（专科）第3章房地产企业非流动资产教学ppt课件.pptx

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1、（专科）第3章 房地产企业非流动资产教学ppt课件第3 3章 房地产企业的非流动资产第第1节节 房地产企业的固定资产房地产企业的固定资产第第2节节 房地产企业持有至到期投资和可供出售金融资产房地产企业持有至到期投资和可供出售金融资产第第3节节 房地产企业的长期股权投资房地产企业的长期股权投资第第4节节 房地产企业的投资性房地产房地产企业的投资性房地产第第5 5节节 房地产企业的无形资产房地产企业的无形资产学习目标1.掌握房地产企业固定资产的确认条件、初始计量核算、后续支出核算和处置核算；房地产企业持有至到期投资与可供出售金融资产的特征和分类、初始计量核算、后续计量核算；房地产企业投资性房地产的

2、特征和范围、确认条件、初始计量核算、后续支出核算、后续计量核算；房地产企业无形资产的确认条件、初始计量核算、研究与开发支出确认条件。 2.熟悉房地产企业固定资产折旧方法、无形资产使用寿命的确定原则和处置核算方法。3.了解房地产企业投资性房地产转换的核算和无形资产摊销原则。据保利房地产（集团）股份有限公司据保利房地产（集团）股份有限公司20152015年年报显示，该年年报显示，该公司非流动资产项目期末余额为公司非流动资产项目期末余额为15 796 096 169.4515 796 096 169.45元，比元，比期初增加了期初增加了1 533 483 924.161 533 483 924.16

3、元，增幅为元，增幅为10.75%10.75%，其中可，其中可供出售金融资产项目为供出售金融资产项目为76 802 985.0076 802 985.00元，长期股权投资项元，长期股权投资项目为目为14 642 011 180.1414 642 011 180.14元，投资性房地产项目为元，投资性房地产项目为724 063 724 063 855.54855.54元，固定资产项目为元，固定资产项目为329 968 085.39329 968 085.39元，无形资产元，无形资产项目为项目为11 240 459.9011 240 459.90元，递延所得税资产项目为元，递延所得税资产项目为12 0

4、09 12 009 603.48603.48元。元。作为该公司的财务作为该公司的财务人员，就必须了解、人员，就必须了解、熟悉和掌握房地产熟悉和掌握房地产企业非流动资产确企业非流动资产确认、计量、核算和认、计量、核算和披露等方面理论知披露等方面理论知识和实务操作技能。识和实务操作技能。第一节 房地产企业的固定资产一、一、确认确认（一）固定资产特征（二）固定资产确认条件（三）固定资产分类二、计量二、计量（一）初始计量（二）后续计量三、核算三、核算一、确认作为房地产企业的固定资产，是作为房地产企业的固定资产，是同时具有下列特征的有形资产：同时具有下列特征的有形资产：（一）为生产商品、提供劳务、（一）

5、为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的出租或经营管理而持有的（二）使用寿命超过一个会计年（二）使用寿命超过一个会计年度度（一）固定资产特征固定资产为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有。1固定资产使用寿命超过一个会计年度。2固定资产为有形资产。3（二）固定资产确认条件1.与该固定资产有关的经济利益很可能流入房地产企业2.该固定资产的成本能够可靠地计量（三）固定资产分类1.11.1生产生产经营用经营用固定资产固定资产1.21.2非非生产经营用生产经营用固定资产固定资产2.12.1生产经营用固定资产。生产经营用固定资产。2.22.2非生产经营用固定资产。非生产经营用固定资产。2.32.3

6、租出固定资产租出固定资产2.42.4不需用固定资产。不需用固定资产。2.52.5未使用固定资产。未使用固定资产。2.62.6土地土地2.72.7融资租入固定资产融资租入固定资产二、计量（一）初始计（一）初始计量量1.1.外购固定资外购固定资产产房地产企业外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费房地产企业外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费 、使固定资产达到预定可使用、使固定资产达到预定可使用状态前发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。状态前发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。2 2. .自行建造固定资自行建造固定资产产自行建造固

