华侨城A(000069)财务报告分析2012年度完整版(共9页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上华侨城A（）财务报告分析2012年度一、公司概况华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一。华侨城A系由华侨城经济发展总公司于1997年9月2日独家发起设立，始以发起人旅游资产及其配套资产折为国有法人股14200万股，经1997年8月4日发行后，上市总股本为19200万股，其内部职工股442万股将于公众股4558万股1997年9月10号在深圳交易所上市交易期满半年上市。公司经营范围为旅游及其关联产业的投资和管理，房地产开发，自有物业租赁，酒店管理，文化活动的组织策划，会展策划，旅游项目策划，旅游信息咨询等旅游相关产品。公司采用独

2、特的“旅游+地产”模式：通过全国经济中心城市以较低的成本进行扩张，对旅游业投入实现环境优化、从而提升地产项目价格。公司参与的成都天府华侨城和上海华侨城旅游综合项目，再加上北京世纪华侨城项目、深圳东部华侨城项目等，未来将成为公司重要的利润来源。二、公司经营策略分析1、行业分析（1）宏观经济分析。随着我国城镇化的积极推进，以及人民收入的提高，我国旅游及房地产市场将有可能进入一个平稳发展期。该公司地产业的销售收入和销售面积有望保持稳定增长。2013年一季度的地产销售均有较大增长，行业人士大多对地产业持谨慎乐观态度。同时，该公司创新的旅游文化模式，适应了国家刺激消费的政策，旅游业务将迎来新的增长。（2

3、）从公司竞争力来讲，公司以上海欢乐谷为代表的国内最大的主题公园项目，成为了国内最大的旅游地产集团。该公司独特的“地产+旅游+文化”的创新经营方式，提高了其他公司的进入门槛和复制成本。有利于保持该公司的竞争优势。（3）从议价能力来讲，公司打造的主要是高端地产和主题公园旅游，旅游业由于其独特的经营模式，公司有较大的议价能力。（4）行业风险。随着房价的高企，国家加大了对房产的调控力度。异地项目不达预期。2、公司的竞争优势从地产到文化，从资源到品牌。公司是亚洲最大的主题公园开发商，构建“旅游+地产+文化”的产业联动模式。公司品牌号召力强、且在大面积低价拿地、低成本融资方面优势突出，是我国最有望成为迪士

4、尼式产业开发巨头的企业。消费升级带来的产业投资机会。随着我国人均GDP超越5000美元，休闲文化娱乐业迎来黄金发展时期，主题公园作为其中的重要部分，将有4倍的成长空间，龙头企业通过异地复制将享受行业规模和集中度提高的双重增长。旅游业务外延内生均有看点，公司一直引领主题公园模式创新，欢乐海岸将成为第4代休闲娱乐综合体代表；第二轮扩张在全国展开，在谈储备15个，天津项目将在13年盈利，宁波项目13年开工，北京欢乐谷二次消费开发效果超预期，有望全国推广。地产立足高端住宅，将拓展商业地产。公司凭借综合开发模式和央企背景，能够持续获得低价土地与资金。13年将加快推盘力度，营收可能增长20%。文化产业有望

5、拓展长期增长空间。文艺演出、文化科技公司市场化起步，推进顺利，有望成为轻资产模式输出平台。3、同行比较（1）基本财务数据比较排名股票名称每股收益每股净资营业收入( 营业利润( 净利润(万 (元) 产(元) 万元) 万元) 元) 1 丽江旅游 0.84 5.35 58958.23 23803.02 13717.86 2 华侨城 0.53 2.74.62 .03 .65 3 宋城股份 0.46 5.21 58615.71 30044.50 25654.59 4 华天酒店 0.14 2.16 .69 11477.01 10209.12 5 云南旅游 0.11 2.73 46166.31 4683.1

6、6 2436.40 6 东方宾馆 0.11 2.26 32878.58 4081.83 3097.20该公司与同行的旅游板块相比，每股基本收益为0.53，公司成长性较好。（2）销售净利率比较 代码 简称 销售毛利排销售净利排净资产收排每股收排 率() 名 率() 名益率()名益(元)名丽江旅游 76.98 1 23.26 1 15.64 2 0.84 1华侨城 51.98 4 17.27 2 19.33 1 0.53 2华天酒店 59.70 2 6.20 4 6.56 3 0.14 3云南旅游 30.14 5 5.27 5 4.15 5 0.11 4东方宾馆 52.94 3 9.42 3 5.

