银行信贷业务调查报告(房地产开发类客户)(共10页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上*银行信贷业务调查报告(房地产开发类客户)申请企业： 业务种类： 币种及金额： 申报行(部)： 主办信贷员： 协办信贷员： 年 月 日业务申报情况申请企业企业全称行业分类授信总额RMB 授信余额RMB企业规模特大型 大型 中型 小型 微小型经济性质国有 集体 联营 民营 三资 其他有限责任 股份公司 个体工商户注册资本实收资本法定代表人注册时间注册地址营业期限营业执照（号码）组织机构（代码）贷款卡（号码）是否年检/有效状态是否年检/有效状态是否年检/有效状态销售收入利润总额净利润资产总额净资产银行借款申报内容业务来源自行开发 客户推荐 客户主动上门 行内介绍 存量客户

2、 其他 申请单笔融资首笔 新增 还旧借新 展期更换融资类型 更换借款主体 更换担保条件 其他申请授信额度首笔 新增 续期 更换融资类型 更换借款主体更换担保条件 调整原额度结构/用途 其他融资种类贷款 银行承兑汇票 保函 贸易融资 贴现 其他 融资概要币种： 金额： 期限：利率： 保证金： 费率：担保方式保证 房地产 机器设备 动产 本外币存单 债券 股票 股权 其他有价证券 信用 其他 备 注如是银团贷款，须说明银团贷款的组成情况和贷款主要内容，包括：银团牵头行、参加行、贷款总额、期限、贷款用途、利率及其他收费（包括贷款利率、手续费、承诺费，以及综合费率）、财务约束条款和其他约束条件。*有限

3、公司贷前调查报告（一）企业基本情况分析1、授信、融资及资信状况（1）授信和用信情况截止到申报日，申请人及其控股子公司在我行的授信历史，以及目前有效的授信内容和审批条件，以及授信使用情况明细；（如果是集团客户，应说明集团客户在我行的总体授信情况，以及授信的切分情况）（2）融资及对外担保情况申请人在其他银行融资情况，以及对外担保明细情况；（3）信用分析通过人民银行信贷咨询系统查询的结果，申请人的历史信用记录（包括还贷、付息以及是否有逾期记录）；对申请人有逃废债和不良信用记录的应充分揭示；2、企业基本概况（1）成立时间及历史沿革【对申请人有多次转制、多次更名、主营业务有多次变更等情形的应按时间顺序对

4、以上情形作简要陈述。】经营资质，企业品牌及其知名度；（2）股权构成及股东背景 列表表示“股东名称、出资金额、出资方式、持股比例”，详细表述股东背景（必须追溯到申请人的最终股东和最终实际控制人，以及最终股东和最终实际控制人对申请人的持股状况和控制程度。对民营、私营和集体企业，尤其需要说明其创业、发展和经营的历史）；申请人有多次增资行为的，应按增资时间、增资金额、增资方式及增资出资人作简要描述；【要求企业提供缴款凭证或出资实物评估报告，分析其资金来源的合法性或实物价值的公允性，判断注册或实收资本的真实性】；各股东之间是否为关联企业、是否为亲属关系，作简要分析；（3）法人治理及内部管理罗列申请人的全

5、资子公司、控股公司、参股公司、分公司、附属厂的全称、出资比例，可用树状图或列表形式表示；与其财务关系（是否承包，独立核算，利润上交）；集团客户要分析集团公司在人事、财务、采购、销售方面的管理架构、管理方法和控制能力；简述申请人是否建立内部控制制度，在哪些方面建立了内部控制制度，企业产生重大决策的程序；经营考核的建立和实施；（4）重大项目计划实施的重大经营项目，包括投资额、资金来源、建设期、进度情况、预计收入及盈利，项目的合规性及可能遇到的经营风险；如果企业涉及体制改革、主营业务方向的变更、发生新的对外投资、涉及诉讼等事项，应分别阐明并分析其对申请人发展带来的影响；3、经营者素质及管理水平（1）

