（专科）第4章房地产企业的负债教学ppt课件.pptx

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1、（专科）第4章 房地产企业的负债教学ppt课件第1节 房地产企业的流动负债第2节 房地产企业的非流动负债学习目标学习目标1.掌握房地产企业流动负债的概念、核算内容和核算方法。2.熟悉房地产企业短期借款、应付票据、应付账款、应付职工薪酬和应缴税费的账务处理。3.掌握房地产企业长期借款的核算。4.熟悉房地产企业应付债券的核算。5.了解房地产企业长期应付款的核算。据保利房地产（集团）股份有限公司据保利房地产（集团）股份有限公司20152015年年报显示，该公司负年年报显示，该公司负债项目金额为债项目金额为89 027 484 602.2089 027 484 602.20元，比期初增加了元，比期初增

2、加了7 149 377 7 149 377 550.85550.85元，增幅为元，增幅为61.22%61.22%。流动负债项目期末余。流动负债项目期末余70 199 984 70 199 984 696.35696.35元，元， 9 222 864 198.849 222 864 198.84， 15.13%15.13%，包含的项目有：短期借，包含的项目有：短期借款项目为款项目为3 000 000 000.003 000 000 000.00元，应付票据项目为元，应付票据项目为27 119 016.9027 119 016.90元，元，应付账款项目为应付账款项目为1 863 632 373.3

3、81 863 632 373.38元，预收款项项目为元，预收款项项目为1 011 647 1 011 647 399.60399.60元，应付职工薪酬项目为元，应付职工薪酬项目为16 214 101.9616 214 101.96元，应交税费项目元，应交税费项目为为-429 458 176.29-429 458 176.29元，应付利息项目为元，应付利息项目为222 055 555.54222 055 555.54元，一年内元，一年内到期的非流动负债为到期的非流动负债为4 392 500 000.004 392 500 000.00元。非流动负债项目为元。非流动负债项目为18 18 827 4

4、99 905.85827 499 905.85元，包含的项目有：长期借款项目为元，包含的项目有：长期借款项目为6 855 000 6 855 000 000.00000.00元，应付债券项目元，应付债券项目11 972 499 905.8511 972 499 905.85元。元。作为该公司财务人员，就必须了解、熟悉和掌握房地产企业负债确认、计量、核算和披露等理论知识和实务操作技能。第一第一节节 房房地产企业地产企业的流动负债的流动负债一、短期借款二、应付票据三、应付账款四、预收账款五、应付职工薪酬六、应交税费一一、短期借款、短期借款（一（一）确认）确认 房地产企业短期借款是房地产企业向银行或

5、其他金融机构等借入期限在一年以下（含一年）的各种借款。房地产企业在日常生产经营活动中面临资金短缺时，通常会考虑从银行借入资金。银行经常会根据企业的资信状况事先给予企业一定的信用额度，企业可以在需要资金时从银行账户的信用额度之内支取现金，并在双方约定的期限内偿还借款和利息，从而形成企业的一项短期借款。（二）计量与核算1 1. .会计科目会计科目设置设置“短期借款短期借款”科目科目2. 2.会计核算会计核算 （1 1）取得时）取得时借：银行存款借：银行存款 贷：短期借款贷：短期借款 （2 2）计息时）计息时借：银行存款借：银行存款 贷：短期借款贷：短期借款（3 3）偿还时）偿还时借：短期借款借：短

6、期借款 贷：银行存款贷：银行存款【例41】锦绣锦绣房地产开发公司房地产开发公司20162016年年 1 1 月月 1 1 日向银行借入半年期短期借款日向银行借入半年期短期借款1 000 0001 000 000元，元，年利率年利率6%6%。该借款到期后按期如数归还，利息分月预提，按季支付。该借款到期后按期如数归还，利息分月预提，按季支付。问题解惑问题解惑20162016年年1 1月月1 1日借入款项：日借入款项：借：银行存款借：银行存款 1 000 0001 000 000 贷贷：短期借款：短期借款 1 1 000 000000 00020162016年年1 1月末，应按月预提利息：月末，应按

