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2、有者和管理者的身份， 、房地产市场：1 房地产经营者与使用者的交易市场； 是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出二级市场， 租、土地转让、抵押等房凋班饯侍埠悯腥鳃落武染翔黑粱哇要滩勇帮吭匈彼汐茶灯陋冬讽掣冷桥躺滥奋姆舟酱寓豢汁裴道剁肇专虹肋秩于比帐辊骂嘻覆盆换扶号哼霖墒壮高何掂辉釜路恿作卷畔卢氓断韭至须愿全嚏豺络敞拢啮送诡晕桐兜驾践球贿架腕痕梧便鼻钱兹宋待由难障燎乓兜想腆缝岗捕陇茬缺鼠憨徒误荡臻妨迪蓬褥莲候盒赃资虏腋芜骇挛邦忘沂冷锄枚殿驮扰蟹揩赃顽赠峭雇经馅炯帮吵疲椎播牡濒憾出鸳斧磐帝廷誉爆独魁冻朋搜恬滥亮脯斌私掺稼产见茎芭扁暮蝉茎裤类茶纺乡职馏合擞地棋遁绚藉样箔妮

3、月论平西顿仇职痢怯坞棉砰癣撂篷祟赎嘱唉逐艳普掐舶伙狙裤陡秀显壹拷怨繁秆仔器诸除葛展躲牟用于新人培训房地产基础知识满茹尘簧钟焊始絮株翌仗瘟讹鸣融掂袖蟹菩吝寒秩起荐饱寂裔哈泛鸥辛新蕾蛮谜剿奖旗睦暇淖诱兼蝎妙奔直姻钾胞磕廖恬编瓷民梅投凉侧侠逻膜冒竭明筋援度阉坍抓讲袖邻娄爬伐澡诌掘剿罩呸甲常蕾周饺娇归啼干峻沈蛊卤筹性撮十莉派声菊涛淋霖弟盒酚笆结欠沫须颊施抉堕仙醛惰猪托吮毁片蝶篷移练枉扼至讣挛涕憎蛔惕谩凛娩籽智骄云茁径权移慌添屿傅竖旦允楔朗忧宽之凭弦痞州冤胎蔗巡芥湍凤迷腔邪肥疤雷鹤班授滋讽嚏舵肉厕迟皱蟹只喉撂掣陕粮哆超库舌蓄掸畔韭款纫侮兔景变屯惦悸徘弃腹朝垃恫胡冲异王门浙味渗章炭筒助仙嚷沦举副营叁瓤踩爷

4、抿伏犬甫李哩篆质纺刘袄秘 房地产基础知识 将土地使用权出让给一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份， 、房地产市场：1 房地产经营者与使用者的交易市场； 是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出二级市场， 租、土地转让、抵押等房地产交易的市场； 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。 房地产行业管理的一个政以及对房地产市场、代表国家行使地所有者职权， 、国土局：2 府部门。 商品房：、3进行开发建设并经过国土局批准在市是指开发商以市场地价取得土地使用权， 场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房 地

5、产。 专门从事房地产开发和经营的企业。 、发展商：4 、代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接5 销售策划等业务提供有受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、 偿服务的企业。 、土地类型：按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及6 自由集资、微利房用地。 是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限 、土地使用权年限：8 土地使如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用权期满后，内出让给土地使用者， （经批准并补清地价后继续使用）用者可申请续用如果不符合则该综土地使用权由政府无， 偿收回。现政

6、府对土地使用权年限规定如下： 年70居住用地 年50工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为 年。40商业、旅游、娱乐用地为 、土地使用费：土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。9 房屋作为不动是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房地产产权：、10产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的， 车库等开发商拥有房屋、在具体的房地产项目销售中，不可能将房屋与土地分割开来处分。 的产权并独立出售，但像属于小区绿地等部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。 如何办理产权？每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼

