(本科）第五章(刘秋雁)教学ppt课件.ppt

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1、(本科）第五章(刘秋雁)教学ppt课件第五章第五章 房地产投资项目财务分析房地产投资项目财务分析v房地产投资项目财务分析概述v房地产投资项目财务分析基本报表v传统的财务分析v现代的财务分析v传统财务分析方法的应用v现代财务分析方法的应用v基本报表填列与相应指标的计算案例分析v小结第一节第一节 房地产投资项目财务分析概述房地产投资项目财务分析概述一、房地产项目财务分析的含义一、房地产项目财务分析的含义 财务分析也叫财务评价,是指投资分析人员在房地产市场调查与预测、投资或成本费用的估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、偿债

2、能力和资金平衡能力所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性，为投资决策、融资决策以及银行审贷提供依据。 由此看出，财务分析的基本程序是： 1收集、整理和计算有关基础财务数据资料； 2编制基本财务报表； 3财务分析指标的计算与评价； 4进行不确定性分析； 5由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。上述程序关系见教材中图5-1。二、财务分析中的融资前分析与融资后分析 项目决策可分为投资决策和融资决策两个层次。投资决策重在考察项目净现金流的价值是否大于其投资成本，融资决策重在考察资金筹措方案能否满足要求。由此，财务分析可分为融资前分析和融资后分析。 （

3、一）融资前分析 1、含义 融资前分析是指房地产投资项目在无贷款或融资情况下的财务分析，其分析结论可满足方案比选和初步投资决策的需要。当融资前分析结论满足要求时，再初步敲定融资方案，进行融资后分析。 第一节第一节 房地产投资项目财务分析概述房地产投资项目财务分析概述2、融资前分析要注意四个问题：（1）融资前分析只时行盈利能力分析，并以动态分析为主。（2）融资前分析可从所得税前和所得税后两个角度进行考察， 但都在息前的基础上进行。所得税前指标可以作为初步投资决策 的主要指标，用于考察项目是否基本可行并值得去为之投资。（3）融资前分析的现金流量应与融资方案无关。（4）融资前分析广泛应用于项目各阶段的

4、财务分析。（二）融资后分析 融资后分析是指以设定的融资方案为基础进行的财务分析。包括盈利能力分析、偿债能力分析和资金平衡能力分析，进而判断项目方案在融资条件下的合理性。可行性研究阶段必须进行融资后分析。 融资方案与投资估算、财务分析密切相关。第一节第一节 房地产投资项目财务分析概述房地产投资项目财务分析概述三、财务分析的作用三、财务分析的作用 1衡量项目的盈利能力 这种衡量主要是通过计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。 2衡量项目的清偿能力 这种衡量主要是通过计算投资回收期、偿债备付率、利息备付率以及资产负债率等指标来进行的。 3衡量项目的资金平衡能力 资金

5、平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。第一节第一节 房地产投资项目财务分析概述房地产投资项目财务分析概述第一节第一节 房地产投资项目财务分析概述房地产投资项目财务分析概述v四、房地产开发项目财务评价的特点四、房地产开发项目财务评价的特点v（1）房地产开发项目具有产品不可移动性、保值增值性、区域性、政策影响性、相互影响性、建设与经营同步性等特点，多数房地产项目还具有计算期短的特点。v（2）房地产开发项目一般只进行财务分析，涉及区域开发的项目还应进行综合分析。v（3）房地产开发项目的资金可来源于商品房合法预售所得款。v（4

6、）房地产开发项目分为出售型、出租型和混合型。项目的收益和成本分摊方式依据项目类型而不同。自营部分的投资可转换成项目的固定资产，出售、出租部分的投资转换成开发成本。开发企业大量的资产以流动资产的形式存在。第一节第一节 房地产投资项目财务分析概述房地产投资项目财务分析概述v（5）房地产开发项目不按租售合同而按实际可能得到的财务收入估算现金流入，并依此估算经营成本。v（6）房地产开发项目的效益一般为售房收入、租房收入、土地（生地或熟地）出让收入、配套设施出售（租）收入以及自营收入。v（7）房地产开发项目总成本费用主要包括开发建设期间发生的开发产品成本和经营期间发生的运营费用、修理费用等。v（8）房地

