店面选址方法(共10页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上“味百咖喱”连锁餐厅选址分析及方法简述选址的最终目的是为了满足商圈范围内及周边的目标顾客需要的同时，将企业的获利达到最大化状态。如何经营好快餐店，首先就是选址。那么如何选择合适的、成功的、能够赢利的店面，受到影响的因素很多。快餐店的市场定位、目标消费群、商圈分析、周边交通、相同业态店铺竞争对手、店铺成本核算能否盈利、开店条件是否符合等等都是“味百咖喱”餐厅选址当中要重点关注的问题。一、 “味百咖喱”餐厅的市场定位及目标消费群餐厅的定位就是快捷、时尚、方便顾客。“味百咖喱”餐厅的餐品价格从单品的十几元到套餐的二十几元的定位属于中档消费水平。据此我们可以锁定的人群主要为中

2、等收入白领人士、追求时尚、便捷的学生群体、购物消费及旅游消费群体。二、商圈分析借鉴成功的西式国际快餐连锁著名品牌快餐麦当劳、肯德基的选址经验。对于“味百咖喱”餐厅选址会有些帮助。肯德基以家庭成员为主要目标消费者，推广的重点是较容易接受外来文化、新鲜事物的青少年，餐厅选址主要考虑地理、经济、市场及客源等几个要素是否符合定位，肯德基根据这些要素以及自己的调查划分出的不同商圈，并选择可进入商圈，并在等到商圈成熟稳定后才进入。在选定商圈后，肯德基努力争取在最聚客的地方和其附近开店。在选定商圈里，人流动线是怎么样的，人从地铁出来后是往哪个方向走等等。在计划开店的地点单位时间内有多少人经过，这些都派人去掐

3、表，去测量，有一套完整的数据之后根据标准填写：商圈及竞争条件表、租赁条件表、现场情况表、综合评估表等，并依据数据综合评分确定店址。“味百咖喱”餐厅的主要目标消费者是需要快捷、方便的人士。推广的重点主要在纯写字楼商圈内的员工、以及偶然性人流比较大的重点商圈。逛商店累了要休息吃东西当然去快餐店是很好的解决办法，上班的地方累了，又要出去快速吃点东西，当然快餐店是比较好的选择，所以最终快捷便利的为这些人解决吃饭休息问题就是快餐店的存在价值，其他地方效果不是最好，目标客户群不集中。由此“味百咖喱”餐厅的选址重点主要在商业中心区、写字楼、半商半住区域最为合适。一般以餐厅为中心，以消费者愿意移动的距离范围为

4、半径确定的范围。按步行时间计算，一个餐厅的核心经营区就是绕开该餐厅的五分钟步行范围，而5-8分钟步行距离属于中间经营地带，10分钟步行区以外属于外层经营地带。这也“味百咖喱”餐厅在选址时所要参考的重要依据。三、周边交通交通是否方便也是影响店面经营的重要因素。一般在店面周围的100-300m之内有地铁出口、公交站一般不少于8列公交及在城市主干道、三叉路口为最佳。而店面附近的停车情况是否良好也是顾客能否选择我们的一个次要原因。车辆的通行状况以及门前偶然性人流的多少，意味着潜在的客源。而有就餐机会和欲望的过路人最终将会成为我们的客源。如果说能处在一个交通便利而且偶然性人流比较大的位置的话，对于店面的

5、营业额提升肯定会有更大的帮助。四、相同业态店铺竞争对手针对“味百咖喱”餐厅的经营模式及市场定位。目前在国内市场与我们相类似的知名品牌主要有：吉野家、和合谷、味千拉面、永和大王、真功夫等店。那么在“味百咖喱”餐厅进行选址时，这些较好的区域里，比如吉野家，我们尽量与其邻近，所谓“双木成林、成行成市”，“味百咖喱”餐厅独特的咖喱卖点，可以与这些知名名牌产生市场互补的效果。其他的店面我们在选址时也要慎重考虑再做决定。如果周边没有此类知名品牌的店面，我们可对周边客单价与“味百咖喱”餐厅相近或者是相同的店进行定时、定期的现场观察。包括竞争对手的店面基本情况：面积、座位数、员工数、管理组人数、营业时间、清扫

6、时间；店面经营情况：是否有外卖、点餐形式、上餐时间、顾客投诉的处理、平日AC/TC，假日AC/TC，平日最低、高营业额，假日最低、高营业额。了解了对手情况之后，做出“味百咖喱”餐厅与对手的SWOT分析。做到知己知彼。做好充分准备，弥补不足，发挥优势。五、店铺成本核算能否赢利作为投资者，除了选择一个成功的店址之外，必须要能很好的控制成本。虽然好的店铺位置价格相对要高，但在调查该位置店铺的详细费用支出之后，一个合适的房租及一个成功的店址会更好的发挥到一个极致。在成本核算中，我们需要注意到如下方面：房租、物业、取暖、制冷、电费、水费煤气费、转让费、人员成本、机器物料成本及损耗成本。以上几个方面的费用

7、得到具体数据之后，再根据对竞争对手的营业额预估从而做出我们的营业额预估是多少。这样可以更有把握的控制成本。六、开店条件根据“味百咖喱”餐厅的选店的规模、选店的基本要求进行考核。考核指标包括：是否有地标性的店、店面面积、是否有燃气、是否具备上下水、是否具备独立烟道、是否有明显广告位、是否有洗手间。综上所述，在面对一个新的店面时。我们将它的商圈分析、周边交通、相同业态店铺竞争对手、店铺成本核算能否盈利、开店条件调查清楚之后，基本可以判断这家店面可以成为我们的预选店面，进而进行深层次的商讨。“味百咖喱”餐厅的施工基本条件1. 店铺面积要求100-300平方米以上的使用面积。2. 店铺设立除要有独立安

