土地估价师核心笔记(共43页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上第二门理论方法第三部分地价理论一、土地价格的概念（重要）地价内涵：土地经济价值的反映，高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。外延：是购买土地的权利，形成所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。我国地价形式：土地公有制，地价是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。主要特征:1权益价格2不由生产成本决定3主要由土地需求决定4呈上升趋势5具有明显的地域性地价类型:1按权利分类：所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格2按土地价格形成方式分类：交易价格、理论价格、评估价格等3按政府管理手

2、段分类：申报地价、公告（示）地价等4按土地价格表示方法分类：土地总价格、单位面积价格、楼面地价等5按土地的存在形态分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格6按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格7按价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等8其他一些划分方法形成的土地价格我国地价主要类型：1基准地价（反映整体宏观调控）2标定地价（具体管理）3交易最低价或期望价参考的交易评估价4成交地价（现实价格）5以上4种衍生的出让、税收、资产核算等方面使用的地价。地价理论发展历史：19世纪末.英.马歇尔在边际效用价格理论基础上，应用古典学派的供应-成本分析

3、地租地价，提出地价是由土地生产要素的边际收益产品或边际产品成本决定均衡价格理论和古典经济学家的地租地价理论共同形成现代土地价格评估理论。收益法、市比法、成本法是三大基本方法。二、土地价格影响因素（全面了解）主要地价影响因素的作用规律：1一般因素从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响；2区域因素对地区的地产价格水平有决定性的影响；3个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的主要原因。不同用途地价影响因素的特点：商业：营业环境和收益状况；居住：环境优美；工业：交通运输和水、电。主要地价影响因素：A一般因素：1行政因素（土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政

4、策、行政隶属变更）2人口因素（人口密度、人口素质、家庭人口构成）3社会因素（政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程）4国际因素（国际经济状况、国际政治因素）5经济因素（经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变动、利率水平）B区域因素：1繁华程度2交通条件3基础和公用设施条件4环境质量（人文、自然）5城市规划限制（利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制）C个别因素：1面积2宽度3深度4形状5坡度6宗地基础设施条件7宗地临街状况8城市规划限制（容积率、高度、密度、宗地用途）9土地使用年限。三、地租理论（马克思）地租概念：直接生产者在农业（或其

5、他产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。（经济报酬：1契约地租-商业地租-租金2经济地租-理论地租=收入-成本=纯收入）马克思地租理论：资本主义地租是私有制为前提，特点在于土地所有权和使用权的分离（1）级差地租-1肥沃高位置好、2连续增加投资（2）绝对地租：形成原因是土地所有权的垄断（3）垄断地租（4）矿山地租（5）建筑地段地租（基础是农业地租；也存在级差地租；垄断地租占明显优势）新古典城市地租理论：阿兰索设施的水平、设施建设的投资方式、设施的质量地价曲线是一个起伏的、有不连续的折线区位平衡空间为模型的一个核心。地租与地价的关系：地租的存在是地价的前提。

6、地租收入决定土地的价格。土地除以价格表示外，还可以用租金表示，即地产有租赁市场存在。地租理论在土地估价中的应用：绝对地租是地价存在的根源；级差地租的存在是决定地价高低的主要因素；垄断地租是导致特殊地段土地及价格高的主要原因。评估时，以地租理论为指导，据级差地租和垄断地租的特点分析位置和物质经济条件，准确评估。四、区位理论（考点不多，代表人物和观点）区位的定义：综合概念，地球上某一个事物的空间几何位置，地理要素与人类社会经济活动之间在空间位置上的反映。区位的实质：自然、经济、交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。影响因素：A社会经济因素：1繁华程度（商业集聚经济效益和繁华度、高级商务金融集