7、月预提利息： 1 000 0001 000 000 6%6% 12125 000 5 000 （元）（元）借：财务费用借：财务费用 5 0005 000 贷贷：应付利息：应付利息 5 5 000000 2 2月末按月预提利息时处理与月末按月预提利息时处理与1 1月末相同。月末相同。20162016年年3 3月末，按季度支付银行短期借款利息：月末，按季度支付银行短期借款利息：借：应付利息借：应付利息 10 000 10 000 财务费用财务费用 5 0005 000 贷贷：银行存款：银行存款 15 15 0000004 4、5 5、6 6月按月预提利息会计处理与月按月预提利息会计处理与1 1月相

8、同。月相同。6 6月末支付月末支付2 2季度利息并偿还季度利息并偿还本金：本金：借：应付利息借：应付利息 15 00015 000 短期借款短期借款 1 000 000 1 000 000 贷贷：银行存款：银行存款 1 015 000 1 015 000 二、应付票据二、应付票据（一（一）确认）确认 1. 1.房地产房地产企业应付票据是房地产企业因购买材料、商品和接受劳务供应等而开出、企业应付票据是房地产企业因购买材料、商品和接受劳务供应等而开出、承兑的商业汇票，包括承兑的商业汇票，包括商业承兑汇票和银行承兑汇票商业承兑汇票和银行承兑汇票。房地产房地产企业应当设置企业应当设置“应付票据备查簿应

9、付票据备查簿”，详细登记商业汇票的种类、号数和出，详细登记商业汇票的种类、号数和出票日期、到期日、票面余额、交易合同号和收款人姓名或单位名称以及付款日期和票日期、到期日、票面余额、交易合同号和收款人姓名或单位名称以及付款日期和金额等资料。应付票据到期结清时，应当在备查簿内予以注销。金额等资料。应付票据到期结清时，应当在备查簿内予以注销。 房房地产企业应通过地产企业应通过“应付票据应付票据”科目科目，核算应付票据的发生、偿付等情况。该，核算应付票据的发生、偿付等情况。该科目贷方登记开出、承兑汇票的面值及带息票据的预提利息，借方登记支付票据的科目贷方登记开出、承兑汇票的面值及带息票据的预提利息，借

10、方登记支付票据的金额。期末该科目余额在贷方，表示房地产企业尚未到期的商业汇票的票面金额金额。期末该科目余额在贷方，表示房地产企业尚未到期的商业汇票的票面金额。 通常通常商业汇票的付款期限不超过六个月商业汇票的付款期限不超过六个月，因此在会计上应作为流动负债管理和，因此在会计上应作为流动负债管理和核算。同时，由于应付票据的偿付时间较短，在会计实务中，一般均按照核算。同时，由于应付票据的偿付时间较短，在会计实务中，一般均按照开出、承开出、承兑的应付票据的面值入账兑的应付票据的面值入账。（二）核算（二）核算1. 1. 发生发生时时的核算的核算（1 1）发生）发生商业承兑汇票商业承兑汇票时时借：材料采

11、购借：材料采购借：应付账款借：应付账款 贷：应付票据贷：应付票据（2 2）向）向承兑银行缴纳承兑银行缴纳手续费手续费 借：财务费用借：财务费用 贷：银行存款贷：银行存款案例与解答案例与解答【例例4242】20162016年年2 2月月1 1日，锦绣房地产开发公司为采购一批材料开出一张面日，锦绣房地产开发公司为采购一批材料开出一张面值为值为 117 000117 000元、期限为元、期限为5 5个月的不带息商业汇票。增值税专用发票上注明个月的不带息商业汇票。增值税专用发票上注明的材料价款为的材料价款为100 000100 000元，增值税额为元，增值税额为17 00017 000元。应做如下账务

12、处理：元。应做如下账务处理：借：原材料借：原材料 117 000117 000 贷贷：应付票据：应付票据 117 000117 000【例例4343】假设上例中的商业汇票为银行承兑汇票，已交纳承兑手续费假设上例中的商业汇票为银行承兑汇票，已交纳承兑手续费58.558.5元。应做如下账务处理：元。应做如下账务处理：借：财务费用借：财务费用 58.5058.50 贷贷：银行存款：银行存款 58.50 58.50 2. 2.应付票据到期时的会计核算应付票据到期时的会计核算商业汇票分为带息票据和不带息票据。带息票据的票面金额仅表示本金，票据到期时除按面值支付外，还应根据票面利率另行计算和支付利息。对于

