2014年房地产估价《开发经营与管理》模拟题二(共8页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上2014年房地产估价开发经营与管理模拟题二一、单项选择题1.从房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就()。A.越大B.越小C.不存在D.分散2.不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值()。A.下降B.上升C.不变D.不能确定3.下列风险中，属于个别风险的是()。A.购买力风险B.市场供求风险C.政策风险D.比较风险4.已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为()万元。A.55.0B.85.6

2、C.150.0D.123.65.某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为()元。A.1002.45B.1012.45C.1027.42D.1037.456.根据()的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A.房地产交易方式B.房地产交易顺序C.房地产交易目的D.房地产类型7.指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系;并从市场发展的实际情况出

3、发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态的是()。A.房地产产品结构B.房地产供求结构C.房地产投资结构D.房地产总量结构8.当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指()。A.房地产泡沫B.房地产市场中的过度开发C.房地产适度经营D.房地产过剩9.当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是()。A.确定建设施工的各种图纸准备就绪B.完成全体工作人员的筛选工作C.获取土地使用权D.明确各工作人员及施工阶段应发放的工资10.当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍

4、低或低得较多，则认为该开发商采用了()。A.领导定价法B.随行就市定价法C.目标定价法D.挑战定价法 11.所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是()。A.同质偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然细分市场12.在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于()。A.选择专业化B.单一市场集中化C.市场专业化D.产品专业化13.在复杂购买行为中，购买者的决策过程由()阶段构成。A.引起需要评价方案收集信息决定购买买后行为B.收集信息评价方案引起需要决定购买买后行为C.收集信息引起需要评价方案决定购买买后行为D.引起需要收集信息评价方案决定购买买后行为14.下列市场调查的内容

5、中，属于可控因素调查的是()。A.消费者行为调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.市场需求容量调查15.在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是()。A.空置率=合理空置率B.空置率合理空置率D.不能判断16.银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是()元。A.1005.56B.1010.56C.1110.56D.1115.5617.已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是()。A.12.35%B.12.55%C.12.68

6、%D.12.93%18.某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是()元。A.2040.8B.3451.83C.5089.1D.6666.719.下列选项中，()更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。A.开发工作量B.经营利润C.经营收入D.投资数额20.已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元;折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是()。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95% 21.房地产项目的I临界点分析，

7、是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值。A.允许的最低经济效益指标B.最大费用C.利润为零D.最大利润22.以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法23.某市去年住宅的实际销售量为500104 m2，预测销售量为450104 m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是()104 m2。A.475B.600C.450D.49024.财务内部收益率是指项目在整个()内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A.动态投资回收期B.项目寿命期C.计算期D.开发期25

8、.初步可行性研究阶段投资估算的精确度可达()，所需费用约占总投资的0.25%1.5%。A.5%B.10%C.20%D.30%26.不属于风险估计与评价常用的方法是()。A.调查和专家打分法B.解析方法C.概率估算法D.蒙特卡洛模拟法27.投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析，该阶段投资估算的精度为()。A.10%B.20%C.30%D.40%28.不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是()。A.市政规划方案选择B.项目构成及平面设计C.建筑规划方案选择D.市场调查分析29.取得开发项目用地所发生的费用为()。A.用地使用费B.土地费用C.土地转让费D.土地租用费30.

9、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在()年内延续弥补。A.2B.3C.4D.5 31.估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的()。A.使用计划B.出租计划C.销售计划D.租售计划32.市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于()。A.业主希望的投资回报率B.承租人愿意承担的费用C.承租人的承受能力D.同类型物业的市场供求关系33.王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30 m2，外墙面积6 m2，单元问分隔墙面积8 m2，公摊面积3 m2。那

10、么，可出租面积应为() m2。A.33B.40C.43D.4734.在房地产定价方法中，名牌策略属于()。A.成本加成定价法B.目标定价法C.认知价值定价法D.领导定价法35.某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为()万元。A.42.0B.50.4C.60.0D.72.0 二、多项选择题1.按投资业务划分，房地产投资信托基金分为()。A.权益型B.抵押型C.混合型D.质押型E.提存型2.利率提高，对房地产投资的影响有()。A.导致房地产实际价值的折损B.导致房地产实际价值的提高C.加大投资者的债务负担D.减缓投资者的债务负担E.投资会

11、提高3.以下情况能引起房地产市场需求增加的是()。A.未来预期收益的增加B.收入水平的提高C.边际税率的降低D.土地供给的减少E.消费品位的变化4.房地产开发程序可以划分为()等阶段。A.物业管理阶段B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.投资机会选择与决策分析5.尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括()。A.物业代理对房地产市场当前和未来的供求关系B.物业代理具备丰富的租售知识和经验的专业人员C.物业代理信誉更高，更易销售D.物业代理更加熟悉市场情况E.房地产开发商有特定的销售对象6.房地产置业投资的投资者从长期投

12、资的角度出发，希望获得的利益有()。A.自我消费B.房地产保值C.房地产增值D.开发利润E.出租收益7.在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有()。A.文献查阅B.观察C.专题讨论D.问卷调查E.实验8.在市场经济条件下，利率的高低主要取决于()等因素。A.行业基准收益率B.政府政策C.通货膨胀率D.社会平均利润率E.投资者的目标收益率9.下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有()。A.速动比率B.利息备付率C.偿债备付率D.内部收益率E.资产负债率10.税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种包括()。A.经营税金及附加

13、，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加B.企业所得税，即对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税C.土地使用税，即房地产开发投资企业在开发经营过程中占有土地应缴纳的一种税种D.房产税，即投资者拥有房地产时征收的一种地皮等财产税E.土地增值税11.“三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即()，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。A.最乐观预测值B.最不能预测值C.最有可能预测值D.最悲观预测值E.最高利润预测值12.有关风险估计与评价常用方法的描述，错误的是()。A.解析法和蒙特卡洛法是

14、风险分析的方法中最主要的两种B.解析法和蒙特卡洛法有很大区别C.蒙特卡洛法主要用于解决一些比较简单的问题D.解析法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样E.解析法和蒙特卡洛法无很大区别13.在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是()。A.检验各风险因素B.对评价指标的影响C.对风险对策的建议D.定量确定风险大小E.选出最佳方案14.项目管理的目标就是寻求项目()的最优均衡控制。A.质量B.安全C.成本D.资源E.时间15.零售商业物业租金调整可以基于()来进行调整。A.消费者价格指数B.零售物价指数C.业主的要求D.租赁双方商定的定期调整比率E.同类物业的租金水平

15、三、判断题1.当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。 ()2.从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。 ()3.开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发 成本之比。 ()4.目标定价法中以估计的销售量确定价格的做法，忽视了价格对需求的影响。 ()5.某项目成本利润率为30%，开发周期为2年，则该项目年成本利润率为15%。 ()6.资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。 ()7.为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将 评估结果向业主委员会报告。 ()8

16、.零售商业物业中，当采用百分比租金时，如果承租人与业主约定的人为平衡点低于自然 平衡点，在百分比不变时，会令业主的收入增加。 ()9.在用蒙特卡洛法进行风险分析时，其结果的准确性主要取决于对各变量的变化范围和变 化概率估计的准确性。 ()10.内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大 于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。 ()11.空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。空置率降低，会导致有 效毛租金收入减少;空置率提高，会导致有效毛租金收入上升。 ()12.房地产项目开发时机的分析与选择，应先考虑开发完成后的市场前景，再推出开发场地 、和开始建设的时机。 ()13.对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行 贷款利率。 ()14.过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。 ()15.物业可以获取的最大租金收人称为潜在毛租金收入。 () 专心-专注-专业