7、聚程度）2交通状况或通达程度（道路功能、宽度、网密度、公交便捷度和对外设施的分布状况）3基础设施（直接）和公用设施（间接）的完备程度4人口密度B自然因素：1地形坡度2土地承载力3洪水淹没及排水状况4公园与绿地5环境质量C行政因素：主要是城镇规划。几种主要的区位论：农业区位论德.冯.杜能孤立国世界第一部区位理论的古典名著杜能圈：1自由农作区（易腐难运）2林业区3谷物轮作区（粮食）4草田轮作区（谷物、畜产品）5三圃农作制区（黑麦、燕麦、休闲）6放牧区工业区位论德.韦伯计算运输、劳力、集聚作用，找出工业产品生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。运费大小取决于运输距离和货物重量，即运费与运输吨/

8、公里成正比关系。货物的绝对重量和相对重量对运费的影响不同，后者比前者重要，工业原料：1遍布性原料2限制性原料（地方性原料）中心地理论以商业服务业活动为主，同时包括社会、文化等方面的活动克里斯塔勒中心地体系：1市场原则K=3；2交通原则K=4（最好最可能的）；3行政原则K=7（自给自足封闭的）。区位理论在土地估价中的作用：1决定城市土地利用价值的重要因素2是衡量地租、地价的主要标尺。五、土地报酬递减规律（考点少，概念图形）土地报酬递减的含义：在技术和其他要素不变的条件下，在同一块土地上连续追加物化劳动和活劳动，达到一定限度后，其增加收益就会递减的现象。基本原理：边际报酬MP=总报酬增加量Y/变动

9、生产要素的增加量X在土地估价中的应用：1找到边际使用点（即最大收益点），判断土地是否为最有效使用2在成本逼近法时正确理解成本涵义，剔除不合理的成本项目，准确评估地价。六、土地市场理论（考点不多）土地供给的特征：1自然供给数量不变，弹性为0；2经济供给有弹性的。土地供给的方式：1自然供给2经济供给土地需求的特征：引致需求、派生需求，是由于对土地产品的需求才有对土地的需求。土地需求的种类：1作为生产要素2作为投资3混合性土地需求土地供需平衡原理：在自由竞争下，供求关系决定地价，地价影响供求关系。从实践看，土地供不应求是绝对的、普遍的，供过于求是暂时的、个别的。第四部分土地估价方法一、土地估价概念（

10、重点是概念）土地估价的定义：估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济生活中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。土地估价的作用及现实意义：1能反映市场供需、利用状况和动态变化，通过其他指标综合反映社会经济发展状况2调控土地市场供需的有力杠杆3调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障4推进我国土地使用制度改革的重要前提（改革核心是土地有偿使用）5量化国有土地资产的尺度。土地估价

11、的使用方向：1出让（招标、拍卖、挂牌出让价格评估）、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产合资2集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让3抵押4企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算5基准地价和标定地价6城市地价动态监测7对农用地分等定级8确定农用地综合区片价9为土地增值税等不动产税费征收10为司法鉴定提供地价参考。我国土地估价的产生背景和发展过程：93年全国统考。1建立相应土地估价制度和土地估价师制度2形成整套特色土估理论和技术标准3形成规模专业队伍（三次改革：脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人

12、员和机构监督管理方式）4有利地配合土地使用制度改革和土地市场建设5有力地配合国有企业改革6土估行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路。二、土地估价的原则（一般）原则:1预期收益2替代3最有效利用4供需5报酬递增递减6贡献7变动8合法原则三、收益还原法（重点）基本公式：P=A/r纯收益按等差级数递增（减），无限年器时：P=a/r=-b/r2纯收益按等级数递增（减），无限年器时：P=a/(r-+s)四、市场比较法（重点）特征：1现实性，有说服力2以替代关系为途径，比准价格3以价求价，不正常市场难与收益价格相协调4人员要求素质高5以替代原则为基础，正确选择案例和合理修正交易价格是

13、保证结果准确性的关键。理论依据：替代原理适用原则：替代原则适用条件：1三个案例（25%）2案例与对象具有相关性和替代性3交易资料可靠性4合法性估价步骤:1调查与选择比较案例2确定价格可比基准3交易情况修正4估价期日修正（三年内）5区域因素比较与修正6个别因素比较与修正7其他相关修正+土地使用年限和容积率修正8确定比准价格五、成本逼近法（重点）基本公式：地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值估价步骤:1确定土地取得费2确定土地开发费3计算税费4计算利息5计算利润6确定土地增值 7修正并确定土地价格土地开发费：应分摊费用=受益程度设施总费用利息：开发周期根据面积规模和难易程度确定

