房地产建筑公司贷款调查报告(共19页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上X建筑公司申请XXXX万元贷款授信调查报告1基本情况1.1企业基本情况1.1.1基本信息企业名称Xxxx建筑公司成立时间Xxxx年xx月xx日注册地址-经营地址-注册资本-实收资本-经营范围-法定代表人-营业执照号码-所属行业-企业性质-税务登记证号-组织机构-贷款卡号码-建筑业企业资质证书号码-1.1.2股权结构出资人名称出资金额出资方式出资比例已到位金额-1.1.3历史沿革xxxx建筑公司于xxxx年x月成立，是经xxx建设厅批准的x级资质建筑企业，公司注册资本金xxx万元，主管建筑业务。xxxx年x月xx日，xxx工商局核准xxxx建筑公司成立，颁发营业执照后企

2、业名称正式生效，企业成立注册资本xxxx万元。公司成立基本信息：变更事件： 单位：万元变更事项公司股份转让及公司监事的变更变更日期xxxx年x月xx日注册资本xxx公司董事xx原公司监事xxx现公司监事xxx转让人xxx受让人xx转让金额xx所占份额xxxxx转让金额xx所占份额1.1.4经营项目基本情况xxxx建筑公司，xxxx年开工的工程项目有：xxxxx二期三标段总建筑面积xx万平方米；xxxxB段总建筑面积xx万平方米；xxB段总建筑面积xx万平方米；xxx棚户区改造和xxxx改建项目总建筑面积xxx万平方米；xxx工业园区道桥、xxx工业园区xxx项目、xxxx医院。1.1.5贷款主

3、体与项目之间的关系根据城市房地产抵押管理办法司法解释，抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。 该公司申请贷款用于xxxx，所购xx用于在建工程建设，贷款用途符合城市房地产抵押管理办法司法解释。1.2授信用途及还款来源情况申请贷款金额xxxx万元贷款期限x年利率基准利率上浮xx%担保方式抵押担保贷款用途此次借款用

4、于预购钢材。xxxx年x月xx日，XX建筑工程有限公司向xxx物资经销处购买xxxx万元xx，前期xxx万元xxx已经结清，此次申请xxxx万元借款用于拟购其余部分xx。还款来源xxxx建筑公司将用工程回款作为第一还款来源按期偿还贷款本金、利息，xxx房地产开发有限责任公司名下xxxx预售房屋34A号xxxx共计x套临街门市房及xx54套车库销售款作为此次借款的还款第二还款来源（下附表）。此房屋现未交付使用（正在办理商品房销售许可），房屋总面积为xxxx，按照门市房出售价格xxx元/计算，车库按出售价格xxx元/计算，预计出售金额为xxxxxx元，可偿还贷款本金及利息。第三还款来源为此次贷款的

5、抵押物xx园xx号楼整栋在建工程。此抵押物共计xxx套房屋，xxxx房地产开发有限责任公司承诺，以上房源出售所得资金全部用于偿还此次此次贷款本金、利息及实现其他债务权利之用。该拟还款房源真实可靠，产权无争议，此案位于xx园小区，座落xxx市腹地，属居民居住密集区。该小区消费环境较好，地理位置较好，交通便利，周围门市林立，商家经营效益可观，小区环境优雅，规划合理，服务定位较高，配套设施较为齐全，易出售，存在的风险点是该抵押物尚未完工，未达到消防验收标准，此抵押物目前已经主体封顶，现正在进行后期装饰、装修，整体工程进度约95%，预计xxx年x月竣工。待xx园二期段正式投入使用后，将所有的工程材料资

6、金全部结清，将以工程款流动资金为借款主体，继续履行贷款手续。还款方式按季结息，到期还本。还款计划-1.2.1还款房源预售信息（第二还款来源）： 单位：平方米、元房屋所有权人结构坐落位置数量（套）房号用途面积单位价格预售金额合计：- 备注：xxx号中的101与201越层，102与202越层，103与203越层，104与204越层。2 企业管理水平2.1管理层素质和经验：法定代表人：姓 名-年 龄国 籍-文化程度现家庭住址-时 间主要工作经历(单位职务)综合评价-2.2员工构成（建筑工程）xxxx建筑公司经XX市工商行政管理局登记注册挂牌成立，公司股东会为公司最高权力机构；该公司共有xx人：设有董

7、事长兼总经理x人，财务部x人（其中会计师x人），综合办公室x人，项目办xx人，工程部经理x人，中级以上工程师xx人。2.3企业管理水平综合评价该企业实际控制人：xxx，男，学历：xxx，职称：民营企业高级经济师，具有较强的公司管理能力；xxxx建筑公司曾获xxx年被评为市级创业示范基地；xxxx年荣获xxx工商行政管理局xxxx-xxxx年度“守合同重信用”AAA级单位；省工商联，省人力资源和社会保障厅，xxxx总工会授予“优秀民营企业”；软件、硬件实力均较强。3 企业所属行业分析建筑行业是XX市经济产业的一个重要项目，是加大城市规模、扩大就业、提升城市形象，实现XX市经济转型的重要产业之一，

