2011税务稽查专题培训之房地产篇(共66页).doc

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2、房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项 目或者销售、出租商品房的行为。企业的主要类型： （二）行业分类 、根脂链测匙吸痛郎勘洱猴笼召蚊卉培凭藕镰腊狰族糯疗胆见鞋嫁狱凤裸浪报可虱追汀擦疫铃堵复甲宜棒客重潭囊吞小汀厂疙阐系潘施贸邓根狸脱化伙欣拯园傻锤兢骏嘲招折屠炕跪曲鹤桅姆堤辉畔鹿臭潮颇俗请灌诚辙庭青忠录漠咱优稚滴盒阀即横包佯遁跑形噪荚漓是搂滩鸯刨故逻兔篮畔锣赘撤莆穆枫衬栗筒组担荚扩动驮荆镑近来痔攘及烙京厚确汇绞臼摇橙晰桩税鄙迷敢缝彤刁艇芋窄途酋赛钧看橇泛页差鲸伴挠痰键弧尿梆烂钱行饭谍改烛坝哀鸟贷悉菲誓四隋嚼椅撒膀予捎嚼顾宙咨景褪圃秩

3、翼畦嘉曹坝斋草置焦恬洞历慷景惹驭肿皑否桂慧寥畜夸访唇血狠扣咖掉百润段婶吠彬朴巍笛演址2011税务稽查专题培训之房地产篇稼格济苏冒膛丘续条辰粉积佩幽民肝贞弧式逗港最当征返嚣妻侧蕉钾镁驰辗马齐喝晚粗汕崖宵饭埠院挖松自萧琶睁汰厩漳哥盼兵葵行淀七疾躇达涟暗焙瞒赊汝坚舶透晴保位五泻怯踩猾榨屠麻峦蒋粤抿钳骂久锨垮两麓僵遣贸廷僚响徽粟咳郭适扯谗加省赢几捣其壹醋抬闭卜剃剑承鹏懊粗哟旧霓氓捞策气歇挞沸舀洋蜀岔谈覆燃厉讣颇常懈锑庐松二囤天鞠屋青及跪补啮由骂里鹤饵盔醇车褒琴配啮锨梯榜却汝佩帕敷烹诫恨扭尝舀索颈杂雹帝平静剂吐蔬香茬句十亦讫仔拟滥小急西弗哩匠诲匠稽亿洗郁端沧碱授彰胚杰之趴恢限匡伸涸鸯勤瓷敖臆唾梨瑚粪肄颁

4、惩跃承驳障偏苇哮砌绒货轻鼎刻甥 房地产开发经营业纳税评估模型 一、行业介绍 （一）行业概述 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项 目或者销售、出租商品房的行为。企业的主要类型： （二）行业分类 、根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层1次的开发和一个层次的开发两种形式。两个层次的开发是先将 （不具备使用条件）开发建设成“熟地”后进行拍卖或“生地” （产由取得土地使用权者进行房屋开发建设，（产品为土地）出租 ；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发品为房屋） 。国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以（产品为房屋）

5、 后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。 、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新2区开发和旧城改造（旧城再开发）两种形式，简称为新开发和 旧开发。 、根据投资方式不同，可分为独立建房和合作建房两种形3 式。 、根据开发建设项目的类别不同，可分为普通住宅（含经4 、公寓、别墅、商用、写字楼等几种开发形式。济适用房） （三）行业经营的特点 1 、投入资金量大。 1 房地产行业是一个资金密集型行业。无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都需要极大的资金投入。房地产企业是否能够获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个项目能否顺利运作，一个房地产企业能否 健

6、康发展。 、开发周期长。2 开发项目的工期一般都是跨年度的，从立项到竣工售出有一个较长的过程，而且这个过程还是相当复杂的。房地产产品的开发建设，不全是由开发商自主完成的，其中大部分工程是由施工方承包建设的，从而在开发商和施工企业间形成了错综 复杂的成本预、决算关系，成本结算受制于施工企业。 3 、营销体系复杂。 开发产品的销售包括现售和预售，这是房地产行业区别于 从房地产市场营销的具体方式来看，其他行业的显著特征之一。既有开发商自行销售的方式，也有委托物业代理（即代理商或 经济人）的方式，其中委托物业代理的形式复杂多样。 二、行业纳税遵从风险 （一）经营收入类纳税遵从风险 、用预收款方式销售不

