房地产行业的信用分析(共5页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上 房地产行业的信用分析 以万科、保利房产为例 万科简介万科企业股份有限公司（股票代码：），简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。主要产品是商品住宅。目前万科总股本为1,099,521.02万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,909.48万股，持股比例为14.73%。万科在行业内所处水平万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发

2、展壮大，2010年品牌价值已经达到635.65亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。2010年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第一位。 保利房产简介 保利房地产(集团)股份有限公司(以下简称“保利地产”)是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，公司经批准的经营范围为：一级房地产开发，出租本公司开发的商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁等。房地产行业基本行业分析根据国家统计局数据分析，2010年19月全国房地产完成投资335l125亿元，住宅投资额2351205亿元，同比增长338商品房销售面积631502

3、3万平方米，销售额3191658亿元，销售额增速159。9月份，全国房地产开发景气指数为10352，比8月份回落059个百分点，比去年同期提高244+百分点。由此可见我国房地产投资行业仍然处于一个高度发展的时期，并且随着一线城市的带动，二三线城市的房地产投资业逐渐进入了一个快速发展的时间段。财务效率分析一、偿债能力万科A偿债能力分析2007200820092010前三季度流动比率2.152.732.312.34速动比率0.660.670.740.54现金比率0.240.280.40.24现金流量比率（%）-49.58-38.9-2.99-46.24资产负责率68.6270.7869.9978.

4、92保利地产偿债能力分析2007200820092010前三季度流动比率1.961.761.911.65速动比率0.590.430.590.52现金比率0.350.310.340.29现金流量比率-21.4-0.05313.6-1.11资产负债率66.1167.446773.751、两家公司流动比率、速动比率均属正常，万科在稳定程度和绝对数方面都较优于保利，这与两家公司现金的市场地位相符。2、由于保利前几年规模扩张太快，资产融入资金增长较大，所以其资产负债率呈下降状态。而万科生产经营正常，仍保持较高的负债率。3、万科不论是在短期偿债能力还是长期偿债能力都优于保利，但保利在这些方面也显示了很强的

5、能力。二、资产经营能力 应收帐款周转率反映企业应收帐款的周转速度。首先要说明应收账款周转率有一定的适用范围，在一些特殊的行业和公司中，指标有可能偏离正确的方向。第一是可以使用大量分期付款结算的行业，比如房地产业；第二是季节性企业使用这个指标时不能反映实际情况；第三，大量使用现金结算的销售；第四，年末大幅度销售或者年末销售大幅度下降。 万科的应收账款周转率平稳增长，波动较小，而保利有较大幅度增长，2007年后高于万科，显示其良好的销售信用。 存货周转率反映了企业存货的周转速度。万科持续高于保利，但两者间差距逐步缩小，显示房地产市场的竞争日渐激烈。图中万科07到08年的存货周转率比较大幅度的下降，

6、说明它的存货在逐年增加，或者是存货的增长速度快于主营业务成本的增长速度，这样不仅耗费存货成本，还影响公司的资金周转。08到09年又有一定的上升，应该是受金融危机影响的房市有回暖的趋势，市场需求增加。保利的存货周转率虽然整体低于万科的，但是07到09年呈逐年上升的趋势，说明该公司注意了进货和销货的关系，使存货的占用水平逐年下降，从而增强了企业的应现能力。特别在全球金融危机的影响下，在判断形势发生转变的情况下，公司灵活应对市场变化，较好的控制了存货规模。 总资产周转率反映企业全部资产的运营能力，体现了企业对资产的运用效率。万科虽在总资产周转率方面一直高于保利，但逐渐趋于一致，比较平稳。 两家公司在

7、应收账款周转率方面的对比变化显示了保利在销售信用方面的努力，取得了良好的结果，而万科作为房地产的中坚力量，在占有了较大市场份额后对销售信用的忽略。万科在总资产周转率方面一直高于保利，与万科流动资产的良好利用有关，显示了在公司财务机制方面的优势。如图所示，万科的流动资本周转率依旧是07到08年下降幅度较大，到09年趋于平稳。而且07年到08年万科流动资本从95,432,519,188.17增加到113,456,373,203.92，增长幅度基本和总资产增长幅度一致，所以流动资产周转率的跌幅也和总资产周转率的跌幅差不多。同样的，08到09年的流动资产资本周转率变动幅度和总资产周转率的变动幅度一样。

8、保利的流动资产周转率保持在一个比较平稳的水平，有上升的趋势，但整体水平同样低于万科的。保利应该注意盘活所有现金，提高资产的运用效率。总结：1、通过分析，万科的净资产收益率依旧保持在较高水平，资产结构和营运能力良好，作为房产的航母，保持良好的资金流动性是相当重要的。2、由于资金面的短缺，要求万科企业在今后要加强融资，扩大融资渠道，降低融资费用，适度增加企业贷款，控制财务风险，保证资金运作正常，并适度增加新发股。3、通过分析可知，近几年来，保利的资产负债结构尚为合理，偿债能力较强。4、保利近几年的发展速度明显快于万科，虽然规模尚有差距，但其实力不可小视。5、出于未来发展，考虑过多拿地，加大行业扩张，近两年土地成本高，土地款支付压力过大，导致经营性现金流出问题。保利与万科要紧抓国家宏观调控政策，改善自身战略结构，筹集大量资金，为其提供发展动力和可靠保障。专心-专注-专业