房地产市场形势分析报告(2010年第二季度)(共15页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产市场形势分析报告（2010年第二季度）编辑委员会编写2010年8月2日章节目录一、宏观形势分析今年二季度GDP同比增长10.3%，CPI同比上涨2.9%，人民币贷款新增2.03万亿元，国民经济运行朝着宏观调控预期的方向发展，基本面进一步回升向好。（一）经济增长下半年不乐观当前最明确的信息是，2010年下半年的经济增长不乐观，一些高层的正面强调恰好暴露出高层存在尖锐不同意见。经济增速有所放缓，经济运行基本面依然良好。从季节调整后的环比分析来看，GDP增速也有所放缓。据人民银行企业家问卷调查显示，二季度企业家信心指数结束了自去年二季度以来连续攀升的势头，出现高位小幅

2、回落，较上季下降0.5个百分点，达到83.4%。宏观经济热度指数持续回升至48.4%，但增幅较上季回落0.3个百分点，其中小企业宏观经济热度指数出现下滑。宏观经济热度预期指数自2008年底以来首次低于宏观经济热度指数0.1个百分点，宏观经济出现降温迹象。因此在这样的环境下，最终政策不可能不顾及就业、金融、财政以及钢铁等重要基础产业对房地产的依赖程度的。受下半年宏观经济总体态势影响，房价下降窗口已经打开，后续房地产调控将以贯彻落实现有政策为主，不太可能进一步加力。从全球经济形势来看，欧债危机直接影响了欧元区经济复苏步伐，给全球经济复苏带来了一些不确定性，但对我国经济总体产生较大冲击的可能性不大。

3、对于美国经济则不要小看美国经济的自我修复能力。坚决对四季度及此后美国经济的复苏抱乐观看法。（二）信贷结构进一步改善货币信贷增幅继续稳定回落，信贷结构进一步改善。截至6月末，M1同比增长24.6%，增幅比上年末回落7.8个百分点，比历史最高值（2010年1月）回落14.4个百分点；M2同比增长18.5%，增幅比上年末回落9.2个百分点，比历史最高值（2009年11月）回落11.2个百分点。M2增速已连续7个月回落，M1基本回落至上年同期水平（24.8%）。M1回落幅度加大主要是由上年同期企业活期存款增加较多使基数较高所致。月度信贷投放逐渐回落。上半年人民币各项贷款累计新增4.63万亿元，比上年同

4、期少增加2.74万亿元。其中，人民币贷款一季度新增2.6万亿元，二季度新增2.03万亿元。6月末，人民币各项贷款同比增长18.2%，比上月下降3.3个百分点，已连续8个月回落，低于2006年以来20%的平均水平。如果2010年人民币贷款余额增速保持6月份18.2%的水平，2010年全年新增人民币贷款将不超过7.5万亿元。信贷结构进一步改善。一是对中小企业贷款增速高于大型企业贷款，中小企业贷款难问题在一定程度上有所缓解。上半年，中小企业新增贷款占全部新增贷款的40.6%，比上年同期和上年末分别高4.6个和5.0个百分点。二是中、西部地区贷款余额同比增速高于东部地区，经济落后地区与发达地区间信贷资

5、源不平衡的状况继续改善。三是房地产贷款增速回落，购房贷款增速连续二个月下滑，房地产调控措施初见成效。总体看，未来信贷总体需求将呈逐步趋缓态势。二、房地产开发投资受一系列宏观调控政策影响，“国房景气指数”自今年3月国房景气指数达到高点以来连续第3个月回落，不过依然连续11个月运行于100点以上的景气区间。继续向好的宏观经济形势增强了房地产开发企业对未来形势的信心，房地产开发投资增速快速增长。资金方面，随着4月份以来一系列遏制房价过快上涨政策的出台，银行总体信贷规模将随之缩小、个人按揭贷款和开发贷款的结构性收紧以及资本市场再融资的难度加大等影响，2010年房地产开发企业资金来源将明显收紧。（一）国

