回报率是商业地产销售的核心(共4页).doc
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1、精选优质文档-倾情为你奉上随聊:商业地产销售好 4大元素是关键时下正是房地产业的多事之秋,行业低迷导致从事这个行业的人们也是步履艰难,特别是很多地产商,将目光瞄准了商业地产,导致最近几年商业地产的开发如雨后春笋,一发不可收拾,短期内又出现商业地产的过度开发。笔者认为,要做好商业地产的开发,特别是大型专业市场和综合体开发,必须要有充分的现金流渠道(造血与输血),因为商业地产的开发和效益产生是一个温水煮蛙的过程,需要的是耐力,笔者认为,开发商业地产的首要任务是建立商业地产的资金统筹渠道,其次才是产品的精细化规划,绝对不能本末倒置。商业地产的资金渠道不外乎就是销售(造血)、股东投资(或者引入新股东、
2、或者调整股权结构)、在建工程抵押贷款、民间短期拆借、信托基金、企业债劵等模式,除了销售外,其他模式要么是利息高、周期短,要么就是附带其他苛刻条件(如股权占有及一票否决权等),或者就是资产评估值低下,无法满足工程资金需求,都不是长久之计,剩下的就是销售渠道筹资了。笔者反复研究商业地产的销售元素发现,决定客户购买商铺的核心元素就4个,地段、产品规划、投资总价、投资回报率,其最核心就是提升其投资回报率,接下来逐一进行论述。地段永远是商铺价值的重要考究因素,李嘉诚反复说,地段地段还是地段,可见地段的重要性,行业不是流行一句话吗?站在风口上,猪都会飞。拥有好的地段,不升值都难,所以,在项目立项时,要充分
3、评估项目未来的发展空间,特别是周边的市政规划,通过内部渠道做好提前量,即掌握了项目的未来主动权,又节约了大量的营运成本,这就要求我们与政府建立好的合作关系,企业公关部(企划部)的重要使命就是通过非常规渠道去了解政府的规划,做好提前量。产品规划。营销界有句经典语言,客户来不来看宣传,客户震不震撼看规划,客户满不满意看服务,客户掏钱与否看产品,可见产品规划的重要性,作为商业地产,一定要做到规划的前瞻性,这需要对市场的大量同类产品进行针对性的考察和研究 ,促使自己的产品无论是业态规划还是建筑规划,都是走在时代的前沿,都是其他项目望其项背的,从而保证项目在未来(开业后)的10年甚至更长时间不落后,并且
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