13、计算支付的应付票据利息，应当计入财务费用。应付票据到期全额偿付票款时，借记“应付票据”、“财务费用”科目，贷记“银行存款”科目。如果房地产企业不能按期足额付款，若为商业承兑汇票则应转入“应付账款”科目，若为银行承兑汇票则应转入“短期借款”科目。案例与解答案例与解答【例例4444】上述例上述例4242的商业承兑汇票到期，锦绣房地产开发公司以银行存的商业承兑汇票到期，锦绣房地产开发公司以银行存款全额支付票款。账务处理如下：款全额支付票款。账务处理如下：借：应付票据借：应付票据 117 000117 000 贷：银行存款贷：银行存款 117 000117 000若上述若上述【例例4242】中，商业汇

14、票为商业承兑汇票到期，锦绣房地产开发公司中，商业汇票为商业承兑汇票到期，锦绣房地产开发公司无力偿还，则应将此款项转为公司的应付账款。无力偿还，则应将此款项转为公司的应付账款。借：应付票据借：应付票据 117 000117 000 贷贷：应付账款：应付账款 117 000117 000若上述若上述【例例4242】中，商业汇票为银行承兑汇票到期，公司无力支付票款，中，商业汇票为银行承兑汇票到期，公司无力支付票款，承兑银行已代为支付，则锦绣房地产开发公司应将此笔款项转为公司的短期承兑银行已代为支付，则锦绣房地产开发公司应将此笔款项转为公司的短期借款。借款。借：应付票据借：应付票据 117 00011

15、7 000 贷贷：短期借款：短期借款 117 000117 000三、应付账款三、应付账款（一）确认一）确认应付应付账款应当于收到相关发票时按照发票账单注账款应当于收到相关发票时按照发票账单注明的价款入账，具体内容包括：明的价款入账，具体内容包括：1. 1.因购买材料、商品或者接受劳务时应向销货方或因购买材料、商品或者接受劳务时应向销货方或劳务提供方支付的合同或协议价款；劳务提供方支付的合同或协议价款；2. 2.按照货款计算的增值税进项税额；按照货款计算的增值税进项税额；3. 3.购买材料或商品时应负担的运杂费和包装费等。购买材料或商品时应负担的运杂费和包装费等。（二）计量与核算（二）计量与核

16、算1 1. .会计科目会计科目 房房地产企业应通过地产企业应通过“应付账款应付账款”科目。科目。2. 2.会计核算会计核算（1 1）货物和发票同时到达的会计核算）货物和发票同时到达的会计核算 大多数情况下，企业通过商业信用购买的货物和相关发票大多数情况下，企业通过商业信用购买的货物和相关发票会同时到达企业。在这种情况下，企业应当在确认原材料、会同时到达企业。在这种情况下，企业应当在确认原材料、库存商品等存货的同时，根据库存商品等存货的同时，根据发票金额及相关税费发票金额及相关税费确认应确认应付账款。付账款。【例例4545】与解答与解答20162016年年4 4月月1010日，锦绣房地产开发公司

17、从乙公司购买一批日，锦绣房地产开发公司从乙公司购买一批原材料，收到的增值税专用发票上注明的价款为原材料，收到的增值税专用发票上注明的价款为50 00050 000元，元，增值税为增值税为8 5008 500元。材料已经验收入库，款项尚未支付。元。材料已经验收入库，款项尚未支付。对于该业务，锦绣房地产开发公司在材料验收入库时应编对于该业务，锦绣房地产开发公司在材料验收入库时应编制的会计分录为：制的会计分录为：借：原材料借：原材料 50 50 000000 应应交税费交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额） 8 5008 500 贷贷：应付账款：应付账款 58 58 500500（2 2

18、）发票先到而货物未到）发票先到而货物未到【例例4646】20162016年年4 4月月1 01 0日，锦绣房地产开发公司从乙公司购买一日，锦绣房地产开发公司从乙公司购买一批原材料，收到的增值税专用发票上注明的价款为批原材料，收到的增值税专用发票上注明的价款为50 00050 000元，增值元，增值税为税为8 5008 500元。材料尚未收到，款项尚未支付。元。材料尚未收到，款项尚未支付。对于该业务，锦绣房地产开发公司应编制的会计分录为：对于该业务，锦绣房地产开发公司应编制的会计分录为：借：在途物资借：在途物资 50 50 000000 应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额