7、产开发项目除缴纳经营税金及附加和所得税外，尚需缴纳土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税等。第二节房地产投资项目财务分析基本报表第二节房地产投资项目财务分析基本报表一、现金流量表一、现金流量表 （一）现金流量表的含义 现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。 通过现金流量表可以计算各项财务评价指标，进行房地产项目财务盈利能力的分析。（二）现金流量表的种类 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：1、项目投资现金流量表 项目投资现金流量表是指在不考虑融资的情况下（即假定项目投资均为自有资金），用以计算项目投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财

8、务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。 其表格形式见表5-1。第二节房地产投资项目财务分析基本报表第二节房地产投资项目财务分析基本报表序号项 目合 计 1 23 N 1现金流入11121314151617销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出2122232425开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加 表表5-1 5-1 项目投资财务现金流量表项目投资财务现金流量表 单位：万元单位：万元2627土地增值税所得税 3税后净现金流量 4累计税后净现金流量5税前净现金流量6累计

9、税前净现金流量计算指标： 1、项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）： 2、项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）： 3、项目投资财务净现值（所得税前）（ic= %）： 4、项目投资财务净现值（所得税后）（ic= %）： 3、项目投资回收期（年）（所得税前）： 4、项目投资回收期（年）（所得税后）： 续表续表5-1 5-1 项目投资财务现金流量表项目投资财务现金流量表 单位：万元单位：万元 2、资本金现金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标

10、，考察项目资本金的盈利能力。 其表格形式见表5-2。第二节房地产投资项目财务分析基本报表第二节房地产投资项目财务分析基本报表序号 项 目合计 1 23 N 1现金流入11121314151617销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出 资本金现金流量表资本金现金流量表表表5-2 5-2 单位：万元单位：万元212223242526272829资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付 3税后净现金流量 4累计税后净现金流量计算指标： 1、资本金财务内部收益率（%）： 2、资本金财务净现值（ic= %）： 资本金现

11、金流量表资本金现金流量表续表续表5-2 5-2 单位：万元单位：万元 3 3、针对两表的有关说明、针对两表的有关说明 （1）净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现金流入与现金流出的代数和。一般直接计算税后现金流量。其数据依据第四章的各类财务数据估算和辅助报表得到。所得税数据来自于利润表。 （2）两表的区别 1）前表没有考虑融资安排，因此该表不含建设期利息，也不考虑本和息的偿还问题。后表考虑融资，所以有贷款本金偿还和利息的支付栏目。 2）后表可能会发生“预售收入再投入”项目，前表却可能没有这一项。 3）两表中的土地增值税和所得税不同。前表剔除了财务费用的影响，后者没有。 第二节房地产投资项目财

12、务分析基本报表第二节房地产投资项目财务分析基本报表第二节房地产投资项目财务分析基本报表第二节房地产投资项目财务分析基本报表（3）计算期 本教材中的计算期主要是指开发项目的开发经营期和置业投资项目的持有期，我们统称“计算期”，它涉及到现金流量的折现。在安排投资计划与收入计划时，应说明投资和收入是发生在年初还是年末，这样做统一了现金流量的折现时间，计算的财务净现值和内部收益率的指标才不会错。（4）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发后出租项目和置业投资项目的区分。填报现金流量表时，这种区分可能导致各情况下所填列的项目不同。 4 4、投资者各方现金流量表、投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的

13、出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。 当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。 其表格形式见表5-3。第二节房地产投资项目财务分析基本报表第二节房地产投资项目财务分析基本报表序号项 目合计 1 2 3 N 1现金流入12（1）（2）（3）（4）应得利润资产清理分配回收固定资产余值回收经营资金净转售收入其他收入 2现金流出2122开发建设投资出资额经营资金出资额 3净现金流量 4累计净现金流量 投资各方现金流量表投资各方现金流量表表表5-3 5-3 单位：万元单位：万元二、资金来源与运用表二、