7、定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。等。3.3.投资者投入固定资投资者投入固定资产产接受固定资产投资的房地产企业，在办理了固定资产移交手续之后，应按投资合同或协议约接受固定资产投资的房地产企业，在办理了固定资产移交手续之后，应按投资合同或协议约定的价值加上应支付的相关税费作为固定资产的入账价值，但合同或协议约定价

8、值不公允的除外定的价值加上应支付的相关税费作为固定资产的入账价值，但合同或协议约定价值不公允的除外。（二）后续计量后续后续计量主要包括计量主要包括对固定资产计提折旧、减值损失的对固定资产计提折旧、减值损失的确定以及确定以及后续支出的计量后续支出的计量。1.1.固定资产折固定资产折旧旧固定资产应当按月计提折旧。固定资产应自达到预定可使固定资产应当按月计提折旧。固定资产应自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确认时或划分为持有待售非流用状态时开始计提折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。为了简化核算，固定资产仍沿用了动资产时停止计提折旧。为了简化核算，固定资产仍沿用了实务中的

9、做法：当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从实务中的做法：当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧从下月起不计提折旧。固定资产折旧方法(1)(1)年限年限平均法平均法(2)(2)工作工作量法量法(3)(3)双倍双倍余额递余额递减法减法(4)(4)年数年数总和法。总和法。2.2.固定资产的后续支出固定资产的后续支出固定资产的后固定资产的后续支出是指固续支出是指固定资产使用过定资产使用过程中发生的更程中发生的更新改造支出、新改造支出、修理费用等。修理费用等。后续支出的处理原后续支

10、出的处理原则：符合固定资产则：符合固定资产确认条件的，应当确认条件的，应当计入固定资产成本，计入固定资产成本，同时将被替换部分同时将被替换部分的账面价值扣除；的账面价值扣除；不符合固定资产确不符合固定资产确认条件的，应当计认条件的，应当计入当期损益。入当期损益。（1）资本化的后续支出。（2）费用化的后续支出。三、核算（一）外购固定资产1.购入不需安装固定资产2.购入需安装固定资产【例31】2016年4月，为降低采购成本，锦绣房地产开发公司向乙公司一次购入三套不同型号且不同用途的A、B和C三种设备。锦绣房地产开发公司为该批设备共支付货款 7 800 000元，增值税进项税额1 326 000元（

11、假设按税法规定可以抵扣），包装费42 000元，全部以银行存款支付；假定A、B和C设备分别满足固定资产确认条件，公允价值分别为2 926 000元、3 594 800元和1 839 200元；甲公司实际支付的货款等于计税价格，不考虑其他相关税费。锦绣房地产开发公司的会计处理如下：（1）确定应计入固定资产成本的金额，包括购买价款、包装费，即7 800 000+42 000=7 842 000（元）（2）确定A、B和C的价值分配比例A设备应分配的固定资产价值比例为：2 926 000（2 926 000+3 594 800+1 839 200）100%=35%B设备应分配的固定资产价值比例为：3

12、594 800（2 926 000+3 594 800+1 839 200）100%=43%C设备应分配的固定资产价值比例为：1 839 200（2 926 000+3 594 800+1 839 200）100%=22%（3）确定A、B和C设备各自的成本A设备的成本=7 842 00035%=2 744 700（元）B设备的成本=7 842 00043%=3 372 060（元）C设备的成本=7 842 00022%=1 725 240（元）（4）进行如下账务处理借：固定资产A 2 744 700 B 3 372 060 C 1 725 240 应交税费应交增值税 （进项税额） 1 326

13、000 贷：银行存款 9 168 000【例32】2016年1月1日，锦绣房地产开发公司与乙公司签订一项购货合同，锦绣房地产开发公司从乙公司购入一台需要安装的大型机器设备。合同约定，锦绣房地产开发公司采用分期付款方式支付价款。该设备价款共计900 000元，首期款项150 000元于2016年1月1日支付，其余款项在2017年至2021年的5年期间平均支付，每年的付款日期为当年12月31日。2016年1月1日，设备如期运抵锦绣房地产开发公司并开始安装，发生运杂费和相关税费160 000元（不含增值税），已用银行存款付讫。2016年12月31日，设备达到预定可使用状态，发生安装费40 000元，