19、） 8 5008 500 贷：应付账款贷：应付账款 58 58 500500（3 3）货物先到而发票未到）货物先到而发票未到【例例4747】20162016年年3 3月月1010日，锦绣房地产开发公司购买一批原材料，日，锦绣房地产开发公司购买一批原材料，材料已经入库，但到月末尚未收到发票账单。已知该批材料的计划成材料已经入库，但到月末尚未收到发票账单。已知该批材料的计划成本为本为60 00060 000元。元。20162016年年3 3月月3131日，锦绣房地产开发公司对于该业务应当编制的会计分日，锦绣房地产开发公司对于该业务应当编制的会计分录为：录为：借：原材料借：原材料 60 60 000

20、000 贷：应付账款贷：应付账款 60 60 00000020162016年年4 4月月1 1日，锦绣房地产开发公司冲销上月末暂估的应付账款价值，日，锦绣房地产开发公司冲销上月末暂估的应付账款价值，应编制的会计分录为：应编制的会计分录为：借：应付账款借：应付账款 60 00060 000 贷：原材料贷：原材料 60 60 000000（4 4）附有现金折扣条件的应付账款）附有现金折扣条件的应付账款如果如果销货方在赊销商品时为了尽快销货方在赊销商品时为了尽快回笼资金给购货方开出现回笼资金给购货方开出现金折扣条件金折扣条件，购货方应当按照，购货方应当按照总价法总价法，将，将不考虑现金折扣的不考虑现

21、金折扣的价款总额及相关税费确定应付账款的入账价款总额及相关税费确定应付账款的入账价值价值。【例例4848】20162016年年5 5月月1010日，锦绣房地产开发公司从乙公司日，锦绣房地产开发公司从乙公司购买一批原材料，材料价款（不含税）为购买一批原材料，材料价款（不含税）为40 00040 000元，增值税元，增值税为为6 8006 800元。材料已经验收入库，货款尚未支付。乙公司为了元。材料已经验收入库，货款尚未支付。乙公司为了鼓励锦绣房地产开发公司提前付款，给锦绣房地产开发公司鼓励锦绣房地产开发公司提前付款，给锦绣房地产开发公司开出的现金折扣条件为开出的现金折扣条件为“2/102/10，

22、1/201/20，N/30”N/30”，假设折扣不，假设折扣不考虑增值税。考虑增值税。本例中，锦绣房地产开发公司应当按照材料的总价和相关税本例中，锦绣房地产开发公司应当按照材料的总价和相关税费确定应付账款的入账价值费确定应付账款的入账价值。案例解答案例解答20162016年年5 5月月1 01 0日，锦绣房地产开发公司收到材料时。日，锦绣房地产开发公司收到材料时。 借：原材料借：原材料 40 00040 000 应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）6 8006 800 贷：应付账款贷：应付账款 46 80046 800假定锦绣房地产开发公司在假定锦绣房地产开发公司在5

23、5月月1919日支付货款。日支付货款。锦绣房地产开发公司应享有的现金折扣为锦绣房地产开发公司应享有的现金折扣为800800元（元（40 00040 000 2%2%），实际支付的价款），实际支付的价款为为46 00046 000元（元（46 800-80046 800-800）。应应编制的会计分录为：编制的会计分录为：借：应付账款借：应付账款 46 46 800800 贷：银行存款贷：银行存款 46 00046 000 财务财务费用费用 800800假定锦绣房地产开发公司在假定锦绣房地产开发公司在5 5月月2929日支付货款。日支付货款。锦绣房地产开发公司应享有的现金折扣为锦绣房地产开发公司应

24、享有的现金折扣为400400元（元（40 00040 000 l%l%），实际），实际支付的价款为支付的价款为46 40046 400元（元（46 800-40046 800-400）。付款付款时应编制的会计分录为：时应编制的会计分录为：借：应付账款借：应付账款 46 46 800800 贷：银行存款贷：银行存款 46 46 400400 财务财务费用费用 400400假定锦绣房地产开发公司在假定锦绣房地产开发公司在6 6月月8 8日支付货款。日支付货款。锦绣房地产开发公司不享有现金折扣，实际支付的价款为锦绣房地产开发公司不享有现金折扣，实际支付的价款为46 80046 800元元。付款付款时