14、资金来源与运用表 （一）资金来源与运用表的含义 资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案、制订适宜的贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。 其表格形式见表5-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。第二节房地产投资项目财务分析基本报表第二节房地产投资项目财务分析基本报表序号 项 目合计 1 23 N 1资金来源111213141516171819销售收入出租收入自营收入资本金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用 资金来源与运用表资金来源与运用表表表5-4 5-4 单位：万

15、元单位：万元212223242526272829210开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付 3盈余资金（1）-（2） 4累计盈余资金 资金来源与运用表资金来源与运用表续表续表5-4 5-4 单位：万元单位：万元 （二）资金平衡分析 该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。 作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡

16、分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。第二节房地产投资项目财务分析基本报表第二节房地产投资项目财务分析基本报表 （三）与一般建设项目的不同 在填列资金来源与运用表时，与现金流量表一样，出售项目和出租项目也会有所不同，这是与一般建设项目不同的地方。 1、出售项目资金来源与运用表（见表5-5） 2、出租和自营项目的资金来源与运用表（见表5-6）第二节房地产投资项目财务分析基本报表第二节房地产投资项目财务分析基本报表序 号项 目 合 计 1 2 3 N 1资金来源 11 12 13 14销售收入资本金长期借款短期借款 2资金运用 21 22 23 24 25 26 27开发建设投资经营税金

17、及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付 3盈余资金（1）-（2） 4累计盈余资金 出售项目资金来源与运用表出售项目资金来源与运用表表表5-5 5-5 单位：万元单位：万元序号项 目 合计 1 2 3 N 1资金来源 11 12 13 14 15 16 17 18 19出租收入（或自营收入）资本金折旧费摊销费长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入 2资金运用出租与自营项目资金来源与运用表出租与自营项目资金来源与运用表表表5-6 5-6 单位：万元单位：万元 21 22 23 24 25 26 27 28 29 210开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附

18、加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付 3盈余资金（1）-（2） 4累计盈余资金 出租与自营项目资金来源与运用表出租与自营项目资金来源与运用表续表续表5-6 5-6 单位：万元单位：万元第二节房地产投资项目财务分析基本报表第二节房地产投资项目财务分析基本报表（四）资金来源与运用表的数据来源与填列 以出售项目的资金来源与运用表为例。（1）销售收入、经营税金及附加、土地增值税、所得税和应付利润等数据，取自利润表。（2）开发建设投资、长期借款、短期借款、资本金等数据，取自投资计划与资金筹措表（注意：移自该表中的“开发建设投资”应扣除财务费用，因本表中2.9项已有“借款利息支付”）。（3）

19、长期借款本金偿还额、借款利息支付的数据取自借款还本付息表。（4）盈余资金等于资金来源减去资金运用。（5）累计盈余资金各年数额为当年及以前各年盈余资金之和。三、利润表三、利润表（一）利润表的含义 利润表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。 其表格形式如表5-7。第二节房地产投资项目财务分析基本报表第二节房地产投资项目财务分析基本报表序号 项 目合 计 1 23 N 1经营收入111213销售收入出租收入自营收入2经营成本2122商品房经营成

20、本出租房经营成本 3运营费用 4修理费用利润表利润表表表5-7 5-7 单位：万元单位：万元 5经营税金及附加 6土地增值税 7利润总额 8所得税 9税后利润919293盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%） 2、资本金利润率（%） 3、资本金净利润率（%）利润表利润表续表续表5-7 5-7 单位：万元单位：万元（二）利润表的数据来源与填列 1、关于利润总额 利润表中的利润总额一般应为： 利润总额=经营收入经营成本运营费用修理费用经营税金与附加土地增值税第二节房地产投资项目财务分析基本报表第二节房地产投资项目财务分析基本报表（1）以出售为主的房地产项目的利润总额 利润总额=

