房地产基础知识培训知识点(共33页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上售楼员的自我定位及职责要求一、 售楼员的定位1、 公司形象的代表 代表公司面对客户 形象代表公司形象 整洁的服装，甜美的笑容、中肯的建议会给客户留下良好的印象。2、 经营理念的传递者3、 客户购房的专业顾问4、 将楼盘推荐给客户的专家“专”要求对房地产知识的了解，要有广泛的涉猎5、 将客户信息反馈给公司的媒介6、 市场信息的收集者 宏观市场 竞争楼盘 新开发项目二、 售楼员的服务对象1、 对客户的服务 传递公司楼盘信息 了解客户对楼盘的兴趣爱好 介绍优势卖点 回答疑问（不单是楼盘） 售后服务2、 对公司的服务对开发公司的服务（合作公司）公司文化的传播提供市场信息客户与

2、公司沟通的纽带三、 售楼员的工作职责及要求1、 推广公司形象，传递公司信息2、 积极主动向客户推荐公司楼盘3、 具备高水准的服务素质 保持笑容 仪容整洁 耐心有礼4、 积极态度5、 有好的销售业绩6、 保持前台及服务区的整洁7、 及时反映客户情况8、 按时提交工作总结及相关数据9、 爱护公物10、 严格遵守公司制度11、 坚决服从工作调配12、 与同事团结合作13、 不断充实专业知识14、 保守公司机密，不透露公司发展战略，销售业绩，提成，佣金等机密。15、 不售公司允许销售之外的房源四、 售楼员的整体素质 一个中心以客户为中心 二个能力应变能力，协调能力 三颗心热心 耐心 信心 四条熟悉经济

3、形势 法规 行情 物业五必学会调查 算帐 揣摩 追踪 掌握五、 综合能力的要求1、 观察能力对客户的口头语言信号，身体信号、思考方式做出准确判断2、 语言运用能力 态度好，诚意 抓住重点 语气委婉 语速适中，语调平稳，柔和 通俗易懂 不夸大其词 不贬低竞争楼盘 说话要留有余地3、 社交能力 亲和力，与客户交朋友4、 良好品质从公司角度：积极的工作态度；饱满的工作热情；善于同事之间的合作；诚实可靠；独立的工作能力创新执行，服从管理虚心学习接受批评从客户角度：外表整洁 有礼貌有耐心 亲切 热情 能解答所有问题 正确传达楼盘信息提供建设性，合理性建议关心客户利益耐心倾听客户意见以上能力、品质、要求都

4、基于以下三点：做事的干劲 用心 投入充沛的体力 良好身体参与热忱，在工作中寻找乐趣六、 要克服的顽疾 1、言谈侧面重道理 公式化，书面化 2、喜欢随口反驳 3、谈话无重点 4、言不由衷的恭维 5、懒惰仪容仪表与行为规范一、售楼员仪容仪表1、男售楼员服饰 必须保持衣装整齐、干净、；扣好纽扣，结正领带、领结或领花；西服不宜过长或过短，一般以盖住臀部为宜，不要露出臀部；衬衫袖口不宜过肥，一般袖口最多到手腕2厘米；衬衫袖口要露出西服袖口35厘米，而且应扣上纽扣；西服扣子一般是两个，穿西服时应穿皮鞋；西装上衣的口袋原则上不应装东西，衣袋中不要多装物品；皮鞋要保持干净、光亮；头发常修剪，发角长度以保持不盖

5、耳部和不触衣领为度，不得留胡须要每天修脸，无胡茬为合格。2、女性服饰女式西服须做得稍微短些，以充分体现女性腰部、臀部的曲线美；如果是配裤子则可将上装做得稍微长一些，穿西装裙时不宜穿花袜子，袜口不要露在裤子或裙子之外。装饰：化淡妆，要求粉底不能打的太厚，且要保持均匀，与其皮肤底色协调；眼影以上不易被明显察觉为宜，眼线不要勾画太重，眼眉要描得自然，原则上以弥补眉型中的轻描为主，不许纹眉或因勾描过重而产生纹眉的效果；涂胭脂以较淡和弥补脸型不足为基本标准，并能使人体现出精神饱满和具有青春朝气；不留指甲，女员工不得涂色油在指甲上；忌用过多香水或使用刺激性气味强的香水；头发要常洗，上班前要梳理整齐，可加少

