(本科）第1章 物业管理概述（刘秋雁 第2版）教学ppt课件.ppt

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1、(本科）第1章 物业管理概述（刘秋雁 第2版）教学ppt课件CompanyLOGO第一章 物业管理概述作者：刘秋雁目目 录录物业管理的含义1物业管理的类型和范围 2案例分析物业管理的法律规范434物业管理的主要环节5135第一节第一节 物业管理概述物业管理概述一、物业一、物业（一）物业的含义 从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。 各类房屋：建筑群、单体建筑、一个住宅单元等。 附属：与上述建筑物配套的各类设备、市政公用设施、与之相邻的场地、庭院、干道等。（二）物业与房地产、不动产的区别 1.称谓领域不同。 2.适用范围不同。 3.概念外延不同。总体上，房地产的狭

2、义概念更常用 。狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。仍从狭义的角度，“房地产”与“不动产”是同一语义的两种表述，只是前者倾向于表明这种财产以房屋和土地作为物质载体；后者侧重于表明这种财产具有不可移动的特殊属性。物业常指单元性房地产、在微观层面上、交易与售后领域使用较多。第一节第一节 物业管理概述物业管理概述（三）物业的分类 居住物业 商业物业 工业物业 其他物业：除上述以外的其他物业类型的统称，包括特殊物业和特种物业。第一节第一节 物业管理概述物业管理概述二、物业管理的含义（一）定义 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照

3、物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（二）该定义的内涵 物业管理的管理对象是物业。 物业管理的服务对象是人，即物业所有人和使 用人。 物业管理的属性是经营，视物业为一种特殊的商品。 物业管理的目的，是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值。第一节第一节 物业管理概述物业管理概述三、物业管理的特性（一）社会化 物业管理的社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。（二）专业化 所谓专业化有三层含义：专门的组织机构、专业的人员配备、专门的管理工具和

4、设备。（三）市场化 市场化是相对于行政化而言的，即要按市场经济的原则要求去运作，在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是服务。第一节第一节 物业管理概述物业管理概述四、物业管理的作用 1、物业管理促进了房地产市场的发展 2、良好的物业管理可以延长物业的使用年限以确 保其功能的正常发挥 3、良好的物业管理能为用户创造并保持一个安全、舒适文明、和谐的生活与工作的环境和氛围。 4、完善的物业管理可以使产权人投资的物业保值增值。 5、良好的物业管理有利于开发商创造品牌形象，促进其他项目的销售 6、物业管理是实现房地产开发价值的重要保证第一节第一节 物业管理概述物业管理概述五、物业管理的产

5、生与发展 1、物业管理的产生 2、发达国家及地区物业管理的发展状况 物业管理行业自律组织发挥着重要的作用 依法管理 专业化管理 民众管理 3、我国物业管理的发展阶段 起步阶段：20世纪20年代，旧中国房地产业蓬勃发展。 休眠阶段：新中国成立后，城市土地国有，实行无偿划拨使用，物业管理也随着房地产市场进入了休眠状态。 恢复与发展阶段：进入20世纪80年代以后，我国城市建设事业迅速发展。第二节第二节 物业管理的类型与范围物业管理的类型与范围一、物业管理的基本类型（一）按照我国物业服务企业模式来划分 房管所转制而来的物业服务企业 开发商组建的物业服务企业 专业物业服务企业（二）按照物业管理形式来划分

6、 业主自管 业主自治 业主选聘物业服务企业第二节第二节 物业管理的类型与范围物业管理的类型与范围（三）根据物业用途的不同划分 居住物业管理 商业物业管理 写字楼物业管理 工业物业管理 特殊物业管理（四）根据管理阶段的不同划分 前期物业管理 正式物业管理第二节第二节 物业管理的类型与范围物业管理的类型与范围二、物业管理的范围（一）与管理有关的业务也叫常规性的公共服务。主要有以下8项： 1、房屋共用部位的维护与管理 2、房屋共用设备设施及其运行的维护和管理 3、环境卫生、清洁、绿化管理服务 4、物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理服务 5、物业装饰装修管理服务 6、专项维修资金的代管服务

7、7、物业档案资料的管理 8、代收代缴收费服务第二节第二节 物业管理的类型与范围物业管理的类型与范围（二）与服务有关的业务又叫特约服务。 这类服务的特点是满足个别人的需求。特约服务的内容： 车辆保管、房屋代管、室内清洁、家电维修、土建与设备维修、装饰工程、代购车船机票、代购商品、代订报纸杂志、代聘保姆、家庭护理和接送小孩等内容丰富的服务项目。（三）与经营有关的业务又叫专项服务。这类业务的特点是满足多数人的需求。经营业务的内容： 商业网点、文教卫体、交通网点、各类中介服务。 综合以上三类，可见物业管理是融管理、服务、经营于一体的服务性行业，但其宗旨是服务。第三节第三节 物业管理的主要环节物业管理的

8、主要环节一、物业管理的策划阶段（一）物业管理的早期介入（二）制定物业管理方案（三）制定临时管理规约及有关制度（四）选聘物业服务企业二、物业管理的前期准备阶段（一）物业服务企业内部机构的设置与人员编制的拟定（二）物业管理人员的选聘和培训（三）物业管理规章制度的制定第三节第三节 物业管理的主要环节物业管理的主要环节（三）物业管理的启动阶段 物业的接管验收 用户入住 档案资料的建立 首次业主大会的召开和业主委员会的成立（四）物业管理的日常运作阶段 日常综合服务与管理 系统的协调第四节第四节 物业管理的法律规范物业管理的法律规范一、物业管理法律规范的含义 物业管理法律规范是指由国家特定政权机关制定或认

9、可而具有普遍约束力，反映执政集团对物业管理社会秩序的利益要求和组控意志，并依靠政权强制力量保证实施的，用以组控物业管理社会关系中某一类具体关系或某一具体活动类型的行为规范。法律规范是物业管理有序运作的基本前提和重要保障。二、物业管理法律规范的内容 现行的与物业管理有关的法律、规章、文本等有40多个。随着房地产业和物业管理行业的发展，这方面的法律也在不断增加和完善。（详见教材第2124页）第四节第四节 物业管理的法律规范物业管理的法律规范三、与物业管理有关的重要法律条款及解释（一）物权法与其司法解释 1、物权法中与物业管理有关的内容 2、物权法的司法解释中与物业管理有关的内容（二）物业管理条例 条例中确定了七项制度：1、业主大会制度；2、业主管理规约制度；3、物业服务招投标制度；4、物业承接验收制度；5、物业服务企业资质管理制度；6、物业服务专业人员职业资格制度；7、住宅专项维修资金制度。（三）物业服务企业资质管理办法第五节第五节 案例分析案例分析案例1没有产权证也能成为业主吗？案例2业主可以自己决定把住宅用途的房屋改为商业用途的房屋吗？案例3住宅小区或大厦的楼顶广告收益归谁？案例4业主将房前小院扩建至人行道，物业公司起诉是否会获得支持？