21、销售收入总成本费用经营税金与附加土地增值税 其中，总成本费用、土地增值税、销售收入和经营税金与附加的数据分别来自依据第4章的表4-1、表4-15、表4-16。前三项数据均可按各年销售比例结转。 其表格形式见表5-8。第二节房地产投资项目财务分析基本报表第二节房地产投资项目财务分析基本报表序号项 目合 计 1 23 N 1销售收入 2总成本费用 3经营税金及附加 4土地增值税 5利润总额 6所得税 7税后利润717273盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%） 2、资本金利润率（%） 3、资本金净利润率（%）出售型房地产项目的利润表出售型房地产项目的利润表表表5-8 5-8 单

22、位：万元单位：万元（2）以出租为主的房地产项目利润总额 利润总额=出租收入经营成本经营税金与附加 其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加的数据可以通过第4章的财务数据和辅助报表得到。 其表格形式见表5-9。第二节房地产投资项目财务分析基本报表第二节房地产投资项目财务分析基本报表序号项 目合 计 1 23 N 1出租收入 2经营成本 3运营费用（经营费用） 4经营税金及附加 5利润总额 6所得税 7税后利润717273盈余公积金应付利润未分配利润表表5-9 5-9 出租型房地产项目的利润表出租型房地产项目的利润表 单位：万元单位：万元 2、关于税后利润 税后利润=利润总额所得税 其中，所得税=

23、应纳税所得额所得税税率 一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前面计算出来的利润总额。 房地产开发企业的所得税税率一般为25%。第二节房地产投资项目财务分析基本报表第二节房地产投资项目财务分析基本报表 3、关于利润分配 房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配： （1）弥补企业以前年度亏损。 （2）提取盈余公积金。 （3）向投资者分配利润，即表中的应付利润。 考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素），余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。第二节房地产投资项目财务分析基本报

24、表第二节房地产投资项目财务分析基本报表四、资产负债表四、资产负债表（一）资产负债表的含义 资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。 其表格形式见教材表5-10。 （二）资产负债表的内容 从表中可以看出，资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。（三）项目偿债能力分析。运用该表可计算两类指标： 1、长期偿债能力指标，如资产负债率等。 2、短期偿债能力指标，如流动比率、速动比率等。第二节房地产投资项目财务分析基本报表第二节房地产投资项

25、目财务分析基本报表 如果房地产开发项目不需要编制项目的资产负债表，项目的偿债能力则主要借助于偿债备付率、利息备付率指标以及借款还本付息估算表、资金来源与运用表进行分析。五、各报表间的相互关系五、各报表间的相互关系 基本报表是财务分析体系中重要的组成部分。各种基本报表之间有着密切的联系。 “利润表”与“现金流量表”都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过“利润表”计算的是盈利能力的静态指标；通过“现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。同时“利润表”也为“现金流量表”的填列提供了一些基础数据。第二节房地产投资项目财务分析基本报表第二节房地产投资项目财务分析基本报表 “借款还本

26、付息表”、“资金来源与运用表”和“资产负债表”都是为进行项目清偿能力分析提供基础数据的报表。根据“借款还本付息表”或“资金来源与运用表”可以计算借款偿还期指标，根据“资产负债表”可以计算资产负债率、流动比率和速动比率等指标。另外，通过“资金来源与运用表”可以进行项目的资金平衡能力的分析。 在填列顺序上，第4章依次为：借款还本付息估算表、土地增值税估算表、投资计划与资金筹措表； 第5章依次为：利润表、资金来源与运用表、现金流量表、资产负债表。 如果是置业投资项目，通常仅用一个报表就可以完成其财务评价。置业投资项目常用的现金流量与财务评价表格见教材中表5-11。 房地产开发项目财务报表之间的关系见

