房价治理的利益集团分析(共6页).docx

《房价治理的利益集团分析(共6页).docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房价治理的利益集团分析(共6页).docx（6页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、精选优质文档-倾情为你奉上我国房价治理的利益集团分析一、我国房地产业进入房价治理时期近几年来,为了抑制过快上涨的房价,缓解由于房价问题所带来的严重社会矛盾,中央政府出台了许多房地产调控政策,开始了房价治理的艰难调控。然而,纵观整个房价治理发展的路径趋势,连续的政策调控虽然取得了一定的成效,但持续高歌猛进的房价依然彰显出房价调控的软弱。2003年至2006年，近四年时间里国家共颁布了五个“国”字号的房地产调控文件。2007年,国家又出台了很多宏观调控政策,最明显的是金融方面的连续四次提高存贷款利率、取消15%的利息税、提高第二套房的首付比例;税收方面的土地增值税开始清算、讨论物业税的征收、增加二

2、手房的个人所得税;土地方面的土地分小宗出让、严厉查处闲置土地;政策方面的90/70方针、整顿市场秩序打击捂盘惜售等哄抬房价的行为。伴随系列政策的出台,房价治理的力度也在不断加大,标志着我国房地产业进入了房价治理的制度变迁时期。二、房价治理场域中的利益集团界定利益是永恒的问题。房价治理实质上是一个利益重新分配和调整的过程,是有着利益冲突的相关利益集团相互博弈达成新的利益均衡的过程。涉及大量的行为主体及主体行为,对房价治理过程中的不同利益主体进行清晰的界定,是分析房价治理问题的前提。在我国,从利益集团的产生基础看,多元政治与市场经济是利益集团存在的两大支点。通过30多年来的改革开放和社会主义市场经

3、济体制的建立及运行,中国社会正从同质的单一性社会向异质的多样性社会转型。在社会转型过程中,整个社会利益结构发生了分化与重组,原有的社会利益格局被打破,新的利益群体和利益阶层逐步形成。利益集团的存在已是一个不争的事实。 利益集团是一个不明确的概念,它是与经济利益目的相联系的一种社会组织。利益集团指这样一些人,他们彼此认同,有着共同或基本一致的社会、经济、政治利益的目的。因此他们往往有着共同的主张和愿望,使自己的利益得以维持或扩张。”较为狭义的利益集团定义则认为利益集团应该具有以下三个特征:有共同的利益和目标;有完备的组织集团;有施加压力的行动和能力。从这些特征看,某些具有相似的经济状况和共同利益

4、诉求的社会群体并不必然会组织起来结成利益集团。地方政府是独立的利益主体,虽然具有特定的利益基础和利益诉求。但是,由于地方政府不能合法地、公开地追求自身利益,并且地方政府始终要承担对公众负责的义务,因此,地方政府并不属于“利益集团”的范畴。”由此可见,学界对利益集团的范围及其划分尚存在一些争议。笔者认为利益集团的合理划分主要应该根据不同利益产域中的行为主体及其表现形式来确定。目前我国房地产市场中存在着诸多的利益群体,从它们的社会存在形态及其行为边界来看,可以把它们划分为中央政府、地方政府、房地产商以及普通市民四个主要的利益集团。它们带着各自的利益要求进入多方构建的政策博弈机制中,房价治理正是这几

5、个主要利益集团根据各自的利益得失,主导或异化、抵制或促成相关政策制度变迁以求重新达到利益均衡的一个动态过程。三、房价市场中的利益集团角色分析“如果说制度是游戏规则,那么利益集团是玩家”。在我国当前的房价治理改革中,上文所涉及的四个主要的相关利益集团存在着重大的利益差异,它们都力图追求本集团的利益最大化。在这项制度变迁中的利益和目标的冲突,导致了他们对治理采取不同的态度和行动策略,从而对房价治理制度变迁产生了不同程度的积极或消极影响。房价治理制度变迁是一个渐进的动态的过程,不同阶段的治理成效取决于各相关利益集团之间的博弈。这种动态的渐进过程在宏观层面上表现出中央政府主导的强制性制度变迁与地方政府

6、异化房价治理路径的特征,在微观上表现为房地产商的抵制改革与普通市民期待治理的矛盾,这种多元的利益角色主体及其行动的交织博弈,演化成当前的房价治理路径。(一)中央政府主导房价治理进程当前我国的房价治理制度变迁应以代表国家的中央政府为逻辑起点。我国从1998年开始实行的房改新政策本意就是要解决市场主体的包袱,加强各市场主体在市场竞争中的活力,由此而取消了计划经济时代由单位和企业负责房产资源分配的福利分房制度。然而,在市场主体分化和竞争逐利的规律牵引下,短短几年时间房地产业的资源分化格局已经达到惊人的地步。一方面是房地产业的持续过热发展以及房价不断飙升所带来的房产资源配置严重失衡。一方面是整体经济对