14、。利润=（土地取得费+土地开发费+税费）投资回报率土地增值=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）土地增值收益率土地价格修正与确定：年期修正系数K=1-1/（1+R）N次方适应范围：1新开发土地2欠发育实例少3工业用地（城区市区的除外）4无收益无交易的六、剩余法（历年重点）概念：假设开发法基本公式：地价=房地产预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息估价步骤:1最佳开发利用方式的确定2开发完成后不动产价值的测算3开发成本的计算4利息的计算5利润的计算6土地价格的计算利息=（地价款+开发建筑费+专业费+不可预见费）计息利润=土地价格计算：地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息

15、-租售费用-税金-开发商合理利润适用范围：1开发房地产或待拆再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用2将土地开发整理成可供直接利用的土地估价3现有房地产中地价的单独评估。七、路线价法（应用范围、相关系数修正）路线价概念：通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价法概念：依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法计算同一街道其他宗地价。路线价法基本原理：替代原理和区位论的具体运用。地价随其临街深度的增加而递减。标准深度：道路对土地利用价值影响为0的深度。里地线：标准深度

16、连线。与道路之间的区域为表地或临街地，以外为里地。深度指数修正表：以道路为基准，按距路变化编制的地价变化表。路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等，使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域。操作步骤：1确定所处区段和路线价2确定临街深度和其他（宽度、容积率、出让、转让年期、朝向、地价分配率）3确定深度修正系数和其他条件修正系数4估算宗地地价。深度修正方法:1四三二一法则：100FT，40、30、20、10% 2苏慕斯法则：100FT，前50占72.5%，后50占27.5%，再深50则15% 3霍夫曼法则：100FT，37.5%、29.5%、20.7%、12.3% 4哈柏法则：地价与其深

17、度的平方根成正比。其他宗地条件修正系数编制：宽度、宽深比率、容积率、出让、转让年期、朝向、地价分配率修正适用范围：1市街地2较多实例且市场规范3快速多宗4精度与路线价及其修正体系相关。实际应用：宗地价格=路线价深度百分率宗地面积+其他修正额（或其他修正系数）八、基准地价系数修正法（重点是系数修正）概念：利用基准地价和基准地价修正系数表等成果，按替代原则，修正区域个别其他得地价的方法。基本原理：替代原理公式：待估地价=基准地价（1区域个别修正系数之和）期日修正容积率修正开发程度修正待估宗地使用年限修正系数步骤:1基准地价成果介绍的基本要求2宗地级别基准地价的确定3宗地影响因素调查分析与修正系数确

18、定4年期修正的公式与方法5期日修正的依据、参数确定、方法6容积率修正的依据、参数确定、方法7开发程度及其他因素修正8修正确定宗地价格适用范围：1具备基准地价和相应修正体系成果的城镇土地估价2可以短时间大批量评估3精度与基准地价及其修正体系的精度密切相关。第六部分地上附着物及相关财产评估知识一、房屋建筑工程基础（重点构造、完损等级、危房鉴定）房屋建筑分类:1按用途(民用公共、住宅；工业；农业)2按建筑物层数（低1-3；多4-6；中高7-9；高10上；超高100米）3按建筑物主要承重构件材料(木、砖石、砖木、砖混、钢混、钢、索膜)4按建筑物承重结构体系分类（墙、排架、框架、剪力墙、框架-剪力墙、筒

19、体、大跨度空间）建筑物等级：1耐久等级（一100年上；二50-100；三25-50；四15下）2耐火等级（一最好；二较好；三一般；四最差）3重要性等级（重要、一般、次要、临时）4建筑物的完损等级（完好、基本完好、一般损坏、严重损坏；危险）5抗震设防等级（甲；乙；丙；丁）建筑物主要建筑材料（水泥、木材、钢材、气硬性胶凝材料、砌墙砖、建筑砂浆和建筑砌块）建筑物主要结构形式（砖混、排架、框架、钢混剪力墙、框架-剪力墙、筒式、空间）建筑的基本组成：1基础2墙（柱）3楼盖4楼梯5门窗6屋顶建筑构造：基础和地基，墙体和柱、门和窗、地面、楼板和梁、楼梯、屋顶。建筑工程图纸：表示建筑物的内部布置情况，外部形状