6、房景气指数小幅回落受一系列宏观调控政策影响，反映全国房地产开发综合发展水平的“国房景气指数”环比继续回落。国家统计局发布的统计数据显示：6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.51点。这是继今年3月国房景气指数达到高点以来连续第3个月回落，不过依然连续11个月运行于100点以上的景气区间。表 1：2010年5-6月国房景气指数及主要分类指数走势月份综合景气指数开发投资指数土地开发面积指数施工面积5月105.07105.5690.15111.36环比-0.590.621.70-0.49同比9.1312.43-2.4017.4

7、36月105.06105.5493.22109.39环比-0.01-0.023.08-1.97同比8.5111.940.8315.50数据来源：国家统计局从分类指数看，房地产开发投资分类指数为105.54，比5月份回落0.02点，比去年同期提高11.94点；本年资金来源分类指数为113.63，比5月份回落3.06点，比去年同期提高14.90点；土地开发面积分类指数为93.22，比5月份提高3.08点，比去年同期提高0.83点；商品房空置面积分类指数为104.65，比5月份提高1.17点，比去年同期提高16.06点；房屋施工面积分类指数为109.39，比5月份回落1.97点，比去年同期提高15.

8、50点。图 1：2007年-2010年6月国房景气指数及主要分类指数走势数据来源：国家统计局（二）房地产开发投资增速持续增长 今年以来，继续向好的宏观经济形势增强了房地产开发企业对未来形势的信心，房地产开发投资增速快速增长。国家统计局发布的数据显示：2010年1-6月全国完成房地产开发投资19747.1亿元，同比增长38.1%，增幅同比提高29.8个百分点，比今年1-5月降低0.1个百分点，与同期固定资产投资增幅相比高13.1个百分点，并继续领先于固定资产投资增幅状况，这说明房地产开发企业投资扩张的意愿较为强烈，但受新政影响，目前处徘徊盘整阶段。从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持

9、续高位运行，这主要是由住宅的特性决定的。但由于受欧洲债务危机和四月中国政府一系列房地产调控政策的影响，投资者对购买物业持更加谨慎的态度。本报告认为，投资者密切关注着市场情况，对处于优越地段、有稳定现金流的优质物业青睐有加，为此，办公楼，商业营业用房投资高速增长。具体来看，在房地产开发投资中，住宅完成投资13692.3亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.34%。办公楼投资845.9亿元，同比上涨59.7%，所占比重为4.28%；商业营业用房投资2271.20亿元，同比增长34.5%，所占比重为11.50%；其他投资2937.7亿元，同比增长55.5%，所占比重为14.88%。

10、表 2：2010年1-6月不同用途房地产投资完成额及同比增长单位：亿元，%房地产开发投资完成额同比增长比重（以投资总额为100）自年初累计去年同期自年初累计去年同期投资完成额19747.114295.438.1100100按工程用途分：住宅13692.310187.934.469.34 71.27 办公楼845.9529.759.74.28 3.71商业营业用房2271.21689.134.511.50 11.82 其他2937.71888.755.514.88 13.21 数据来源：国家统计局从区域分布上来看，2010年1-6月房地产开发投资表现为东部地区领跑中、西部地区。具体来看，东部地区

11、完成房地产开发投资11860.5亿元，同比增长40.3%，增幅同比提高34.4个百分点，比今年1-5月相比降低0.8个百分点；中部地区完成投资3988.6亿元，同比增长33.2%，增幅同比提高19.1个百分点，与今年1-5月相比提高0.9百分点；西部地区完成投资3898.1亿元，同比增长37%，增幅同比提高27.1个百分点，比今年1-5月提高1.3个百分点。图 2：2009-2010年1-6月不同地区房地产投资额完成情况数据来源：国家统计局（三）房地产开发企业资金来源增长幅度回落国家统计局发布的数据显示：2010年1-6月全国房地产开发企业到位资金33719亿元，同比增长45.6%，增幅同比提

12、高24.9个百分点，比今年1-5月回落11.6个百分点。其中，国内贷款6572.5亿元，同比增长34.5%，增幅同比提高14.1个百分点，比今年1-5月回落9.1个百分点；利用外资249.9亿元，同比增长2.8%，同比增长32.5个百分点，比今年1-5月扩大27.6个百分点；企业自筹资金12409.6亿元，同比增长50.9%，增幅同比提高40.7个百分点，比今年1-5月回落3.4个百分点；其他资金14486.9亿元，同比增长47.9%，增幅同比提高13.8个百分点，比今年1-5月回落21.9个百分点。在其他资金中，定金及预收款8064.2亿元，同比增长40.1%，增幅同比提高12.4个百分点，