6、量头油，保证无头屑。整体要求，每天都要刷牙漱口，提倡饭后漱口。上班前不得吃有异味的食物，要勤洗手，勤剪指甲，指甲边缝不得藏有赃物。 在为客户服务时，不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，要友好、热情、精神饱满和风度优雅地为客人服务。 提倡每天洗澡，换洗衣物，以免身体上发出汗味或其他异味。办公桌和接待桌上不宜摆放过多物品，凡是客人能够看见的地方都要时刻保持整洁。二、售楼员行为举止1、站姿躯干：挺胸、收腹、紧臀、颈项挺直、头部端正、微收下颌。面部：微笑、目视前方。四肢：两臂自然下垂，两手伸开，手指落在腿侧裤缝处。特殊营业场所两手可握在背后或两手握在腹前，右手在左手上面。两腿绷直，脚间

7、距与肩同宽，脚尖向外微分。2、坐姿 眼睛目视前方，用余光注视座位。 轻轻走到座位正面，轻轻落座，避免扭臀寻座或动作太大引起椅子乱动乃发出响声。 当客人到访时，应该放下手中事情站起来相迎，当客人就座后自己方可坐下。 造访生客时，坐落在坐椅前1/3；造访熟客时，可落在座椅的2/3， 不得靠依椅背。 女士落座时，应用两手将裙子向前轻拢，以免作皱显出不雅。听人说话时，上身微微前倾或轻轻将上身转向讲话者，用柔和的目光注视对方，根据谈话的内容确定注视时间长短和眼部神情。不可东张西望或显得心不在焉。两手平放在两腿间，也不要拖腮、玩弄任何物品或有其他小动作。两腿自然平放，不得跷二郎腿。男士两腿间距可容一拳，女

8、士两腿应并拢，脚不要踏拍地板或乱动。 从座位上站起，动作要轻，避免引起座椅倾倒或出现响声，一般从座椅左侧站起。离位时，要将座椅轻轻抬起至原位，再轻轻落下，忌拖或推椅。3、动姿 行走时步伐要适中，女性多用小步，切忌大步流星，严禁奔跑（危急情况例外），也不可脚擦着地板走。 行走时上身保持站姿标准。大腿动作幅度要小，主要以向前弹出小腿带出步伐。忌讳挺髋扭臀等不雅动作，也不要在行走时出现明显的正反“八字脚”。 走廊、楼梯等公共通道，员工应靠左边而行，不宜在走廊中间大摇大摆。 几个人同行时，不要并排走，以免影响客人或他人通行。如确需并排走时，并排不要超过3个人，并随时注意主动为他人让路，切忌横冲直撞。

9、在任何地方遇见客人，都要主动让路，不可抢行。 在单人通行的门口，不可两人挤出挤进。遇见客人或同事，应主动退后，并微笑着做出手势“您先请”。 在走廊行走时，一般不要随便超过前行的客人，如需超过，首先应说“对不起”待客人闪开时说声“谢谢”，在轻轻穿过。 和客人、同事对面擦过时，应主动侧身，并点头问好。 上班时间不得在营业场所吸烟或吃东西。 女性双手在腹前合拢，右手压左手上。极特殊场合才行45度鞠躬。行礼完毕要用热情、友好的柔和目光注视客人.4、交谈 与人交谈时，首先应保持衣装整洁。交谈时，用柔和的目光注视对方，面带微笑，并通过轻轻点头表示理解客人谈话的主题或内容。 站立或落座时，应保持正确站姿与坐

10、姿。切忌双手叉腰、插入衣裤口袋、交叉胸前或摆弄其他物品。与他人讲话时，不可整理衣装、拨弄头发、摸脸、挖耳朵、抠鼻孔、搔痒、敲桌子等，要做到修饰避人。 严禁大声说笑或手舞足蹈；在客人讲话时，不得经常看手表。在他人后面行走时，不要发出诡异的笑声，以免产生误会。讲话时，“请”、“您”、“谢谢”、“对不起”、“不用客气”等礼貌应说“对不起”待客人闪开时说声“谢谢”，在轻轻穿过。和客人、同事对面擦过时，应主动侧身，并点头问好。 给客人做向导时，要走在客人前二步远的一侧，以便随时向客人解说和照顾客人。 不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦、嘲弄客人、不得与客人争辩，更不允许举止鲁莽和语言粗俗，不管客人态度如何都

11、必须以礼相待，不管客人情绪多么激动都必须保持冷静。称呼客人时，要多称呼客人的姓氏，用“某先生”或“某小姐” 或“女士”，不知姓氏时，要用“这位先生”或“这位小姐或女士”。 几人在场，在与对话者谈话时涉及在场的其他人时，不能用“他” 指他人，应称呼其名或“某先生”或“某小姐或女士” 无论任何时刻从客人手中接过任何物品，都要说“谢谢”，对客人造成的任何不便都要说“对不起”；将证件等递还给客人时应予以致谢，不能将证件一声不吭地扔给客人或是扔在桌面上。客人讲“谢谢”时，要答“不用谢”或“不用客气”，不得毫无反应。 任何时候招呼他人均不能用“喂”。 对客人的问询不能回答“不知道”，确不清楚的事情，要先请

