房地产房地产开发经营与管理真题及答案(共17页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上2010年房地产估价师执业资格考试真题 房地产开发经营与管理 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1一般来说，与长期投资相比，短期投资（ ）。 A风险较大 B收益率较高 C流动性较好 D投资回收期较长 2同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（ ）。 A保值性 B增值性 C异质性 D弱流动性 3下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ ）。 A购买房地产股票 B购买商铺 C购买房地产债券 D购买住房抵押支持证券 4关于投资组合理论的说法，正确的是（ ）。 A投资

2、者应选择毫无风险的投资组合 B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 5关于房屋施工面积的说法，正确的是（ ）。 A房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 10某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（ ）。 A目标定价法 B领导定价法 C随行

3、就市定价法 D认知价值定价法 11某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（ ）。 A试探性调查 B描述性调查 C创新性调查 D因果性调查 12下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（ ）。 A指数平滑法 B市场因子推演法 C德尔菲法 D销售人员意见综合法 13某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（ ）。 A形象差异化战略 B人员差别化战略 C服务差别化战略 D产品差别化战略 14关于资金时间价值的说法，错误的是（ ）。 A现在的100万元与5年后的100万元的价值

4、相同 B现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同 C现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同 D由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较 15某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。 A2.00 B7.30 C8.53 D9.00 16关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是（ ）。 A名义利率对应一年中计息周期的单利计息 B实际利率对应一年中计息周期的复利计息 C实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D当计息周期为月时，实际利率小于名义利率 17王某拟

5、购买一套面积为120、单价为7800元/的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（ ）元。 A1297.91 B3584.01 C4881.93 D5158.71 18某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是（ ）元。 A14945.16 B15841.87 C26764.51 D28370.38 19对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数

6、，那么该折现率（ ）。 A包含了对通货膨胀的补偿 B不包含对通货膨胀的补偿 C没有实际意义 D不能直接用于财务评价 20假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（ ）。 A16.67% B16.71% C16.80% D17.00% 21房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（ ）。 A销售利润率=销售利润/销售收入 B销售利润率=销售利润/总开发价值 C销售利润率=销售利润/总开发成本 D销售利润

7、率=销售利润/项目总投资 22张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（ ）。 A8.17% B13.62% C14.00% D23.33% 23某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（ ）。 A625% B80.00% C133.33% D200.00% 24某房地产

8、开发项目的占地面积为15000，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/。 A5377.78 B6277.78 C6722.22 D7847.22 25判定房地产投资风险因素发生的概率属于（ ）阶段的工作。 A风险辨识 B风险估计 C风险评价 D风险决策 26房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（ ）。 A可逆性和可延期性 B可逆性和不可延期性 C不可逆性和可延期性 D不可逆性和不可延期性 27在编制房地产开发项目

9、可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（ ）。 A项目的交通组织规划 B项目构成及平面布置 C项目的建筑规划 D城市土地利用规划 28下列财务报表中，储存基础性数据的是（ ）。 A辅助报表 B资产负债表 C资金来源与运用表 D现金流量表 29下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（ ）。 A回收固定资产余值 B自有资金 C长期借款 D净转售收入 30下列市盈率的表达式中，正确的是（ ）。 A市盈率=股价/每股净资产 B市盈率=股价/每股收益 C市盈率=市值/销售收入 D市盈率=市值/现金流 31刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经

10、银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（ ）元。 A2363.64 B2600.00 C3818.18 D4200.00 32一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（ ）。 A较高的收益性 B较强的流动性 C直接融资的功能 D抵御通货膨胀影响的功能 33关于房地产贷款担保的说法，正确的是（ ）。 A担保能确保贷款得以足额偿还 B金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 C最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D贷款质押不转移财产的占有权

11、 34在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（ ）。 A交通的通达程度 B物业的规模大小 C人口的分布密度 D居民的购买能力 35下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（ ）。 A净经营收入=有效毛收入-经营费用 B净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息 C净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金 D净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税 二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.