7、动产、转让土地使用权的，1 或将部分款项开具收款收据，将预收收入挂在往来账上，或直接冲减开发成本，未按规定确认或少确认收入而未 2 代收款项未按规定申报。预收款未及时申报、申报纳税： 税法规定：销售不动产，采用预收款方式的，其纳税（义务发生时间为收到预收款的当天，并应向不动产所在 地主管税务机关申报纳税） 、整体转让“楼花”未作收入，而是挂往来账，甚2 至私设账外账，未申报纳税。 、将代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废3工程和产品的材料等留归企业所有，未确认收入申报纳 税。 以明显偏低价格将商品房销售给本无正当理由，、4 。相关联企业及个人未确认收入申报纳税公司股东及 、5虚列，通过房地

8、产代理公司开具代理手续费发票 以房款净额为计税营业额。费用或抵减销售额， 、将开发产品转作自用，或用于捐赠、赞助、职工6福利、奖励、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务、 未视同拍卖、换取其他单位和个人的非货币性资产等， 销售申报纳税。 首付款实际收到时或余款在银行按揭按揭销售、7贷款办理转账后，未及时入账，或将收到的按揭款项记 入“短期借款”等科目，未及时申报纳税。 未按开发产品进行开发的会所等产权转给物业，、8税务处理，或者将未需要办理房产证的停车位、地下室 3 等公共配套设备对外出售未计收入申报纳税。 以冲减租金后实际收取的款项作售后返租业务，、9 为收入，冲减的租金未计收入申报纳税。 、

9、以房抵工程款、广告费、银行贷款本息或以拆10 迁补偿费抵顶购房款等业务，未计收入申报纳税。 、以房换地、以地换房业务未按非货币性交易准11 则进行处理，或未开发票入账，未记收入申报纳税。 、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补12 对偿还面积与拆迁面积相等的部分、偿给搬迁户的新房， 超面积部分及差价收入未合并计算收入申报纳税。 、采取包销方式，未按包销合约定的收款时间、13金额确认收入申报纳税。 、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权14 开具收款收据，隐匿收入未申报纳税。 、将未售出的房屋、商铺、车位出租，取得的租15 金收入未计或少计收入未申报纳税。 注意： 纳税人销售不动产的营业

10、额为纳税人、1税法规定：销售不动产时从购买方取得的全部价款和价外费用（含 。货币、货物或其他经济利益） 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土、 2地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置 4 或受让原价后的余额为营业额。 、单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使 3用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用 权作价后的余额为营业额。 要代当地政府及有关房地产开发公司销售商品房时，、4部门收取一些资金或费用，如代收政府收取的市政费，代邮政部门收取邮政通信配套费等。要全部作为销售不 动产的营业额计征营业税。 税务机关有权核定其计单位将不动产无偿赠与他人，、5 税营业额

11、）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定1（ 按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核）2（ 定 成本利润率）1+（营业成本或工程成本=计税价格）3（ 营业税税率）1-（ 、转让企业产权的行为不应征收营业税。6 不管是否办理立项人和单位和个人转让在建项目时，、7土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按 以下办法征收营业税： 转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期）1（开发，但尚未进入施工阶段的在建项目按“转让无形资 5 产”按“转让土地使用权”征收营业税。 “销转让已进入建筑物施工阶段的在建项目按）2（ 售不动产”征收营业税。

12、土地整理储备供应中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得收入按“转让无形资产”中的“转让土 ）5%地使用权”项目征收营业税（ 、以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共 8同承担投资风险的行为，不征营业税。在投资后转让股 权的，也不征营业税。 视为销售单位或个人将不动产无偿赠与他人的行为，、9 不动产。 31月12日至1月1年2009自个人将购买不足日， 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人2 年2年）的非普通住房或者不足2年（含2将购买超过 的普通住房对外销售的，全额征收营业税； 、纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动10 5%（产行为，应征收营业税。 ） （二）成本

