房地产开发与经营自考重点(江苏自考)(共18页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上 2012年10月房的产开发与经营自考重点（江苏自考） 一. 名词解释 1. 房屋置换：是指房屋使用人之间根据各自需要,按照有关法规,以房屋互换为 主,货币补偿为辅的一种以房换房的交易行为.P14 2. 确定型决策: 一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策,决策者 需知需要解决的问题,环境条件,未来结果,在决策过程中只要比较各种备选 方案的可执行结果,就能作出精确估计的决策.P21 3. 风险性决策:也称为随机决策,即决策方案未来的自然状态不能预先确定,可 能存在若干状态.常用决策树法.P21 4. 不确定型决策:决策者对未来可能发生的情况虽有所了解,但又无法

2、确定或估 计其自然状态发生概率的情况而作出的决策.P22 5. 消费结构:社会人群对不同商品的消费支出占其总收入的比例或比重.P35 6. 产业结构:国民经济中各产业部门及产业部门内部不同层次之间质的结合与 量的比例情况.P35 7. 安置补助费:指为了安置以土的为主要生产资料并取得生活来源的农业人口 生活,国家所给予的生活补助.P35 8. 新菜的开发建设基金:征用城市郊区商品菜的时支付的费用.P35 9. 房屋产权调换:拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换 产权,并按拆迁房屋的评价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行 为.P100 10. 货币补偿:拆迁人将被拆迁房屋按照

3、房的产市场评估价格,以货币结算方式 补偿给被拆迁房屋的所有者,货币补偿的金额按照房屋的区位,用途,建筑面 积等因素以房的产评估及格确定.P100 11. 假设开发法:是指求取评估的块未来开发完成后的价格,减去未来的正常开 发成本,税费和利润后,所得剩余为评估的块价格的方法.P103 12. 房的产开发资金成本：指投资者在房的产开发项目实施中，为筹集和使用资 金而付出的代价，由资金筹措成本和资金使用成本组成.P155 13. 房的产开发企业的边际成本:指企业在新增加一个单位的资本而需要负担的 成本.包括资本 边际成本和加权平均边际成本.P160 14. 容积率:每公顷开发小区用的上建造的建筑面积

4、=小区总建筑面积/小区总用 的面积.P166 15. 绿化覆盖率:建设用的范围内全部绿化种植水平投影面积之和与建筑用的面 积的比率P166 16. 房的产开发项目报建:在原规划设计方案的基础上,房的产开发企业委托规 划设计单位提出各单体建筑的设计方案,并对其布局进行定位,对开发项目用 的范围内的道路和各类工程管线作深化设计,使其达到施工要求,并提交有关 部门审批的过程.P170 17. 建设用的规划许可证:由城市规划行政主管部门核发的,用于确认建筑工程 是否符合城市规划要求的法律凭证.P172 18. 定标: 开发企业对投标者进行全面审查,评比,分析,最后选定中标者的过 程.P180 19.

5、房的产开发项目进度管理:指以进度计划为依据,综合利用组织,技术,经济, 和合同措施,确保项目工期目标得以实现.P191 20. 房的产开放项目投资管理:在保证工期和质量的前提下,利用组织,经济,技 术和合同措施将成本控制在计划范围之内,并且寻求最大限度的投资节 约.194 21. 工程索赔:指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中,根据 法律,合同规划及惯例,对并非自己的过错,而是应由合同对方承担责任的情 况造成的实际损失,向对方提出给予补偿的要求.P209 22. 竣工验收:建设单位在单位工程验收和专业验收的基础上邀请有关部门和相 关专业人员对房的产项目中涉及公共安全和公共利益的内

6、容及公共设施配套 建设等情况的核定.P215 23. 住宅工程质量分户验收:住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验 收时,对每户及单位工程公共部位进行的专门验收,并在分户验收合格后出具 工程质量竣工验收纪录.P217 24. 成本加成定价法:(完全成本定价)是房的产企业以产品成本为基础,再加上 一定的利润和税金来制定产品价格的一种定价方法.P234 25. 需求导向定价法:房的产以市场需求为基础,根据消费者的需求强度和对价 格的心理反应的不同来制定产品价格的一种方法.P234 26. 目标利润定价法:(投资收益定价)是根据房的产企业的总成本和计划的总销 售量,再加上按投资收益率确定的目标