6、对申请人法定代表人的专业学历、职称、经历、从事本行业管理工作的年限、工作业绩、荣誉情况、信誉、社会对其道德和能力评价情况等作详细介绍；对管理层的其他主要成员（总经理、财务主管等），中层管理人员素质结构，全部员工的概况也应有一定程度的介绍；同时，对管理层整体的稳定性、开拓创新精神、决策机制、管理制度、生产经营管理现状作深入细致的分析，从而客观评价企业总体经营管理水平；（2）调查分析企业关键管理人员历史上曾管理或服务过的企业是否有拖欠贷款不还等不良纪录，关键管理人员本人目前及历史上是否有不良负债；（二）行业分析及经营状况1、所处行业及发展态势当地房地产市场发展现状及未来发展趋势：（包括住宅、商业、

7、写字楼等各类楼盘的平均价位和近几年的波动情况；当年度房地产一手及二手房产的年投放及成交规模；以及当地房地产市场的投资和消费意愿和习惯；当地房地产行业在土地、在建工程抵押、房产按揭的方面有无特殊政策；）申请人在当地（区域、省级、市级）行业内的竞争地位、排名、行业综合实力；2、项目管理分析开发品种，主要品牌及其知名度、品牌效应、自有资金情况、融资渠道、市场区域分布，项目招标管理办法；项目设计、项目开发分包方式、选择施工方的原则、选择监理公司的原则、项目验收标准及方法、结算方式、项目销售及资金回笼情况；近年来市场需求与价格变动情况及对经营产生的影响，企业应对市场竞争及价格变化的主要措施等。3、经营业

8、绩近3年开发的项目情况（数量、名称、验收评定）；近3年完工项目的投融资情况及收益情况；近3年完工项目分包及主要合作方情况；近3年完工项目合同履约情况（业主声誉及实力、工程周期及合格率）近3年完工项目回款情况（金额、时间）。完工项目的工程优良率及获奖情况，获得的荣誉称号；4、项目储备及发展规划土地储备情况；在建项目情况，项目资金及来源，资金缺口及解决途径；未来1年内将要开工的重大项目，包括需要的金额、资金来源、建设期、预计收入及盈利；未来1年经营预测，包括产值、利润总额、经营计划实现的可能性及现实性基础，经营发展战略，包括投资计划、经营发展方向、经营目标与方针。（三）财务状况分析财务报表类型：是

9、否审计： 是 否审计部门： 事务所 上年度审计报告结论时间 年 月 日审计意见类型： 无保留 保留 否定 拒绝发表意见报表内容： 本部 合并 本部及合并提供的三年报表是否前后连续： 连续 不连续及原因： 备注：如属合并报表需说明相关合并企业。 1、重要财务科目分析资产负债表 （单位：万元）项 目2011年2012年2013年*月货币资金应收票据应收账款其他应收款存货流动资产合计固定资产在建工程固定资产合计无形及其他长期资产资产合计短期借款应付票据应付账款其他应付款流动负债合计长期借款负债合计实收资本资本公积未分配利润所有者权益合计负债及所有者权益合计损益表 （单位：万元）项目2011年2012

10、年2013年*月主营业务收入主营业务利润营业费用管理费用财务费用营业利润其他业务收入利润总额净利润货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、存货、固定资产、无形资产；短期借款、应付票据、其他应付款、长期借款、资本公积。了解申请人的资产负债水平；分析主要资产负债科目的增减变化情况及变化原因；对变化幅度较大等异常情况应作特别说明；在分析表内科目的同时，对申请人或有负债情况也应详细了解，对涉及诉讼或需要承担连带责任风险的或有负债应特别说明。【比较损益表（本部及合并报表）三个年度结构和趋势，通过比较分析近三年申请人主要产品的产量、成本费用、销售收入、利润总额的变化趋势，对于变化幅度较大的说明原因。】2