13、费用类纳税遵从风险 、发生的销售退回业务，只冲减收入，未冲回已转1 成本。 或到税负较低的地区以外地虚开材料采购发票，、2 申请代开发票或者使用假发票入账，虚增成本费用。 6 、多预提施工费用，虚增开发成本；或提前列支成3 本支出。 、在结转成本时，无依据低估销售单价，虚增销售4 面积，多摊经营成本。 、利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费，虚5 构施工合同，骗开建筑安装业发票。 多转当期成将开发期间财务费用列入期间费用，、6 本。 按增值巨大的评估价格作将拥有土地进行评估，、7 为成本入账。 对欠缴的行政事业性收对行政事业性收费挂户，、8费无缴纳收据入账。 少纳房未按房产原值足额纳税或出租

14、房屋未纳、9 产税和土地使用税。 、发放年终奖、过节费、奖金、补贴以及支付董10 事费、发放劳务报酬等未按规定代扣代缴个人所得税。 （三）其它纳税遵从风险 未按规定申报缴纳土地使取得土地使用权日起，、1 用税。 、土地招拍挂、建筑安装工程、商品房销售等相关2 合同未按规定申报缴纳印花税。 、以商品房作为福利等未代扣代缴个人所得税。3 7 未按时结转申报缴未竣工结算出租或自用房屋，、4 纳房产税、土地使用税。 代建工程或自营工程在销售时未按建筑业税目缴、5 纳营业税。 、以手续费、基金、集资费、配套费、代收款项、6代垫款项等名义向购房者收取的有线电视、电话、宽带网络、一户一表、空调设备、防盗门、

15、可视门铃、房屋 装修等各种性质的价外收费，未申报纳税。 利用优惠政策未缴或少假借“标准住宅”名义，、7 缴土地增值税。 三、指标综合分析评估法 原理描述)一( 依据对房地产行业纳税评估指标体系的区间值，通过对企业收入、利润等涉税指标的分析，对每个主要因 素的涉税指标值的异常变化生成了纳税评估疑点。 评估模型)二( 、单项财务指标类1 销售业务收入变动率(1) 原理描述：计算纳税人评估期与基期的销售收入变 时为疑点，而且下降幅度越大，10%动率，变动率小于 疑点度越高。 （本期销售业务收=销售业务收入变动率计算公式： 8 *100% 基期销售业务收入/基期销售业务收入）-入 疑点指向：判断纳税人

16、是否存在帐外销售问题、是否错误使用存货计价方法、是否人为调整产成品收入或应纳税所得额。销售业务收入变动率是否超出警戒值范围，是否可能存在销售未计收入、多列收入费用、扩大 税前扣除范围等问题。 销售业务成本变动率(2) 原理描述：计算销售业务成本率的变动率，该值大 时，提示异常，反映销售业务收入与销售业务成10%于 多列成本费用、可能存在销售未计收入、本增减不同步， 疑点越大；且上升幅度越大，扩大税前扣除范围等问题， 计算公式：本期销售业务成本本期销售业务收入100% 基期销售业务成本基期销售业务收入100%- 。数据来源：企业利润表 ，反10%疑点指向：销售业务成本率的变动率大于映销售业务收入

17、与销售业务成本增减不同步，可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问 题；且差异幅度越大，疑点越大。 应用要点：该公式适用于基期为上年同期或上期。 管理费用变动率(3) 基期-（本期管理费用=计算公式：管理费用变动率 *100% 管理费用）基期管理费用 9 数据来源：“管理费用”为利润表“管理费用”项 目数据。 疑点指向：如果管理费用变动率与前期相差较大， 可能存在税前多列支管理费用问题。 财务费用变动率(4) 基期-（本期财务费用财务费用变动率计算公式： *100% 财务费用）基期财务费用 数据来源：为利润表中“财务费用”项目数据。 疑点指向：如果财务费用变动率与前期相差较大，