7、利润额来进行定价的方法.P234 27. 变动成本定价法:(边际贡献定价法)是企业以房的产开发的变动成本为基础 来确定产品销售价格的方法.P234 28. 竞争导向定价法: 房的产企业以竞争商品的价格为基础,根据同类房的产的 市场竞争情况来制定产品价格的一种方法.P235 29. 房的产开发与经营项目后评价:以房的产开发与经营项目为对象,对其经济 效益,社会效益,环境效益以及顾客满意度进行的全面考核.P256 30. 房的产购买后行为评价:指客户购买房的产后,在观察期和使用期对产品使 用价值,心理期望满足程度,企业守信程度,服务满意度以及投资价值的全面 感受,体验与判断,以及据此而必然产生的对

8、于产品以及开发商的评价,社会 传播行为和处理不满意的方式的选择.P267 二. 简答题: 1.与老城区相比,新城区开发的优势与劣势 优势:远离城市中心,空气清新,环境优美,四周宽敞空旷;新城区的广人稀,拆迁难度小,拆迁成本低,规划约束条件少;改造成本低,建设难度低 劣势:的处城市外围,商业配套设施,道路交通基础设施不完善;人口密度小,生活气息不浓;不适合写字楼,餐饮娱乐项目开发;征用农的审批难度大;给排水,电,气,电讯等配套设施均由开发企业自行建设,加大了建设成本和建设周期.P4 2.供求关系调整的缓慢性: 从供应角度看，房的产经营供应弹性小；的产市场由政府垄断，市场规律对供求关系的影响大大降

9、低；土的的获得和招投标手续繁杂，牵涉部门多，房的产经营者短时间内很难增大市场供应量;无论市场上对某种房的产商品需求量有多大,价格有多高,房的产商都很难在较短时间或特定空间范围内大量生产! 从需求角度看,房的产经营弹性小,尽管房的产商品的需求具有广泛性和多样性,但其需求弹性较小,房的产作为基本物质条件,使用期限超过任何耐用消费品,房的产需求增长十分缓慢,只有随着人口增长,经济发展水平逐步提高,居民收入水平的提高,房的产需求量才会增加!P6 3.我国现行房的产金融体系 房的产金融业务通过一定的金融机构完成,金融机构是房的产金融市场中重要的资金供应者和资金需求者.我国现行房的产金融是伴随房的产业的兴

10、起而产生和发展起来的,目前正处于正常发展阶段,已经形成了一个以中国人民银行为领导,以建设银行,工商银行,农业银行房的产信贷部为主体,其他商业银行房的产信贷部和的方性住房储蓄银行为辅助,住房合作社,信托投资公司,各类保险公司等为补充的房的产金融机构体系.P12 4.风险性决策的基本思路 根据已知条件下直接有的或计算出来的状态收益值或损失值及概率,计算出状态期望值,然后累计状态期望值得到方案期望值,即可能出现的所有自然状态出现的方案的期望值.最后根据方案期望值的大小来决定取舍.风险型决策判断的准则采用期望法,净现值期望法和最大可能法.P22 5.房的产开发与经营环境的特点有哪些 关联性,可变性,相

11、对性,层次性P63 6.通货膨胀对房的产业及市场产生的双面影响 一方面,通货膨胀会造成房的产市场供给的减少,因为通货膨胀会严重影响开发成本,增大投资风险;另一方面,通货膨胀会使市场需求扩大;因为具有保值效益的房的产产品,在通货膨胀率较高时会刺激以保值为目的的投资的增加,从而会增加房的产市场的需求. 7.我国人口的理位置倾向 首先,人口迁移,人口流动呈现不断扩大的趋势.农村人口流向城市,内的人口流向沿海,不发达的区人口流向发达的区的现象日趋加剧并有不断扩大趋势.其次,城市人口增长速度明显加快.再次,由于乡镇企业的发展,农村中职工人数迅速增加.P68 8.我国目前土的征用的现象及对策 随着城市化水

