长株潭地区2010年土地市场动态监测分析报告(共19页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上长株潭地区2010年土地市场动态监测分析报告2010年，长株潭地区工业化进程加快，产业结构不断升级，国内生产总值、固定资产投资、社会消费品零售总额等增长显著。土地市场交易活跃，土地供应总量大幅增加，供地结构进一步调整，土地出让价款及价格快速上涨。应根据国民经济发展和土地供需状况，进一步优化供地结构，加大闲置土地处理力度，确保用于惠及民生的保障性住房用地供应。一、区域宏观环境分析2010年，长株潭地区经济继续保持高速增长，工业化进程不断加快，尤其是高新技术产业发展迅速。固定资产投资包括房地产开发投资增长势头强劲，消费市场繁荣，两者成为拉动区域经济增长的主要力量。此外，伴

2、随着城市群一体化进程加快，区域内异地购房可能性加大。（一）区域经济保持平稳较快增长，产业结构进一步调整2010年前三季度，长株潭地区实现国内生产总值4567.58亿元，同比增长15.8，增幅比去年同期提高1.6个百分点，比全省平均水平高1.0个百分点。区域GDP占全省比重高达40.8,核心增长极作用进一步凸显。在总体经济迅速发展的同时，经济结构也有明显变化，三大产业中第二产业比重上升，第二产业已成为长株潭地区经济增长的主导因素，工业对经济增长的支撑作用明显加大。表1 2010年前三季度长株潭地区GDP情况（单位：亿元）地区一季度二季度三季度合计增长（）长株潭1277.211587.071703

3、.304567.5815.8长沙880.371071.441155.653107.4616.0株洲227.73294.81316.29838.8315.6湘潭169.11220.82231.36621.2915.2（二）工业化进程加快，高新技术产业迅速发展2010年111月，长株潭地区实现规模工业增加值2291.99亿元，同比增长24.3。其中，长沙高达1383.74亿元，占区域的60.4。规模工业产销率三地均在98.3以上，与去年同期基本持平。此外，伴随着新型工业化的快速推进，长株潭城市群的高新技术产业发展迅速。2010年前三季度，长株潭城市群实现高新技术产业增加值826.36亿元，同比增长

4、39.8，比规模工业增加值高15.5百分点。表2 2010年111月长株潭地区工业增加值（单位：亿元）地区工业增加值产品销售率（）总值同比（）绝对值同比增减百分点长株潭2291.9924.398.50.6长沙1383.7424.098.90.9株洲516.2225.598.30.2湘潭392.0323.698.4-0.1（三）区域固定资产投资大幅增长，房地产开发投资尤为突出截止2010年10月，长株潭地区完成城镇以上固定资产投资3313.83亿元，同比增长31.5，占全省的47.2。其中，长沙、株洲和湘潭增速分别达29.4、 37.2和36.6。2010年110月，长株潭地区房地产开发完成投资

5、与固定资产投资保持同步增长，实现房地产投资733.47亿元，同比增长39.1,该比例比去年同期提高4.9个百分点。其中，长沙、株洲、湘潭三市房地产开发同比增长分别为39.9、36.7和 35.3。在2010年4月和9月两波严厉的政策调控下，国内楼市普遍出现波动，但长株潭地区房地产开发完成投资、商品房供应及销售面积均保持平稳增长，刚性需求旺盛，房地产市场总体发展健康。表3 2010年110月长株潭地区固定资产投资情况(单位：亿元)长株潭固定资产投资增长（）房地产开发投资增长（）区域3313.8331.5733.4739.1长沙2372.9429.4575.2639.9株洲522.1537.211

6、7.3036.7湘潭418.7536.640.9135.3（四）居民可支配收入和消费支出快速增长，消费市场前景看好2010年前三季度，长株潭城市群城镇居民人均可支配收入14918.60元，同比增长12.9，比全省平均水平高2663.57元。前三季度区域人均消费支出为9786.33元，同比增长6.5，其中长沙市人均消费支出增速最快，达到8.9。此外，截止11月份，长株潭区域累计实现社会消费品零售总额2245.45亿元，增长19.3，消费结构逐渐升级，高档商品成为市场销售热点。这说明，在后金融危机时代，长株潭地区消费市场强力复苏，2011年有望持续繁荣。（五）城市群一体化程度加深，区域内异地购房可