8、全进出口，必须建立紧急出口，以防意外事件发生后紧急撤离现场有更多选择途径。3. 店铺要有独立广告位置，不要有被树木、装饰物等遮挡情况。4. 店铺的电容量不小于50-100KW，电量总入店开关是90A（220V）.5. 店铺应具备做餐饮正常使用的上下水条件：进水：应具备管径为4032mm的独立进水管及水表，水压达到市政供水标准；供水量不低于300吨/月 。排水：提供管径150mm排水管一根，或100mm排水管两根，与足够容量的隔油池连接。提供给管径150mm排污管一根，并就近接入足够容量的排污化废物池。6 店铺应具备有独立的排烟管道，若没有应提供改造位置。 如与商场主排烟管道连接应分配足够的排烟

9、流量，原则不能低7500立方米，排烟率是13500帕。再不影响商场主烟道正常工作的前提下，电机功率是4KW10KW的风机（功率大小已实际餐厅后厨大小分布面积而定） 7 店铺应具备新风换气系统。应具备消防安全设施，疏散通道等.8 预选店址留有总机或相应的直线电话，具备宽带接入9. 24小时提供冷热水，水源总开关受餐厅控制。10. 供电系统：独立计量电表。11. 消防系统：物业消防系统本身须已经通过消防主管部门的审批并获得同意批复。12. 其它：（略）目标店实地考察表地址地点交通概况详细地址交通情况 主干道 次干道 支道 有隔离带 三岔路口；距站牌 米、公交车 路、地铁 号线。地址属性商业区 半商

10、半住 住宅区 写字楼店铺结构概况室外店铺位于第 层，门面宽 米、高 米。可放招牌：横招 竖招，招牌宽 米、高 米。广告位：有 无 备注： 。停车状况：无停车场 门口停车 收费式停车场 免费停车场 室内室内平面形状：正方形 长方形 刀把形 不规则 建筑面积 平方米，使用面积 平方米。玻璃门窗：有 无； 洗手间：有 无 橱窗展示面 、地面 、墙壁 、柱子 。租赁条件概况产权属性产权单位名称： （私房请注明）；可租赁期限： 年。租金情况租金： 元/平方米日/年，免租期 天；付款方式：年付 半年付 季付 押 付 ；转让费： 元； 先前从事 行业。转让原因： 。店内其他费用物业费： 元/平方米月； 电：

11、 元/度； 燃气： 元/立方米；水： 元/吨,含 元/吨的排污费。 店内细节是否可以改造成通透效果：是 否装修现状：未装修 粗装修 精装修明火：有 无； 上下水：有 无； 动力电： W； 烟道：有 无店面情况说明：可进场时间： 邻铺概况左右五家依次为： 、 、 、 、 、 、 、 、 、 。竞争对手概况竞争店：吉野家 真功夫 和合谷 味千拉面 规模 平方米，运营状况：优 一般 差SWOT分析优势： 劣势：机会： 威胁：实地考察人： 考察时间： 年 月 日道路截点流量统计表道路名称： 地点： 时段人流量（人）自行车流量（辆）机动车流量（辆）备注上行下行上行下行上行下行7-88-99-1010-1

12、111-1212-1313-1414-1515-1616-1717-1818-1919-20合计实地考察人：考察时间： 年 月 日目标店商圈调查表商场店调查商场员工数商场收银台数商场预估营业额商场停车位数量商场营业时间商场楼层数商场周边写字楼数量： 企事业单位数量（名称）： 饮食娱乐独立店周边写字楼数量： 企事业单位数量（名称）： 饮食娱乐实地考察人：考察时间： 年 月 日案例店店内考察表 店及人 员概况 店基本情况案例店名称：案例店地址： 距预定店 米。营业面积： 营业时间：座位数： 桌数： 外卖：有 无 人 员管理组人数： 服务组人数：餐品 主营餐品 餐单分类 店经营 情况用餐高峰时段早餐

13、： 至 ，用餐人数 。中餐： 至 ，用餐人数 。晚餐： 至 ，用餐人数 。案例店天均营业额平日AC： 平日TC：平日最低营业额： 平日最高营业额：假日AC： 假日TC：假日最低营业额： 假日最高营业额：月最低营业额： 月最高营业额： 服务点餐形式： 上餐时间：危机处理： 总结优势劣势实地考察人：考察时间： 年 月 日目标店平面图(标准手绘)同、收回房屋：1.承租人擅自将房屋转租、转让或转借的;租赁期共_年房屋租赁合同 出租方（甲方）：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，身份证号码XXXXXXXX承租方（乙方）：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，身份证号码XXXXXXXX甲、乙

14、双方就房屋租赁事宜，达成如下协议： 一、甲方将位于XX市XX街道XX小区X号楼XXXX号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自XX年XX月XX日至XX年XX月XX日，计X个月。二、本房屋月租金为人民币XX元，按月/季度/年结算。每月月初/每季季初/每年年初X日内，乙方向甲方支付全月/季/年租金。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。 七、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。八、本合同连一式X份，甲、乙双方各执X份，自双方签字之日起生效。 甲方：乙方：专心-专注-专业