13、比今年1-5月回落21个百分点；个人按揭贷款4538.3亿元，同比增长60.4%，增幅同比回落2.7个百分点，比今年1-5月回落28.4个百分点。表 3：2009-2010年1-6月全国房地产开发企业资金来源及同比单位：亿元，%资金来源国内贷款利用外资外商直接投资自筹资金自有资金其他资金来源定金及预收款2009年1-6月23151.504885.30243.11968226.204495.709796.905757.601-7月27885.905831.30272.6225.69542.505161.6012239.407178.501-8月32856.306617.40298.1247.91

14、1030.606008.0014910.208711.601-9月38121.207388.40358.7299.712771.007001.7017603.2010268.601-10月43108.808267.50376.6313.314303.507857.3020161.2011755.101-11月48169.708993.60412.5335.615909.308724.9022854.3013346.601-12月57127.6011292.70469.7391.817906.009819.9027459.2015913.902010年1-2月10469.302488.5053.

15、444.43445.601866.304481.702445.701-3月16250.503673.6099.281.65601.803040.006875.903748.601-4月21602.50 4552.30 136.80 117.10 7459.10 3935.50 9454.20 5239.60 1-5月27288.50 5549.60 169.00 144.50 9540.60 4954.30 12029.20 6697.40 1-6月33719.00 6572.50 249.90 203.90 12409.60 6456.40 14486.90 8064.20 比上年同期增长2

16、009年1-6月20.720.4-29.7-31.710.27.934.127.71-7月25.327.6-33.1-349.85.642.635.71-8月30.931.1-33.6-35.712.58.852.243.21-9月35.732.8-26.2-28.514.410.361.9521-10月40.438.7-29.6-32.816.512.86959.21-11月44.240.2-31.4-36.418.314.676.666.51-12月44.248.5-35.5-38.316.91171.963.12010年1-2月69.546.1-23.5-18.550.645.6111.

17、9103.71-3月61.444.3-33.7-31.347.843.491.884.71-4月59.9 39.9 -17.4 -13.8 52.5 42.9 81.9 73.9 1-5月57.2 43.6 -24.8 -15.8 54.3 43.0 69.8 61.1 1-6月45.6 34.5 2.8 4.0 50.9 43.6 47.9 40.1 数据来源：国家统计局总体来看，各分类资金来源均呈快速增长态势，尤其是定金及预收款和个人按揭贷款的高速增长为投资增速的回升奠定了较好基础。值得注意的是，与1-5月相比，各分类资金来源增长幅度（除利用外资和外商投资增长外）其余均呈回落态势，说明今年

18、以来一系列遏制房价过快上涨的政策效果正在显现。预计随着银行总体信贷规模的收缩，个人按揭贷款和房地产开发企业贷款将呈明显趋紧态势。三、土地市场情况宏观经济持续向好、房地产市场量价齐升的背景下，今年以来全国房地产开发企业土地购置面积增幅由负转正，一线城市出现了土地竞拍火爆，土地溢价过大和地王频现的情况；土地开发面积增幅虽然逐月回升，但依然呈现负增长态势。国家统计局发布的数据显示：2010年1-6月全国房地产开发企业购置土地面积18501.2万平方米，同比增长35.6%，增幅与今年1-4月相比提高4.5个百分点，去年同期为负增长26.5个百分点；完成开发土地面积10517.3万平方米，同比下降4.5

19、%，降幅同比缩小10.7个百分点，与今年1-5月相比缩小5.9个百分点。图 3： 2008-2010年1-6月全国房地产土地购置与开发面积数据来源：国家统计局四、商品房销售情况今年以来，尤其是从4月份开始，政府连续出台一系列遏制房价过快上涨的政策措施，购房者出现观望态势，市场成交总量下降。（一）市场供应增速呈逐月放缓态势统计数据显示：2010年1-6月全国商品房累计施工面积.7万平方米，同比增长28.7%，增幅同比提高16个百分点，比今年1-5月下降1.8个百分点。其中，商品住宅施工面积.4万平方米，同比增长27.6%，增幅同比提高16.3个百分点，比今年1-5月下降1.9个百分点；房屋新开工