11、、偿债能力分析项 目2011年2012年2013年*月流动比率速动比率现金比率资产负债率利息保障倍数通过对申请人（本部及合并报表）近三年的流动比率、速动比率、资产负债率、利息保障倍数等指标的计算分析，在综合考虑和分析上述各种情况的基础上，评价申请人的短期和长期偿债能力。3、营运能力分析测算和比较近三年的总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率、应收及存货增长是否超过销售收入的增长等，纵向或横向比较，分析企业经营能力。项 目2011年2012年2013年*月总资产周转率固定资产周转率流动资产周转率应收账款周转率存货周转率通过对申请人（本部及合并报表）近三年的总资产周转率、固定资产周转率、流动资产

12、周转率、存货周转率、应收账款周转率等指标测算，对申请人的营运能力做出评价。4、盈利能力分析项 目2011年2012年2013年*月总资产利润率净资产收益率销售利润率成本费用利润率通过对申请人（本部及合并报表）近三年销售利润率、净资产收益率、总资产利润率、成本费用利润率等指标的测算，分析影响申请人盈利的原因，评价其盈利能力。5、现金流量表 （单位：万元）项 目2011年2012年2013年*月经营活动现金流入经营活动现金流出流量净额投资活动现金流入投资活动现金流出流量净额筹资活动现金流入筹资活动现金流出流量净额现金及现金等价物增加额通过现金流量表对申请人（本部及合并报表）近三年的现金流入和流出构

13、成及增减变动的趋势和原因进行分析，揭示申请人现金流入和流出的主要业务活动，侧重分析申请人经营活动产生的现金流量以及持续产生现金流量的能力，评价申请人偿债能力和支付能力的强弱。（四）在开发项目分析1、区位环境及周边配套概况所开发房地产项目的地理位置，交通情况，各种生活、办公、商业设施的配套情况；所在区域的其他楼盘开发情况及销售情况介绍；周边居住、商业、办公等气氛描述；2、项目规划情况包括用地面积，建筑面积，规划容积率，楼盘组成结构，规划户数，是否分期开发，开工日期，计划封顶、竣工、交楼日期，预售日期和计划，“五证”的取得情况，楼盘销售定价等；3、项目总投资情况和资金来源（1）项目总投资及其构成：

14、(包括地价、前期工程费、建安工程费、基础设施费、管理费用、营销费用等)；（2）计划资金来源：（包括自有资金的规模、比例，银行借款金额，承建商垫资规模，房产预售资金规模等；）（3）已经投入的资金规模：（包括自有资金、银行借款、承建商垫资、房地产预售资金；）（4）项目剩余资金缺口、构成及补充渠道；4、在建开发楼盘的销售收入及盈利预测与自身开发成本对比；与周边楼盘销售价格对比；与当地房地产市场整体发展景气度和价格走势对比；（五）融资用途和还款来源分析1、融资用途通过上述房地产开发项目分析和实地调查，结合企业财务状况和现金流量，分析申请人直接的、真实的借款用途，是否属于补充其房地产开发项目资金缺口的合

15、理合规范围；对申请人资金需求从销售上升、资金周转速度下降、大量储备土地等因素考察其用途的真实性、合理性；结合企业现有的可用资金及项目施工进展、预计销售周期、滚动开发楼盘的销售回笼情况等因素分析其申请融资数额和期限的合理性； 2、还款来源（1）通过对企业经营情况、财务状况的分析，重点通过企业经营活动现金流量、现有银行负债金额及还款期限、盈利能力等分析，判断其还款来源的可靠性；如果还款来源依赖于与融资用途有关的项目或某笔交易顺利完成，重点调查该项目或交易顺利完成的可能性；如果还款来源属于某项非经营性的现金收入，重点调查该笔现金收入来源是否可靠；通过上述调查分析，确认申请人还款计划的合理性；另对还旧

16、借新贷款必须描述原贷款的真实还款来源；（2）申请人是否有备用流动资金（增资扩股、银行已经承诺的信用支持、变现能力很强的有价证券等），数量是多少？（3）对申请融资数额和申请人现有资产、销售收入严重不匹配或申请数额将使我行成为最大债权银行的，有可能存在依赖其他融资或担保手段偿还的，应予重点关注和说明。（六）担保分析1、保证担保分析（1）担保人为此笔业务担保的原因：（从股权关系、业务合作、互保等方面对原因予以分析）（2）对担保人分析要求基本同借款人，从财务、非财务、现金流对担保人进行分析，并评价担保人总体担保能力；2、抵、质押物情况分析（1）列出抵、质押物权属证明文件清单：（包括权属证明文件类型、标

