济，城市环境建设，市民需求能得到释放以旅游管理学院实现：（1） 旅游领域知明度的扩张（2） 学院能更有效地把都江堰旅游结构和理念权威地传播出去3）、计划安排战略步骤战略内容准备阶段（2006年）：GOLF球场：包括18洞山地高尔夫球场的设计、五星级会所酒店的设计、 以及产权式酒店别墅的开发设计，以及现有18洞改造的设计酒店管理学院：与国外合作方签订合作协议、完成学

32、院整体规划设计、开始学院建设工程施工这一阶段内容主要包括对GOLF项目进行可行性分析及方案确定，学院项目开始进入施工阶段。第一阶段（2007年）：GOLF球场：包括18洞山地高尔夫球场的建设、五星级会所酒店的建设、 以及产权式酒店别墅的开发建设酒店管理学院：学院的主体工程完工、9月份第一批学生入学这一阶段内容主要包括完成GOLF项目的前期工作，学院项目正式开始招生第二阶段（2008年）完成18洞山地高尔夫、五星级会所酒店、以及产权式别墅的建设酒店管理学院：学院工程全部完工，第二批学生入学这一阶段的内容主要包括完成GOLF项目的建设工作，启动产权式酒店的销售，学院项目全部竣工，第二批学生入学。第

33、三阶段（2009年）主要对现有18洞球场进行全面的改造和升级酒店管理学院：第三批学生入学，与CHN开始学生交流这一阶段的内容主要包括对现有18洞球场球道、会所的改造，同时学院项目进入平稳发展阶段。（表34：美仑集团都江堰5年投资战略情况）体育旅游产业36洞青城山GOLF俱乐部项目在现有青城国际高尔夫球场的基础上，投资兴建全新的36洞山地高尔夫球场及附属GOLF旅游配套设施。项目总投资8亿元人民币，项目区面积约3500亩。主要从事GOLF运动、GOLF旅游及其关联行业的开发经营，预计项目建设周期为35年。美仑36洞GOLF采用生态建筑设计，与景区环境融为一体，同时采用国际领先的生态科技，保护并持

34、续优化现有生态体系，按照科学的景点布局理论进行建设，从而使旅游发展与环境保护能够协调发展。另外，项目建成后，使都江堰市的旅游产品的结构得到极大的提升，从而全面提高旅游产品对旅游者的吸引力，促进区域经济的繁荣。 会议休闲产业美仑GOLF大酒店及配套娱乐会展项目美仑GOLF大酒店共600间客房，全面提升都江堰-青城山景区的现有接待能力，酒店及周边完善的SPA水疗中心、中药保健中心、生态体育公园等休闲设施，以体验式旅游为核心，为游客提供全方位的休闲、娱乐、美食、旅游咨询等方面的服务，让游客能够充分的感受都江堰-青城山传统文化和优越自然环境的独特魅力。美仑GOLF大酒店还将建设功能齐全的会议及展览设施

35、，以承接国际大型峰会、展览活动为目标，为海内外企业客户、政府机构、非赢利组织创造优越的会议环境和完美的会展服务，使都江堰-青城山发展成为国内重要的会议论坛所在地 旅游教育产业国际旅游与酒店管理学院项目美仑国际旅游与酒店管理学院计划占地400亩，由教学区域和一所供学生日常实习的四星级酒店组成，累计投资达6亿元人民币，学院由峨眉山美仑旅游文化产业投资有限公司投资建设，欧洲名校荷兰CHN大学提供师资力量和先进的教学模式。建成后的美仑国际旅游与酒店管理学院将成为一所具有世界一流水平的专业酒店管理学院，面向全国招生，培养既通晓国际规则，又熟悉中国国情的酒店管理高级人才。2、攀煤宾馆1）、建设地点四川都江