20、面积80450.9万平方米，同比增长67.9%，增幅同比提高78.3个百分点，比今年1-5月下降4.5个百分点；同期，全国商品房累计竣工面积24423.6万平方米，同比增长18.2%，增幅同比下降4个百分点，与今年1-5月微落0.1个百分点。其中，商品住宅竣工面积19646.7万平方米，同比增长15.5%，增幅同比下降7.2个百分点，与今年1-5月相比提高0.7个百分点。图 4：2008-2010年1-6月全国商品房、商品住宅施工面积数据来源：国家统计局图 5：2008-2010年1-6月全国商品房、商品住宅竣工面积数据来源：国家统计局（二）商品房销售额涨幅大幅超过商品房销售面积统计数据显示，

21、2010年1-6月全国商品房销售面积39352.5万平方米，同比增长15.4%，增幅同比回落16.3个百分点，比今年1-5月回落7.1个百分点。其中商品住宅销售面积35496.6万平方米，同比增长12.7%，增幅同比回落20.7个百分点，比今年1-5月回落7.2个百分点；同期，全国商品房销售额19819.9亿元，同比增长25.4%，增幅同比回落27.6个百分点，比今年1-5月回落13个百分点。其中商品住宅销售额16895.2亿元，同比增长20.3%，增幅同比提高36.8个百分点，比今年1-5月回落13.3百分点。从统计数据可以看出，今年1-6月全国商品房、商品住宅销售额涨幅大幅超过全国商品房、

22、商品住宅销售面积涨幅10和7.6个百分点，反映出房价高速上涨的趋势。但1-6月，全国商品房竣工面积增速超过全国商品房销售面积增速2.8个百分点，说明在新政下，开发商日益谨慎。但多重政策叠加效应已经对消费的未来预期产生了显著影响，根据中房研究院的抽样调查数据显示，36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中39.2%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。图 6：2008-2010年1-6月全国商品房、商品住宅销售面积数据来源：国家统计局图 7：2008-2010年1-6月全国商品房、商品住宅销售额数据来源：国家统计局（三）密集调控政策并没有在调控房价方

23、面发挥立竿见影效果今年以来，我国政府接连下发了“新国四条”、“新国十条”等一系列政策措施遏制房价过快上涨。尤其是被业界称为“新国十条”的楼市新政从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面作了严格规定，被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控”。但遗憾的是，虽然房地产调控政策措施密集、力度空前，甚至有开发商称中国房地产市场开始进入“冰川期”，但密集的调控政策并没有在调控房价方面发挥立竿见影的效果。表 4：2009年3月-2010年3月全国商品房销售均价情况单位：元/平方米月份商品房其中：住宅2009年1-6月4632.154459.531-7月4693.954512.561-8月4

24、748.204562.181-9月4716.714521.371-10月4750.604553.691-11月4785.314586.501-12月4694.604473.592010年1-2月5752.045507.951-3月5192.924931.651-45307.155060.331-55220.444958.581-65036.504759.67数据来源：国家统计局（四）70个大中城市房价变化情况根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅有所回落；环比则首次出现下降。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，

25、涨幅比5月缩小1个百分点；环比下降0.1%，而5月为上涨0.2%。表 5：房屋销售价格同比增幅前十名的城市海口三亚湛江温州杭州金华银川西安北京岳阳同比150.6150.3116.2115.9114.5114.4113.8113.7113.5113环比98.699.5100.999.999.997.6100.199.999.6100.6数据来源：国家发展和改革委员会表 6：房屋销售价格同比增幅后五名的城市南充福州包头平顶山韶关同比103.7103.6103.2101.3101.3环比99.9100.1100.1100.2100数据来源：国家发展和改革委员会新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅

26、比5月缩小1个百分点；环比价格与5月持平，5月为上涨0.4%。分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格同比上涨15.8%。此外，普通住宅销售价格同比上涨15.2%，高档住宅销售价格同比上涨18%。与5月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中，普通住宅销售价格持平，高档住宅销售价格下降0.2%。表 7：新建住房价格同比增幅前十名的城市海口三亚北京金华温州湛江杭州银川西安北海同比163.8158.5121.5120.3118.1117.5116.7115.8115.2115.2环比10099.810098.5100100.899.91