14、巳用银行存款付讫。锦绣房地产开发公司按照合同约定用银行存款如期支付了款项，假定折现率为10%。（1）购买价款的现值为：150 000150 000（P/A，10%，5）150 000150 0003.7908718 620（元）2016年1月1日锦绣房地产开发公司的账务处理如下： 借：在建工程718 620 未确认融资费用 181 380 贷：长期应付款 900 000借：长期应付款 150 000 贷：银行存款 150 000借：在建工程160 000 贷：银行存款 160 000（2）确定信用期间未确认融资费用的分摊额，参见表41：表3l 锦绣房地产开发公司未确认融资费用分摊表 2016年

15、1月l日 单位：元568 620718 620150 000； 尾数调整：13 633.46150 000=136 366.54，136 366.54为期初应付本金余额日期分期付款额确认的融资费用应付本金减少额应付本金余额期初10%期末期初2016.1.1568 620*2016.12.31150 00056 86293 138475 4822017.12.31150 00047 548.20102 451.80373 030.202018.12.31150 00037 303.02112 696.98260 333.222019.12.31150 00026 033.32123 966.68

16、136 366.512020.12.31150 00013 633.46*136 366.54*0合计750 000181 380568 620（3）2016年1月1日至2016年12月31日为设备的安装期间，未确认融资费用的分摊额符合资本化条件，计入固定资产成本。2016年12月31日锦绣房地产开发公司的账务处理如下： 借：在建工程56 862 贷：未确认融资费用 56 862 借：长期应付款 150 000 贷：银行存款 150 000借：在建工程40 000 贷：银行存款 40 000借：固定资产 975 482 贷：在建工程 975 482固定资产的成本为：718 620160 000

17、56 86240 000975 482（元）（4）2017年1月1日至2020年12月31日，设备已经达到预定可使用状态，未确认融资费用的分摊额不再符合资本化条件，应计入当期损益：2017年12月31日： 借：财务费用47 548.20 贷：未确认融资费用 47 548.20 借：长期应付款 150 000 贷：银行存款 150 0002018年12月31日： 借：财务费用37 303.02 贷：未确认融资费用 37 303.02 借：长期应付款 150 000 贷：银行存款 150 0002019年12月31日： 借：财务费用26 033.32 贷：未确认融资费用 26 033.32 借：长

18、期应付款 150 000 贷：银行存款 150 0002020年12月31日 借：财务费用13 633.46 贷：未确认融资费用 13 633.46借：长期应付款 150 000 贷：银行存款 150 000（二）自行建造固定资产自行建造固定资产应先通过“在建工程”科目核算，工程达到预定可使用状态时，再从“在建工程”科目转入“固定资产”科目。1.自营方式建造固定资产1.1建造准备1.2在建期间1.3建造完成【例33】2016年1月1日，锦绣房地产开发公司准备自行建造一座仓库。假定不考虑增值税，关资料如下：（1）1月8日购入工程物资一批，价款为351 100元，款项以银行存款支付。（2）2月3日

19、领用生产用原材料一批，价值为37 440元。（3）1月8日至6月30日，工程先后领用工程物资272 500元。（4）6月30日对工程物资进行清查，发现工程物资减少48 000元，经调查属保管员过失造成，根据房地产企业管理规定，保管员应赔偿30 000元。剩余工程物资转入房地产企业原材料，该原材料的计划成本为27 000元。（5）工程建设期间辅助生产车间为工程提供有关的劳务支出为35 000元。（6）工程建设期间发生工程人员职工薪酬65 800元。（7）6月30日，完工并交付使用。（1）购入工程物资： 借：工程物资351 000 贷：银行存款 351 000（2）领用原材料：借：在建工程仓库37

20、 440 贷：原材料 37 440 （3）工程领用物资： 借：在建工程仓库272 500 贷：工程物资 272 500（4）建设期间发生的工程物资盘亏、报废及毁损净损失： 借：在建工程仓库18 000 其他应收款30 000 贷：工程物资 48 000剩余工程物资的实际成本351 000272 50048 00030 500（元），计划成本为27 000元：借：原材料27 000 材料成本差异 3 500 贷：工程物资30 500（5）辅助生产车间为工程提供劳务支出： 借：在建工程仓库 35 000 贷：生产成本辅助生产成本 35 000（6）计提工程人员职工薪酬： 借：在建工程仓库65 80