27、教材中图5-2。第二节房地产投资项目财务分析基本报表第二节房地产投资项目财务分析基本报表第三节第三节 传统的财务分析传统的财务分析一、基本指标一、基本指标 （一）收益乘数 收益乘数表示物业的市场价值（价格）与总收入或净收入之间的比率关系。它虽然不能充当独立分析的工具，但可以很容易地将那些明显不能接受的项目加以剔除。 收益乘数按计算基数的不同，分为总收益乘数和净收益乘数。市场价格总收益乘数总收入 比较而言，总收益乘数分析更为常用。因为净收益乘数需要事先确定净经营收益，稍微麻烦一些。（二）财务比率 财务比率一般用于所投资物业相互间的比较。较为常用的财务比率有营业比率、损益平衡比率和偿债保障比率。

28、1、营业比率：它是项目的经营支出占实际总收入的百分比。 一般说来，营业比率越高代表营运的效率越差，反之则效率越高。第三节第三节 传统的财务分析传统的财务分析市场价格净收益乘数净经营收益100%经营支出营业比率实际总收入 2、损益平衡比率：它是项目的经营支出与还本付息额之和占潜在总收入的百分比（也可以看成是物业的盈亏平衡比率）。这个比率越小，则潜在总收入越大，则项目现金流量出现负数之前的项目总收入水平可以越低。所以，损益平衡比率越低越好。100%经营支出还本付息额损益平衡比率潜在总收入第三节第三节 传统的财务分析传统的财务分析 3、偿债保障比率 偿债保障比率有时也叫偿债能力比率、还本付息比率。表

29、示项目净经营收益与年债息总额（年还本付息额）之间的关系 。这是项目净经营收入在降到不足以清偿所欠的债务本息之前的下降程度。()净经营收益偿债保障比率年债息额 年还本付息额 该倍数越大，则周转不灵的可能性越小，因而所面临的财务风险越小，它表明了贷款的安全程度，所以该指标越大越好。 对于一般房地产置业投资项目，该指标应该大于或等于1.2比较合适。银行常用该指标来评估其放款风险及决定放款额度。第三节第三节 传统的财务分析传统的财务分析 （三）盈利能力指标 1、全面资本化率：表示预期净经营收益占市场价格的百分比。 从前面的收益乘数分析可知，它是净收益乘数的倒数。 因为没有反映融资状况对投资项目的影响，

30、全面资本化率这个指标的适用性受到一定的限制。 第三节第三节 传统的财务分析传统的财务分析100%净经营收益全面资本化率市场价格 2、股本化率（也叫权益资本化率）：表示税前现金流量占初始股本投资的百分比。100%税前现金流量股本化率初始股本投资 股本化率考虑了不同融资条件对物业的影响，但是它未能考虑所得税对投资项目的影响。 第三节第三节 传统的财务分析传统的财务分析 3、现金回报率(也叫资本金净利润率)：是指税后现金流量与股本投资之比。 作为考虑了所得税后的指标，它仍有缺点。它没有考虑物业价值的变动和税后现金流量随时间的变化对投资绩效的影响。 100%税后现金流量现金回报率初始股本投资第三节第三

31、节 传统的财务分析传统的财务分析 4、经纪人收益率 经纪人收益率是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标克服了现金回报率指标的缺点。它调整了分子，用税后现金流量再加上递增的权益投资额，使之既考虑了所得税结果，也考虑了由于抵押贷款分期偿还后相应的权益增加（即物业价值的变动）情况，从而使所投资的物业看起来更富有吸引力。100%税后现金流量 权益增加额经纪人收益率初始股本投资第三节第三节 传统的财务分析传统的财务分析 （四）回收期指标 回收期是计算各投资项目的预期现金收益等于初始投资时的年数。收回初始投资所需时间越短的项目越好。 回收期与收益率之间也存在着倒数

32、关系。从前面的介绍中我们知道有几种不同的收益指标，所以回收期相应也有几种计算方法。 回收期=市场价格/净经营收益（全面资本化率的倒数） 回收期=初始股本投资/税前现金流量（股本化率的倒数） 回收期=初始股本投资/税后现金流量（现金回报率的倒数） 若每年预期现金流量相同，回收期=初始股本投资/预期现金流量。 若每年预期现金流量不同，则回收期是将每年预期现金流量求和直到等于初始投资额为止的时间。 上述指标的计算见教材【例5-2】.第三节第三节 传统的财务分析传统的财务分析二、投资分析的合理化趋势二、投资分析的合理化趋势（一）传统财务分析方法的不足 （1）忽略了整个持有期内所有的预期的现金流量，而仅