36、堰市观景路679号。2）、项目建设内容拟将现在的宾馆主体改建为五星级酒店。建筑布局包括主楼和副楼，包括300 间客房、国际会议中心、中西餐厅、精品商店、超市以及文化娱乐设施（含网球场、游泳池、健身中心等）。同时房间应具备电话、宽带、数字电视、背景音乐、VOD视频点播系统、高档洁具、保险箱、微型酒吧、不间断电源、SOS呼叫、访客等待显示、防毒面具等功能和设施，以及专业化的灯光、独具匠心的家具造型、宽大的软床、个性化的地毯、五星标准的床上用品、具有浓郁文化韵味的客房用品、自动恒温的淋浴龙头、饮用水系统、感应光系统、套房卫生间电视、多种类型和风格的房间布局。项目将严格按照五星级酒店标准进设计建造。3

37、）、建设规模：建筑占地面积约15241.59，总建筑面积3.1万，建筑层数21层，建筑高度80米，结构为框架。4）、投资额度。拟建的五星酒店建筑面积为3.1万，客房300间（国内五星酒店平均客房数为261间）。若按建筑面积来估算（国内公开的五星级酒店的投资，按建筑面积，每造价5000元），投资额为1.5亿元；若按客房数估算，国内五星级酒店每个客房的投资额为80万元，则总投资额为2.4亿元。3、经都五星级酒店选址在玉堂镇的经都五星级国际旅游酒店占地468亩，总投资6亿元人民币，酒店集吃、住、休闲娱乐、会展于一体，拥有300套房间以及同声翻译会议室等。经都公司在完成全部建设前置条件后，将用两年半的

38、时间建成酒店并投入营业。该项目还处于设计以及报规阶段。4、蓝光五星级酒店位置容积率密度绿化限高用地性质面积起拍价成交价成交总额玉堂镇三台村不大于0.6小于29%小于36%不高35米五星级酒店用地.8合184.6亩27万元/亩27万元/亩4984.2万元玉堂镇三台村不大于0.2小于20%小于30%不高12米网球中心用地24531.3合36.8亩27万元/亩27万元/亩993.6万元该地块已于2007年7月拍卖，目前规划不详（表36：蓝光集团都江堰五星级酒店用地情况）5、豪森五星级酒店地址：位于青城前门800米，白鹭洲项目内。配套设施：房间数量400余间，5星级标准配置，未有特色配套设施。开业时间

39、：预计2007年10月28日开业，2008年1月正式开业。项目为一、二期，其中一期为配套设施建设，二期为客户部主楼。四、5+2模式及酒店式公寓调研1、成都酒店式公寓发展简析成都的经济型酒店早在2000年就已经出现，当时的新时代酒店被美国马瑞卡酒店物管公司接收并正式更名新时代马瑞卡酒店，并从此拉开了本地经济型酒店发展的帷幕。但经济型酒店在成都应从2004年才开始迅速发展，仅2年时间，速8、锦江之星、宜必思、安逸158等外来品牌及本土企业纷纷抢滩蓉城，目前经济型连锁酒店于成都数量已达上百家，且生意都很火爆！2006年末，成都市区中心由旧楼改造的“塞弗假日”成为成都市酒店式公寓的典型案例，该项目1.

40、4万余，2个月销售完毕。成都酒店式公寓在短期引发市场追捧的原因如下：（1）、高回报与低风险 经济型酒店在本地迅速发展的重要原因就是出租率稳定和回报率较高。在成都投资一家经济型酒店通常只需投入500-1,000万，且目前成都经济型酒店的出租率在70%左右，如再遇黄金周与节假日，比例将会更高，甚至可达100%！从掌握的资料获悉，客源稳定和出租率较高，使经济型酒店的年回报率高达20-30%，投资回收期只需4年左右。资金投入较低与回报率较高更有效规避经济型酒店的市场投资风险，且相对于回报率而言，其市场风险不高，这更使得投资者趋之若鹜。 （2）、本地小户型楼盘优越的地理位置迎合了其选址要求经济型酒店因主