25、应编制的会计分录为：时应编制的会计分录为： 借：应付账款借：应付账款 46 46 800800 贷：银行存款贷：银行存款 46 46 800800（5 5）确实无法支付应付账款）确实无法支付应付账款在某些情况下，付款人可能因为某些原因确实无法支付某项应付账款，计入营业外收入。四、预收账款四、预收账款（一）确认（一）确认 预预收账款是房地产企业按照合同或协议规定向购房单位或个人收账款是房地产企业按照合同或协议规定向购房单位或个人预收的购房款预收的购房款，以及代委托单位开发建设项目，按双方合同规定向委托单位以及代委托单位开发建设项目，按双方合同规定向委托单位预收的开发建设资金预收的开发建设资金。（

26、二）计量与核算（二）计量与核算 房房地产企业需设置地产企业需设置“预收账款预收账款”账户账户核算预收款项的增减变动情况。当房地产核算预收款项的增减变动情况。当房地产企业按照合同或者协议向购房单位或个人预收购房定金，向委托单位预收开发建设企业按照合同或者协议向购房单位或个人预收购房定金，向委托单位预收开发建设资金时，记人本账户的贷方；当房地产企业以预收的开发资金抵减应收的开发产品资金时，记人本账户的贷方；当房地产企业以预收的开发资金抵减应收的开发产品销售价款或代建工程结算价款，以及退还多收的购房定金、代建工程价款时，记入销售价款或代建工程结算价款，以及退还多收的购房定金、代建工程价款时，记入本账

27、户的借方；贷方余额反映预收的尚未结算的购房定金和代建工程款等本账户的借方；贷方余额反映预收的尚未结算的购房定金和代建工程款等。为了为了详细反映预收账款的增减变动情况，应按照详细反映预收账款的增减变动情况，应按照预收账款的种类及债权人预收账款的种类及债权人设置明设置明细账户进行明细核算。细账户进行明细核算。【例例4949】与解答与解答锦绣锦绣房地产开发公司接受某单位的委托开发建造住宅楼，按双方签订的合同房地产开发公司接受某单位的委托开发建造住宅楼，按双方签订的合同规定预收代建工程建设资金规定预收代建工程建设资金450450万元。该项工程竣工验收交付委托单位，出具万元。该项工程竣工验收交付委托单位

28、，出具“工程价款结算账单工程价款结算账单”，实际应收工程价款，实际应收工程价款500500万元，委托单位补付工程款，万元，委托单位补付工程款，锦绣房地产开发公司收到转账支票结清代建工程款锦绣房地产开发公司收到转账支票结清代建工程款。 （1 1）借：银行存款）借：银行存款 4 4 500 000500 000 贷贷：预收账款：预收账款 4 4 500 500 000000 （2 2）借：预收账款）借：预收账款 5 5 000 000000 000 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 5 000 5 000 000000 （3 3）借：银行存款）借：银行存款 500 500 000000 贷贷：预收

29、账款：预收账款 500 500 000 000 五、应付职工薪酬五、应付职工薪酬（一）职工薪酬的内容（一）职工薪酬的内容 房房地产企业的职工薪酬是指房地产企业为获得职地产企业的职工薪酬是指房地产企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予各种形式的报工提供的服务或解除劳动关系而给予各种形式的报酬或补偿酬或补偿。房地产房地产企业的职工薪酬包括短期薪酬、离职后福企业的职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利利、辞退福利和其他长期职工福利。企业企业提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬工遗属及其他受益

30、人等的福利，也属于职工薪酬。1 1职工的范围职工的范围（1 1）与企业订立正式劳动合同的所有人员，含）与企业订立正式劳动合同的所有人员，含全职、兼职和临时职工；全职、兼职和临时职工；（2 2）虽未与企业订立劳动合同、但由企业正式）虽未与企业订立劳动合同、但由企业正式任命的人员，比如公司的董事会成员和监事会任命的人员，比如公司的董事会成员和监事会成员；成员；（3 3）未与企业订立劳动合同或未由其正式任命，）未与企业订立劳动合同或未由其正式任命，但向企业所提供服务与职工所提供服但向企业所提供服务与职工所提供服 务类似的务类似的人员，包括通过企业与劳务中介公司签订用工人员，包括通过企业与劳务中介公司

31、签订用工合同而向企业提供服务的人员。合同而向企业提供服务的人员。短期薪酬的内容短期薪酬的内容职工工资、奖金、津贴和补贴职工福利费社会保险费住房公积金工会经费和职工教育经费非货币性福利短期带薪缺勤短期利润分享计划3. 3.离职后福利离职后福利离职离职后后福利是福利是指企业为获得职工提供的服务而在职工退休或与企指企业为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，提供的各种形式的报酬和福利。离职后福利业解除劳动关系后，提供的各种形式的报酬和福利。离职后福利计划包括计划包括设定提存计划和设定受益计划设定提存计划和设定受益计划。 1. 1.设定设定提存提存计划是计划是指向独立的基金缴存固定费用