7、房地产业不断加强的依赖性。面对着目前房地产的过热与失控,中央政府心情复杂。首先,房价疯涨,使得广大普通市民怨声载道,长此下去必然会影响社会稳定,与建设和谐社会的目标背道而驰。在房价治理中,相对于地方政府而言,中央政府受到了更多的、来自于广大民众的压力。广大普通市民对当前房地产业的不满显然会影响到中央政策的制定。其次,中央政府还承担了地方政府的自利与房地厂商合谋所引发的利益冲突后果。房价过高引起的民众不满,金融风险增大、国土资源滥用和财富分配失衡等一系列社会成本都要由中央政府承担。这使得中央政府不得不出手抑制地方政府的行为。然而房地产业目前又已成为我国经济增长的支柱产业,房地产市场持续增长带动了

8、相关产业如钢铁、电力、煤炭、运输、能源等一系列产品价格的快速上涨,使整个经济对房地产业及其相关产业的依赖性增强。一旦房地产市场出现收缩,整体经济将受到极大冲击,而从长远来看中央政府则希望房地产业的发展能够带动保障我国经济的持续稳步增长。事实上,如果没有市场之外的力量,在天然逐利的本性中,地产这个高利润行业无疑将在压迫民众的道路上越走越远,并永远带着市场公平的虚假色彩。在市场失灵局面难以控制的情况下,中央政府开始了艰难的房价治理进程。中央政府主导下的地产新政主要是通过宏观调控来进行,宏观调控是对市场进行宏观的和制度上的间接调节,调控的对象主要是地方政府支撑下的房地厂商盲目投资和少数富人在地产游戏

9、中的投机需求。为此,中央政府运用了经济手段,包括税收、信贷、利率和土地政策等,调控住房需求,限制投机投资。建立健全各种法制法规,确保市场信息披露的公正和及时,增强市场主体风险意识,完善市场机制。笔者认为,这些手段都是中央一贯强调的,即以经济手段为主进行市场调整。然而,现实是在地方政府、房地厂商以及少数富人构建的强大的房地产利益集团面前,当前的宏观调控政策效果被大大的消解了。利益集团的存在阻碍了制度创新,还可能使制度被锁定在一个无效率的轨道上难以自拔。而房地产业的调控具有牵一发而动全身的连动性,重拳出手势必殃及整体经济增长,促使地方政府在政策博弈的道路上越走越远。“统治者为了维护自己的统治地位,

10、对于利益集团的让步出于两点原因:第一,为了获取它们的支持;第二,防止利益集团走向对立面。”在这种矛盾下的中央政府甚至不得不重新界定其政策,做出一些让步。房价治理制度变迁目标也由此从最初的“打压房价”转变为“控制房价”,进而再转变为更为含糊的“保持房地产市场平稳”。把房价控制在一个合理的涨幅内,而不出现大起大落。(二)地方政府异化房价治理路径地方政府除了公利性、利他性以外,无可置疑地存在着自身的利益,即政府除了为社会服务的公利性之外,还具有自利性。各级政府的官员更倾向于利用房地产业的高速发展来带动“经济”,追求“政绩”。房地产开发是所有行业中最能立竿见影地创造GDP值的,在我国政府官员的考核几乎

11、以GDP增长率为惟一指标的前提下,拉动房价上涨可以在提高政府收益的同时,又显现出地方的经济活力和增长潜力。因此,房价上涨成为很多地方官员攫取政绩的主要捷径。在以经济建设为中心的政府导向下,“发展是硬道理”,经济的发展是硬道理中最“硬”的道理。地方政府的政治人理性促使其看重政策的经济效果而不是社会效果,注重产业的政绩效果而不是长期效果。房地产市场中存在着巨大的利益空间已使土地财政成为地方财政收入的主要来源。在房地产的利益诱惑面前,地方政府“政绩观”与“民生观”博弈的“天平”开始倾斜。对于广大普通市民的房价治理利益诉求以及中央政府的三令五申,地方政府的角色行为异化成为一种普遍现象。现实也表明在各地

12、方政府实际上都缺乏抑制房地产业过热发展内在动机,只要舆论的压力稍减,各级政府就会重新开始异化房价治理。作为政治理性人,地方政府的自利性直接导致了房价治理中的政策博弈。在房价治理制度变迁中,地方政府主要通过曲解规制、公开托市、混淆视听、制造需求、设租寻租等手段来异化中央调控。(三)房地产商抵制房价治理改革企业是天然的“经济人”,利润是其永恒的目标,房地产商明显也具有这一特征。不管房价多高,房地产商投资逐利的行为都是市场经济的必然结果。房地产开发商是改革开放以来获利最大的群体之一,也是近年来发家致富最快的群体。房地产业的繁荣催生了一大批房地产商进入富豪排行榜。这是一个特定的强势群体,他们会通过各种