12、5分） 1相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（ ）。 A置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产 B置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资 C置业投资对象可以是市场上存量房地产 D置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营 E置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者 2按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（ ）等方面存在差异。 A投资决策 B规划设计 C工程建设 D地域范围 E产品功能 3国际上通常采取的住房保障方式有（ ）。 A政府直接建房 B对住房投资人减税 C对住房承租人减税 D对住房承租人补贴 E

13、鼓励赢利机构建房 4下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（ ）。 A进行项目的财务评价 B获取项目所需土地 C确定规划设计方案并获得批准 D对项目的建设工程进行招标 E提交项目开工申请并获得批准 5关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（ ）。 A有效市场大于服务市场 B服务市场大于潜在市场 C潜在市场大于有效市场 D渗透市场大于有效市场 E服务市场大于渗透市场 6关于房地产购买-更新改造-出租-出售模式现金流量图的说法，正确的有（。 ） A横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点 B房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的1时点 C发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内

14、 D各期运营费用的垂直箭线全部向下 E转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上 7关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。 A利率是由储蓄和投资决定的 B利率是由货币的供求决定的 C利率是由可贷资金的供求决定 D利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的 E货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性 8关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（ ）。 A应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损 B所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率 C企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算 D企业所得税税率的高低

15、与项目所在城市的级别有关 E企业所得税税率为25% 9下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（ ）。 A现金回报率 B投资回收期 C借款偿还期 D资产负债率 E资本金利润率 10下列不确定性因素中，属于开发-销售模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（ ）。 A土地费用 B权益投资比率 C运营费用 D开发期 E贷款利率 11政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（ ）。 A项目是否符合国家法律法规要求 B项目是否符合保护生态环境的要求 C项目是否符合国家宏观调控政策的要求 D项目是否符合该企业投资目标实现的要求 E项目是否符合该企业经济效益要求 12城市建设用地使用权以熟

16、地出让时，出让地价款包括（ ）。 A市政基础建设费 B土地出让金 C征地拆迁费 D契税 E公建配套设施费 13商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（ ）。 A国有土地使用证 B建设用地规划许可证 C建设工程规划许可证 D建设工程施工许可证 E商品房预售许可证 14关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。 A基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失 B基础租金一般高于市场租金 C基础租金可以通过降低经营费用向下调整 D基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金 E基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金 15按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，

17、零售商业物业可分为（ ）等类型。 A市级购物中心 B地区购物商场 C居住区商场 D邻里服务性商店 E批发市场 三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分） 1商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（ ） 2投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（ ） 3土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（ ） 4房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。

18、（ ） 5指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越大，则预测值越趋向平滑。（ ） 6如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（ ） 7按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（ ） 8当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（ ） 9运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。（ ） 10实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（ ） 11借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此

19、属于基本财务报表。（ ） 12房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。（ ） 13在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。（ ） 14由于REITs投资物业的类型多种乡样，所以REITs投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。（ ） 15收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（ ） 四、计算题（共2题，20分。要求列出算式和计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答） （一）某家庭计划5年后购买一套120的新建住房，该

20、家庭目前及未来5年的财务状况如下： （1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）（8分） （二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还

21、本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%. 乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。 以上两个方案均不考虑期末转售收

22、入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。 1编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。 2试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。（12分） 参考答案及解析 参考答案 一、单项选择题 1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 6.A 7.D 8.D 9.C 10.D 11.D 12.A 13C 14.A 15A 16.D 17.B 18.A 19.B 20.A 21.A 22.B 23.D 24.D 25.B 26.C 27.D 28.A 29.B 30.B 31.C 32. B 33.B 34.A 35.A 二、多项选择题 1.ACDE 2.ABCE 3.

23、ABD 4.BCDE 5.ACE 6.ACD 7.BE 8.ACE 9.CD 10.ADE 11.ABC 12.BC 13.ABCD 14.AC 15.ABCD 三、判断题 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. （2）P2=A1/（i-s）1-（1+s）/（1+i）n =6000元/（0.25%-05%）1-（1+0.5%）/（1+0.25%）60=.23元 （3）P3=A2/i1-1/（1+i）n=1000元10.25%1-1/（1+0.25%）60=55652.36元 （4）P=P1+P2+P3=（+.23+55652.36）

24、元=.59元 （5）5年后的终值为：F=P（1+i）n=.59元（1+0.25%）60=.21元 （6）可购住房总价为：.21元/50%=.42元 （7）可购住房单价为：.42元/120=18246.92元/ （二）解： 1编制资本金现金流量表 （1）甲方案的资本金现金流量见下表。 资本金现金流量表（单位：万元） 项目年末 0 15 61O 1115 1619 现金流入（租金） 0 150 157.50 165.38 173.65 现金流出 300 82.21 84.09 41.35 43.41 购置成本 300 年经营费用 37.50 39.38 41.35 43.41 年还本付息 44.7