32、后，企业不再指向独立的基金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离承担进一步支付义务的离 职后福利计划。企业应当在职工为其提职后福利计划。企业应当在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划确定的应缴供服务的会计期间，将根据设定提存计划确定的应缴 存金额确认存金额确认为负债，并计人当期损益或相关资产成本。为负债，并计人当期损益或相关资产成本。2. 2. 设设定收益定收益计划是计划是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。指除设定提存计划以外的离职后福利计划。企业应当采用预期累计福利单位法和适当的精算假设，确认和计企业应当采用预期累计福利单位法和适当的精算假设，确认和计量设定受益计划所产

33、生的义务。量设定受益计划所产生的义务。 4.辞退福利（1）职工没有选择权的辞退福利（2）职工有选择权的辞退福利5. 5.其他长期职工福利其他长期职工福利1.长期带薪缺勤2.长期残疾福利3.长期利润分享计划等（二）应付短期薪酬的确认1 1直接生产人员和直接提供劳务人员发生的职工薪酬，应由所生产直接生产人员和直接提供劳务人员发生的职工薪酬，应由所生产的产品、所提供劳务负担，计入的产品、所提供劳务负担，计入开发产品成本或劳务成本开发产品成本或劳务成本。但非正常。但非正常消耗的直接生产人员和直接提供劳务人员的职工薪酬，应当在发生时消耗的直接生产人员和直接提供劳务人员的职工薪酬，应当在发生时确认为当期损

34、益。确认为当期损益。2 2开发生产管理人员的职工薪酬应计入开发生产管理人员的职工薪酬应计入开发间接费用开发间接费用。3 3自行建造固定资产和自行研究开发无形资产人员的职工薪酬，应自行建造固定资产和自行研究开发无形资产人员的职工薪酬，应由由在建工程、无形资产或开发支出在建工程、无形资产或开发支出负担，计入在建工程成本或研发支负担，计入在建工程成本或研发支出，最终按照资本化条件的规定计入固定资产、无形资产成本或管理出，最终按照资本化条件的规定计入固定资产、无形资产成本或管理费用。费用。4 4公司总部管理人员、董事会成员、监事会成员等人员相关的职工公司总部管理人员、董事会成员、监事会成员等人员相关的

35、职工薪酬，因难以确定直接对应的受益对象，均应当在发生时薪酬，因难以确定直接对应的受益对象，均应当在发生时计人管理费计人管理费用。用。（三）应付短期薪酬的计量（三）应付短期薪酬的计量1 1. .货币性职工薪酬的计量货币性职工薪酬的计量对于对于货币性职工薪酬的计量，应由按照国家及地方有关规定确定计提基础和货币性职工薪酬的计量，应由按照国家及地方有关规定确定计提基础和计提比例。国家没有规定计提基础和计提比例的计提比例。国家没有规定计提基础和计提比例的，房地产房地产企业企业应当应当自行规定或考自行规定或考虑历史经验数据和实际情况，合理预计当期应付职工薪酬的金额虑历史经验数据和实际情况，合理预计当期应付

36、职工薪酬的金额。 房地产企业房地产企业一般于每期期末，按照货币性职工薪酬的应付金额，一般于每期期末，按照货币性职工薪酬的应付金额，贷记贷记“应付应付职工薪酬职工薪酬”科目科目，同时根据职工服务的受益对象，同时根据职工服务的受益对象，借记相关费用或资产科目借记相关费用或资产科目。企业企业在实际支付货币性职工薪酬时，应当按照实际应支付给职工的金额，借在实际支付货币性职工薪酬时，应当按照实际应支付给职工的金额，借记记“应付职工薪酬应付职工薪酬”科目；按照实际支付的总额，贷记科目；按照实际支付的总额，贷记“银行存款银行存款”科目；将应科目；将应由职工个人负担由企业代扣代缴的职工个人所得税，贷记由职工个