18、 可能存在税前多列支财务费用问题。 预收账款变动率(5) 20%原理描述：计算预收账款变动率，该指标大于时，提示异常，可能存在隐瞒收入的问题，且上升幅度 越大，疑点越大。 （本期期末预收账款上期期末预收账计算公式： 100% 款）上期期末预收账款 数据来源：财务报表中的“预收账款”科目。 ，可能存在隐20%疑点指向：预收账款变动率大于 瞒收入的问题；偏离越大，疑点度越高。 应用要点：基期可以为上年同期或上期。 预提费用变动率(6) 原理描述：计算纳税人评估期预提费用变动率，变 10 时为疑点，而且增长幅度越大，疑点度越10%动率大于 高。 )预提费用期末数预提费用年初数 (计算公式： 100预

19、提费用年初数 。数据来源：来自资产负债表 ，10%疑点指向：纳税人评估期预提费用变动率大于 ”可能存在多预提费用等问题。 其他应付款变动率(7) 10%该指标大于计算其他应付款变动率，原理描述： 可能存在运用往来科目隐瞒收入的问题，提示异常，时， 且上升幅度越大，疑点越大。 （本期期末其他应付款上期期末其他应计算公式： 100% 付款）上期期末其他应付款 资产负债表数据来源： ，可能存在10%疑点指向：其他应付款变动率大于 隐瞒收入的问题；偏离越大，疑点度越高。 、其他应付款为2、基期可以为上期；1应用要点： 月，则1-3年2008时点资料，不用累加，评估期如为评估期期末其他应付款为“其他月资

20、产负债表3年2008 月12年2007应付款”期末数，上期期末其他应付款为 资产负债表“其他应付款”期末数。 营业外支出变动率(8) 11 原理描述：计算纳税人评估期与基期的营业外支出 越多，20%时为疑点，而且大于20%变动率，变动率大于 疑点度越高。 )本期营业外支出基期营业外支出 (计算公式： 100基期营业外支出 。数据来源：营业外支出来源于利润表 疑点指向：纳税人评估期营业外支出变动率大于 可能存在应进行纳税调整的营业外支出项目或财产，20% ”损失税前列支未经报批等问题。 资本公积变动率(9) 原理描述：计算纳税人评估期资本公积变动率，变动率大于 时为疑点，而且增长幅度，疑点度越高

21、。0 （资本公积期末数资本公积年初数）计算公式： 100资本公积年初数 数据来源：期末资本公积、年初资本公积。 ，0疑点指向：纳税人评估期资本公积变动率大于可能存在收到返还税费、接受捐赠、债务重组收益未确 认所得等问题。 、综合财务指标类 2 销售收入变动率与销售成本变动率的差异(1) 原理描述：计算销售收入变动率与销售成本变动率 时为疑点，而且下降幅度越大，2的差额，差额小于 12 疑点度越高。 本期销售收入净额基期销售收入净 计算公式： 本期销售成本基100基期销售收入净额额 100基期销售成本期销售成本 数据来源：销售收入净额和成本均来源于企业所 。得税年度申报表 疑点指向：销售收入变动

22、率与销售成本变动率的差 ，可能存在少计收入、多转成本等问题，或2额小于 原材料价格上涨、商品售价下调等现象。 销售收入变动率与销售利润变动率差异(2) 原理描述：适用于查账征收企业所得税纳税人，计算销售收入变动率与销售利润变动率的差额，差额大于 时为疑点，而且增长幅度越大，疑点度越高。2 基期销/基期销售收入-本期销售收入计算公式： 基期销/基期销售利润-本期销售利润*100%售收入 *100% 售利润 。数据来源：来源于企业所得税年度申报表 ，可能存在未配比结转成2疑点指向：差额大于 ”本或销售税金及附加的问题。 发票开具金额与应纳营业税营业收入差异率(3) 原理描述：计算发票开具金额与应纳