12、客人稍候，再代客询问；或请客人直接与相关部门或人员联系。不得用手指或笔杆为客人指示方向。在服务或打电话时，如有其他客人，应用点头和眼神示意欢迎、请稍候，并尽快结束手头工作，不得无所表示而冷落客人。如确有急事或接电话而需离开面对的客人时，必须讲“对不起，请稍候”并尽快处理完毕。回头再次面对客人时，要说“对不起，让你久等了”不得一言不发就开始服务。如果要与客人谈话，要先打招呼，如正逢客人在与别人谈话时，不可凑前旁听，如有急事需立即与客人说时，应趋前说“对不起，打扰一下可以吗？我有急事要与这位先生商量”如蒙客人点头答应，应表示感谢。谈话中如要咳嗽或打喷嚏时，应说“对不起”，并转身向侧后下方，同时尽可

13、能用手遮住。客人来时，应讲“欢迎您光临”送客时应讲“请慢走或“欢迎您下次光临” 说话时声调要自然、清晰、柔和、亲切、热情，不要装腔作势，音量要适中。所有电话，务必在三声之内接答。接电话时，先问好，后报项目名称，再讲“请问能帮您什么忙？不得捣乱次序，要带着微笑的声音去说电话。通话时，手旁须准备好笔和纸，记录下对方所讲的要点，对方讲完时应简单复述一遍以确认。通话时，若中途需要与人交谈，要说“对不起“，并请对方稍候，同时用手捂住送话筒，方可与人交谈。当客人在电话中提出问讯或查询时，不仅要礼貌地回答，而且应尽量避免使用“也许”、“可能”、“大概”之类语意不清的回答。不清楚的问题应想办法搞清楚后再给客人

14、以清楚明确的回答，如碰到自己不清楚而又无法查清的应回答“对不起，先生，目前还没有这方面的资料。”如碰到与客人通话过程中需较长时间查询资料，应不时向对方说声“正在查找，请您再稍等一会儿”。 通话完毕时，要礼貌道别，如“再见”“谢谢您”“欢迎您到来”等，并待对方挂断后再轻轻放下话筒。客人或同事相互交谈时，不可以随便插话，特殊需要时必要先说“对不起，打搅您” 对客人的疑难问题或要求应表现充分的关心，并热情地询问不应以工作忙为借口而草率应付。客人提出过分要求时，应耐心解释，不可发火，指责或批评客人，也不得不理不睬客人，任何时候都应不失风度，并冷静妥善地处理。全体员工在公司内遇到客人、上级、同事时应主动

15、打招呼问候。做到讲“五声”既迎客声，称呼声、致谢声、致谦声、送客声、禁止使用“四语”，即蔑视语、烦躁语、否定语和斗气语。凡进入房间或办公室，均应先敲门，征得房内主人的同意方可进入。未经主人同意，不得随便翻阅房内任何东西（文件）。在与上司交谈时未经批准，不得自行坐下。房地产基础知识培训一、常用建筑名词1、五证两书：五证：国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证 两书：商品房质量保证书、商品房使用说明书2、七通一平：道路、上水、下水、煤气、热源、电、通讯通，地平 3、三通一平：水、电、暖通，地平4、容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的

16、比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。5、实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积 6、得房率： 得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。7、绿化率： 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。8、绿地率：绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地

17、。9、建筑密度： 建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度10、建筑线： 建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。11、板式高层：板楼的户型应该是南向面宽大，而进深短，南北通透的格局。在南北开窗的情况下，可以通过自然通风形成对流。只有低容积率、高绿化率的设计才能更有利于发挥板楼的通风采光的优势，同时也使室内的户型更加方正。12、点式高层：节约土地资源，房价较低. 空间结构灵活，宜于改造. 结构强度高，抗震性好. 居高望远，视野开阔.13、层高（净高）：层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上

18、有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。14、开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。15、进深：在建筑学上是指一间

19、独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。 16、墙体厚度：一块标准砖长为240毫米，宽为115毫米，高为53毫米，一砖墙指墙厚为240毫米，半砖墙指墙厚为120毫米。（不包括水泥砂浆和粉刷层）17、外飘窗：是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起,窗子三面为玻璃,从而使人们拥有更广阔的视野,更大限度的感受自然,亲近自然,通常它的窗台较低甚至为落地窗。18、中空玻璃：是对传统单玻门窗的革新,是现代