37、人负担由企业代扣代缴的职工个人所得税，贷记“应交税费应交税费应交个应交个人所得税人所得税”科目；将应由职工个人负担由企业代扣代缴的医疗保险费、住房公积科目；将应由职工个人负担由企业代扣代缴的医疗保险费、住房公积金等，贷记金等，贷记“其他应付款其他应付款”科目。科目。【例例410410】与解答与解答 20162016年年1010月锦绣房地产开发公司公司当月应付工资月锦绣房地产开发公司公司当月应付工资1OO1OO万元，其中：万元，其中：生产部门直接开发生产人员工资生产部门直接开发生产人员工资5050万元；开发生产部门管理人员万元；开发生产部门管理人员工资工资l0 l0万元；公司管理部门人员工资万元

38、；公司管理部门人员工资2020万元；公司专设产品销售机万元；公司专设产品销售机构人员工资构人员工资4 4万元；自行建造办公设施人员工资万元；自行建造办公设施人员工资1010万元；内部开发万元；内部开发专利人员工资专利人员工资6 6万元。按规定，公司分别按照工资总额的万元。按规定，公司分别按照工资总额的1O%1O%、12.5%12.5%、2%2%和和10%10%计提医疗保险费、养老保险费、失业保险费和住计提医疗保险费、养老保险费、失业保险费和住房公积金。估计房公积金。估计20162016年应承担的职工福利费金额为职工工资总额年应承担的职工福利费金额为职工工资总额的的4%4%，公司分别按照职工工资

39、总额的，公司分别按照职工工资总额的2%2%和和1.5%1.5%计提工会经费和职计提工会经费和职工教育经费。工教育经费。假定专利已处于开发阶段并符合资本化条件。不考虑其他因素假定专利已处于开发阶段并符合资本化条件。不考虑其他因素。借借：开发成本：开发成本 710 710 000000 开发开发间接费用间接费用 142 142 000000 管理费用管理费用 284 284 000000 销售销售费用费用 56 56 800800 在建工程在建工程 142 142 000000 研发研发支出支出资本化支资本化支出出 85 85 200200 贷：应付职工薪酬贷：应付职工薪酬工资工资 1 1 000

40、 000000 000 职工福利职工福利 40 40 000000 社会保险社会保险费费 245 245 000000 住房公积住房公积金金 100 100 000000 工会经费工会经费 20 20 000000 职工教育经职工教育经费费 15 15 000000【例411】与解答 锦绣锦绣房地产开发公司房地产开发公司20162016年年4 4月份发放职工工资时，应付职月份发放职工工资时，应付职工工资的总额为工工资的总额为165 000165 000元，其中应由公司代扣代缴的个人所元，其中应由公司代扣代缴的个人所得税为得税为2 5 0002 5 000元，应由职工个人负担由公司代扣代缴的各种

41、元，应由职工个人负担由公司代扣代缴的各种社会保险费和住房公积金为社会保险费和住房公积金为1 0 0001 0 000元，实发工资部分已经通元，实发工资部分已经通过银行转账支付。过银行转账支付。对于该业务，锦绣房地产开发公司应编制的会计分录为：对于该业务，锦绣房地产开发公司应编制的会计分录为：借：应付职工薪酬借：应付职工薪酬工资工资 165 000165 000 贷：银行存款贷：银行存款 130 000130 000 应应交税费交税费应交个人所得税应交个人所得税 25 00025 000 其他其他应付款应付款 10 00010 0002. 2. 非货币性职工薪酬非货币性职工薪酬企业企业向职工提供

42、的非货币性职工薪酬，如果以自产产品或外购商品发向职工提供的非货币性职工薪酬，如果以自产产品或外购商品发放，企业应当按照该产品的公允价值和相关税费，计量应计入成本费放，企业应当按照该产品的公允价值和相关税费，计量应计入成本费用的职工薪酬金额。用的职工薪酬金额。其相关收入、成本的确认计量和相关税费的处理，其相关收入、成本的确认计量和相关税费的处理，与正常商品销售相同与正常商品销售相同；如果如果将拥有的房屋等资产无偿提供给职工使用或租赁住房等资产供职将拥有的房屋等资产无偿提供给职工使用或租赁住房等资产供职工无偿使用，应当根据受益对象，将住房每期应计提的折旧或应付租工无偿使用，应当根据受益对象，将住房