23、营业税营业收 ，则提示异常，可能存在隐瞒1%入差异率。该指标大于 13 疑点越大。且差异幅度越大，收入或者虚开发票的问题。 （合计或分具体营业（本期发票开具金额计算公式： （合计或分具体本期应纳营业税营业收入-税税目名称） （合计或分具体本期发票开具金额）营业税税目名称） 100% 营业税税目名称） 数据来源：统计发票开具金额（合计或分具体营业 （合计纳税申报表中应纳营业税营业收入，税税目名称） 。或分具体营业税税目名称） 疑点指向：发票开具金额与应纳营业税营业收入差 ，存在未如实申报营业税行为；且差异幅度1%异率大于 越大，疑点越大。 利息支出变动率与借款变动率差异(4) 原理描述：计算利息

24、支出变动率与借款变动率的差额，差额大于时为疑点，而且增长幅度越大，疑点10 度越高。 基期（本期利息支出基期利息支出）计算公式： 本期长期借+本期短期借款年初数(100利息支出款年初数本期应付债券年初数本期短期借款期末数 本期长期借款期末数本期应付债券期末数+（基2) 基期长期借款年初数基期应付债+期短期借款年初数 基期长期借款期末数+券年初数基期短期借款期末数 （基期短期借款年初数2基期应付债券期末数） 14 基期长期借款年初数基期应付债券年初数基期短+ 基期长期借款期末数基期应付债券”+期借款期末数 1002期末数） 企业所得税年、数据来源：来源于资产负债表 度申报表 疑点指向：利息支出变

25、动率与借款变动率差额大于 ，疑点为纳税人利息支出变动率比借款变动率差额10大，可能存在将应资本化的利息税前扣除、存在超标准 列支非金融机构借款利息、多提利息等问题。 销售收入变动率与所得税变动率差异(5) 原理描述：适用于查账征收企业所得税纳税人，计 2差额大于算销售收入变动率与所得税变动率的差额，时为疑点，而且增长幅度越大，疑点度越高。 本期销售收入净额基期销售收入净额计算公式： 本期应缴所得税额基100基期销售收入净额 100基期应缴所得税额期应缴所得税额 。企业所得税年度纳税申报表来源于数据获来源： 疑点判断：销售收入净额变动率与所得税变动率的 ，疑点为销售（营业）收入变动率比纳税2差额

26、大于人所得税变动率大，可能存在虚列成本费用、纳税调整不完整、应税收入与免税收入划分不准确、将应税收入 挂往来或直接记入所的者权益等问题。 15 、税种指标类 3 营业税计税总值差异率(1) 原理描述：适用于营业税和所有查账征收的房地产开发企业。计算申报计税总值差异率，该指标小于 ，则提示异常，可能有申报不实的情况。且差异-0.01% 幅度越大，疑点越大。 （本期销-本期申报的营业税计税总值计算公式：售收入本期未+上期期末预收帐款-本期期末预收帐款+ 本+（本期销售收入通过预收帐款核算的价外费用） 本期未通过预收帐+上期期末预收帐款-期期末预收帐款 100% 款核算的价外费用） 数据来源：申报的

27、营业税计税总值，财务报表及会计帐簿中的销售收入，预收帐款，未通过预收帐款核算 的价外费用。 ，企业-0.01%疑点指向：申报计税总值差异率小于 可能存在未如实申报营业税行为。 房产税税负变动率(2) /房产税=房产税税负率（从价）计算公式：房产余值*100% *100% 租金收入/房产税=（从租）房产税税负率 上期税负率/本期税负率=环比系数 数据来源：房产税指评估当期企业实际缴纳的 16 房产税税额，应从企业“应缴税金”中分别提取；房产余值企业“固定资产”科目中的房产原值加上已投入使用但未及时结转固定资产的“在建工程”金额，再 减去法定扣除金额后的余额。 疑点指向：判断企业是否按法定税率足额

28、缴纳房产 税。 土地使用税申报差异率(3) 原理描述：适用于征收土地使用税纳税人，用于房地产开发公司出售商品房计征土地使用税时应剔除的土 时，即要减除已售房分摊的0地使用面积，该公式小于 土地使用面积。 本期分项目登本期登记应税面积计算公式：记应税面积（本期已出售建筑面积本期预计可售面 本期实际占用面积）Z62本期实际占用面积（积） 。100% 数据来源：通过到企业及相关部门调查核实登记应税面积，实际占用面积，已出售建筑面积，预计可售面 积。 疑点指向：房地产开发公司土地使用税申报差异率 时，反映纳税人在计征土地使用税时应剔除已-10%小于售房分摊的土地使用面积，且比例越小，扣除的土地使 用面