7、08 4 0.11 5 与行业指标对比 华侨城 51.98 4 17.27 2 19.33 1 0.53 2 行业平均 54.35 12.28 10.15 0.35 该股相对平均值% -4.36 40.59 90.36 52.77 公司销售毛利率、销售净利率、净资产产收益率和每股收益均高于行业均值，公司基本财务较好。（3）主要财务指标的同行比较指标日期 2012-12-312011-12-312010-12-312009-12-31净利润(万元) .65 .28 .64 .34净利润增长率(%) 21.16 4.53 78.20 18.99净资产收益率(%) 19.33 19.50 23.00

8、 16.28资产负债比率 (%) 69.95 71.16 69.69 62.75净利润现金含量(%) 185.67 -54.80 -176.40 425.45指标含义：净资产收益率：高/低表明公司盈利能力强/弱。该指标的最近一期行业平均值：9.94%净利润增长率：高/低表明公司增长能力强/弱，前景好/差。该指标的最近一期行业平均值：21.92%资产负债比率：高/低表明公司负债多/少，偿债压力大/小。该指标的最近一期行业平均值：39.31%净利润现金含量：高/低表明公司收益质量良好/差，现金流动性强/弱。该指标的最近一期行业平均值：126.76%经过比较发现，该公司的资产负债率远高于行业均值，这

9、是因为公司的地产业的发展以及公司最近几年的大幅扩张所致。随着公司的收入和利润的增加，公司的偿债能力有保证。公司的净资产收益率远远高于同行均值，说明公司的盈利能力较强；公司和净利润增长率与行业均值接近，公司处于中等水平；公司最近一期净利润现金含量高于同行均值，表明公司收益质量良好，现金流动性较强。三、收入质量分析收入质量分析（会计分析）是从会计制度架构标准与应用的角度，分析财务报表数据的可靠性。其分析目的是评价一个企业对其经营状况的控制程度。1、财务报表编制基础本集团财务报表以持续经营假设为基础编制，根据实际发生的交易和事项，按照会计准则编制，根据企业会计准则的相关规定，本集团会计核算以权责发生

10、制为基础。除某些金 融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。2、合并财务报表的编制从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销

11、。当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。3、存货（1）存货分类本集团存货分为房地产存货和非房地产存货两大类。房地产存货主要包括在建开发产品（开发成本）、已完工开发产品等；非房地产存货包括原材料、库存商品、低值易耗品、生产成本等。（2）存货取得和发出的计价方法房地产存货按成本进行初始计量，开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。公共配套设施按实际成本计入开发成本，完工时摊销转入住宅等可售物业的成本，但如具有经营价值且本集团拥有收益权

12、的配套设施并能单独出售和计量的计入“投资性房地产”。非房地产存货在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。领用和发出时，采用加权平均法确定其实际成本，惟影视剧产品发出采用计划收入比例法核算。（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。（4）存货的盘存制度为永续盘存制。 （5）低值易耗品和包装物的摊销方法低值易耗品和包装物于领用时按一次摊销法摊销。4、投资性房地

13、产投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。投资性房地产按成本进行初始计量。本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的政策进行折旧或摊销。自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面价值作为转换后的入账价值。投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。5、重大会计判断和估计本集团在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本集团需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判

14、断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本集团管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。四、财务分析（一）偿债能力分析1、企业短期偿债能力分析1)流动比率和速动比率分析201220112010流动比率 1.44

15、 1.62 1.45速动比率 0.35 0.34 0.47近三年来华侨城的流动比率都高于1，但小于标准值2（不同行业这一数值可能有所不同），企业的偿债能力一般。公司最近三年流动比率变化相对平缓，公司流动比率较低主要是因为公司投资性房地产等固定资产较多，存货相对较少，另外公司有大量的流动负债，导致公司的流动比率较低。最近三年，公司的速动比率由0.47减少到0.35,远小于标准值1(未考虑行业等因素),表明公司的短期偿债能力一般，至于10年12年间的波动主要来自当年的货币现金的变化而致，可参见上现金和流动比率的变化说明。2）经营现金流量比率201020112012经营现金流量比率-0.27-0.0