27、00.199.899.7数据来源：国家发展和改革委员会表 8：新建住房价格同比增幅后五名的城市惠州唐山洛阳平顶山韶关同比104.1103.9102.3101.9101.8环比100.5100.199.1100.4100.1数据来源：国家发展和改革委员会五、存量房市场交易情况2010年6月份，全国各主要城市二手房市场成交量下降幅度明显放缓，成交均价涨跌不一。一线热点城市成交均价仍保持惯性小幅上涨，杭州等二线城市成交均价出现明显下跌。新政后二手房市场市场反应迅速，成交量大幅萎缩，多数城市降幅超过30%以上。随着价格的松动和优质挂牌房源的激增，加上政策影响的逐步释放，部分有购买力的需求会逐步入市，成

28、交量亦会止跌并小幅回升。6月份，全国各重点城市租金出现普遍上涨的趋势，可以说这是一级市场与租赁市场价格之间相互需求平衡关系的必要过程，本报告认为这不会成为政策的酝酿理由。六、趋势分析国家统计局公布的上半年房地产运行数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点，环比下降0.1%。发改委价格监测中心对36个大中城市监测的数据也表明，6月份，各地集中成交房价基本稳定，略有上涨，但是涨幅环比继续下降。与住宅价格低调下滑不同的是，住宅销售面积的高调下探。上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，尽管依然同比增长15.4%，但增幅却比1-5月回落了7

29、.1个百分点。本报告认为，此轮调控下的房地产市场成交量锐减不是坏事。前期过度成交的部分已经明显透支了实际需求的购买力。一段时期的低迷成交恰好是供求寻找新的平衡点、已经购买的住房磨合实际需求的必要过程。特别强调，需求能力的蓄势和累积对新的景气过程是非常必要的。这个过程不要估计太短。不大会在2010年有爆发式需求产生。下半年来看，沿海特大城市二手房市场的价格调整同样是正常过程。这个价格波动恰好可以夯实核心市区的价格基础。二级市场的价格向下很难有足够成交量的配合。少量成交并不能说明价格趋势。从区域楼市来看，上半年全国大城市，特别是一线城市均出现成交锐减的局面。上半年，北京市商品房销售面积为679.8

30、万平方米，比上年同期下降31.5%，其中，住宅销售面积为485.4万平方米，下降42.6%。商品住宅销售43694套，比上年同期下降41.5%。上海上半年，一手商品住宅成交仅29652套，对比去年上半年 78337套和下半年的83320套，降幅达63%和65%。一手商品住宅成交量353万平方米、29652套，为近五年来半年度成交量数据的最低值。深圳上半年新建商品房销售面积152.92万平方米，下降62.4%。其中，商品住宅销售面积135.06万平方米，下降64.9%。相比较一线城市的成交惨淡，二三线城市虽然在新政影响下，楼市略受影响，但是总体销售依旧向好，个别城市还出现销售放量的情况，这也让提

31、前布局二三线城市的开发商，如恒大、万科、绿城取得较好业绩。本轮楼市调控以来，有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市。本报告再次强调坚决看好明年二三线城市的市场潜力。特别是前期城市改造相对滞后的省会城市和一些地市级城市。要抓住本轮土地供应较大增长和地价进入调整期的机会，在二三线城市成规模的获取土地很有必要。从房地产产品来看，与住宅市场冷清形成鲜明对比的是日渐升温的商业地产。国家统计局数据显示，上半年，办公楼销售面积同比增长53.2%，销售额同比大涨逾九成，达到91.5%，商业营业用房的销售业绩也是节节攀升，销售面积同比增长41.6%，销售额同比增长57.1%。北京的写字楼销售也是很火爆，上半年，全市写字楼销售面积97.1万平方米，比上年同期增长27.9%；商业及服务业等经营性用房销售面积65万平方米，增长43.2%，而北京上半年的写字楼投资更是同比增长1.8倍，达158.1亿元。目前，写字楼相对于比较完善的住宅市场处于起步阶段，其投资和销售的大幅增长都属于正常的发展，从统计数据来看，不用担心调控导致住宅投资萎缩，住宅供应量下降从而出现新一轮房价上涨的局面。专心-专注-专业