20、，以及装修、构造、施工要求等内容的有关图纸建筑工程图纸种类：1建筑施工图（总平面图、平面图、立面图、剖面图，建筑详图）2结构施工图（基础平面图、基础剖面图、楼层结构布置图、屋盖结构布置图，梁、柱、板配筋图，楼梯图，结构构件图或表，以及必要详图）3设备施工图（给排水、采暖、通风、电气）常见工程图纸的图例：1标题栏和会签栏2比例尺3定位轴线和编号（轴线是施工定位放线的重要依据）4尺寸标注5标高6索引符号和详图符号7指北针建筑工程质量检测的概念：1质量验收2损伤检验建筑工程质量检测的主要方法：1感官法2量测法3理化实验法4无损检测法（回弹仪、超声波、综合）5局部破损检测法（钻芯取样法、拔出法、冲击法

21、、超载实验法）6资料分析法房屋完损等级评定：据标准结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏程度分：完好房十九八；基本完好房七六；一般损坏房五四；严重损坏房三以下；危险房三以下。危房鉴定：危险房屋鉴定标准用于房管部门经营管理的房屋，不适用于工业、公共、高层及文物保护建筑。分为：整幢和局部。应以地基基础、结构构件的危险鉴定为基础，结合历史状况和发展趋势，全面分析，综合判断。建筑物可靠性鉴定：据建筑结构可靠度设计统一标准，可靠性就是结构在规定的时间内，在规定条件下，完成预定功能的能力。建筑物可靠性鉴定就是对建筑物完成预定功能能力的一种评价方法。二、建筑物估价（程序和方法）建筑物与构筑物估价的概念:是指

22、专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析建筑物与构筑物价格影响因素的基础上，对建筑物与构筑物在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。建筑物与构筑物的价格特征：1受区位影响大2实质上是权益的价格3既有价格也有租金4在长期考虑下形成的5通常是个别形成的，易受交易者的个别因素影响。建筑物价格的类型：1成交价格、市场间隔、理论价格2市场调节价、政府指导价、政府定价3所有权价格、使用权价格、其他权益价格4现房价格、期房价格重置价格折旧法：求重置价格：单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法； 求折旧：年限法、实际观察法、成新折扣法物质、功

23、能、经济折旧。对照法：房屋价格=新建单价*（1+房屋装修设备增减率）*（1-折旧率）*（1+地段、层次、朝向增减率）*（1+空房或房屋拆迁安置增减率）*建筑面积建筑物残余法：总收益减去土地收益得建筑物收益，除以建筑物资本化率得建筑物价格。比较法：市比法：1搜集实例2选取可比3价格处理4求取比准价格。原则：1合法（产权、使用、处分）2最高最佳使用（法律许可、技术可能、经济可行、价值最大化用途、规模、集约度）3估价时点4替代5公平基本程序：1获取业务（被动、主动、自估）2受理委托明确基本事项3拟定作业方案4手机资料5实地查勘6选定方法测算7确定结果8撰写报告9审核报告10出具报告11资料归档。房屋

24、质量缺陷损失含义：造成的房地产经济价值降低。估价要求：对质量缺陷损失的反洗估算判定，结果作为确定房屋质量缺陷损失补偿金额的参考依据。成本法：房屋质量缺陷损失评估值=拆除费用+修缮费用+恢复费用+直接经济损失-被拆除物残值资本化法：A用于净收益减少的评估值=P250 B用于收益年限减少的评估值=价差法：评估值=类似的无质量缺陷的房屋市价-类似的有质量缺陷的房屋市价市比法：评估值=可比实例补偿金额*补偿情况修正*补偿日期修正*缺陷状况修正系数基本程序：1受理委托2拟定方案3搜集资料4实地查勘5选法测算6确定结果7撰写报告8审核报告9出具报告10资料归档。三、其他附着物估价（概念、基本方法）种类：1