21、0 贷：应付职工薪酬 65 800（7）工程完工交付固定资产的入账价值37 440272 50018 00035 000 65 800428 740（元）： 借：固定资产仓库428 740 贷：在建工程仓库428 7402.2.出包方式建造固定资产建筑工程支出安装工程支出分摊待摊支出固定资产成本（三）投资者投入固定资产合同价值相关税费固定资产成本（四）固定资产折旧的核算1.自行建造使用固定资产2.管理部门使用固定资产3.销售部分使用固定资产4.经营租出固定资产5.折旧核算（五）固定资产的后续支出的核算固定资产固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，的更新改造

22、等后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，如如有被替换的部分，应同时将被替换部分的账面价值从该固定资产原账面价值中扣除有被替换的部分，应同时将被替换部分的账面价值从该固定资产原账面价值中扣除；不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。 1. 1.在在对固定资产发生可资本化的后续支出后，房地产企业应将该固定资产的原价、已对固定资产发生可资本化的后续支出后，房地产企业应将该固定资产的原价、已计提的累计折旧和减值准备转销，将固定资产的账面价值转入在建工程计提的累计折旧和减值准备转销，将固定

23、资产的账面价值转入在建工程。 2.2.固定资产固定资产发生的可资本化的后续支出，通过发生的可资本化的后续支出，通过“在建工程在建工程”科目核算科目核算。 3. 3.在在固定资产发生的后续支出完工并达到预定可使用状态时，从固定资产发生的后续支出完工并达到预定可使用状态时，从“在建工程在建工程”科目转科目转入入“固定资产固定资产”科目科目。4.4.房地产企业开发部门和房地产企业开发部门和行政管理部门等发生的行政管理部门等发生的固定资产修理费用固定资产修理费用等后续支出，借记等后续支出，借记“管理费用管理费用”等科目，贷记等科目，贷记“银行存款银行存款”等等科目科目; ;5.5.房地产房地产企业发生

24、的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等后续支出，借记企业发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等后续支出，借记“销销售费用售费用”科目，贷记科目，贷记“银行存款银行存款”等科目。等科目。【例34】2016年6月1日，锦绣房地产开发公司对现有的一台管理用设备进行日常修理，修理过程中发生的材料费100 000元，应支付的维修人员工资为20 000元。本例中，对机器设备的日常修理没有满足固定资产的确认条件，因此，应将该项固定资产后续支出在其发生时计入当期损益，属于行政管理部门等发生的固定资产修理费用等后续支出，应记入“管理费用”等科目，锦绣房地产开发公司应做如下会计处理：借：管理费用 120

25、000 贷：原材料 100 000 应付职工薪酬 20 000【例35】 2016年8月1日，乙公司对其现有的一台管理部门使用的设备进行修理，修理过程中发生支付维修人员工资为5 000元。本例中，乙公司对管理用设备的维修没有满足固定资产的确认条件，因此，应将该项固定资产后续支出在其发生时计入当期损益，由于属于行政管理部门等发生的固定资产修理费用等后续支出，应记入“管理费用”科目。乙公司应做如下会计处理：借：管理费用 5 000 贷：应付职工薪酬 5 000（六）处置1.该固定资产处于处置状态2.该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益【例36】锦绣房地产开发公司出售一座建筑物，原价为2 0

26、00 000元，已计提折旧1 000 000元，未计提减值准备，实际出售价格为1 200 000元，已通过银行收回价款。锦绣房地产开发公司应做如下会计处理：（1）将出售固定资产转入清理时：借：固定资产清理 1 000 000 累计折旧 1 000 000 贷：固定资产 2 000 000（2）收回出售固定资产的价款时：借：银行存款 1 200 000 贷：固定资产清理 1 200 000（3）计算销售该固定资产应交纳的营业税，按规定适用的营业税税率为5，应纳税为60 000（1 200 0005）元：借：固定资产清理 60 000 贷：应交税费应交营业税 60 000（4）结转出售固定资产实现