13、方式阻止房地产新政的实施。近几年来我国房地产业有了长足的发展,已经成为我国经济发展的引擎,很多地方政府都把房地产业定位为当地的支柱产业。房地产业的高额利润支撑了房地产商强大的寻租能力。他们利用手中的经济资源进行寻租,寻找各个系统的代言人,一个庞大的房地产利益集团正在形成。包括房地产开发商、银行、地方政府相关部门的一些官员、被拉进“圈”内的为其代言的经济学家以及媒体的强大利益集团逐渐浮出水面。中央期待通过宏观的经济调控政策引导企业进行理性的投资开发,自主调整房产供给的合理结构。事与愿违的是,在地方政府垄断土地一级市场并推行土地财政的主导下,房地产商作为市场合作者不得不通过价格机制将超高的土地成本

14、转嫁给房地市场的广大消费者。在价格既定的情况下,不少房地产商只给富人盖房并尽可能的提高房价,让有购买力的“富人”来承担高地价。而改革开放以来,我国居民收入水平却逐渐呈现出两极分化的态势,在房价一路攀升的市场中,并非所有人都有购房的有效需求。对于门槛如此之高的房价,大部分普通市民没有足够的购买力。市场经济中资本逐利性引导资本向利润高并稳定的区域或产品流动。政府期待房地厂商退出具有高额利润空间的高档住宅建设转而去投资满足广大普通市民需求的普通住宅的愿望注定是落空的。房地产商对房价治理的抵制必然会成为其理性选择。中国目前的高房价以及人们对房价的关注,也折射出我国当前收入的两极分化问题。(四)普通市民

15、期待房价治理创新普通市民是房地产利益场域中的主要集团。房价治理制度变迁正是在这一庞大利益群体的促使下得以开展的。从总体上而言,普通市民是房价治理制度变迁的最大受益主体,但是它又具有天然的“弱势”。在房价治理中,普通市民是全国最大的利益集团之一,它们具有某些最重要的共同利益,但它是没有任何游说疏通团体并且也不采取任何行动的无组织集团。一方面,普通市民利益群体具有分散的特征。作为个体,他们的经济状况并不一致。另一方面,普通市民利益群体又是一个人数众多的庞大集团。然而一个利益集团政治能量大小,不仅取决于它的规模的大小,而且更重要的是取决于它的组织水平上的高低。一个利益集团的组织水平的高低,又取决于它

16、在多大程度上克服集体行为中的“搭便车”现象，在缺少“选择性激励”的情况下,集体人数越多,从事集体行动的动机越小,因而大集团比小集团更缺少为共同利益而行动的能力。在房价治理利益博弈中,相对于地方政府和房地产商,普通市民是人数众多的一般利益集团,在维护自身利益方面,他们表现出与自身数量不成比例的软弱,很难采取共同行动。所以相关利益集团的博弈,就成了个别市民与地方政府和开发商的对抗,其利益难以得到保障。一方面是房地产业迅猛发展,一方面是政府对房价治理的政策失灵,普通市民心理承受能力日趋脆弱。公众注意力的焦点已悄然转移,除了开发商的因素之外,目前多数公众更倾向于把房价过高的原因归结于政府调控不力。对于

17、普通的住宅消费者来说,他们既没有政治权力干预土地投放机制,也没有经济权力干预房地产商的定价机制,更没有金融权力去干预银行的信贷机制,他们只有默默忍受自己的权益被剥夺,这将最终导致贫富差距加大,影响社会公平,危害整个社会的安定和谐。它们只有更为深刻的政治冷漠或者期待,期待中央政府能够进行更为有效的房价治理制度创新。综上所述，中央政府连续的宏观调控政策表明了中央政府对房价治理制度变迁的强力主导,地方政府却在巨大的利益诱惑下采取了异化治理路径的行动,在这一轮房地产市场的调控中,中央与地方政府的博弈客观存在。强大的房地产商作为治理的对象利用其手中的经济资源对治理进行抵制是其理性选择,人数众多而分散的普通市民集团只能在有限的影响力下期待中央政府进行房价治理的制度创新。在房价治理制度变迁过程中,相关的四个利益集团进行着或明或暗的利益博弈。由于作为制度变迁受益主体的普通市民集团在治理过程中陷入了集体行动的困境,使得当前的房价治理更多的表现为中央政府与地方政府和房地产商之间的博弈。可以预见,房价治理制度变迁将是一个长期的渐进动态过程,不同阶段的治理成效取决于各相关利益集团之间的博弈均衡。专心-专注-专业