20、门窗生产中的一项新的玻璃加工技术,它由两层甚至更多的玻璃密封组合,但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体(如加入惰性气体)状态,故称中空玻璃,这种技术的运用使门窗的隔音,阻热,密封,安全性能都大大提高。19、跃层：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式,这类住宅的特点是,内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,住宅占有上下两层楼面,卧室,起居室,客厅,卫生间,厨房及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接,跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝向不好,也可通过增大采光面积弥补,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑

21、,功能明确,相互干扰较小.20、复式：复式住宅是受跃层住宅启发而创造设计的一种经济型住宅,这类住宅在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层为5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事,进餐,洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层的地板.21、错层：一户内楼面高度不一致,错开之处由楼梯连接.22、玄观：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由

22、于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。23、楼间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离.通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据.24、日照间距系数:是指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。25、产权证书：产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。26、使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府

23、以规定的租金标准出租给居民的公有住房。27、二手房：二手房即旧房。新建商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。一些无房人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己多余住房换取收益。28、期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。29、

24、现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。30、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。31、尾房：尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，

25、或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。32、烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。烂尾的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。33、城市居住区：城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。34、居住小区：居住小区一般称小区，

26、是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模700015000人相对应，配建有一套能满足区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。35、居住组团：居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。36、配建设施：配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。37、公共活动中心：公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。38、房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所

27、有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。39、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。40、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。41、基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。42、起价：起价也叫起步价，是指

28、某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表?元平方米起售，以较低的起价来引起消费者的注意。43、预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。44、一次性买断价：一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。45、定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为

29、债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。46、违约金：违约金指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且

30、在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。47、建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。48、使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使

31、用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。49、公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。50、得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊的公用建筑面积。51、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；（2） 各单元与楼宇公

32、共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。52、净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。53、标准层：标准层是指平面布置相同的住宅楼层。54、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。55、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室 外的部分。56、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。57、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/ 2者。58、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者。59、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项

33、用地的总称。60、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称61、其他用地：其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。62、隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.63、房地产：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分 以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。64、建造商：建造商是指负责建设房地产项目的市

34、政工程、基础工程及土建装修工程的建筑商。65、发展商：发展商是指策划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。房地产主营企业必须向房地产业务的行政主管部门申请资质等级。66、代理商：代理商是指负责销售策划和销售具体工作并以此赚取佣金的房地产中介机67、征用价：指政府征用各种地产时（如农地、林地、市地等）向该地产的原使用者或所有者支付的赔偿额。68、出让价：指政府将国有地产出让若干年，并一次性收取这些年的地租现值总额。69、转让价：指地产使用者将其受让的地产转让出去时所收取的货币总额。70、出租价：指地产所有者或使用者出租其地产每年收取的货币金额。71、入股价：指地产所有者或使用者将其地产使用权

35、入股与其他投资者进行合作开发或合作经营，双方所认可的价格。在目前情况下，为了搞活国有企业，土地管理部门对其土地入股有一个确认价，这个价不一定就是合作经营或合作开发双方所认可的价格。72、评估价：是指中介评估机构受委托而对地产评估出的价格。该价格也可以产生在地产不一定要发生交易，但又必须有价格、价值概念的情形下，如抵押贷款、清产核资等。73、征税价：如果根据地产价值对地产占用人、所有人或使用人征税时，就要评估出该地产的价格。例如，土地增值税，本来是让交易双方申报成交价，但他们不申报或申报不实时，就要对其地产进行评估，为征税提供依据。74、清产核资价：为会计核算的需要，地产未发生交易时，也要对该地

36、产赋予一定的价格。75、补交价：指对行政划拨或无偿使用的国有地产发生转让时所收取的价额款。该价一般是根据评估的价格确定，并低于市场价。若今后按市场价格水平补交价款时，赢余就应放在市场交易价里。76、确认价：是目前政府有关管理部门对评估机构评估地产所认定的价格。该价格可以是原评估价格，也可以不是。77、基准地价：指城镇各类各级土地或某区域内土地的平均价格。78、标定地价：指城镇各标准地块的价格。79、房地产估价：房地产估价是由专业估价人员以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的体价程序，在综合分析影响房地产价格因素基础上，对房地产价格客观合理的估计、推测或判断80、住房公积金：我国从

