房地产基础知识培训课程(共5页).doc
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1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产基础知识培训课程一、 房地产的概念和分类1 房地产:房产和地产的总称,也称不动产。房地产在物质上有三种存在的形态:单纯的土地,单纯的房屋,土地房屋的综合体。1) 房产:房产及其权利的总称。2) 地产:土地及其权利的总称。3) 房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。4) 房产类型:1居住用房地产(住宅)2生产用房地产 3经营用房地产 4行政用房地产5其他专用房地产。2房地产的特性:1) 房地产位置的固定性 2)地域的差别性 3)房地产的高值耐久性 4)保值增值性 5)数量的有限性6)用途的多样性 7)互相影响性
2、 8)受限制性3房地产市场:1)一级市场:土地使用权出让市场,(一定是国家的),既所有权市场。2)二级市场:土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产以出租、出售方式将使用权转让的市场。3)三级市场:可称二手房市场,指购买者再次将房地产转卖或出租的市场。4房地产分类:(1) 从开发程度划分:1)生地:指荒地,农地,不具备城市基础设施(三通一平)。3)熟地:指具有完善的城市设施,土地已经推平,可直接建设的土地。必须具备三通一平。4)再建工程(也称待建工程):土地上的建筑物尚未建成,不具备使用的条件。(例如烂尾楼)5)现房:房子建好,具有七通一平。(2) 从建筑结构划分:1)钢结构:最大特点可移动,
3、建筑工程分部完成。比如大桥,建好各部分,然后对接。例如新海会展二期、市贸大厦2)钢筋混凝土:(框架结构),由钢筋混凝土灌铸的柱子、梁及楼板构成的房子,因为砌墙时象个框架,所以称框架结构。这种房屋的墙壁只起维护或间隔作用,可以拆改,但不能在楼板中随意加砖间墙,否则会减轻抗震能力。3)砌体结构:(也称混合结构)用砖砌起,由钢筋混凝土楼板构成的,墙壁承重,不可移动。4)木结构:多用于别墅5)塑料结构:不是一般塑料,用于层数不高的可移动房。(3) 按结构形式划分:1、墙体结构(砌体结构) 2、框架结构3、深梁结构:从地基上与框架有区别。 4、简体结构(塑料结构) 5、网架结构:在北欧用的比较多,墙体及
4、楼板用高密度的网架而不用钢筋,有很大抗震能力。 6、空间薄壁 7、钢索结构 8、舱体结构:例如火车站当时建的临时站点。(4) 按建筑层数划分:1) 低层: 13层(多用于单体别墅及town house )2) 多层: 48 层高 3) 高层: 12层以上。其中912层也称小高层。注释:1、别 墅:小区内独立或半独立的低层住宅。2、剪力墙:因高层建筑过高,(一般三级以上台风整个楼体既会摇动)故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力会产生的剪力,这种抗震剪力的墙称剪力墙。剪力墙是由钢筋混凝土制成的,内含双层钢筋网。剪力墙上的门窗洞是按着力学原理设计而成的,洞口四周均用钢筋加固,故剪力墙建成后是不能
5、拆除的。5房地产的年限:(1) 土地所有权:指土地所有者在法律规定范围内对土地享有的权利。只有国家、集体及军产、乡镇才享有土地的所有权,个人及开发商只有使用权。所有权分类:A占有权 B使用权 C收益权 D处分权。(2) 土地使用权:指土地使用者在法律规定的范围内对其土地享有的权利(开发商、个人)取得土地使用权的途径?1土地使用权出让:国家以土地所有者的身份按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件,将土地使用权出让给使用者,并向其收取一定的土地使用权出让金的行为。出让形式:1)协议,2)招标,3)拍卖。2土地使用权转让:指土地使用者根据国家规定,在规定的土地使用年限内,在履行原始合同义务的前提
6、下,将土地使用权有偿过渡给其他使用者的经济行为。转让形式:1)出售,2)交换,3)赠予,4)抵押。3土地使用权出让的年限:根据用途,居住70年,(国家规定70年,开发区50年)工业50年,(教育,科技,文化,体育,卫生)商业40年,(旅游,商场,娱乐设施等)特点:经营者有利润受益。除以上的用地外均为50年。一次性出让签约的最高年限:土地使用权年限届满后,如果城市规划需要拆迁,那么必须拆迁;如不在城市规划范围内的可以续签土地使用权出让合同,并交付土地使用权出让金,作国有土地使用权登记(桩基50年)。4房屋租赁:住宅的最高租赁年限为8年,商业的最高租赁年限为15年。租赁需要交纳的费用:1)房产税4
7、% 2)经营税3% 3)个人所得税10%(每月低于800不需交纳) 4)租赁管理费2%(交给城管)5行政划拨的方式:针对两种。一种是安居房(如锦绣)另一种是城市公用设施(非营业)。二房地产建筑类概念1、商品房的销售面积:俗称建筑面积,套内建筑面积+分摊的公用建筑面积2、套内建筑面积:建筑面积-公摊面积3、套内墙体面积:公用墙壁体水平投影面积按水平投影面积的一半计算;非公用墙按水平投影计算。公用墙:两户之间共用的墙。非公用墙:户内各墙.山墙:比公用墙体厚(俗称把边墙)易受温度影响,且使用率低,按全面积计算。4、分摊的公用建筑面积: 套内建筑面积公用建筑面积分摊系数5、公用建筑面积分摊系数: 公用
8、建筑面积所有套内建筑面积的总和6、套内净面积: (既使用面积),套内建筑面积墙体面积7、 得房率: 套内建筑面积建筑面积高层的得房率:60%-70%,小高层得房率:70%-80%,多层得房率:80%-90%.8、 居住面积: 住宅中供日常生活起居的卧室、起居室的净面积总和.(不包括厨房和卫生间)9、 使用面积: 住宅中全部可供使用的净面积总和.(包括厨房和卫生间)10、花园面积:房屋建筑物周围,围墙或围护物以为的园地面积.(包括小区步行道,非绿化面积以外的公用装饰面积,停车位地面。既不带产权的所有地面面积)11、建设用地面积: 城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界限所围和的用地之水平投影
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