33、仅集中在经营期的第1年，最多也是前面几年的经营情况。 （2）未考虑投资期末处理（即销售）物业所带来的现金流量。对于有些物业投资来说，期末转让或销售物业的收益或许在整个物业投资收益中占有更大的比重。 （3）忽略了净现金流量的时间问题。 （二）发展趋势 投资分析的合理化的趋势就是，项目的投资收益要作数量、质量和时间三方面的修正。 一般情况下，投资者会综合考虑各种经验分析值以及项目的净现值和内部收益率等指标之后，再做决策。第三节第三节 传统的财务分析传统的财务分析第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析一、现代财务分析指标的分类1根据是否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分析指标和动态分析指标

34、两大类。财务内部收益率财务净现值动态分析指标速动比率流动比率资产负债率财务比率利息备付率偿债备付率投资回收期资本金净利润率总投资收益率总投资利润率静态分析指标财务分析指标 2根据分析的目的划分，分为盈利能力指标、偿债能力指标和资金平衡能力指标三大类。第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析资金平衡能力指标速动比率流动比率资产负债率财务比率利息备付率偿债备付率清偿能力指标资本金净利润率总投资收益率总投资利润率投资回收期财务净现值财务内部收益率盈利能力指标财务分析指标 3根据指标的性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标三大类。第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析利息备付率偿债备付

35、率速动比率流动比率资产负债率财务比率资本金净利润率总投资收益率总投资利润率财务内部收益率比率性指标财务净现值价值性指标投资回收期时间性指标财务分析指标 二、各财务分析指标与报表的关系二、各财务分析指标与报表的关系 从上述有关财务分析的内容与财务分析指标体系，我们可以看出财务分析指标与财务基本报表之间的对应关系。见表5-12。第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析分析内容基本报表 静态指标动态指标盈利能力分析项目投资现金流量表投资回收期项目投资财务内部收益率（所得税前、后）项目投资财务净现值（所得税前、后）资本金现金流量表资本金财务内部收益率投资各方现金流量表投资各方财务内部收益率利润表投资

36、利润率（出售时）投资收益率（出租时）资本金净利润率偿债能力分析借款还本付息估算表偿债备付率利息备付率资产负债表资产负债率流动比率速动比率资金平衡能力分析资金来源与运用表其他价值指标或实物指标 表表5-12 5-12 财务分析指标与基本报表的关系财务分析指标与基本报表的关系 三 、各财务分析指标的计算 （一）静态指标的计算 静态指标是指不考虑资金时间价值因素的影响而计算的盈利指标。 1、投资利润率 投资利润率，是指出售的房地产开发投资项目的利润总额（或预计回收期内的年平均利润总额）与项目总投资额的比率，主要用来评价开发投资项目的获利水平。其计算公式为：100%利润总额或年平均利润总额投资利润率总

37、投资额第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析 2、投资收益率 投资收益率是指开发后出租或置业投资项目开始运营后的年收益额与项目总投资的比率。其计算公式为： 这里的计算口径也由于收益额的内涵不同而不同。 。 计算出来的投资利润率（收益率）要与同行业的投资利润率（收益率）进行比较，如果预期的投资利润率（或收益率）高于或等于基准投资利润率（或收益率），说明该项目投资经济效益高于或相当于本行业的平均水平，可考虑接受；反之，一般不予接受。第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析%100总投资额年收益额总投资收益率 3、资本金净利润率 资本金利润率表示项目资本金的盈利水平，是开发项目所得税后利润与项