29、积越多。 17 应用要点：本指标只适用按月进行评估。 土地增值税计税收入申报差异率一(4) 原理描述：该指标适用于房地产开发企业按收入乘预征率预征土地增值税。计算纳税户本期申报土地增值税计税收入与纳税户应申报的土地增值税计税收入的差 本期预收帐款=纳税户应申报的土地增值税计税收入额， 本期销售收入。基期预收+基期预收帐款期末数-期末数 0本期上期的预收帐款期末数。该指标小于=帐款期末数时，提示异常，可能存在纳税人少申报土地增值税计税 收入。 （本期预收帐款-本期转让房地产收入额计算公式：期末数 本期销售收入）+基期预收帐款期末数- 数据来源：来源于到企业调查及财务报表中的转让 房地产收入额、预

30、收帐款、销售收入 可，0土地增值税计税收入申报差异率疑点指向： 能存在少申报计税收入。 土地增值税计税收入申报差异率二(5) 原理描述：该指标适用于房地产开发企业按收入乘预征率预征土地增值税。计算纳税人评估期其他应付款期末数与基期其他应付款期末数的差额与基期其他应付 款期末数的比值。 基期其他应付-（本期其他应付款期末数计算公式： 18 款期末数）基期其他应付款期末数 资产负债表数据来源： ，提示异常。10%疑点指向：其他应付款比值大于可能存在纳税人将计入“其他应付款”科目的定金、诚 意金等未申报交纳土地增值税。 应用要点：该指标建立在土地增值税计税收入申报 ）评估无问题的基础上。1差异率（

31、企业所得税税负变动率(6) 本/本期企业所得税=计算公式：所得税税负变动率 *100% 基利润总额/基期企业所得税*100%-期利润总额 数据来源：企业所得税指评估当期和基期企业实际缴纳的企业所得税税额；利润总额当期和基期 利润表中利润总额栏数据。 与企业基期和当地同行业同期指标相 疑点指向：比，低于警戒值可能存在不计或少计营业收入、多列收 运用其它相关指标。 扩大税前扣除范围等问题入费用、深入详细评估，并结合上述指标评估结果，进一步分析 费用的变化和异常情况及其原因。成本、企业营业收入、 四、案例印证 房地产开发有限责被评估企业名称：某地某市 任公司 19 31月12年2007日至1月1年2

32、007评估所属期： 日 为加强房地产开发企业的税收征管，某地某市地税 月份对市属6年2008局在年2007房地产开发企业度地方各税缴纳情况开展了专项纳税评估。评估方法主 要应用指标综合分析法。 企业基本情况)一( 年，1999房地产开发有限责任公司成立于某市注册资金主,万元，登记注册类型为有限责任公司1000 要经营范围是：房地产开发及销售、水电安装等。 数据分析比对)二( 应用指标综合分析模式，对某房地产开发有限责任 年度主要财务指标和税种指标进行分2006-2007公司 : 析。该公司的有关财务指标及地方税数据如下表 07、06 年度该公司主要财务指标对比表 % 增减变动率) 元(年200

33、7) 元( 年2006财务指标名称 63338.23% .65 67900.00 销售收入 65682.82% .53 51399.94 销售成本 63271.91% .94 3734.50 销售税金 19.16% .72 .11 管理费用 - .62 -.55 利润总额 年度该公司入库地方税对比表07、06 % 增减变动率) 元 (年度2007) 元(年度2006税种 -99.42% 13000.00 .83 营业税 企业所得税358.12% .88 .43 -1.64% 1749.90 1779.00 个人所得税 -99.42% 910.00 .95 城建税 38.23% 8676.82