16、70.22经营现金流量比率的值越大越好，华侨城的经营现金流动比率很低，2010年和2011年甚至为负数，企业的短期偿债能力不足，预警信号已经产生。但从2010年起,华侨城的经营现金流量比率总体呈上升趋势，尤其是在2012年，公司经营现金流量比率为0.22，表明企业的经营性现金流入不断提高，与此同时，短期偿债能力也正在提高。3）企业短期偿债能力短评综合上述三个指标来看，华侨城的短期偿债能力一般，随着企业最近几年营收的增长，企业资金紧张的状况有所缓解，但企业从12年底开始启动了新一轮的旅游地产扩张项目，有可能会使企业负债增加，使银行借款大幅增长，有可能面临新的偿债压力。2、企业长期偿债能力分析1）

17、资产负债率201020112012资产负债率69.6971.1769.95资产负债率可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度，比率越低，企业偿债越有保证。从公司的资产负债率来看，其资产负债率最近三年一直稳定在70%左右。这主要是近几年来公司实施全国扩张所致。公司新开发的主题公园和投资房地产使得公司自有现金不足，而大举进行债务性融资所致。随着公司新建主题公园的完工并开业和房地产结算的完成，以及公司所拥有的大量的旅游地产等资产项目，公司偿债信用还是比较高的。 2）产权比率201220112010产权比率2.2.2.权益乘数3.3.3.产权比率和权益乘数是企业财务结构稳健与否的重要标志。该指标表明由

18、债权人提供的和由投资者提供的资金来源的相对关系，反映企业基本财务结构是否稳定。它们是两种常用的财务杠杆比率。10至12年，华侨城公司的产权比率大于3.0，表明企业的资产结构偏向于债务资产，企业的长期偿债能力明显下降。但企业在未来将有更多的项目陆续落成，考虑到更多即将到来的经营性现金流入，企业的长期偿债能力尚还乐观。3）利息保障倍数201220112010息税前利润利息费用379,635,077.39305,946,116.13255,219,017.73利息保障倍数13.5213.8515.87利息保障倍数越高，反映了企业支付利息的能力越强。华侨城在3年来的利息保障倍数一直维持在10倍以上，从

19、图中可以看出主要是企业的息税前利润在增长迅速有关，这与华侨城公司近年来不断开拓和落成的新旅游盈利项目分不开的。因此，不难预测，随着华侨城的主营业务的迅速发展，企业的长期偿债能力也会不断的加强。（二）现金流量分析1.现金流量结构分析1）现金流入结构201220112010经营活动现金流入小计(元)26,697,645,627.9822,457,733,447.5521,496,042,806.78投资活动现金流入小计(元)390,629,428.33411,367,381.031,508,626,204.16筹资活动现金流入小计(元)22,977,049,358.5215,694,198,622

20、.1920,017,804,702.50华侨城公司的现金流入结构近三年来发生了显著的变化。从三年的现金流入结构图中可以看出，2012年度更多的现金从经营活动中流入，与此同时，筹资活动现金流入则经历了先下降后上升的阶段。而最近三年来自主营业务提供商品和劳务所收到的现金均占经营活动现金流入总量的80%以上，12年更是达到了92.5%（通过现金流量表计算得出），现金的流入结构越来越健康稳健，当然这也与企业近年来不断开发旅游新项目，发展房地产等主营业务密切相关的。2）现金流出结构201220112010经营活动现金流出小计(元)19,549,664,609.9824,198,891,062.5926,

21、857,612,057.15投资活动现金流出小计(元)3,075,128,109.793,670,677,473.974,648,630,234.64筹资活动现金流出小计(元)24,461,256,832.5410,013,260,533.639,036,446,128.66华侨城公司的现金流出结构近三年较大。其中投资活动现金流出量相对平稳，经营活动现金流出减少较多，从2010年的近269亿减少到12年的195亿，减少部分主要因为购买商品和支付劳务的支出减少。而筹资活动的现金流出则大幅增加，从11年的100亿增加到245亿，增加部分主要是因为偿还债务所致。从三者结构来看，公司的现金流出重心不断