7、能性加大长株潭城市群的城际快速铁路于2010年6月30日正式开工建设，预计4年内开通，届时三市的交通时间将缩短至30分钟之内。2010年9月，湖南省人民政府发布了关于推进长株潭房地产市场一体化的意见，提出在长沙、株洲、湘潭三地跨地区开发的具有资质的房地产企业将享受同城待遇，包括信贷的异地支持。同时三市住房公积金缴存人在区域内异地购房，可在购房地申请个人住房公积金贷款。长株潭城市群城市道路的互通和房地产市场的一体化，有利于优化三市区域内房地产资源配置，打破行政壁垒，加快实现“居住融城”。二、土地市场运行特点2010年，长株潭地区在经济社会快速发展的带动下，土地市场交易活跃，土地供应量大幅增加，供

8、地结构进一步调整，土地出让总价及均价快速上涨，保障性住房用地供应力度加大。但新增土地供应中存量用地比例下降、招拍挂出让比例降低等表明，未来长株潭地区土地供应结构仍需进一步调整。（一）土地供应总量大幅增长，存量用地比例同比下降2010年，长株潭地区建设用地供应总量为4951.80公顷，同比大幅增长139.0（见图1）。其中，存量用地供应量为1899.66公顷，占供地总量的38.4，该比例同比下降了8.1个百分点，延续了2008年以来的下降趋势（见图2）。图1 20082010年长株潭地区供地总量及同比增长率图2 20082010年长株潭地区存量用地供应面积及比例分季度来看，从2008年一季度开始

9、直至2010年二季度，长株潭地区土地供应总量不同年份的季度变化差异较小，但2010年三、四季度土地供应总量同比大幅增加，尤其是三季度土地供应达2423.27公顷，占全年供地总量的48.9；四季度土地供应1605.15公顷，占全年供地总量的32.4，因而2010年下半年的土地供应占全年的比重为81.3（见图3）。图3 20082010年各季度长株潭地区供地总量及同比增长率（二）工矿仓储用地比例下降，其他用地比重最高2010年，长株潭地区工矿仓储用地783.16公顷，占供地总量的15.8，该比例同比下降5.5个百分点；房地产开发用地2061.24公顷，占供地总量的41.6，该比例同比提高2.8个百

10、分点；其他用地2107.40公顷，占供地总量的42.6，该比例同比上升2.7个百分点（见图4和图5）。图4 2010年长株潭地区土地供应用途结构图5 20082010年长株潭地区土地供应结构变化情况分季度来看，长株潭地区工矿仓储用地的比例变化相对较为平稳，但房地产开发用地和其他用地的比例受房地产市场和宏观调控的影响较大。以2010年为例，受2009年末房价大幅上涨的翘尾因素影响，2010年一季度房地产开发用地占供地总量的比重大幅上升至75.1，为历史最高。但随后受政府对房地产市场实行严厉调控政策的影响，从二季度开始房地产开发用地比例开始下降。同期，由于长株潭地区加快了固定资产投资尤其是交通基础

11、设施的建设，其他用地比例大幅上升，尤其是三季度达到历史最高值63.0（见图6）。图6 20082010年各季度长株潭地区土地供应用途结构（三）协议出让土地大幅增加，土地招拍挂均价出现反弹2010年，长株潭地区以出让方式供应土地2683.79公顷，同比增加129.3，占供地总量的54.2，该比例同比下降2.3个百分点；以划拨方式供地2268.01公顷，同比增加151.5，占供地总量的45.8（见表4）。划拨用地大幅增加主要是由于长株潭地区为保持经济发展和民生改善，大幅增加公共设施用地、交通运输用地以及保障性住房建设用地的供应。表4 20082010年长株潭地区土地供应方式对比（单位：公顷）供应2