8、建筑业不仅能提升XX城市化程度，更能促进当地人员就业、提升人民生活水平，是实现城市一体化的重要举措，具有民生性和公益性。目前，XX市正值经济转型的重要时期，由资源开发型向劳动密集型转变，XX城区建设也向着现代化和城市化迈进，经济转型需要招商引资，需要大型工厂及现代化企业的建设，城市改造需要棚户区改造以及土地资源开发，建筑行业的发展将成为我市城市建设和发展提供有利保障，具有较好的发展前景。同时，市政府在政策上给予棚户区改造、以大力的扶持和鼓励。该公司现经营情况较好，抵抗风险能力强，在政府招标的大规模建筑施工项目能获得头筹，可见其实力，因此，只要经营得当，能够获得更大的发展空间，我行加以扶持可以获

9、得双赢。4 风险分析借款主体方面看，开发公司已经取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、发改委项目立项批复，具备开发资质。xxxx建筑公司承建证照齐全，公司具备持续经营能力，抵抗风险能力较强。从法律文书方面看，合同法第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”合同法在该条中对工程款享有优先受偿权作了规定，但法定抵押权与工程款享有优先受偿权谁先行使，合同法中未作

10、明确。但是，最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释200216号）批复第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件时和办理执行案件中，应当按照合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”由此看出，工程款受偿的法定优先权绝对地优先于抵押权，而无论抵押权登记与否、成立的时间是否在工程款法定优先权之前。 因此我行与该抵押物承建商xxxx建筑公司另签订承诺书，该公司承诺放弃优先对工程款的优先受偿权及留置权，承诺我行为上述抵押第一受偿人，规避了此笔贷款优先受偿权所形成的法律风险。从抵押物所在地段看，xxx小区座落xxx小区与xxx腹地，属居民居住密集区

11、。该项目所处地理位置较好，交通便利，临近市中心，服务定位较高，配套设施较为齐全，开发规模较大，易产生集群效应，可有效降低抵押风险。从抵押物主体方面看，xxx园大部分商品房已经交付使用，住户已陆续迁入使用，小区整体功能已经基本实现，此抵押楼位于该小区，且已主体封顶，项目完成度较高，但该抵押物不具备独立使用功能且未达到相关部门验收标准，存在隐性风险。开发公司只要能够加强经营管理，保证服务质量，该小区房源不会大量贬值，5 企业资信状况分析5.1企业开户情况单位名称xxxx建筑公司帐号-开户行-5.2存量借款情况 截至目前，企业对外无借款。5.3对外担保情况 截至目前，企业对外无担保。5.4涉诉情况

12、截至目前，企业对外无涉诉情况。6 财务分析6.1会计报表 资产负债表： 单位：元资产期末余额年初余额负债和所有权益期末余额年初余额货币资金应付账款应收账款预收款项预付款项其他应付款其他应收款流动负债合计存货负债合计流动资产合计实收资本长期股权投资未分配利润固定资产原价所有者权益合计减：累计折旧负债和所有者权益总计固定资产净值非流动资产合计资产总计6.2资产、负债、所有者权益核实分析货币资金：xxxx万元。开户行开户性质开户帐号存款余额（万元）其他应收款：xxxx万元。 单位：万元序号名称金额备注123457其他应付款：xxxx 万元。 单位：万元序号名称金额备注1234567891011121

13、314151617181920212223242526272829303132实收资本增加： xxxx 万元。金额产生原因-7 担保情况此笔贷款采用抵押担保方式，抵押物为XX房地产开发有限责任公司开发的XXXX号楼整栋在建工程，房屋数量：XX套，经XX市XXX估咨询公司评估总价值为XXX元。该抵押物位于XXXX内，属XX市二类地段，楼房销售较好，地点好，易变现。附表如下： 单位：平方米、元房源地XXXX号楼房源状态-结构-数量（套）- 房号用途面积评估价格抵押价值备注：此面积为期房面积，产权面积以实地测量为准。 105与205越层；106与206越层；107与207越层；108与208越层。

14、2701、2702、2703为阁楼，属26层住宅的附属面积，不可作为独立房屋出售，不予估价。以上抵押物经XXXX房地产开发有限责任公司股东会决议同意为XX市XX建筑工程有限责任公司提供抵押担保，抵押物有效、足值，可以为此笔贷款提供担保。8 贷后资金使用情况的监测此笔贷款将采用受托支付方式，由管户人专门对资金的使用进行监控。9 综合分析9.1有利因素：此贷款资金主要用于XXXX二期建筑材料采购。该小区位置较好，市场定位较高，完全可以实现预期的收益。同时，企业所提供的抵押资产情况较好，能够有效覆盖贷款担保额度。该项目属于XX市X级地段，靠市中心近，地段好，建成后抵押物不易贬值。9.2不利因素：XX

15、XX二期后期装修及设备采购，虽然地理位置及市场定位都较为符合当前的市场需求，但该楼尚未完工，各项服务项目没有正式面向社会，未通过相关部门验收，可能存在诸多未知情况，如果经营不佳或出现不可抗拒因素，此笔贷款可能会出现风险。10 调查结论综上所述，该项目发展前景较好、规模较大、资金用途明晰，该项目的营业收入客观合理，抵押物足值，且市场价值较好。借款人xxxx建筑公司资信状况良好，实力雄厚，企业发展前景较好，贷款主体符合贷款条件，贷款用途合规，符合贷款支持对象，XXXX房地产开发有限责任公司所提供的抵押物足值。据此，我行同意对xxxx建筑公司发放抵押贷款XXXX万元，期限X年，按照同档次基本利率上浮XX%；还款方式：按月结息，到期还本，贷款方式为抵押担保。 调查人： 二一三年一月二十日专心-专注-专业