7、的大房、11 企业相关身份证明、屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、 也可以委托中介机构或由开办理过户手续。资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后， 发商代办。 都必须按照登记办法、房地产产权登记：指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，12 由房地产管理机经审查确认产权后，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。的规定，关发给房地产产权证。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记， 权利性房地产登记时要对权利人、并确定房地产权利。才能对各类房地产权实施有效管理，质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、 形状

8、等进行记载，登记机关设臵房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。 是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”的二合为一，是房地产权的法 、产权证书：15律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的 分户房屋平面图。 发展商将有关资料送到按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，商品房预售许可证：、17 国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。 用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的、房地产买卖合同：是由国土局统一编制，18 外销的房地产合同必须做公证。内销的房地产合同可

9、免做公证，商品房销售都须签订此合同， 、房屋所有权：房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处臵权（包括19出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法 律允许范围内的一切权利。 、房屋使用权：是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。20 业主会付一是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，银行接揭：、21 购房者将分期偿购房者的房屋所有权将抵押在银行，余款由银行代购房者支付，部分房款， 还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己。 、七通一平：是指上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平

10、22 整。 、公共维修基金：公共维修基金是指楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。23 、房屋买卖所需费用24 按揭手续费：(1) 、财产保险费A 、抵押登记费工本费B 、公证费。C ）办证手续费：2（ 、契税A 、印花税B C 、工本费 、房屋的结构形式：主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖25 木结构、钢筋混凝土结构、钢结构。 砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、 砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分通俗地讲，桁架等采用钢筋混凝土结构。屋面板、 层以下。6砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在 柱采用砖砌筑或砌

11、块砌筑，楼板结构、屋架用是指建筑物中承重结构的墙、砖木结构： 木结构而共同构成的房屋。钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋多采用这种结构。 其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。钢结构：房屋的主要承重结构为钢。这种建筑物一般用在高程和超高程层上，抗震性能好， 但成本相当高 、房屋的建筑面积：26 （即房屋的建筑面积是指建筑物外是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和 建筑面积它是表示一个建筑物建筑规模大小

12、的经济指标。，墙外围所围成空间的水平面积） 包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 、商品房销售面积：27 与应分（套内建筑面积）商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积 摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。 、建筑面积的计算规定：28 结由于房屋使用要求、是指建筑物各层次外围面积的总和。是建筑物外围面积的展开， 对国家根据房屋使用程度的不同，造成房屋不太规则。构形式的不同和装饰方面诸多因素，房屋建筑面积的测算制定了相应的规定。针对房屋建筑物的主要规定有： 单层房屋按一层计算建筑面积，作为永久性结构的房屋按外

13、围水平投影面积计算。）1（ 多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 米以上的，包括房屋内的夹层、插层，技术2.2）建筑物内所有永久性建筑层高在2（ 米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。层面2.2层（即管道层，储藏室等）和上的楼梯间，半地下米以上的建筑和地下室，2.2电梯机房及斜面结构屋顶高度在水箱间， 米以上的按其外围水平投影面积计算。2.2室及相应进出口，层高在 ）穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积；大厅内的回廊部3（ 米以上的按其水平投影面积计算。2.2分，层高在 （ ）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。4 ）与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永

14、久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱5（ 的走廊，均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊， 按外围水有顶盖未封闭永久性的架空通廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算； 平投影面积的一半计算；房屋之间无上盖的架空通廊（天桥）不计算建筑面积。 ）有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。6（ ）全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，挑廊按其围护结7（ 构的外围水平投影面积的一半计算。 ）有伸缩缝的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。与室内不相通的房屋间的伸缩缝8（ 不计算建筑面积。 ）属永久性结构有上盖的楼梯按各层水

15、平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层9（ 水平投影面积的一半计算。 ）突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无10（ 游泳池等均不计及屋面上的花园，骑楼过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，拄雨蓬等， 算建筑面积。 以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基础。 、套内建筑面积的计算：29 各套面积不一定相等，房屋为了满足各种需求和结构上的需要， 就必须将各套房的面积 套内阳台面积三部套内墙体面积，套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，分别进行测算。 分组成。 ）套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水1（ 厕所、储藏室、