27、的利得时：借：固定资产清理 140 000 贷：营业外收入处置非流动资产利得 140 000【例37】锦绣锦绣房地产开发公司现有一台设备由于性能等原因决定提前报废，原价为房地产开发公司现有一台设备由于性能等原因决定提前报废，原价为500 000500 000元，已计提折旧元，已计提折旧450 000450 000元，未计提减值准备。报废时的残值变价收入为元，未计提减值准备。报废时的残值变价收入为20 00020 000元，报废清理过程中发生清理费用元，报废清理过程中发生清理费用3 5003 500元。有关收元。有关收入、支出均通过银行办理结算。乙公司应做如下会计处理：入、支出均通过银行办理结算

28、。乙公司应做如下会计处理：（1 1）将报废固定资产转入清理时：）将报废固定资产转入清理时：借：固定资产清理借：固定资产清理 50 00050 000 累计累计折旧折旧 450 000450 000 贷贷：固定资产：固定资产 500 000500 000（2 2）收回残料变价收入时：）收回残料变价收入时：借：银行存款借：银行存款 20 00020 000 贷贷：固定资产清理：固定资产清理 20 00020 000（3 3）支付清理费用时：）支付清理费用时：借：固定资产清理借：固定资产清理 3 5003 500 贷贷：银行存款：银行存款 3 5003 500（4 4）结转报废固定资产发生的净损失时

29、：）结转报废固定资产发生的净损失时：借：营业外支出借：营业外支出处置非流动资产损失处置非流动资产损失 33 50033 500 贷贷：固定资产清理：固定资产清理 33 50033 500【例3-8】丙丙公司因遭受水灾而毁损一座仓库，该仓库原价公司因遭受水灾而毁损一座仓库，该仓库原价4 000 0004 000 000元，已计提折旧元，已计提折旧1 000 1 000 000000元，未计提减值准备。其残料估计价值元，未计提减值准备。其残料估计价值50 00050 000元，残料已办理入库。发生的元，残料已办理入库。发生的清理费用清理费用20 00020 000元，以现金支付。经保险公司核定应赔

30、偿损失元，以现金支付。经保险公司核定应赔偿损失1 500 0001 500 000元，尚元，尚未收到赔款。丙公司应做如下会计处理：未收到赔款。丙公司应做如下会计处理：（1 1）将毁损的仓库转入清理时：）将毁损的仓库转入清理时：借：固定资产清理借：固定资产清理 3 000 0003 000 000 累计累计折旧折旧 1 000 0001 000 000 贷贷：固定资产：固定资产 4 000 0004 000 000（2 2）残料入库时：）残料入库时：借：原材料借：原材料 50 00050 000 贷贷：固定资产清理：固定资产清理 50 50 000000（3）支付清理费用时：借：固定资产清理 2

31、0 000 贷：库存现金 20 000（4）确定应由保险公司理赔的损失时：借：其他应收款 1 500 000 贷：固定资产清理 1 500 000（5）结转毁损固定资产发生的损失时：借：营业外支出非常损失 1 470 000 贷：固定资产清理 1 470 000（七）固定资产的盘盈盘亏1.1.房地产房地产企业在财产清查中盘亏的固定资产，按盘亏固定企业在财产清查中盘亏的固定资产，按盘亏固定资产的账面价值，借记资产的账面价值，借记“待处理财产损溢待处理财产损溢”科目，按已计提科目，按已计提的累计折旧，借记的累计折旧，借记“累计折旧累计折旧”科目，按已计提的减值准备，科目，按已计提的减值准备，借记借

32、记“固定资产减值准备固定资产减值准备”科目，按固定资产的原价，贷记科目，按固定资产的原价，贷记“固定资产固定资产”科目科目。2.2.按按管理权限报经批准后处理时，按可收回的保险赔偿或管理权限报经批准后处理时，按可收回的保险赔偿或过失人赔偿，借记过失人赔偿，借记“其他应收款其他应收款”科目，按应计入营业外支科目，按应计入营业外支出的金额，借记出的金额，借记“营业外支出营业外支出盘亏损失盘亏损失”科目，贷记科目，贷记“待待处理财产损溢处理财产损溢”科目。科目。【例39】锦绣房地产开发公司进行财产清查时发现短缺一台笔记本电脑，原价为10 000元，已计提折旧7 000元。乙公司应做如下会计处理：（1