41、要服务商务人士和游客，故对选址要求较高，通常会选在市区交通便捷的商圈、写字楼或旅游景点附近；而成都大部分小户型楼盘优越的地理位置正好配合了这一需求。（3）、经济发展、旅游业增长带动市场需求据成都市统计局数据，过去五年成都GDP平均增长为12.7%，且逐年增长率一直领先全国增长率，2005年GDP达2,371亿元,同比增长13.5%，如此良好经济发展态势为经济型酒店创造极大发展空间；其次， 双休日及公共假期推动国内旅游呈现快速增长的态势；接着因入境发展，成都丰富旅游资源日益吸引庞大境内外游客与商务客源，造成经济型酒店需求日益强劲。国内的增长与低价优质服务供需间的不对称，催生了经济型酒店崛起。另一

42、方面，目前正是全市开展创建中国最佳旅游城市的活动时期，一方面是进一步推动本地旅游业发展，但也为成都经济型酒店发展带来了巨大商机！（4）、有效填补市场需求空白经济型酒店市场来自原星级宾馆的旅游团队、散客和一般的商务人士。以前，这部分客人除了星级宾馆、招待所而别无选择，但一般二、三级宾馆与招待所的软硬件设施相对落后，且提供的服务和相应条件不尽人意，档次较高的宾馆虽配套服务完善但价格较高。因此价格低廉同时又能提供优质服务的经济型酒店，恰好填补此一市场空白。2、成都酒店式公寓市场前景及面临风险（1）、市场前景在成都，经济型酒店以其投资小（相对于星级宾馆）、利润率高、价格低、高性价比、优质服务和客源稳定

43、等优势，有着巨大的市场潜力。近几年随着本地旅游市场日趋成熟、会展经济发展迅猛，为经济型酒店赢得广阔发展空间。本地经济型酒店大多以租赁小户型公寓、单位招待所、普通房屋，进行重新装修改造后进入市场，并采用品牌连锁经营的方式营业。虽然目前成都单体酒店入住率也保持较高水平，但从长远发展而言，先得要统一品牌形象、营销策略、服务标准与系统管理，并形成规模经济，降低经营管理成本，品牌化连锁经营将是未来经济型连锁酒店的发展趋势！2007年4月中旬，以新加坡雅诗阁集团副总裁、中国业务发展及资产管理部黄秉扬为代表的新加坡城市建设商务考察团踏入成都，对酒店式公寓、甲级写字楼表示了浓厚的兴趣，这也注入了成都市酒店式公

44、寓发展的新的血液因素。（2）、市场风险物权法因素影响：物权法规定，只要房屋的性质是“住宅”，那么，产权人要改变其用途，或者作为酒店式公寓出租，都必须得到邻居的同意。宏观调控投资风险凸现，进入门槛提高：成都各商业银行将严格控制对产权式酒店贷款的发放。民生银行表示，原则上停止对产权式酒店发放贷款。现在想以按揭贷款方式购买产权式酒店的购房者，只能获得5成10年的按揭贷款。而以前，购房者可获得最高达8成30年的按揭贷款。3、青城山片区酒店式公寓及相应情况目前，青城山片区真正的酒店式公寓相对较少，主要有青城后山的天下青城2期D区半山酒店公寓，其主力面积约40，2006年末销售约3000元/，目前经营状况

45、较差，主要原因在于该项目地理位置相对较差，交通便捷度不高，大多数养老型客户止步。从片区市场的情况来看，该区域存在以下市场特征：1）、选择青城山的原因：青城山环境好、空气好、价格合理、适合夏天避暑休闲；2）、中意的物业类型：主要是别墅，其次是电梯公寓。3）、购置物业的目的：40%的被访者是长期居住，以老人为主。33%用于度假，这部份人主要是中青年人，考虑到这类物业的增值潜力，13%的被访者出于投资目的购买。4）、居住的频率：除长期居住外，有一周住2-3天的，或者夏天7、8、9三月避暑才入住的，也有少部份纯属投资而从不入住的。5）、经营形式：以酒店形式进行经营，有专业的酒店管理公司经营管理。6）、客户群体：目前景区的消费客户主要分为两类，一类为休闲度假的个体旅游者，旺季该类客户的入住率较高；另一类为团体客户，主要是公司、机关客户商务会议使用，一般在淡季的入住率较高。4、青城山片区酒店式公寓发展前景预判（1）、从消费者构成情况来看：团体客户（公