38、目资本金之比。其计算公式为：第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析100%税后利润资本金净利润率资本金 应该说，资本金净利润率是投资者最关心的一个指标，因为它反映了投资者自己出资所带来的净利润。 4、投资回收期 投资回收期是指以项目的净收益来抵偿项目投资所需的时间。从投资起始年算起。 表达式为：项目投资额= 投资回收期的计算具体有两种方法： （1）当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时： 投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额 例如，某投资者投资100万元购买一小型公寓项目进行出租，估计投入运营后各年的净租金收入稳定在10万元。求该项目的静态投资回收期。 根据公式得：投资回收

39、期=100/10=10（年）第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析nttCOCI1)(（2）当项目投入经营后，每年的收益额不太均衡、相差较大时： 投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量的绝对值/本期净现金流量） 其中净现金流量和累计净现金流量可直接利用财务现金流量表（全部投资）中的计算求得。当表中累计净现金流量由负值变为零的时点，即为项目的投资回收期。 投资回收期越短，表明项目投资回收快，抗风险能力强。 该指标比较适用于对出租和自营的房地产项目投资回收的粗略评价。 第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析5、借款偿还期（1）国内借款偿还期 是指在国家规定及

40、房地产项目具体财务条件下，在房地产项目计算期内，使用可用作还款的利润、摊销及其他还款资金（如预售收入），偿还房地产项目借款本息所需要的时间。 仅为出售的房地产项目一般可不计算借款偿还期。 具有出租和自营部分的房地产项目应估算借款偿还期。其当年可用于还款的资金额包括利润、折旧、摊销费、预租收入等。第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析v在实际操作中，项目投资的每一笔贷款均规定有具体的还本付息方式及贷款期限，项目借款偿还期往往已由借款合同确定。换句话说，如果借款偿还期限是约定好的，则无需计算借款偿还期指标，投资人只需安排好投资计划和收入计划，使得借款按期偿还即可。v为了考察企业能否按期偿还借款

41、，应进行偿债能力分析。主要指标有：偿债备付率、利息备付率、资产负债率、流动比率、速动比率等 。v（2）国外借款偿还期 国外借款的还本付息，一般是按已经明确或预计可能的借款偿还条件计算。当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为房地产项目具有清偿能力。第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析6、偿债备付率 偿债备付率是表示项目偿债能力的指标。针对房地产项目来说，它是物业投资所获得的年净经营收益与年还本付息额（或年债息总额）之比。其计算公式为： 它从还本付息资金来源的充裕性角度，反映项目偿付债务本息的保障程度和支付能力，所以该指标也可以叫“还本付息比率”。 该指标在传统的财务分析和现代的财务分

42、析中同时出现，说明了该指标的重要性。第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析年还本付息额净经营收益偿债备付率 7、利息备付率 利息备付率是指项目在贷款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。其计算公式为： v利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，国内一些专家认为，该指标值应该大于2或者不低于2。否则，表示项目付息能力保障程度不足。v利息备付率也应分年计算。v偿债备付率和利息备付率均可通过借款还本付息估算表和利润表进行计算。第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析年应付利息总额税息前利润利息备付率8、财务比率 这里财务比率与本章第3节中

43、介绍的财务比率不同，具体是指资产负债率、流动比率和速动比率。v （1）资产负债率 资产负债率是项目负债总额与资产总额之比。该指标既表明在整个项目资金构成中债权人提供的资金所占的比率（即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的），也揭示了投资者对债权人债务的保障程度，是分析项目长期债务偿债能力的重要指标。资产负债率的计算公式为： 第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析%100资产总额负债总额资产负债率第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析v（2）流动比率 流动比率是指项目流动资产与流动负债之比，是反映项目流动资产变现为现金以偿还流动负债的能力的指标。其计算公式为：v（3）速动比率 速动比率是

44、指项目速动资产与流动负债之比。其计算公式为： %100流动负债总额流动资产总额流动比率%100流动负债总额速动资产速动比率（二）动态指标的计算 动态指标是指考虑了资金时间价值的影响而计算的盈利指标。常用的动态分析指标主要有净现值、内部收益率和动态投资回收期。 1、财务净现值 （1）净现值的含义 现值是指未来预期收益的现在价值。 净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic（合适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析0() (1)tntctNPVCICOi式中：NPV：净现值； CIt：第t年的