25、地上：建筑物、构筑物、青苗、树木、鱼塘2地下：地下管线、坟墓、水井价格特征：1一般不包含所占用土地的价值2更多的是体现一种补偿性质。基本原则：1合法2替代3公平4有则补之，无则不补5属谁补谁原则。程序：同前方法:1补偿标准法2比较法3成本法4收益补偿法（青苗最高按一季产值计算；果树类按剩余挂果年限定）四、相关机器设备评估（实体性、经济性估算方法）一般机器设备的分类和特点：1按用途分：动力机械、金属切削机床、金属成型机床、交通运输机械、起重运输机械、工程机械、农业机械、通用机械、轻工机械、专用机械2按性质分：生产用、非生产用、租出、未使用、不需用、融资租入机器设备与房地产相关的机器设备：1按其在

26、再生产中的作用分类：生产工艺类、辅助生产、服务2按机器设备技术性特点分类：通用、专用、非标准3非标准设备的自动化程度分类：自动化、半自动化、其他评估特点：1一般不具备独立的获利能力，收益法受限制，常用成本法市比法2、3、4确定贬值需要逐台对实体鉴定5除实体性贬值外，还存在功能性和经济性贬值。评估步骤：1签订委托协议2填写待评机器设备清单3分析资料明确重点制定方案4搜集资料5核实分类6鉴定设备7确定参数8评估计算9撰写报告10审核发出基本方法：1成本法2市场法3收益法。实体性贬值：由于种（使用中）和种（闲置中）有形磨损，所引起的贬值。实体性贬值率=设备的价值损失/设备的重置成本。估算方法：1观察

27、法2年限法（寿命比率法=使用寿命消耗量/总使用寿命）3修复费用法经济性贬值：1使用寿命缩短年限法2运营费用的提高3市场竞争规模经济效应指数法第三门估价实务第四部分土地估价方法一、土地估价概念（重点是概念）土地估价的定义：估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济生活中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。土地估价的作用及现实意义：1能反映市场供需、利用状况和动态变化，通过其他指标

28、综合反映社会经济发展状况2调控土地市场供需的有力杠杆3调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障4推进我国土地使用制度改革的重要前提（改革核心是土地有偿使用）5量化国有土地资产的尺度。土地估价的使用方向：1出让（招标、拍卖、挂牌出让价格评估）、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产合资2集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让3抵押4企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算5基准地价和标定地价6城市地价动态监测7对农用地分等定级8确定农用地综合区片价9为土地增值税等不动产税费征收10为司法鉴定提供地价参考。我国土地估价的产生背景和发

29、展过程：93年全国统考。1建立相应土地估价制度和土地估价师制度2形成整套特色土估理论和技术标准3形成规模专业队伍（三次改革：脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式）4有利地配合土地使用制度改革和土地市场建设5有力地配合国有企业改革6土估行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路。二、土地估价的原则（一般）原则:1预期收益2替代3最有效利用4供需5报酬递增递减6贡献7变动8合法原则三、收益还原法（重点）基本公式：P=A/r纯收益按等差级数递增（减），无限年器时：P=a/r=-b/r2纯收益按等级数递增（减），无限年器时：P=a/(

30、r-+s)四、市场比较法（重点）特征：1现实性，有说服力2以替代关系为途径，比准价格3以价求价，不正常市场难与收益价格相协调4人员要求素质高5以替代原则为基础，正确选择案例和合理修正交易价格是保证结果准确性的关键。理论依据：替代原理适用原则：替代原则适用条件：1三个案例（25%）2案例与对象具有相关性和替代性3交易资料可靠性4合法性估价步骤:1调查与选择比较案例2确定价格可比基准3交易情况修正4估价期日修正（三年内）5区域因素比较与修正6个别因素比较与修正7其他相关修正+土地使用年限和容积率修正8确定比准价格五、成本逼近法（重点）基本公式：地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增

