商业地产营销策划方案(共18页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上商业地产营销策划方案 篇一：商业地产营销策划方案 商业地产营销策划方案 商业城营销企划方案 前 言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 商业城项目是房地产开发公司开发的精品物业，将成为市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 商业城座落于市城区北部的广场旁，是地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 5

2、00多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括

3、本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5.

4、 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 三、销售目标及目标分解 1. 销售（招商）目标 商业城的可销售面积如表8-3所示。 表8-3商业城的可销售面积说明表2. 销售目标分解 商业城的销售目标如表8-4所示。 表8-4商业城的销售目标计划 四、营销阶段计划 根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。 表8-5营销各阶段工作任务一览表 五、项目销售时机及价格 为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要

5、素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。 （一）项目入市时机及姿态 1入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2008年5月份房交会期间开盘（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮；在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。 2入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。 （二）价格定位及价格策略 1价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。 2价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元

6、/平方米。 3价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。 六、宣传策略及媒介组合 （一）宣传策略主题 1个性特色：“商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。 2区位交通：本项目地处广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。 3增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。 （二）宣传媒介组合 1开盘前期：主要

7、以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。 2开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。 3开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招篇二：商业地产全程营销策划方案范本 商业地产全程策划案纲要 第一阶段：市场调研阶段 一、市经济环境的分析和生活结构研究 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 GDP发展状况及产业结构情况 消费品零售总额 商业增加值 城乡居民的人均

8、可支配收入 城乡居民储蓄存款余额 二、区域结构调查与城市发展规划调查 公共设施状况 交通体系状况 道路状况、通行量 区域性质与功能特点 各项城区的机能 城市规划 三、商业发展规划及政策研究 商铺发展现状及布局情况 商铺发展规划 城市商业网点规划政策 四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析 地区商铺分布及经营业态详图 商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析 地区间的销售动向 大型主力店的动向 五、典型性调查与研究 六、地区未来商业地产的供应量分析 七、消费者消费行为调查与研究 地理细分调查分析 购买人群细分调查 年龄细分调查分析 经济状况细分调查分析 消费者交通和出行方式 购买者购

9、买心理及行为分析 八、项目立地条件研究 道路类别及交通状况 项目地块自然与社会条件分析 顾客是否容易达到商业区 周边环境和公建设施 项目周围经济条件分析 项目SWOT分析 九、商圈的确定和研究 商圈的范围的确定 商圈的构成及顾客来源 第二阶段：项目定位阶段 一、 项目的市场定位 形象定位 规模定位 二、目标客户定位 购买商铺的目标群分析 租赁使用商铺的目标群分析 三、商铺的目标消费群定位及分析 四、商铺的经营项目定位及功能定位 经营项目定位 功能定位 五、商铺特色定位 六、竞争定位 第三阶段：项目规划、设计方案阶段 一、整体规划设计方案 二、建筑风格与立面效果设计方案 三、商铺结构与内部分割方

10、案 四、景观设计方案 五、交通组织设计方案 第四阶段：项目营销策划阶段 一、营销整体规划方案建议书 营销方式建议 营销渠道建议 营销策略建议 营销计划安排建议 促销策略建议 二、价格策略执行计划建议书 整体均价建议 分期均价建议 层差和朝向差分析 价目表建议 价格特别调整方式建议 付款方式建议 三、管理模式建议书 招商管理模式建议 物业管理模式建议 客户管理模式建议 销售管理模式建议 四、项目形象包装设计方案建议书 VI设计建议 楼书设计建议 展板设计建议 五、广告宣传策划建议书 （以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准） 户外广告策略建议 报刊广告策略建议 新闻炒作策略建议

11、 网上广告和炒作策略建议 六、销售活动策划建议书 （以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准） 开工仪式建议 开盘仪式建议 封顶仪式建议 竣式仪式建议 入伙仪式建议 新闻发布会建议 展销会建议 第五阶段：销售实施阶段篇三：商业地产策划方案+商业地产策划方案基本流程 商业地产策划方案基本流程 第一部分 商业市场调研 影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。 一、市场调研概况 调研

12、时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 （一）、区域商圈研究 1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。 2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。 4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。 （二）、终

13、端消费者研究 1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。 3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。 4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。 （三）、投资客户研究 1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。 2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。 （四）、竞争对手研究 1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。 2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。 四、消费

14、者消费习性探讨 1、基本结论 ： 消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等 2、专题研究 专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等） 专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯 五、项目经营方式论证 1、项目与同类型物业的比较论证 2、项目业态探讨与可持续发展论证 3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证 4、项目的商业价值及租金价值风险性论证 5、项目设计标准及经营管理水平的论证 第二部分 项目可行性研究 一、前言项目总体情况进行说明、分析、总结 二、项目概况 1、项目

15、所处的具体位置、规模 2、项目规划经济技术指标 三、整体市场分析 1、区域商业市场状况 2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的分析和预测项目的市场发展趋势。 3、主要竞争对手分析 对区域内竞争者进行调查及分析比较 4、项目SWOT分析 通过对项目的优势、劣势、机会与威胁的分析，为项目定位提供依据 5、项目市场定位 通过比较分析，确定项目的整体市场定位、功能定位、档次定位、客户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定项目的开发设计方案提供依据 6、项目初步开

16、发设计方案 通过前述分析比较，确定项目最佳的开发、设计方案7、项目投资成本估算 估算项目的投资费用，包括土地费用、前期工程费、主体开发费、其他费、管理费、销售费、财务费、不可预见费及税费 8、项目投资效益预测 主要根据项目未来销售收入及收益情况，计算项目的投资利润率、财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标及敏感性分析，据此测算项目建成后的近期效益、远期效益。 9、风险分析 对项目可能产生的风险进行分析及规避风险措施 10、可行性研究 可行性研究结论 第三部分 项目规划发展建议 一、项目分析 1、基本情况分析：区位概况、背景资料、交通状况、周边环境、周边配套。 2、综合评价（SWOT）：优势与劣势、机会与威胁。 二、项目定位建议 1、综合定位：特征定位、名称定位、价格定位。 2、品质定位：档次定位、风格定位、形象定位。专心-专注-专业