17、的物、权利人；土地使用权必须说明实际缴付地价的数额和比例，地价的支付计划；）（2）抵、质押物价值：（价格确定方法（评估、协议），确定抵（质）押率，计算并抵（质）押价，并分析其价值合理性、升减值趋势、变现性；）（3）现场察看抵（质）押品状况：（抵押物坐落位置及四至，土地性质，抵质押物的产权归属，抵质押物现状、成新度；）描述抵押物周边状况：（交通状况、人流量、商业配套设施、及其他情况；）（4）抵押物曾经设定抵押担保情况，担保金额；（5）分析抵（质）押行为的合法合规性；确认抵押和出质行为是抵押人和出质人真实的意思表示。（七）综合效益分析（1）申请人若为老客户，对其已与我行发生的合作情况予以详细陈述：

18、（如本外币结算、日均存款、贴现金额、发卡量、代发工资、国际业务合作情况等方面；）（2）说明本业务能为我行带来哪些效益：（包括收益、存款、结算、改善资产质量、丰富业务品种、完善客户结构、建立长期合作关系等；）（八）授信/用信额度测算（九）风险提示及防范措施 1、政策风险：（说明申请人和担保人可能存在的各种政策风险；）2、行业风险：（通过调查和整理相关行业有关信息和资料，收集和整理国家产业政策等其他相关信息资料，分析进入或退出市场的难易程度，比较申请人在行业中所处的地位及和主要竞争对手的优劣势，分析其经营战略的合理性，并预测企业发展前景；）3、市场风险：（说明申请人存在的市场开发不足、市场饱和度或

19、竞争过度、商业周期或产品周期的负面影响、销售渠道或销售网络的风险等。对产品缺乏稳定市场，或市场占有率持续下降的，应重点说明；通过调查其主要客户、市场分布情况、品牌宣传、销售渠道、售后服务、产品定价等方面的市场营销策略，分析判断其市场营销能力、主导产品适销程度和市场前景；）4、经营管理风险：（通过调查其项目开发或销售运作规模、实力水平、企业所处的发展阶段、经营策略、开发项目的需求弹性、土地储备和项目储备、开发楼盘销售风险、投资决策与管理、成本控制、筹融资渠道及能力等，找出其在上述环节是否存在问题；）5、财务风险：说明申请人和担保人不能按期偿还债务的风险、资产流动性风险、赢利能力不稳定的风险、应收

20、账款发生坏账的风险、担保或有负债的风险、债务结构不合理的风险、难以持续融资的风险、财务管理失控的风险等；6、抵押物风险：（分析抵押土地、在建工程、成品商品房能否符合我行房地产开发贷款封闭运作的要求；）7、贷款集中度风险：（根据企业的实际资金需求以及所有银行的授信总额累计，分析申请人是否存在过度融资的风险；）8、风险防范措施：（十）信贷调查结论明确提出贷与不贷：同意、不同意（列明有说服力的理由）、有条件同意（列明授信的适用条件）、有条件再议（列明申报再议的前提）。对同意的业务应提出明确具体的融资方案，包括保证人全称、币种、授信种类、授信金额、授信期限、具体业务品种金额、期限、利率或费率、保证金金额或比例、担保方式等。以上信贷调查报告的内容及结论，系依据*银行信贷业务有关规章制度和操作规程的要求，根据申请人和担保人提供的资料数据，经信贷人员双人、实地调查、核实后完成。本人郑重承诺：上述资料数据及分析评价不存在虚假、误导性陈述或重大隐瞒、遗漏事项，本人对申请人和担保人所涉及的资料数据的真实性、完整性和准确性负责。 主办信贷员： 年 月 日本人参与调查，主办信贷员调查内容情况 ，本人 同意/不同意 主办信贷员调查意见。 协办信贷员： 年 月 日专心-专注-专业