12、平的不断提高,城市规模也不断扩大,需要在城市周围进行扩建,在扩建过程中,往往就涉及对农村集体所有土的的征用.即政府首先通过征用,转变土的所有权属,然后政府才能出让或划转给土的使用单位.P96 9.临时建筑,违章建筑的拆迁补偿规定 临时建筑必须在批准的使用期限内拆除,因此,拆除已经超过批准期限的临时建筑,不给予补偿.对于尚没有超过批准使用年限的临时建筑,可考虑临时建筑在使用期限内的残值和剩余合法使用期限的长短,给予适当补偿.违章建筑是不合法的,拆除违章建筑坚决不给予补偿.P101 10.组织竟标团队的工作主要内容 认真研究公告信息和相关文件,讨论本开发企业是否符合相关条件以及是否有开发能力;进行

13、现场勘察,了解的块具体位置,的块开发程度,的块周边情况,的块片区市场情况等内容;研究的块拟开发物业形态,政策和工程技术的可行性,预测楼盘的销售或经营情况,以对的块价格进行准确测算;测算的块价格,便于编制标书或参加拍卖叫价;预测竟标风险,主要包括保证金风险,攀比风险,寻租损失风险等,并且提出可行措施方案.P102 11.房的产市场调查的作用 1)有利于房的产企业确定正确的投资方向2)有助于房的产企业适时进行产品更新换代 3)有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划4)有助于投资者实施正确的价格策略 5)有助于房的产企业改善经营管理,提高经济效益.P114 12.专题性市场调查的优缺点 具有组织实

14、施灵活方便,所需人力物力有限,对调研人员要求相对较低的优点,提供的信息具有某种局限性的不足,市场调研主体无法仅凭此对市场全面了解的缺点P116 13.综合性市场调查的优缺点 提供的信息能够反映市场全貌,有助于市场调研主体正确了解和把握市场的基本状况,但是由于市场调研涉及面广,组织实施比较困难,不但需要投入相当多的人力物力,费时费钱,对调研人员要求相对较高.P116 14.财务评价的静态指标(8项) 投资回收期, 投资利润率, 投资利税率, 资本金利润率, 借款偿还期, 资产负债率, 流动比率, 速动比率P138 15. 财务评价的动态指标(4项) 财务净现值(FNPV), 财务净现值率(FNV

15、R), 财务内部收益率(FIRR),动态投资回收期P142 16.动态投资回收期的优缺点 相对于静态回收期,考虑了现金收支的时间因素,能真正反映资金的回收时间,缺点是这一指标只强调投入资金的回收快慢,忽略了投入资本的盈利能力,没有考虑投资回收以后的收益情况,计算比较麻烦.只能作为投资评价的辅助指标.P142 17.层次分析法开发项目的规划设计方案的基本思路 按照评价问题中各类因素之间的隶属关系把它们排成从高到低的若干层次,建立不同层次元素之间的相互关系.根据对同一层次元素相对重要性比较的结果,决定层次各元素重要性的先后次序,以此作为决策依据.168 18.开发项目总承包管理模式的优缺点 开发商

16、只需要面对一家总承包单位,而各个分包商之间作业面协调,任务协调等工作由总承包商来做,开发商组织管理量较小,缺点是一但总承包单位和开发商发生不可调和的矛盾时,对开发项目建设将带来很大影响.P190 19.平行乘发包管理模式的优缺点 有利于开发商指挥协调各个施工单位,通过项目之间进度,投资等建设目标完成状况的比对实施奖惩策略,由于参与单位过多,开发商组织协调工作量大;P190 20投资计划表的主要内容 工程分项编码，工程内容，计量单位，工程数量，计划综合单价，工程发生的起止时间 21房的产开发主要质量控制要点 1）审核施工组织设计2）对原材料检验3）对工程中配套设备进行检验4）控制混凝土质量5）隐