45、现金流入量； COt：第t年的现金流出量； ic：行业或部门基准收益率或设定的目标收益率； t：项目计算期。净现值可以通过财务现金流量表计算求得。第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析 （2）关于净现值含义的理解 关于净现金流量的使用 在各项目之间进行比较的时候需要统一可比基础。 关于基准收益率ic 基准收益率就是项目净现金流量贴现时所采用的利率。它反映了资金的时间价值。 在房地产投资项目的可行性分析过程中，通常采用投资者可接受的最低收益率。该收益率有时也称为投资者所要求的最低收益率、投资者的最低满意收益率、投资者设定的目标收益率、投资者期望的最低回报率等，一般应高于银行贷款利率。这对投资

46、者是很重要的分析指标，它代表了项目投资所应获得的最低财务盈利能力水平。显然，其大小对财务净现值计算结果影响很大。 第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析 项目分析评价人员在确定财务基准收益率时，一般要综合考虑以下因素：当前整个国家的经济发展状况；银行贷款利率；其他行业的投资收益率水平；投资者对项目收益增长能力的预期；行业风险与项目风险的大小；项目的寿命期长短等 。 关于计算期 前面已经介绍过这个概念，此不赘述。 从计算净现值的角度出发，这段时间应该是指项目在经济上的可用时间而非耐用年限。尽管房屋建筑物的耐用年限较长（一般为5070年），但在进行出租项目的财务净现值分析时，并不取过长的折现年

47、限。这是因为时间越长，净现金流量折现为现值数就越小。因而，财务净现值分析的计算周期，一般在1020年之间。不过，有些项目也不完全如此，如一个获得土地使用权为40年的项目，必须考虑在土地使用期限内的物业收益问题，那么，折现的时间就不能只按10年或20年考虑了。 第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析（3）净现值指标的作用 净现值指标是用来判别投资项目可行与否。净现值评价标准的临界值是零。 当NPV0 时，表明投资项目的预期收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余（即大于贴现率）； 当NPV0时，表明投资项目收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平；

48、当NPV0时，表明投资项目收益率达不到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平（即小于贴现率）或最低可接受的回报率，甚至可能出现亏损。此时项目不可行，应拒绝。 因此，只有NPV0时，投资项目在财务上才是可取的，值得进一步考虑。第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析2、财务内部收益率（1）财务内部收益率的含义 从前面净现值的公式可以看出，如果现金流量不变，净现值将随折现率的变化而变化，而且两者变动的方向相反，即折现率与现值呈反向变动关系。如图5-6所示：第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析净现值（NPV）折现率（i）NPV1NPV20FIRRi1i2图图5-6 5-6 净现值与折现率的关

49、系净现值与折现率的关系 房地产投资项目的财务内部收益率是指房地产投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。其表达式为： 0() (1)0tnttC IC OF IR R 式中（CI-CO）t：第t期的净现金流量； FIRR：财务内部收益率； 其他同前。 财务内部收益率的经济含义是指投资项目在这样的折现率下，到项目计算期终了时，当初的所有投资可以完全被收回。第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析（2）财务内部收益率的计算 求解内部收益率，一般不用求解前述的高次方程，而用插入法（也叫试算法）。其公式为：式中：FIRR：内部收益率； NPV1：采用低折现率时净现值的正值； N

50、PV2：采用高折现率时净现值的负值； i1：净现值为接近于零时的正值的折现率； i2：净现值为接近于零时的负值的折现率。第四节第四节 现代的财务分析现代的财务分析)(122111iiFNPVFNPVFNPViFIRR其计算步骤是： 先按基准收益率（或目标收益率、最低可接受的收益率等）求得项目的财务净现值（其中的净现金流量可根据财务现金流量表得到），如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零时的正值和负值各一个，最后用上述插入法公式求出。 要注意的是，式中与之差不应超过2%，否则，折现率 、和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。（3）财务内部收益率的作用 财务内部收益率是