31、值估价步骤:1确定土地取得费2确定土地开发费3计算税费4计算利息5计算利润6确定土地增值 7修正并确定土地价格土地开发费：应分摊费用=受益程度设施总费用利息：开发周期根据面积规模和难易程度确定。利润=（土地取得费+土地开发费+税费）投资回报率土地增值=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）土地增值收益率土地价格修正与确定：年期修正系数K=1-1/（1+R）N次方适应范围：1新开发土地2欠发育实例少3工业用地（城区市区的除外）4无收益无交易的六、剩余法（历年重点）概念：假设开发法基本公式：地价=房地产预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息估价步骤:1最佳开发利用方式的确定2开发完成后不动产

32、价值的测算3开发成本的计算4利息的计算5利润的计算6土地价格的计算利息=（地价款+开发建筑费+专业费+不可预见费）计息利润=土地价格计算：地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润适用范围：1开发房地产或待拆再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用2将土地开发整理成可供直接利用的土地估价3现有房地产中地价的单独评估。七、路线价法（应用范围、相关系数修正）路线价概念：通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价法概念：依据路线价，再配合深度

33、指数表和其他修正率表，用数学方法计算同一街道其他宗地价。路线价法基本原理：替代原理和区位论的具体运用。地价随其临街深度的增加而递减。标准深度：道路对土地利用价值影响为0的深度。里地线：标准深度连线。与道路之间的区域为表地或临街地，以外为里地。深度指数修正表：以道路为基准，按距路变化编制的地价变化表。路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等，使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域。操作步骤：1确定所处区段和路线价2确定临街深度和其他（宽度、容积率、出让、转让年期、朝向、地价分配率）3确定深度修正系数和其他条件修正系数4估算宗地地价。深度修正方法:1四三二一法则：100FT，40、30、2

34、0、10% 2苏慕斯法则：100FT，前50占72.5%，后50占27.5%，再深50则15% 3霍夫曼法则：100FT，37.5%、29.5%、20.7%、12.3% 4哈柏法则：地价与其深度的平方根成正比。其他宗地条件修正系数编制：宽度、宽深比率、容积率、出让、转让年期、朝向、地价分配率修正适用范围：1市街地2较多实例且市场规范3快速多宗4精度与路线价及其修正体系相关。实际应用：宗地价格=路线价深度百分率宗地面积+其他修正额（或其他修正系数）八、基准地价系数修正法（重点是系数修正）概念：利用基准地价和基准地价修正系数表等成果，按替代原则，修正区域个别其他得地价的方法。基本原理：替代原理公式

35、：待估地价=基准地价（1区域个别修正系数之和）期日修正容积率修正开发程度修正待估宗地使用年限修正系数步骤:1基准地价成果介绍的基本要求2宗地级别基准地价的确定3宗地影响因素调查分析与修正系数确定4年期修正的公式与方法5期日修正的依据、参数确定、方法6容积率修正的依据、参数确定、方法7开发程度及其他因素修正8修正确定宗地价格适用范围：1具备基准地价和相应修正体系成果的城镇土地估价2可以短时间大批量评估3精度与基准地价及其修正体系的精度密切相关。第五部分 地价估价实务一、宗地估价（熟练掌握）土地估价程序:1确定基本事项2拟定作业计划3收集资料实地踏勘4分析整理相关资料5选定方法试算价格6确定宗地估

36、价结果7撰写估价报告书业务获取途径：1政府委托2企业或个人委托3自有自估业务受理及应注意的问题：1明确双方权利义务2合理安排时间人员3保证估价质量4适当提供相关附加（增值）业务5注意适应相关行业的要求（如审计）6注意适应国际规范。签订委托协议的重要性：1估价委托的法律依据2明确双方权利义务3降低估价收益风险。委托协议的主要内容：双方名称、目的、对象、基准日、时间、使用范围、收费、合同有效期、违约责任、双方权利义务、争议解决（协商、仲裁、诉讼）、签合同时间、地点、人物及印章。业务范围：1出让2转让3征用、征收、征购或拆迁补偿4、抵押5收益权质押6税费7出资入股8改制9会计处理或出具财务报告10金