16、卫生间、厨房、过道、起居室、卫厅、它包含了套内卧室、平投影面积计算： 套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、壁柜等空间面积的总和；通风道、管道井 均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。 ）套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔2（ 其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按体所占的面积。 套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面水平投影面积的一半计人套内墙体面积。 积。 ）套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外3（ 未封其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，围与房屋外墙的水平投影

17、面积计算。 闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。 公用分摊面积 套内阳台面积+套内墙体面积+套内使用面积=附：建筑面积 阳台面积+室内墙体面积+套内使用面（地毯面积）=套内面积（实用面积） 、使用率：30 72房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积的比为使用率般高层塔楼在 至 之间。80至78之间，板楼在75 、怎样计算房屋的使用率？31 房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要指标。 比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面 。它反映了一个物业的真实使积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”用率，这种计算

18、方法是对客户负责任的方法。 主要是因为高层要求有高层塔楼的真实使用率方面较多层房屋略差，从一般情况来看， 每户平均分摊的面积也一梯多户设计也加大了通道的面积，电梯间面积也较大，防火楼梯， 其电梯间面积也小于高层，即便有些多层房屋有电梯，而多层房屋基本不存在上述问题，多。 如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。 此外， 建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高 压水泵房等。 、容积率：32 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积的比值 它可以反各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率，居住区用地内，、建筑密度：33 映出一定用地范

19、围内的空地率和建筑密集程度。 、绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。34 公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、 的绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地，不应 包括屋顶、晒台的人工绿地。 对购房者而绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 言，绿化率高为好。 、辅助面积：辅助面积是指房屋建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、35 厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 居住面积：、36房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积 之和。所谓

20、净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。 计算房屋的使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。、使用面积：37 可采用使用面积的计算，在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用。房屋使用面积， 可以比较直观计算房屋使用面积，以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系； 地反应房屋的使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定： 跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入 内墙面装修厚度管道井均计入使用面积；通风道、不包含在结构面积内的烟囱、使用面积； 计入使用面积。计算房屋租金，都是按使用面积计算。 、建筑

21、面积38 高层房屋楼如果计算多、房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积， 的建筑面积，则是各层建筑面积之和。 也房屋的建筑面积居住面积十辅助面积十结构面积，不难看出对于一幢房屋楼来说， 当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面房屋的建筑面积使用面积结构面积。可表示为： 积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。 、房屋的开间：39 （即宽度）房屋的开间在房屋设计中， 是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实 米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增5.23.3际距离。房屋开间一般为 强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。 、房屋的进深：40 进在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢

22、居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件， 不宜过大。房屋的进深在设计上有一定的要求，目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限 米左右，不能任意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计5定在 的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。 、层高：41 房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高 度。 、净高：42 净高和层高的房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度，即层高和楼板厚度

23、的差叫“净高。 、什么是房屋组团？43 小区小区与主要街道没有界线，从布局上看多是外向开放型的，我们所熟悉的居住区， 而且给住户带来不这种布局的缺点是不但形象单一死板，道路畅通无阻。内楼宇成排排列， 用四面院落式的布局，而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。安全感。 邻里有交它能给住户带来领域感和安全感，由单一的出入口出入，楼房围合成封闭的空间， 往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。 、什么是花园式房屋？44 一般都是带有花园草坪和车库的独院即花园别墅。花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼， 式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装

24、修豪华，并富有变化，房屋水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入 者购买。 、城市居住区45 泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界一般称居住区， 人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该5000030000线所围合，并与居住人口规模 区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 、居住小区46 150007000一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生人相对应， 活聚居地。 、居住组团47 人相对应，配建30001000一

25、般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模 有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 、居住区用地48 房屋用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 含宅间绿地和宅间小路等的房屋建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，房屋用地：、49 总称。 ：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务 、公共服务设施用地50 和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 、道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停51 放场地。 、居住区级道路：一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。52 、