37、1991年开始在全国城镇实行住房公积金制度：在职职工在其工作年限内，由职工本人及其所在单位，分别按职工工资收入的一定比例逐月交存，全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户，由政府设立的公积金法定管理机构集中管理。住房公积金的本质属性是工资性。单位按职工工资的一定比例，为职工交存住房公积金，实质是把低工资时单位用于住房实物分配的工资，以货币形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制的目的。实行住房公积金制度的目的是增加社会住房资金的积累、周转，促进政策性抵押贷款制度的建立，提高职工购、建住房的能力，促进住房建设。81、安居工程：国家安居工程是党和政府为推动城镇住房制度改革，加快城市住宅建设

38、及解危、解困和建立住房新制度的重大举措。实施国家安居工程可以调动各方面的积极性，加快城镇住房商品化和社会化进程，促进城镇住房建设。82、土地使用年期：凡与深圳市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。83、宗地图：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利

39、人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。84、房地产抵押贷款：所谓房地产抵押贷款，主要是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求担保人承担连带偿还本息的责任。在抵押期间，抵押人不得随意地处理已被抵押的房地产，作为抵押权人的银行有权对抵押物进行监督和检查。房地产抵押贷款，按贷款对象可分企业事业法人房地产抵押贷款和个房地产抵押贷款；按贷款用途可分为土地开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款、购房抵押贷款以及其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定和计息方法可划分为固定利率房地产抵押贷款、浮动利率房地产抵押贷款、可调利率

40、房地产抵押贷款。85、房地产交易：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。在房地产交易中国家规定了基本的制度，即国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产权属登记发证制度。86、房地产保险：房地产虽然风险较少，但并不是毫无风险，因自然灾害和意外 事故造成房屋毁损的可能性随时都存在，为了尽量规避风险、减少经济损失，购买房地产保险就很有必要。所谓房地产保险，主要是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。一般来说由以下三种形式：房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险。87、房屋所有权：房屋所有权是指

41、房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、 使用、收益和处分的权力。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。88、物业管理：建设部1994年发布的城市新建住宅小区管理办法规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘牧业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。也就是说，新建的住宅小区都必须由物业管理公司进行管理。住宅

42、小区的物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项目进行维护、修缮和整洁。89、房改房：指国家机关、企事业单位在推进房改过程中，按各单位确定的分房原则（一般按照职工工龄、职务、职称打分计算），已经分配或将要分配、执行国家规定的房改标准价或成本价出售、出租的住房。这类房屋不是通过市场获得，是一种准商品房。销售对象是单位在册职工。90、银行按揭：银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不

43、等，在国外还有长达30年的。银行按揭业务在国内才开始不久，不但发展非常讯速，这是因为它符合工薪阶层的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。91、抵押贷款方式：抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房地产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。92、质押贷款方式：质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。93、保证贷款方式：保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的企业法人

44、单位作为保证人而向其发放贷款的方式94、剪力墙结构：是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用，所以，购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽。95、商品房房价的构成：大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。房产在使用中，房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在，不可分割的。房产出售价格（房价）的拟定也要以上述原则来加以计算。目前，房价大致可分为四大部分组成：一是地价成本，包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转

45、费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等；广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用，包括办公管理费、销售经营费等；四是开发商经营利润。二、建筑物的概念和分类1、概念（1）建筑的概念：建筑一词有两层含义：一是作为动词，指建造建筑物的活动；二是作为名词，指这种建造活动的成果，即是建筑物。（2）建筑物的概念：有广义和狭义两种含义。广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础.墙.顶.门.窗，能够遮风避雨，供人在内居住.工作.学习.娱乐.储藏物品

46、或进行其他活动的空间场所。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱.水塔.桥梁.水坝等。2、建筑物的分类（1）按使用性质分类：居住建筑：是指供家庭或个人较长时期居住使用的建筑，又可分为住宅和集体宿舍两类。（住宅分为普通住宅.高档公寓和别墅。集体宿舍分为单身职工和学生宿舍）公共建筑：是指供人们购物.办公.学习.医疗.旅行.体育等使用的非生产性建筑,如办公楼.商店.旅馆.影剧院.体育馆.展览馆.医院等.工业建筑是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的建筑,如厂房.仓库等.农业建筑是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的建筑,如料仓.养殖场等.（2）按层数或总高度分类房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地平正负0以上计算;采光窗在室外地平以上的半地下室，其室内层高在2.20米以上,(不含2.20米)的计算自然层数、假层、附层(夹层)、插层、阁楼、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、水箱间、不计层数、房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。住宅按层数分为低层住宅(1-3层)、多层住宅(4-6层)、中高层住宅(7-9层)、高层住宅(10及以上)公共建筑及综合性建筑,总高度超过24米为高层,但不包括总高度超过24米的单层建筑.建筑总高度超过100米的,不论是住宅还是公共建筑总和