37、融不良资产转让11法律诉讼12基准地价13动态监测14农用地分等定级15征地区片综合地价及统一年产值测算16其他经济或整个行为涉及的土地2。估价事项确定：1目的的确定2范围的界定与描述内容（面积四至）3土地类型的界定内容4土地权利状况的界定内容5土地估价报告使用方向的规定6土地估价中特别事项的内容与界定价格对应权利内涵的设定：1使用权价格2抵押权价格3租赁权价格利用条件的设定：建构筑物及其用途、容积率、绿化率使用年限的设定：有效使用年限估价期日的设定：委托人确定或委托人与估价师商定。资料收集内容、方法及要求：1权属资料及其内容：房产证、土地证、土地登记卡、表、册等2地籍图的基本要素：界址、方位

38、、坐标、临路状况、深度、四至等。3工程建设图纸的种类：总图、平面、剖面、立面、高层设计图纸。4总平面图的基本要素：1局域位置2内外环境3拟建位置4拟建名称、出入口、层数、标高5指北针、比例、风玫瑰图5市政管线图的种类及基本要素6区域规划图及资料的基本内容：容积率、高度、覆盖率、用途、利用限制7交易资料基本要求：1面积2时间3位置4宗地条件5地上物状况6买卖双方特征及动机7销售条件8销售前后的利用状况。（详细、准确、及时）现场调查的目的：1核实验证2观察实体3现场体验周边环境现场调查的内容：1权属查证2实体状况查勘3周边环境调查（区域、个别）现场调查的方法：1观察2询问3测量4核对权利状况分析内

39、容及方法：核对证书利用状况分析内容及方法：建构筑物及其用途、容积率、绿化率等1现场查勘2查阅权属资料市场状况分析内容及方法：1发展方向预测信息（金融经济、房地产行业、交易、城市发展和规划信息）2基础数据信息3成交价格信息4房屋租赁信息假设和限制条件分析：1规避风险，保护人员机构2告知、保护报告使用者。估价方法选择：1土地估价目的与适用原则的分析2估价对象状况与估价方法适用性分析3估价资料与估价方法可行性分析：1基础性资料（一般、区域、个别）2方法性资料3图件资料4估价技术思路的确定：根据1目的2状况3市场4多法结合5现有资料5估价方法的选择与确定不同方法估价结果分析：1适应性分析2准确性分析3

40、可靠性分析估价值的调整与确定：试算价格调整是重要一环，要衡量各试算价格的相对重要性、可用程度及可靠性，结合知识经验和智慧加以判断。（1算术平均数2加权平均数3中位数4众数5一种为主其他参考）报告的作用：1描述估价对象2记述估价过程3反映估价成果报告的类别：1土地估价报告2土地估价技术报告报告的主要内容：封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、附件。技术报告的主要内容：封面、总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价过程、附件，报告的形式：1文字式（报告和技术报告）2表格式（土地估价报告）报告的使用规定：1委托方按目的使用的要求及承担的责任2用于上级及自律组织的业绩抽查3用于估价结果

41、备案及承担的责任4用于估价结果纠纷处理鉴定的要求及承担的责任。报告归档管理：负责人签批保存一定年期的档案销毁制度。三级审批：自查、部门查、机构负责人审批。报告审核的目的：确认估价结果的合理性报告审核的内容：1估价人员资格2估价对象界定3估价所依据的资料的质量4估价假定前提和限制条件5市场分析6估价技术路线、方法选择及运用7地价确定的理由8估价结果9估价报告的逻辑性二、常见目的下土地估价（新增）各种常见的土地估价目的：1以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估2以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作

42、价入股和转让等为目的的土地估价3以土地使用权抵押为目的的土地估价4以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价5以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价6以城市地价动态监测为目的的土地估价7以农用地分等定级和划分农用地综合区片为目的的土地估价8以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的土地估价9以司法鉴定为目的的土地估价地价类别判断和原则确定：1买卖价格（公允市价，替代、最有效原则）2租赁价格（承租地权、地权出租，替代、最有效原则）3清算价格（低于市价，保守）4抵押价格（保守原则的市价）5征收价格（补偿性）6课税价格