12、008年2009年2010年方式供应量比重供应量比重供应量比重出让2154.1563.11170.2056.52683.7954.2划拨1257.3936.9901.9443.52268.0145.8在出让用地中，招拍挂出让1707.79公顷，同比增加61.8，占出让用地总面积的63.6，该比例同比下降26.6个百分点；协议出让976.00公顷，同比增加752.0，占出让用地总面积的36.4（见图7）。图7 20082010年长株潭地区出让土地中招拍挂比重从出让收益来看，2010年长株潭地区土地出让总价款为223.03亿元，同比增加257.1。其中，招拍挂出让价款186.19亿元，同比增加23

13、4.5，占出让总价款的83.5；协议出让价款36.84亿元，同比增长442.3，占出让总价款的16.5。从出让价格来看，2010年长株潭地区土地出让平均价格为831元/平方米，同比增长55.7。其中，招拍挂出让均价为1090元/平方米，同比增长106.8；协议出让均价为377元/平方米，同比下降36.3，但由于协议出让土地总量大幅增加，2010年长株潭地区协议出让总价款仍出现较大增长。（见图8）图8 20082010年长株潭地区土地出让平均单价情况（四）房地产开发用地增幅明显，出让均价同比上升2010年，长株潭地区房地产开发用地供应2061.24公顷，同比增长156.3。从图9中可以看出，长株

14、潭地区房地产开发用地供应不同年份的季度差异显著。2009年各季度房地产开发用地供应出现负增长，但此后受新一轮房地产业复苏和房价强劲上涨的影响，2010年房地产开发用地供应增幅开始加快，并且三、四季度的土地供应量已恢复至2008年以来的最高水平。图9 20082010年各季度长株潭地区房地产开发用地供应及同比增长率其中，商服用地供应429.23公顷，占房地产开发用地的20.8，该比例同比提高1.1个百分点；住宅用地供应1632.01公顷，占房地产开发用地的79.2，该比例同比下降1.1个百分点。从图10还可以看出，20082010年长株潭地区房地产开发用地供应结构基本保持稳定。图10 20082

15、010年长株潭地区房地产开发用地供应结构情况在住宅用地中，普通商品房用地1390.13公顷，同比增长154.5，占住宅用地的85.2，该比例同比上升0.6个百分点; 经济适用房用地222.19公顷，同比增长128.0，占13.6，该比例同比下降1.5个百分点；廉租房用地供应17.80公顷，为2009年廉租房用地供应量的12.27倍，占1.1，该比例同比提高0.9个百分点；高档住宅用地供应1.88公顷，同比增长111.3，占0.1（见图11）。可以看出，包括经济适用房和廉租房用地在内的保障性住房用地供应虽然总量同比大幅增加，但占住宅用地的比例与2009年相比并无较大变化。图11 20082010

16、年长株潭地区住宅用地供应结构变动情况从土地价格来看，2010年长株潭地区房地产开发用地出让均价为1053元/平方米，同比增长49.5。其中，招拍挂出让均价为1430元/平方米，同比增长107.0；协议出让均价为440元/平方米，同比下降50.1（见图12）。此外，商服用地均价为1154元/平方米，同比上升66.4；住宅用地出让均价为1019元/平方米，同比上升44.1。图12 20082010年长株潭地区房地产开发用地出让均价（五）工矿仓储用地招拍挂比例下降，出让均价同比提高2010年，长株潭地区工矿仓储用地供应783.16公顷，同比增长77.6，占供地总量的15.8，该比例比去年同期下降5.