43、每期应计提的折旧或应付租金计入相关资产成本或当期损益，同时确认应付职工薪酬，难以认定金计入相关资产成本或当期损益，同时确认应付职工薪酬，难以认定受益对象的，受益对象的，直担计入当期损益直担计入当期损益，并确认应付职薪酬；如果向职工提，并确认应付职薪酬；如果向职工提供企业支付了补贴的商品或服务，应当将出售商品或服务的价款与成供企业支付了补贴的商品或服务，应当将出售商品或服务的价款与成本的差额（即相当于企业补贴的金额），分剐情况作为长期待摊费用本的差额（即相当于企业补贴的金额），分剐情况作为长期待摊费用或者计入当期损益。或者计入当期损益。【例例413413】与解答与解答锦绣锦绣房地产开发公司共有职

44、工房地产开发公司共有职工100100名，名，20 1620 16年年1 1月，锦绣房地产开发公司以银行存款购买每台不月，锦绣房地产开发公司以银行存款购买每台不含税价格为含税价格为2 0002 000元的电视机元的电视机100100台，作为春节福利发放给公司每名职工，增值税税率为台，作为春节福利发放给公司每名职工，增值税税率为17%17%。假。假设在设在1 001 00名职工中开发生产的职工名职工中开发生产的职工7070名、开发现场管理人员名、开发现场管理人员1010名、总部管理人员名、总部管理人员2020名。名。（1 1）锦绣房地产开发公司决定发放非货币性福利时：）锦绣房地产开发公司决定发放非

45、货币性福利时：借：开发成本借：开发成本 163 163 800800 开发开发间接费用间接费用 23 23 400400 管理费用管理费用 46 46 800800 贷：应付职工薪酬贷：应付职工薪酬非货币性非货币性福利福利 234 234 000000 （2 2）甲公司购买电视时：）甲公司购买电视时：借：应付职工薪酬借：应付职工薪酬非货币性福利非货币性福利 234 000234 000 贷：银行存款贷：银行存款 234 000234 000六、应交税费六、应交税费 经国务院批准，自经国务院批准，自20162016年年5 5月月1 1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增日起，在全国范围内全面推

46、开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，金融、建筑、房地产和生活服务业等全部营业值税（以下称营改增）试点，金融、建筑、房地产和生活服务业等全部营业税纳税人纳入营改增试点税纳税人纳入营改增试点。房地产房地产企业应交税费是按照规定应向国家缴纳的各种税金，包括企业应交税费是按照规定应向国家缴纳的各种税金，包括增值税、增值税、土地增值税、所得税、城市维护建设税、房产税、印花税、土地使用税、车土地增值税、所得税、城市维护建设税、房产税、印花税、土地使用税、车船使用税船使用税等。这些应交税费在实际上缴之前，也构成了房地产企业的一部分等。这些应交税费在实际上缴之前，也构成了房地产企业的一部分流动负债。流动负

47、债。（一）增值税（一）增值税 20162016年年3 3月月3131日国家税务总局发布了日国家税务总局发布了房地产开发企业销售自行开房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法发的房地产项目增值税征收管理暂行办法，从，从20162016年年5 5月月1 1日开日开始实施。自此，始实施。自此，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目以及房地产开发企业销售自行开发的房地产项目以及房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后、以自己的名义立项销售的房地产项目后、以自己的名义立项销售的房地产项目，均属于增值税的纳税，均

48、属于增值税的纳税范围。范围。 需要注意的是国家税务总局需要注意的是国家税务总局20162016年年3 3月月3131日同时发布了日同时发布了纳税纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法，从，从20162016年年5 5月月1 1日开始实施。房地产企业将自有的房产出租，也应当缴纳日开始实施。房地产企业将自有的房产出租，也应当缴纳增值税。增值税。1. 1. 一般纳税人征收管理一般纳税人征收管理（1 1）房地产企业销售自行开发的房地产项目）房地产企业销售自行开发的房地产项目销售额销售额 房房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自

49、行开发的房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额销售额= =（全部价款和价外费用（全部价款和价外费用- -当期允许扣除的土地价款）当期允许扣除的土地价款） （1+11%1+11%）当期允许扣除的土地价款当期允许扣除的土地价款当期允许扣除的土地价款当期允许扣除的土地价款= =（当期销售房地

50、产项目建筑面积（当期销售房地产项目建筑面积 房地产项目可供销售房地产项目可供销售建筑面积）建筑面积） 支付的土地价款支付的土地价款 其其中：当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售中：当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。积。预缴税款预缴税款一般纳税人采取预收款方式销售自行