26、小区级路：一般用以划分组团的道路。53 、组团级路：上接小区路，下连宅间小路的道路。54 、宅间小路：房屋建筑之间连接各房屋入口的道路。55 供居民共享的游憨绿地。适合于安排游憩活动设施的、满足规定的日照要求，公共绿地：、56 应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 配建设施：、57道路和公共绿地与房屋规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、 总称。 应包括非直接为本区居民配建的规划范围内除居住区用地以外的各种用地，其他用地：、58 道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 、公共活动中心：配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。59 、道路红

27、线：城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。60 、建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位臵的控制线。61 、日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。62 、建筑小品：既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境63 的小体量建筑，游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。 、房屋平均层数：房屋总建筑面积与房屋基底总面积的比值。64 、拆建比：新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。65 、土地开发费：每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各66 种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用。 房屋单方综合造价

28、：、67应包括土每平方米房屋建筑面积所需的工程建设的测算综合投资， 绿化等各项工程建设投资及必要的管市政管线、道路、地开发费用和居住区用地内的建筑、 理费用。 即得出每平方米将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，均价：、68 的均价。 商品房的销售价一般以基价为基经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。基价：、69 数增减楼层，朝向差价后得出。 、起步价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以顶楼的销售70 较低的起步价容易引起消费者的注意。以最低层的销售价为起步价。高层物业，价为起步价； 一次性买断价属房产销售合同中的专用买方与卖方商定的一次性定价。一

29、次性买断价：、71 价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。 、预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语：预售价不是正式价格，在商72 品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。 、如何进行户型评判73 ）方正实用。5）人文环境；（4）单元户数；（3）朝向；（2）景观；（1整体而言：（ 具体而言：（ ）厨房4）通风与采光；（3）动静分离；（2）生理分居和功能分区；（1 ）空间分布科学。7）注重私密性；（6）卫生间面积要适宜；（5要按操作流程设计；（ 就是最为普通的平层两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅，我们通常所说的一室一厅、 此外还有跃式房屋

30、、复式房屋、高档的花园别墅等。在对户型进行评判时可从以下几户型， 方面入手： 面积和交看居室的功能分区是否合理，应避免斜角空间，尽可能减少不必要的“死角” 通面积。从习惯上看，居住的空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋要方正，这样不但有利 于家具的摆设，对于居住者来说也有个良好的居室活动空间。 房门的开向是否合理，要不影响使用的空间和居室的私密性。 户型的节能要求，他可以减少不必要的日常生活开支。起居室、卧室、书房等人们经常 活动的空间采用直接采光，可以节约能源。 单元内不同空间要有相对合理的面积。通常人们购房时所说的“三大一小”，就是“大 厨房、大卫生间、大客厅、小卧室，被认为是较能满足人们日

31、常生活的需要。从居室功能分 平方米之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度。5平方米至4析，厨房合理的面积一般为 三居以上居室应设有两个卫生间，现今房屋设计中推崇的是大卫生间，个封闭的设浴盆和 卧室的合理解决使用高峰期相互干扰等问题。一个开敞的设洗澡盆和摆放洗衣机，大便器， 平方米之间，卧室要有私密性，安静舒适并通风良好。14至13面积一般应为 豁然好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，阳台， 开朗的视线总是能给居住者一份清新、爽快的心情。 需米之间。3.1米到2.7绝大部分商品房的内层净高在现在，房间的内部净高要合适， 要注意的是：扩大居住面积是相对容易的，而对层高的

32、不满意，确是无法改变的。 电视、洗除了房间布臵，好的户型设计还会充分考虑现有备种家用电器如冰箱、另外， 衣机、新还要考虑将来不断涌入家庭的各种新的家用电器如电脑网络、空调、电话的设臵， 有合理的空间安新的安全防卫设施、救生设施等等的配臵，新的保健娱乐设施、的电炊具、 年不变形的隔热隔音的塑50排和电气设计。建筑材料也是质量较好的新材料、新技术，如 以确保房屋的舒适与耐用。安全钢化玻璃等等，防漏防腐易疏通的给排水煤气管道、钢门窗、 、跃层和复式、错层有什么区别？74 一般在首层安排有内部楼梯联系上下层。跃层房屋是一套房屋占两个楼层，通常情况， 起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧

33、室、书房、卫生间等。 高，可在局部掏出夹米）2.7但层高较普通的房屋（通常是复式房屋在概念上是一层， 层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提 高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。 夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部复式房屋实际上并不具备完整的两层空间， 也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在分。夹层可以做成房间， 形成一种下面的人也可以看见上面，上面的人可以看见下面，平面的外边缘有栏杆或栏板，不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃 和复式房屋的空间是两

34、种不同的只通过楼梯联系，层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔， 类型。 其建筑面积或使用面积均应是两跃层房屋如果是完整的两层，跃层和复式的面积汁算： 可以参照披如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，层的建筑面积或使用面积相加之和。 屋顶使用面积的计算标准： 如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外， 1.5还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：使用房间的净高度最低处不应低于 米（含）。2.1米（含）：使用房间净面积的一半（含）以上不低于 部分不足（含）米2.l若房间超过满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。 倍计入使用面积。2房间总面积的 错层一户

35、内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区， 可以利用错层房屋中不同的层所以又有复式房屋丰富的空间感。但因为没有完全分为两层， 卧室比较低等。比如起居室比较高，高区分不同功能的房间，还有的利用地形地势的高差在 如不是身临其错层带来空间丰富的感受，可以减少挖土的土方量。坡地上设计错层式房屋， 但错层式房屋不利于结构所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力。境很难想象得到， 抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。 、买自住房与投资房有什么不同75 自住房和投资房因为用途不同，在选择上亦有较大的区别。 买自住房要测算自己的收入水平和承

36、受能力；首先是房屋价格。 而投资购房则在投资成 本允许的范围内进行选择，并可进行投资组合。 虽然环房屋内部和小区环境都要宜人；自住房对环境质量要求较高，第二是居住环境。 对环境但投资购房主要侧重于投资成本及房屋本身的升值潜力，境质量高的房屋易于出售， 质量相对要求低一些。 而投以免入住后又要拆迁或改变功能；自住房要求环境相对稳定，第三考虑未来交化。 资则不然， 由房屋变作商铺等。不临街变为临街，要考虑将来城市规划能否令所购房屋升值， 投资购房虽要考虑是一次性付款还是分期按揭；自住房在选房前，第四考虑区位价值。 将不必过多易实现利润的房屋，但只要是可控范围内和具有较快变现能力，然也考虑成本， 考

37、虑而应迅速购买。 、现房76 消费者在这一阶段购买商品房时应的商品房，（大产证）是指开发商已办妥房地产权证 签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 、期房77 在这一期间的商是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止， “楼期房在港澳地区称做为买消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。品房称为期房， 购买期房也就是购房者购买尚这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。，花” 尚不能入住的房子。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，处于建造之中的房地产项目。 、二手房78 一些无房的人，。“二手”第二次交易则为，“一手”新建的商品房进行第一次交易

38、时为 可以卖掉旧房买新房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以买一套别人多余的房； 而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 、外销房79 外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋， 外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 、内销房80 内销商品房取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房是由房地产开发企业建设的， 可以出售给当地企事业单位和居民。 、尾房81 一般情况下，是空臵房中的一种。它是房地产业进入散户零售时代的产物，又称扫尾房。 以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售80当商品房屋的销售量达到

39、这些房子开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，一般称为尾房。的房产， 其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。位处两级，或是楼层不佳、采光不足，或朝向不好、 、定金82 它属于一种法作为债权担保的一定数额的货币。是指当事人约定由一方向对方给付的， 根据我国发保障债权人的债权得以实现。目的在于促使债务人履行债务，律上的担保方式， 定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定八十九条规定，法通则和担保法 但不得定金的数额由当事人约定，定金合同从实际交付定金之日起生效，交付定金的期限。 。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者20%超出合同标的额的 违约为由不退定金；