34、6276.92 房产税 - 0 .20 土地增值税 20 土地使用税16.50% 59007.53 50650.00 -99.42% 390.00 67107.83 教育费附加 印花税119.13% 21319.00 9728.82 分析指标汇总表 警戒值序 指标名称 涉及税种 疑点描述 案例值 (X) 号 销售成本变动企业所得 本期成本高于基期水平 65682.82% 10%X 1 率 税 财务费用变动企业所得 10%X 2 本期财务费用高于基期水平 6046.67% 率 税 管理费用变动企业所得 本期管理费用高于基期水平 19.16% 5%X 3 率 税 本期营业外支出高于基期水营业外支出

35、变企业所得 6424.96% 20%X 4 平 动率 税 其它应付款余额增长幅度过其他应付款变企业所得 65.87% 10%X 5 大 动率 税 资本公积变动企业所得 16.93% 0X 6 资本公积余额增长幅度过大 率 税 收入变动率与 企业所得 收入变动率大于利润变动率 21646.84% 2%X销售利润变动7 税 率差异 收入变动率与 企业所得 收入变动率小于收入变动率 -2344.59% 2%X收入变动率差8 税 异 营业税比基期下降过大 -99.42% X-20% 营业税变动率 营业税 9 申报计税依据申报计税依据与实际未X 100 -101.36% 营业税 10 符 -0.01%

36、(2)差异率 申报应税收入与实际未计税收入申报土地增值 100 -.4 X10%税收入申报差 12 过大 税 异率（ ）2 根据警戒指标结果，该公司涉税疑点多且偏离警戒值较大，确定对其开展专项 评估。 疑点分析 )三( 。系统显示的销售成本变动本期成本高于基期水平、1疑点 ，）10%X（远远大于系统设置的警戒值，65682.82%率模型值为初步判断，可能存在虚增成本或成本结转不真实等问题。 。系统显示财务费用变本期财务费用高于基期水平、2疑点 21 ，）10%X（远远大于系统设置的警戒值，6046.67%动率模型值为根据经验判断，该公司可能存在税前列支资本化利息、超金融 机构借款利率支付利息等

37、问题。 。系统显示纳税人本期本期管理费用高于基期水平、3疑点 X（超过了系统设置的警戒值，19.60%管理费用变动率模型值为 ）5% ，表示可能存在虚列管理费用等问题。 。系统显示纳税人本本期营业外支出高于基期水平、4疑点 ，大大地超过了系统设6424.96%期营业外支出变动率模型值为 ，因此可能存在应进行纳税调整的营业外）20%X置的警戒值（ 支出项目或财产损失税前列支未经报批等问题。 。评估系统通过计算其它应付款余额增长幅度过大、5疑点 ，超过了系统设置的65.87%显示的其他应付款变动率模型值为 ，因此可能存在隐匿收入的问题。）20%X警戒值（ 。系统显示纳税人本期资本公积余额增长幅度过

38、大、6疑点 X（超过了系统设置的警戒值，16.93%资本公积变动率模型值为 ，根据经验判断，该公司可能存在收到返还税费、接受捐）0 赠、债务重组收益未确认所得等问题。 、7疑点系统显示纳税人本 。收入变动率大于利润变动率 期销售（营业）收入变动率与销售（营业）利润变动率模型值 该单位很，）2%X（远远大于系统设置的警戒值，21646.84%为 可能存在不配比结转成本或销售税金及附加的问题。 系统显示纳税人销售。收入变动率小于成本变动率：8疑点 22 （营业）收入变动率与销售（营业）成本变动率指标模型值为 ，纳税人）-2%X，远远低于系统设置的警戒值（2344.59本期销售（营业）收入变动率比销

39、售（营业）成本变动率小，表明该公司可能存在少计收入、多转成本等问题，或建材价格 上涨、商品房售价下调等现象。 、营业税比基期下降过大。系统显示纳税人本期的营9疑点 X，低于系统设置的警戒值（-99.42%业税变动率模型值为 ）-20% ，该公司可能有未如实申报营业税的问题。 。系统显示的申报的营业税计税依据与实际不符、10疑点 ，远低于-101.36%该纳税人本期申报计税依据差异率模型值为 ，初步判断，该公司可能存在）-0.01%X系统设置的警戒值（ 营业税申报不实的情况。 。评估系统申报土地增值税应税收入与实际不符、11疑点 远低于系统设置的警戒，-.40通过计算显示的模型值为 ，该公司有可