33、）盘亏固定资产时：借：待处理财产损溢 3 000 累计折旧 7 000 贷：固定资产 10 000（2）报经批准转销时：借：营业外支出盘亏损失 3 000 贷：待处理财产损溢 3 000【例310】锦绣锦绣房地产开发公司在财产清查过程中，发现一台未入账的设备，重置成本为房地产开发公司在财产清查过程中，发现一台未入账的设备，重置成本为30 00030 000元（假定与元（假定与其计税基础不存在差异），根据其计税基础不存在差异），根据房地产企业会计准则第房地产企业会计准则第2828号号会计政策、会计估计变更和差会计政策、会计估计变更和差错更正错更正规定，该盘盈固定资产作为前期差错进行处理。假定丁公

34、司适用的所得税税率为规定，该盘盈固定资产作为前期差错进行处理。假定丁公司适用的所得税税率为2525，按净利润的按净利润的1010计提法定盈余公积。丁公司应做如下会计处理：计提法定盈余公积。丁公司应做如下会计处理：（1 1）盘盈固定资产时：）盘盈固定资产时：借：固定资产借：固定资产 30 00030 000 贷贷：以前年度损益调整：以前年度损益调整 30 00030 000（2 2）确定应交纳的所得税时：）确定应交纳的所得税时：借：以前年度损益调整借：以前年度损益调整 7 5007 500 贷贷：应交税费：应交税费应交所得税应交所得税 7 5007 500（3 3）结转为留存收益时：）结转为留存

35、收益时：借：以前年度损益调整借：以前年度损益调整 22 50022 500 贷贷：盈余公积：盈余公积法定盈余公积法定盈余公积 2 2502 250 利润分配利润分配未分配利润未分配利润 20 20 250250（八）固定资产的减值为了为了较真实地反映固定资产未来的盈利能力，避免虚夸资产价值，房地产企业应当在较真实地反映固定资产未来的盈利能力，避免虚夸资产价值，房地产企业应当在资产负债表日对固定资产是否存在可能发生减值的迹象进行逐项检查和判断资产负债表日对固定资产是否存在可能发生减值的迹象进行逐项检查和判断。1.1.某项固定资产的市价在当期大幅下跌，其跌幅明显高于因时间推移或者正常使用而预某项固

36、定资产的市价在当期大幅下跌，其跌幅明显高于因时间推移或者正常使用而预计的下跌。计的下跌。2.2.房地产企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及该项固定资产所处的市场在当房地产企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及该项固定资产所处的市场在当期或者在近期将发生重大变化，从而对房地产企业产生不利影响。期或者在近期将发生重大变化，从而对房地产企业产生不利影响。3.3.市场利率或其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而提高了房地产企业资产预计未市场利率或其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而提高了房地产企业资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可回收金额大幅度降低。来现金流量现值的折现率，导致资

37、产可回收金额大幅度降低。4.4.有证据表明该固定资产已经陈旧过时或实体已经损坏。有证据表明该固定资产已经陈旧过时或实体已经损坏。5.5.资产已经或将被闲置、终止使用或者计划提前处置。资产已经或将被闲置、终止使用或者计划提前处置。6.6.其他表明某项固定资产可能已经发生减值的迹象其他表明某项固定资产可能已经发生减值的迹象。如发现存在以上情况时，应当计算固定资产的可回收金额，以确定固定资产是否已经发如发现存在以上情况时，应当计算固定资产的可回收金额，以确定固定资产是否已经发生减值。生减值。固定资产计提减值准备后，房地产企业应当重新复核固定资产的折旧方法、预计使用寿命和预计净残值，并区别情况采用不同

38、的处理方法：1 1. .如果固定资产所含经济利益的预期实现方式没有发生变更，房如果固定资产所含经济利益的预期实现方式没有发生变更，房地产企业仍应遵循原有的折旧方法，按照固定资产的账面价值扣地产企业仍应遵循原有的折旧方法，按照固定资产的账面价值扣除预计净残值后的余额以及尚可使用寿命重新计算确定折旧率和除预计净残值后的余额以及尚可使用寿命重新计算确定折旧率和折旧折旧额。额。2 2. .如果固定资产的预计使用寿命没有发生变更，房地产企业仍应如果固定资产的预计使用寿命没有发生变更，房地产企业仍应遵循原有的预计使用寿命，按照固定资产的账面价值扣除预计净遵循原有的预计使用寿命，按照固定资产的账面价值扣除预