25、1 44.71 净现金流量 -300 67.79 73.41 124.03 130.24 年还本付息A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=3008%（1+8%）10/（1+8%）10-1=44.71万元 （2）乙方案的资本金现金流量见下表。 资本金现金流量表单位万元 项目年末 0 15 61O 1115 1619 现金流入（租金） 0 120 120 190 190 现金流出 400 82.21 35 35 35 购置成本 400 年经营费用 年还本付息 35 35 35 35 净现金流量 -400 85 85 155 155 2用差额投资内部收益率法进行方案比选 （1）进行单一方案评价 N

26、PV甲=-300+67.79/15%1-1/（1+15%）5+73.41/15%1-1/（1+15%）51/（1+15%）5+12403/15%1-1/（1+15%）51/（1+15%）10+13024/15%1-1/（1+15%）41/（1+15%）15万元=（-300+227.24+122.35+102.77+45.70）万元=19806万元 因为NPV甲0，所以甲方案可行。 NPV乙=-400+85/15%1-1/（1+15%）10+155/15%1-1/（1+15%）91/（1+15%）10万元=（-400+426.60+182.82）万元=209.4万元 因为NPV乙0，所以乙方案可

27、行。 （2）用差额投资内部收益进行方案比选 因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下。 项目年末 0 15 61O 1115 1619 乙/万元 -400 85 85 155 155 甲/万元 -300 67.79 73.41 124.03 130.24 （乙-甲）/万元 -100 17.21 11.59 30.97 24.76 （3）计算（乙-甲）差额内部收益率 令i1=16% NPV1=-100+17.21/16%1-1/（1+16%）5+11.59/16%1-1/（1+16%）51/（1+16%）5+30.97/16%1-1/（1+16%）51/（1+16%）10

28、+2476/16%1-1/（1+16070）41/9（1+15%）15万元=488万元 令12=17% NPV1=-100+17.21/17%1-1/（1+17%）5+11.59/17%1-11（1+17%）511（1+17%）5+30.97/17%1-1/（1+17%）51/（1+17%）10+24.76/17%1-1/（1+17%）41/（1+15%）15万元=-0.97万元 FIRR=16%+488/（4.88+097）1%=16.83% 因为FIRR=1683%15%，所以乙方案优于甲方案。 解析 一、单项选择题 1短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小。 4B选项投资者要到达理想

29、效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。 5房屋施工面积包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。 8土地储备开发成本包括：征收、拆迁补偿费及有关税费；收购、收回和置换过程中发生的有关费用；市政基础设施建设有关费用；招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；贷款利息；土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。 12时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。 15（1）按月计息时，利息和=P（1+i）

30、n-1=1000万元（1+8%/12）312-1=270.24万元 （2）按季计息时，利息和=P（1+1）n-1=1000万元（1+8%/4）43-1=268.24万元 （1）-（2）=2.0万元 17.P=1207800元/700/0=元，A=P1/1-1/（1+i）n=（-）元（7.2%/12）/1-1/（1+7.2/12）2012=3584.01元。 18.因为年利率与年租金增长率相同，故P=nA1/（1+i），P=F/（1+i）n，则A1=11837.97元，A5=A1（1+6%）5-1=14945.16元。 20FIRR=i2+NPV2/（NPV2+|NPV3|）（i3-i2）=16

31、%+100/（100+|-50|）（17%-16%）=16.67%. 22A=Pi/1-1/（1+i）n=100万元40%x75%/1-11（1+7.5%）10=5.83万元税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后净现金流量/投资者的初始现金投资=（2070%-5.83）/（10060%）=13.62% 23流动比率=流动资产/流动负债。 24总建筑面积（产量）=150003=45000，可销售面积（销售量）=45000800/0=36000，根据盈亏平衡点的公式，销售收入=总成本，销售单价销售量=固定成本+单位可变成本产量，设销售单价为x，则：x36000=800010000+4500450

32、00得：x=7847.22元/ 本题容易出错的点在于计算销售收入要用可销售面积，计算变动成本应用总建筑面积。 31.（1200+100+800）元/55%=3818.18元。 二、多项选择题 8B选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率-减免税额-抵免税额；D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。 10对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。 12以出让方式取得熟地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成。 15零售商业物业

33、通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。 三、判断题 1商业物业的收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。 4还可以采用邀请招标的方式。 5指数平滑法中的平滑指数a是新、旧数据在平滑过程中的分配比率，其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低。a越小，则预测值越趋向平滑。 7房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。 8通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。 11借款还本付息估算表属于主要的辅助报表。 14利率的变化会给REITs的实际收益带来损失，尤其是抵押债权型房地产投资信托。 15收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。 专心-专注-专业