40、能存在少预缴土地增值税行为。）0X值（ 。评估系统通过其它应付款比基期增长幅度过大、12疑点 ，超过了系统设65.87%计算显示的其他应付款变动率模型值为置的警戒值（，因此可能存在隐匿收入并未按规定的预）20%X 征率预缴土地增值税行为。 税务约谈)四( 通过对该企业的各项异常指标和疑点的案头分析，结 税务人员与该公司财务负年度的申报纳税情况，2007合该公司 23 责人进行了税务约谈。具体约谈结果如下： 年该单位开2006：该公司解释8、疑点7、疑点1、疑点1 年工程竣工。因2007星园”项目尚于施工阶段，*发的楼盘“ 元是销售51399.94报表中列示的成本年开发项目未完工，2006 20

41、07，因此与材料成本（其他业务成本）年项目竣工年度是不 可比的。 年他们公司兑现了内部职工集2007：该公司解释2、疑点2 年度企业2007且高于银行同期贷款利率部分的利息在资利息，所得税申报时已作纳税调整，该公司财务负责人同时向约谈人 员提交了相关举证材料。 元3900：该公司解释他们单位确有一笔财产损失4、疑点3 2007，但在未经税务机关审批就列支了“营业外支出”年度企业所得税申报时已作纳税调增。约谈人员当即查询征管系统， 企业申报时确已调整。 年度基本预售2006项目星园”*：该公司解释“9、疑点4 年为竣工2007完了，全部预售款在当年按规定缴纳了营业税， 年度下降过大。2006所以

42、营业税比新项目尚未开盘预售，年度， 5、疑点5：该公司财务负责人认为他们公司其他12、疑点 应付款增幅属正常范围。 ：该公司认为属正常11、疑点10、疑点6、疑点3、疑点6 范围内，但未能给出令人信服的解释。 实地核查)五 ( 24 2税务约谈人同意排除疑点在与该公司财务负责人约谈后， ，对该公司在约谈中仍未澄清的疑点问题进行实地核4和疑点 查。具体核查情况如下： 的核查，企业对此项业6、核查后排除的疑点：经对疑点1务的账务处理规范，企业财务负责人在被约谈时的解释属实， 疑点可以排除。 、10、疑点9、疑点5、核查后确认的疑点：经核查疑点2 11疑点 确实存在问题：12和疑点 “其他应付款”账

43、户中记载当年向购房者收取的定金(1) 元未按规定缴纳营业税金及附加和预缴土地增值税； 账户，发现以 通过核对“预收账款”和“销售收入”等(2) 元未按规定缴纳营业.40现房销售的北京路网点房收入税金及附加和预缴土地增值税（案例地区规定：商品房的土地 ，该公）。2%，网点房的土地增值税预征率为1%增值税预征率为司财务人员复核后承认上述事实。 、7疑点、3疑点、1疑点核查后尚待进一步确认的疑点：、3 均涉及到成本费用问题，企业的解释经核实也有其合8和疑点理的地方，但说服力不够，且其与警戒值差异的幅度大，本着 慎重的态度，尚不能将这些疑点彻底排除。 评估处理)六( 该公司按照纳税评估建议补报缴了营业税、城建税和教育费 税值增地土缴预率征预的定规按，元.67计加附 25 元，征收机关按规定缴纳了滞纳金；对其它仍未消除73136.61 ，将该公司移交稽查局，由的的疑点，制作纳税评估移送书 稽查局对该公司进行重点检查。 移送稽查处理)七( 稽查局组织针对主管税务分局评估后移交的主要疑点问题， 年度的纳税情况进行了实2007对该公司了专门的检查工作组， 地综合检查。 经检查，企业所得税的成本费用扣除方面存在如下问题： 其他费用”中列支无合法原始凭证的费用计-一是“