17、5个百分点（见图13）。图13 20082010年长株潭地区工矿仓储用地面积及同比增长率从供地方式来看，2010年长株潭地区工矿仓储用地招拍挂出让552.14公顷，同比增长42.0，占工矿仓储用地出让面积的70.5，该比例同比下降17.7个百分点，从图14可以看出，长株潭地区工矿仓储用地招拍挂比例下降明显。图14 20082010年长株潭地区工矿仓储用地招拍挂情况从出让价格来看，工矿仓储用地出让均价为324元/平方米，同比上升23.3。其中，招拍挂出让均价为384元/平方米，同比上升53.1；协议出让均价为180元/平方米，同比下降48.5（见图15）。图15 20082010年长株潭地区工矿

18、仓储用地出让均价变化情况三、土地市场发展方针与宏观调控对策2010年，长株潭地区土地供应与国民经济协调发展，房地产开发用地供应力度加大，房地产投资增速趋于平稳。应根据国民经济发展以及土地市场供需状况，合理确定工矿仓储用地供地水平，加大闲置土地处理力度，确保保障性住房建设用地供应，进一步促进土地市场有序健康发展。（一）土地供应与国民经济协调发展，房地产投资增速平稳2010年110月，长株潭地区城镇固定资产投资额为3313.3亿元，同比增加31.5；全年土地供应总量4951.80公顷，同比增加139.0。从图16中可以看出，二者变动趋势相似，表明土地供应与国民经济基本保持协调发展。但2010年三季

19、度土地供应增长率大幅提高，导致土地供应量与城镇固定资产投资呈现不同的变化趋势，不过四季度二者又恢复正常关系。图16 20082010年各季度长株潭地区固定资产投资与土地供应增长情况2010年110月，长株潭地区完成房地产开发投资733.47亿元，同比增加39.1；全年房地产开发用地总量2061.24公顷，同比增加156.3。从图17中可以看出，2008年一季度至2009四季度，房地产开发用地供应和房地产开发投资变动趋势基本一致，但自2010年一季度以来，两者增长率变化趋势出现较大差异。部分原因可能是房地产开发投资不仅受土地供应的影响，同时还受诸如预期、信贷投放、政策调控等因素的影响。近期随着国

20、家对房地产市场调控政策的逐步落实，长株潭地区房地产开发投资增速已趋于平稳，而房地产开发用地在经历三季度的集中放量后，四季度增速也出现大幅回落（见图17）。图17 20082010年各季度长株潭地区房地产开发投资与土地供应增长情况2010年，长株潭地区房地产市场继续保持平稳发展。以长沙市为例，2010年110月，新房成交1353.21万平米，同比增加1.3。同时房价呈逐月上升态势，10月份长沙住宅成交均价为5170元/平方米，环比上涨25.2。但与一线城市相比，长沙市的房价仍处于低位，预期在调控政策不变的情况下，2011年长株潭地区房地产市场仍将处于上升期。（二）严格控制“两高一资”，加大闲置土

21、地处置力度2010年，长株潭地区工矿仓储用地供应同比虽然大幅增长，但其占供地总量的比重却比去年同期下降5.5个百分点，同时工矿仓储用地招拍挂比例也比2009年下降17.7个百分点。为确保长株潭地区工业化进程的加快，应适当提高工矿仓储用地供应及招拍挂水平，同时要严格限制“两高一资”（高污染、高能耗、消耗资源性项目），减少对产能过剩和重复性建设项目的供地。此外，还应加大对闲置土地的处置力度，实行全面清查、个案处理，对闲置一定年限以上的土地采取收回、督促开工建设等措施，努力盘活存量土地。（三）实施保障性安居工程，加大保障性住房用地供应2010年长株潭地区房地产市场继续保持平稳较快发展，房地产开发用地包括住宅用地同比大幅增加，但保障性住房用地占住宅用地的比例却处于下降趋势。因而在未来一段时间，实施保障性安居工程仍将是长株潭地区保增长、促民生的重点任务。建议长株潭地区继续加快棚户区改造，合理确定保障性住房建设供地在住宅供地中的比例，大力推进廉租房建设，进一步完善货币补贴制度，重点解决中低收入家庭的住房困难问题，合理改善居民住房结构，提高居民生活水平。（数据来源：中国土地市场动态监测系统）专心-专注-专业