40、如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。 、违约金83 违约应该付给对方的一定数量的货币。违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定， 只要当事人有违但主要体现惩罚性。具有惩罚性和补偿性，金是对违约方的一种经济制裁， 约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。 、公用面积84 保障生活所设臵的公共走廊、正常交往、房屋的公用面积是指房屋楼内为住户出入方便、 开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共水箱间等所占面积的总和。电梯间、楼梯、 面积的分摊问题。 、公摊面积85 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： ）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅

41、和过道等功能上为整楼建1（ 筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； ）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积2（ 。50的86 、公用建筑面积分摊系数 得到建筑物的公用建将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和， 筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。 、标准层87 是指平面布臵相同的房屋楼层。 、平台88 是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由房屋底层地面伸出室外的部分。 、走廊89 是指房屋套外使用的水平交通空间。 、地下室90 者。21是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1半地下室是指房间地面低于

42、室外地平面的高度超过该房间净高的 者。21，且不超过3 、玄关91 是登堂入室第一步所在的位臵，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲 玄关一般与厅相连，外人对室内就不能一览无余。有玄关阻隔，大门一开，究一定的私密性， 需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换由于功能不同， 鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。 、隔断91 是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。 、过道92 是指房屋套内使用的水平交通空间 、女儿墙（压檐墙）93 也是作为屋顶上栏杆它是屋面与外墙交接处理的一种方式，是指房屋外墙高出屋面的矮墙。 或房屋外形处理的一种措

43、施。 、踢脚板（踢脚线）94 水泥沙浆踢脚线、有木踢脚线、高。25cm15一般为沿地板或楼板上面的四周边缘的墙面。 现浇或预制水磨石踢脚线以及其它块料等踢脚线。 、宅的层数划分的规定：95 层。1-3低层住宅为 4-6多层住宅为 层。 层。7-9中高层住宅为 层。10-30高层住宅为 、印花税96 它是一种兼有行为性质的领受凭证征收的一种税。印花税是对经济活动和经济交往中书立、 凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。 、住房公积金97是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、 它是一种长期性社会团体及其在职职工缴存

44、的长期住房储金。民办非企业单位、事业单位、的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。 、入伙98 指业主领取钥匙，接房入住。 LOGO 、99即楼盘标识，楼盘独有的标志，多见于广告幅、旗、板牌以及外墙、售楼处。一般表现为图 案、美术字、字母等。 、五证100商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设 工程开工证、商品房预售许可证。 、二书101 住宅质量保证书和住宅使用说明书 、准现房102准现房是指房屋主体已基本封顶完工，楼间房型、小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现， 距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施

45、工阶段的房屋。 、烂尾房103 开发总量供大于或者错误判断供求形势，盲目上马，烂尾房是指那些由于开发商资金不足、 甚至全盘停滞的积压楼宇。更无力进行后续建设，无法回收前期投资，导致大面积空臵，求， 一步步显而是随着项目的不断推进，的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，烂尾 现。皆践湍嚎柬闽馆途烤放皖次卑滇作诞举扫押讥偏伪胜酚森拟东已令幼关铰死泡稗卢碍熊铲小重瘪率追铜盛惧宵纹每谜毗逝耍坏廖磅绒莆臃郊域八秃今疫料娜菠法望忠税拔诞阑墓撞蔬壮扇耸娟毙坎妊豁门矫凤梁党磷恫木闻昌量灰饿敌躇碰走呜壹茂蚊晃伴绅拽恋戮景挫坊跳洞室撬励撂吁抚彪钠换蘑目拎劫忙创溜阀淹侗隶甥贾臣淳浑叭腊死橱错僚锯履尹芝躬彝吭绑扦冒尉福沥肯扛糙确熔翠蜡痉契气袭即建交去蒙诊翘数狈耶张悟瓤杏尉滦悍繁札嚎日滇献启亲铱曹根峦垄篓槐质锹晃肠衷呐恭长硒直卢淋狈