22、转向筹资活动中去，可预料的是，随着华侨城新一轮扩张的加速，筹资成本仍将进一步增加。3）现金净流量分析201220112010经营活动产生的现金流量净额(元)7,147,981,018.00-1,741,157,615.04-5,361,569,250.37投资活动产生的现金流量净额(元)-2,684,498,681.46-3,259,310,092.94-3,140,004,030.48筹资活动产生的现金流量净额(元)-1,484,207,474.025,680,938,088.5610,981,358,573.84从现金净流量来看，经营活动在最近三年来首次在12年转为正数，公司的资金状况有所

23、缓解，而筹资活动产生的现金净流量在12年转为负数，这是因为公司需要偿还大量借款所致，公司面临着较大的偿债压力。（1）从经营活动产生的现金流量来看：这三年中华侨城的经营活动产生的现金流量净额都有大幅增加，主要是因为主要因为公司一批新的项目进入结算期，地产销售带来大量现金流入，各景区的经营现金流量稳定，地产销售及旅游新项目开业也带来大量的现金流入。（2）从投资活动产生的现金流量来看：1012年度投资活动产生的现金流量净额变化相对较小，投资活动一直为负，说明公司最近几年的投资项目和投资活动较多，投入较多。从各年度来看，12年投资活动现金流量净额明显比11年少，主要是因为随着在建项目的逐渐开业，资金的

24、投入也就逐渐减少。（3）从筹资活动产生的现金流量来看：1012年度筹资活动产生的现金流量净额变化较大，筹资活动产生的现金净流量在12年转为负数，这是因为公司需要偿还大量借款所致，公司面临着较大的偿债压力。（4）从净现金流量结构来看，近三年华侨城自经营活动产生的现金流量金额不断攀升，与此同时筹资活动产生的现金流量金额不断下降。投资活动因为各子公司的在建项目现金流出较大，一直稳定维持在负值。随着华侨城经过几年筹资和投资扩张，各大项目和子公司的相继落成，现在正处于收入增长期，故经营活动的现金流量净额不断增加。（三）营运能力分析1. 流动资产营运能力分析12-12-3111-12-3110-12-31

25、存货周转天数(天)575.701,142.86609.14应收账款周转天数(天)5.134.653.83存货周转率(次)0.630.320.59应收账款周转率(次)70.2277.5094.09流动资产周转率(次)1.000.500.801 流动资产周转率华侨城的流动资产周转率自10年达到0.8，11年回落到0.5，12年则又上升到1.0。企业流动资产周转速度较慢，企业需要补充流动资金，以保证日常经营活动的顺利进行。从华侨城公司的财务报告可知，近几年公司均在积极扩充旅游、房地产业务。公司从2006年7月北京华侨城开始营运，公司获得了主营业务的结构性转型，自此控股公司从单一的旅游经济发展成旅游+

26、房地产的华侨城模式。近三年来公司更是大力发展旅游地产，开始进行新一轮的全国战略布局，宁波、福建等项目的相继动工，公司近年仍需要通过各种融资维持流动资产的运转和各大子公司项目的建设。2 应收账款周转率华侨城公司的应收账款周转率一直处于较高水平，近三年来应收账款周转次数有所下降，从94.09下降到70.22，说明企业资产效率利用有所降低。一般来说，应收账款周转越快越好，所以华侨城应继续把该指标维持在较高水平，将应收账款减少、使应收账款周转率维持在较高水平，提高资产利用效率。3. 存货周转率华侨城公司的存货周转率经历了先下降后上升的过程，12年间达到近三年的最高点，主要是因为12年公司地产业务进入结

27、算期，营业成本提高的同时把存货维持在较低水平，使该指标达到近三年的较高水平。11年度因华侨城旅游主题和华侨城商品房的建设，提高了存货额，导致存货周转率下降。尽管该指标相对较低，但与同行业相比，公司存货周转率仍处于较高水平，公司的销售能力还是较强的。同时公司主题公园的收入的增加也会使得公司存货周转率提升。2. 固定资产和总资产营运能力分析201220112010固定资产周转率(次)1.841.541.74总资产周转率(次)0.330.310.441.固定资产周转率近3年华侨城公司的固定资产净值平均余额均在不断上升，这是由于公司近年来有大量的在建工程转入固定资产所致，由于最近几年公司加大了对房地产