39、计净残值后的余额以及尚可使用寿命重新计算确定折旧率和折旧残值后的余额以及尚可使用寿命重新计算确定折旧率和折旧额。额。3 3. .如果固定资产的预计净残值没有发生变更，房地产企业仍应按如果固定资产的预计净残值没有发生变更，房地产企业仍应按照固定资产的账面价值扣除预计净残值后的余额以及尚可使用寿照固定资产的账面价值扣除预计净残值后的余额以及尚可使用寿命重新计算确定折旧率和折旧命重新计算确定折旧率和折旧额。额。第二节 房地产企业持有至到期投资 和可供出售金融资产一、一、确认确认（一）持有至到期投资（二）可出售金融资产二、计量二、计量（一）持有至到期投资（二）可出售金融资产三、核算三、核算（一）持有至

40、到期投资（二）可出售金融资产金融资产初始确认时分类（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（2）持有至到期投资（3）贷款和应收款项（4）可供出售金融资产（一） 持有至到期投资持有至到期投资，是持有至到期投资，是到期日固定、回收金额固定或可确定，且到期日固定、回收金额固定或可确定，且房地产企业有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产房地产企业有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。通。通常情况下，能够划分为持有至到期投资的金融资产，主要是债权常情况下，能够划分为持有至到期投资的金融资产，主要是债权性性投资。投资。房地产企业不能将下列非衍生金融资产划分为持有至到期投资房地产企业不能

41、将下列非衍生金融资产划分为持有至到期投资：（1 1）在初始确认时即被指定为以公允价值计量且其变动计入）在初始确认时即被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的非衍生金融资产当期损益的非衍生金融资产；（2 2）在初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产）在初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产；（3 3）符合贷款和应收款项的定义的非衍生金融资产。）符合贷款和应收款项的定义的非衍生金融资产。（二） 可供出售金融资产可供出售金融资产是初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除下列各类资产以外的金融资产：（1）贷款和应收款项；（2）持有至到期投资；（3）以公允价值计量且其变动计入

42、当期损益的金融资产。二、计量（一）持有至到期投资1.初始确认2.后续计量3.期末计量二、计量（二）可供出售金融资产1.初始计量2.后续计量3.期末计量需要注意问题（1 1）可供出售金融资产发生减值时，即使该金融资产没有终止）可供出售金融资产发生减值时，即使该金融资产没有终止确认，原直接计入所有者权益的因公允价值下降形成的累计损失，确认，原直接计入所有者权益的因公允价值下降形成的累计损失，应当予以转出，计入当期损益。应当予以转出，计入当期损益。（2 2）已确认减值损失的可供出售金融资产，以后会计期间公允）已确认减值损失的可供出售金融资产，以后会计期间公允价值已上升且与原确认减值损失的事项有关，原

43、确认的减值损失价值已上升且与原确认减值损失的事项有关，原确认的减值损失应当予以转回，计入当期损益。应当予以转回，计入当期损益。（3 3）可供出售权益工具发生减值损失，不得通过损益转回，应）可供出售权益工具发生减值损失，不得通过损益转回，应当计入资本公积。当计入资本公积。二、核算（一）持有至到期投资1.取得时2.资产负债表时3.还本付息时4.出售时【例311】2016年1月1日，锦绣房地产开发公司支付价款1 000 000元（含交易费用）从上海证券交易所购入A公司同日发行的5年期公司债券12 500份，债券票面价值总额为1 250 000元，票面年利率为4.72%，于年末支付本年度债券利息（即每

44、年利息为59 000元），本金在债券到期时一次性偿还。合同约定：A公司在遇到特定情况时可以将债券赎回，且不需要为提前赎回支付额外款项。锦绣房地产开发公司在购买该债券时，预计A公司不会提前赎回。锦绣房地产开发公司有意图也有能力将该债券持有至到期，划分为持有至到期投资。假定不考虑所得税、减值损失等因素。计算该债券的实际利率r：59 000（1+r）-1+59 000（1+r）-2+59 000（1+r）-3+59 000（1+r）-4+1 309 000（1+r）-5= 1 000 000采用插值法，计算r = 10% 表3-2 单位：元* 尾数调整：1 250 00059 0001 190 28

