(本科）第8章 物业服务企业的资金管理（刘秋雁）教学ppt课件.ppt

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1、(本科）第8章 物业服务企业的资金管理（刘秋雁）教学ppt课件CompanyLOGO第八章 物业服务企业的资金管理作者：刘秋雁作者：刘秋雁目目 录录物业服务企业资金管理概述住宅小区物业管理服务费的构成与测算2案例分析住宅专项维修资金4135收益性物业的物业服务费与现金流分析第一节第一节 物业服务企业资金管理概述物业服务企业资金管理概述一、物业服务企业经费来源一、物业服务企业经费来源 （一）定期收取物业管理费 （二）物业服务企业开展多种经营的收入和利润 （三）开发建设单位给予一定的支持 （四）业主缴纳的住宅专项维修资金二、物业管理服务收费的原则二、物业管理服务收费的原则 （一）合理原则 （二）公

2、开原则 （三）服务费用与服务水平相适应的原则第一节第一节 物业服务企业资金管理概述物业服务企业资金管理概述三、物业管理服务费收取的具体规定三、物业管理服务费收取的具体规定 物业管理服务收费包括两大类型： 1、公共性服务费；2、特约服务费（一）物业服务收费可以实行政府指导价和市场调节价 一般来说，公共性服务费实行政府指导价；特约服务费和专项服务收费属于市场调节价。（二）业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用 包干制，是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。 酬金制，是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定

3、数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。第一节第一节 物业服务企业资金管理概述物业服务企业资金管理概述四、普通住宅小区物业管理服务的等级标准四、普通住宅小区物业管理服务的等级标准 本标准为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。 实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用此标准。 本标准根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级。第二节第二节 住宅小区物业管理服务费的构成与测算住宅小区物业管理服务费的构成与测算一、住宅小区物业服

4、务费用的构成一、住宅小区物业服务费用的构成1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修及保养费用3、物业管理区域内的绿化养护费用4、物业管理区域内的清洁卫生费用5、物业管理区域内的秩序维护费用6、办公费用7、物业服务企业固定资产折旧费用8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9、经业主同意的其他费用第二节第二节 住宅小区物业服务费的构成与测算住宅小区物业服务费的构成与测算二、住宅小区公共性服务费的测算二、住宅小区公共性服务费的测算（一）基本公式（二）具体测算1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费2、物业共用部位、公共设

5、施设备的日常运行、维修及保养费3、物业管理区域清洁卫生费4、物业管理区域绿化费用5、物业管理区域秩序维护费用（保安费）6、办公费7、物业服务企业固定资产折旧费8、物业共用部位、公共设施设备及公众责任保险费9、经业主同意的其他费用10、法定税费11、利润（三）漏交率问题第三节第三节 收益性物业的物业服务费与现金流分析收益性物业的物业服务费与现金流分析一、收益性物业的物业服务费测算特点一、收益性物业的物业服务费测算特点二、收益性物业服务费构成二、收益性物业服务费构成 （一）人工费 （二）共用部位、共用设施设备日常运作 （三）绿化管理费 （四）清洁卫生费 （五）保安费用 （六）办公费 （七）固定资产

6、折旧费 （八）不可预见费 （九）法定税费 （十）企业管理费及利润 （十一）保险费 （十二）房产税第三节第三节 收益性物业的物业服务费与现金流分析收益性物业的物业服务费与现金流分析三、收益性物业的现金流分析三、收益性物业的现金流分析 （一）现金流 1、潜在毛租金收入 2、空置和收租损失 3、其他收入 4、有效毛收入 5、经营费用 6、净经营收入 7、抵押贷款还本付息 8、现金流第三节第三节 收益性物业的物业服务费与现金流分析收益性物业的物业服务费与现金流分析（二）相关问题分析 1、物业估价 2、准备金和保证金基金 3、所得税四、收益性物业财务收支报告四、收益性物业财务收支报告 1、编制财务收支报

7、告是物业服务企业的一项重要工作内容 2、当物业服务企业为一个业主管理多项物业时，可能还要向 业主提供有关这些物业的综合报告。 3、对出租物业来说，最主要的收入记录是租金清单，也是物业服务企业应定期向业主提供的一系列报告之一。 4、在物业服务企业向业主提供的报告中，应首先有一个包括租金清单、空置情况、拖欠或收租损失报告等内容的经营概况介绍，这是物业在报告期有关经营收入和费用支出的概要性报告，重点说明业主可获得的净经营收入。 5、还要向业主提交有关经营情况的分析报告。第四节第四节 住宅专项维修资金住宅专项维修资金一、住宅专项维修资金的概念、性质和用途一、住宅专项维修资金的概念、性质和用途 （一）概

8、念 住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。（二）性质 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。（三）用途 用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。二、住宅专项维修资金的交存二、住宅专项维修资金的交存 （一）交存范围 应交存住宅专项维修资金的范围包括：住宅（一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外）、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。 第四节第四节 住宅专项维修资金住宅专项维修资金（二）交存标准 商品住宅的业主、非

9、住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。 （三）应计入住宅专项维修资金的其他部分 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：住宅专项维修资金的存储利息；利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；住宅共用设施设备报废后回收的残值；利用住宅共用部位或共用设施设备进行经营的，业主所得收益（业主大会另有决定的情况除外） 第四节第四节 住宅专项维修资金住宅专项维

10、修资金三、住宅专项维修资金的管理 （一）由管理机构代管 （二）由小区的业主大会决定如何管四、住宅专项维修资金的使用 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。第四节第四节 住宅专项维修资金住宅专项维修资金五、专项维修资金与物业服务费的区别五、专项维修资金与物业服务费的区别（一）所有权不同 专项维修资金由产权人缴纳，为全体产权人所共有；物业服务费依据项目不同分别由产权人和使用人缴纳，为物业服务企业所有或代管（依包干制或酬金制而有所区别）。（二）财务处理不同 专项维修资金在会计上称为代管资金，作为长期负债管理，为代收代支费用，国家对此不征税；

11、物业服务费作为管理部门收取的用于日常管理服务的资金，按经营收入列账，需交纳营业税和所得税。第四节第四节 住宅专项维修资金住宅专项维修资金（三）使用权不同 专项维修资金的使用权属于全体业主（业主委员会），使用时由维修资金代管部门（物业服务企业）依据物业的情况提出方案，报业主委员会批准使用；物业服务费由物业服务企业依据管理服务项目列支。 （四）用途不同 住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新、改造，相当于房屋的“养老金”；而物业服务费是指对小区公共秩序、环境绿化等进行的日常管理服务并对小区共用部位共用设施设备的日常维修、保养，而向业主收取的费用，主要用于人员工资、垃圾清运、小修费用等。第五节第五节 案例分析案例分析案例案例1 房屋未接收前的物业相关费用物业公司该不该收？案例案例2物业服务费收缴不足，物业服务企业可以挪用专项维修资金吗？ 案例案例3开发商对物业服务费的承诺与物业服务企业的说法，谁的算数？