43、（低于市价，保守）7公示价格（公平）评估方法选择；两种以上方法。1居住（市比、剩余、收益、基准，新开发用成本逼近法）2工业（市比、成本、基准，特殊用收益）3商服（市比、收益、剩余、基准）4综合（市比、收益、剩余）价格确定：1差幅不大（20-25%）取简单算术值2差幅大（超过20-25%）说明各方法增减值原因，加权平均或取众数、中位数。三、常见用途土地估价（新增）居住用地特点：开发量大，分布广，主要集中在城区，而且也具有一定收益性，市场活跃。主要价格影响因素：A一般因素1自然因素（城镇地理位置及经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害的几率）2社会因素（人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、

44、居民生活方式）3经济因素（城区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、住宅的供给与需求、住宅的租赁比率）4行政因素（土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策、住宅政策）B区域因素1自然因素（区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的几率）2社会因素（社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式）3交通条件（距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度）4基础设施状况（供水、排水、供热、电、气、通讯等基础设施与公用服务设施状况）5经济发展水平（区域经济发展规模及水平、居民收入水平）6行政因素（区域经济政策、土地规划及城

45、镇规划限制）7环境因素（区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度）C个别因素：宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用、与交通设施的距离、与商业设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用。技术思路：宜选用市比法、剩余法、收益法、基准修正法，对新开发完成的，可以使用成本逼近法。估价方法选择与应用：1别墅：首选市比法，如极具特性则不宜采用2高档公寓：首选市比法，辅以收益法、假设开发法或基准地价法3普通居住：首选市比法，辅以收益法、假设开发法

46、或基准地价法。新开发土地可以用成本逼近法4待拆危旧居住用地：无特殊需要不得依现状用途评估，应按规划用途评估。工业用地特点：宗地面积大，收益小或不明显，主要分布在城市郊区及经济开发区。主要价格影响因素：A一般因素1自然2社会3经济4行政B区域因素1交通状况2基础设施状况3环境状况4工业区成熟度5行政C个别因素：地形、地势、地质、水文条件、面积、临路状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况及使用。技术思路：宜采用市比法、 逼近法、基准地价法，特殊情况下可用收益法。估价方法选择与应用：1矿井矿区：宗地外开发程度依政府投资的实际配套状况设定，最低应设定为达到可开工条件2高新技术企业：增值收

47、益较普通工业用地高3仓储用地：机会成本及对相关企业收益的影响程度是重点4机场码头：垄断性质，在收益法以外的方法中，应考虑垄断地租修正5工业类：数量多时，选择一至二宗标准宗地评估，其他依个别修正确定。商业用地特点：收益高，集中分布在城区人流量大的区域，市场活跃，价值量大，附属设施较多。主要价格影响因素：A一般因素1自然2社会3经济4行政B区域因素1自然2社会3交通4基础设施5商业繁华程度6行政7环境C个别因素：宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、宗地利用状态、与商业中心接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物

48、的成新度、土地权利状况及使用年限。技术思路：宜采用市比法、收益法、剩余法、基准修正法。估价方法选择与应用：1区分因土地利用方式的差别所带来的土地收益差异2旅游用地注意国家旅游区评价标准。办公用地特点：收益性强，且收益较高，主要分布与城区交通方便区域，楼层较高，附属设施较多，市场较活跃。主要价格影响因素：与住宅相当，但交通条件的影响较住宅大。技术思路：宜采用市比法、收益法、剩余法、基准修正法估价方法选择与应用：1考虑办公楼的级别差异所带来的土地收益差异2基准法和市比法在经济不发达地区采用住宅基准地价修正。教科卫文体用地特点：收益小或无，且所处位置多位于市（县、镇）中心主要价格影响因素：参照住、工、商，据实确定。技术思路：成本逼近法、收益法（有收益或潜在收益）及基准法。估价方法选择与应用：1成本逼近法时，土地取得费取城