45、1 = 118 719（元）日 期现金流入（a）实际利息收入（b） = 期初（d）10%已收回的本金（c） = （a）（b）摊余成本余额（d） = 期初（d）（c）2016年1月1日1 000 000 2016年12月31日59 000 100 000 -41 000 1 041 000 2017年12月31日59 000 104 100 -45 100 1 086 100 2018年12月31日59 000 108 610 -49 610 1 135 710 2019年12月31日59 000 113 571 -54 571 1 190 281 2020年12月31日59 000 118 7

46、19* -59 719 1 250 000 小 计295 000 545 000 -250 000 1 250 000 2020年12月31日1 250 000 - 1 250 000 0 合 计1 545 000 545 000 1 000 000 - 根据表3-2中的数据，锦绣房地产开发公司的有关账务处理如下：（1） 2016年1月1日，购入A公司债券:借：持有至到期投资A公司债券成本 1 250 000 贷：银行存款 1 000 000 持有至到期投资A公司债券利息调整 250 000（2） 2016年12月31日，确认A公司债券实际利息收入、收到债券利息：借：应收利息A公司 59 00

47、0 持有至到期投资A公司债券利息调整 41 000 贷：投资收益A公司债券 100 000借：银行存款 59 000 贷：应收利息A公司 59 000（4） 2018年12月31日，确认A公司债券实际利息收入、收到债券利息：借：应收利息A公司 59 000 持有至到期投资A公司债券利息调整 49 610 贷：投资收益A公司债券 108 610借：银行存款 59 000 贷：应收利息A公司 59 000（5） 2019年12月31日，确认A公司债券实际利息收入、收到债券利息：借：应收利息A公司 59 000 持有至到期投资A公司债券利息调整 54 571 贷：投资收益A公司债券 113 571借

48、：银行存款 59 000 贷：应收利息A公司 59 000（6） 2020年12月31日，确认A公司债券实际利息收入、收到债券利息和本金：借：应收利息A公司 59 000 持有至到期投资A公司债券利息调整 59 719 贷：投资收益A公司债券 118 719借：银行存款 59 000 贷：应收利息A公司 59 000借：银行存款 1 250 000 贷：持有至到期投资A公司债券成本 1 250 000二、核算（二）可供出售（二）可供出售金融资金融资 1.1. 取得时取得时（1 1）股权投资）股权投资 借：借：可供出售金融资产可供出售金融资产成本成本 （公允价值（公允价值+ +交易费用）交易费用

49、） 借：应收股利借：应收股利 （宣告未发现金股利）（宣告未发现金股利） 贷：银行存款贷：银行存款 （实际支付金额）（实际支付金额）（2 2）债券投资）债券投资借借： 借：可借：可供出售金融资产供出售金融资产成本成本 （面值）（面值） 借：借：可供出售金融资产可供出售金融资产利息调整利息调整 借借：应收利息应收利息 （支付未领利息）（支付未领利息） 贷贷：银行存款：银行存款 （实际支付金额）（实际支付金额） 贷：贷：可供出售金融资产可供出售金融资产利息利息调整调整二、核算2.2.资产负债表日资产负债表日 （1 1） 借：可供出售金融资产借：可供出售金融资产利息调整利息调整 借：应收利息借：应收利

50、息 （支付未领利息）（支付未领利息） 贷：投资收益贷：投资收益 （实际支付金额）（实际支付金额） 贷：可供出售金融资产贷：可供出售金融资产利息调整利息调整 （2 2） 借：可供出售金融资产借：可供出售金融资产应计利息应计利息 借借：可供出售金融资产：可供出售金融资产利息调整利息调整 贷：投资收益贷：投资收益 （实际支付金额）（实际支付金额） 贷贷：可供出售金融资产：可供出售金融资产利息调整利息调整 （3 3）借：可供出售金融资产）借：可供出售金融资产-公允价值变动损益公允价值变动损益 贷贷：资本公积：资本公积-其他资本公积其他资本公积3.3.出售时出售时 借借：银行存款：银行存款 借：资本公积