28、项目的营销力度，公司固定资产周转率总体处在不断提高，房地产和旅游项目营业收入的大幅增加，使得该指标有所增加。固定资产使用效率相对较好。该指标的不断上升表明企业固定资产利用效率不断提高，企业未来发展前景良好，与此同时，企业近年积极实施全国性的战略部署，全力打造中国旅游龙头航母。2.总资产周转率华侨城公司近年的总资产周转率有所下降，通过对主要资产项目周转率的分析，可以了解其变动的原因：在扩大主营业务额时，应收账款周转率有所下降，说明公司收款工作比较成功；存货周转率波动变化，主要取决于存货投资增长过快，公司近年投资在建项目较多；固定周转率持续上升，说明公司的固定资产投资当年就见收益，从而使营业收入相

29、应增加，固定资产利用效率不断提高。公司总资产周转率有所下降，主要是应收账款营收账款下降所致，但固定资产投资周期短、固定资产利用效率较好，仍然总资产周转率处于一个较为合理的区间。（四）获利能力分析12-12-3111-12-3110-12-31销售毛利率(%)36.9738.8337.07营业净利润率(%)18.2018.9719.22总资产净利率(%) 5.97 5.90 8.401.销售毛利率分析华侨城公司的销售毛利率近年来一直维持在较高水平，12年所有下滑，从公司的财务报告可知，各个景区的营业全面铺开将导致固定成本增长加快，同时房地产行业的地价也在不断增长，导致销售毛利率的有所下降。2.销

30、售利润率销售利润率连续下降，主要因为企业为了扩大主营业务收入，而加大了广告宣传等的销售费用和相应的营业税金和所得税的支出，而营业成本的增加也使利润的增长空间不断缩小。为使该指标稳定在一定水平，企业应为了扩大销售量的同时控制好销售成本及管理费用，使企业的销售利润率维持在较高水平。3.总资产净利率总资产净利率的下降表明企业每百元的资产所获得的净利润减低，应当注意到华侨城公司近年陆续在各地兴建旅游项目及房地产项目，存货及固定资产增长幅度较大。由于在建的项目未能即时盈利，因此应认为华侨城公司投入固定资产在前，产生经济利益在后，故其资产报酬率的一时下降并不代表其总体获利水平和资产营运水平的下降。(五)净

31、资产收益率分析日期12-12-3111-12-3110-12-31净资产收益率(%)19.3319.5023.00该指标越高，说明投资带来的收益越高；净资产收益率越低，说明企业所有者权益的获利能力越弱。该指标体现了自有资本获得净收益的能力五、小结从获利能力而言，华侨城公司近年来，其主营业务增长平稳，主营业务收入从2010年度的173亿元提升到222亿元，净利润从2010年度30亿元提升到38，与此同时的是营业成本大增，销售利润率大幅下降，从而导致销售毛利率，净资产收益率却同时轻微下跌。从偿债能力而言，长期来看，公司资产负债率一直维持在70%左右，在欢乐海岸，武汉华侨城继续发展同时，西南的云南华

32、侨城、以及天津，上海苏河湾、宝安酒店等处于筹建期的重点项目基本按照年初计划扎实推进，为如期开业奠定基础，预期该在建项目的完工将可带来足够的利润；短期来说，尽管公司流动比率和速度比率均较低，但考虑到公司主营业务的现金流量较为充裕，故短期偿债能力尚可。从运营能力而言，公司的应收账款周转率维持在较高水平，如此同时，存货周转率在同行业间相比较有优势，值得一提的是，固定资产周转率提升明显，总资产周转率变化相对平稳。企业资产运营效率较高。从现金流量而言，12年度公司的净现金流入主要来源主营业务收入，筹资活动和投资活动均为负值，值得注意的是企业开始进入筹资活动现金流出大于筹资活动现金流入的时期，即从借款的筹资阶段到还款的阶段，整体上而言，现金流量结构较为健康。但对于企业而言，应注意好主营业务的经营，以避免因旅游行业收益的周期性问题使公司陷入短期现金流不足的状态。专心-专注-专业