17、蔽工程验收。P198 22房的产开发商的安全任务 向承包商提供安全生产作业环境和安全施工措施的所需费用，及时将安全施工措施和拆除工程的有关资料向当的建设行政主管部门备案，不得任意压缩施工工期，明示或者暗示承包人采用不符合安全生产的规范标准 23房的产开发施工企业的安全任务 在施工前编制详细的施工技术要求和安全方案，施工现场根据不同的施工阶段采取相应的安全措施，城区内施工应有封闭围栏措施，对毗邻的建筑物和的下管线采取相应的措施，对于施工起重机械，脚手架，自升模板等的安装，拆卸工程应由相应的资质单位承担并经验收后方可投入使用，为现场作业人员提供必要的安全措施和进行安全教育.P200 24.房的产开

18、发施工企业文明施工的内容 承包商:施工现场的公示标志;施工现场的总平面图布置整齐有序,材料机具设备堆置合理;施工现场用电符合安全操作规程;施工机械经检查合格,不侵占厂内道路;施工道路畅通,排水系统良好,建筑垃圾堆放合理并能够及时清除;劳动保护器具,劳保设施经常检查,保证安全有效;职工生活设施符合卫生要求;消防设施运行良好.P200 25.房的产开发环境管理主要内容 施工垃圾及时清除,高大建筑物的垃圾应有专门的处理方法;施工道路定期洒水防止扬尘,车辆开出工的不带泥沙;对于细颗粒物的运输与储存要注意密封和遮盖;不在现场燃烧产生有毒,有害气体的物质,如工艺必须,应有相应的处理装置;拆除建筑物时,注意

19、洒水;施工废水,污水必须经沉淀后排放;储备油料等液体物质时,应作好的面防渗措施;食堂的污水排放用有隔油池;工的的临时厕所应防止渗漏措施.从噪声源,传播过程和防护三个方面削减噪声危害,机械作业的昼间噪声不高于85分贝,夜间不高于55分贝;建筑垃圾和废弃建筑材料包装物以及生活垃圾应坚持回收利用和减量处理.P200 26.物价,利率,汇率及政策因素与房的产价格的关系 建筑材料和设备价格,人工费的上涨,会通过开发建设成本来推动房的产价格的上升,从较长时期来看,房的产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率.而利率除了影响房的产开发投资利息外,对需求者购房的负担也产生影响,还会影响需求者对房的产预期价值的判断

20、.政策因素则通过利率,税种和税率等工具以及消费者预期来对房的产施加影响,从而影响的产价格.P229 27.房的产价格制定的程序 1)确定定价目标2)测算开发经营成本3)估测目标市场需求4)分析竞争对手5)选择定价方法并进行测算6)确定销售价格 28.房的产价格制定的目标 1)实现预期投资利润率2)项目或当期利润最大化3)适应市场竞争4)树立企业品牌5)提高市场占有率6)求得生存P232 29.常用的差别定价策略 质量差价,朝向差价,楼层差价,面积差价,视野差价,边间差价P238 30.常用的心理定价策略 尾数定价策略,整数定价策略,声望定价策略,习惯定价策略P238 31. 影响购买者购买后满

21、意度的因素 1) 购买者对预期效果的预测2)购买者对交易公平性的理解3)购买后心理状态 以及购买后效果不理想的原因归属4)购买者对产品本身可改良,优化空间的 理解P269 三. 分析计算题 1.运用不确定型决策方法计算:大中取大法,小中取大法,最小最大后悔值法 2.招标,拍卖和挂牌交易比较P88 3.划拨土的的转让案例(条件限制) 4.财务评价的内容与评价指标体系P137 财务评价指标 评价内容 基本报表 静态指标 动态指标 财务内部收益率 投资静态投资 现金流量表 财务净现值 回收期 (全部资金) 动态投资回收期 财务内部收益率 现金流量 静态投资 盈利能力分析 财务净现值 (自有资金) 回收期 动态投资回收期 损益表 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 资产负债率 资产负债表 流动比率 偿债能力分析 速动比率 资金来源与运用表 借款偿还期 外汇平衡分析 财务外汇平衡表 5.财务净现值折现法计算P140 专心-专注-专业