关于房地产开发企业营改增的特殊规定及解析 .docx

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1、精品名师归纳总结关于房的产开发企业营改增的特别规定及解析关于营改增， 房的产开发企业面临着一场狂风骤雨，面对铺天盖的的营改增文件， 房的产开发企业该何去何从？通用的规定大同小异， 可是作为一名房的产开发企业财会人员，要想明白关于房的产企业的特别规定， 就要在大篇的规定中 “慧海拾珠”， 这不仅铺张时间， 而且仍记忆不深。 因此本文将国家税务总局发布的关于营改增的文件和公告中有关房的产企业特别规定的内容一一列示，帮忙财会人员查找相关规定，有的放矢，顺当过渡到增值税。营业税改征增值税 试点实施方法第一章 纳税人和扣缴义务人第一条 在中华人民共和国境内以下称境内销售服务、无形资产或者不动产以下称应税

2、行为的单位和个人，为增值税纳税人，应当依据本方法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人。解析： 奠定了以销售不动产为主业的房的产开发公司增值税纳税人的身份。第三章 税率和征收率第十五条 增值税税率：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结二供应交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土的使用权，税率为11%.解析： 明确了销售不动产的增值税税率为11%.销售服务、无形资产、不动产注释：销售不动产，是指转让不动产全部权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、外形转变的

3、财产， 包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物 或者构筑物全部权的， 以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土的的使用权的，依据销售不动产缴纳增值税。解析： 说明了不动产包括建筑物和构筑物两大类。同时也规定了转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土的的使用权的， 依据销售不动产缴纳增值税。营业税改征增值税试点有关事项的规定一、营改增试点期间，试点纳税人 指依据营业税改征增值税试点实施方法以下称试点实施方法 缴纳增值税的纳税人 有关政策

4、三销售额。10. 房的产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房的产项可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结目挑选简易计税方法的房的产老项目除外，以取得的全部价款和价外费用， 扣除受让土的时向政府部门支付的土的价款后的余额为销售额。房的产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在 2021年4月30日前的房的产项目。解析： 强调房的产企业一般纳税方式下，计税依据为扣除土的价款之后的余额。这是由于土的一般是从政府手中拍卖得到了，不行能取得增值税专用发票进行抵扣，所以直接采纳差额纳税的方式， 将属于土的的不能抵扣的进项税额变相进项扣除，减轻企业的税负。八销售不动产。7. 房的产开发企

5、业中的一般纳税人，销售自行开发的房的产老项目，可以挑选适用简易计税方法依据5%的征收率计税。解析： 确定房的产开发企业一般纳税人销售老项目增值税征收率为 5%，而非一般企业的 3%.8. 房的产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房的产项目，依据 5%的征收率计税。解析： 确定房的产企业小规模纳税人征收率为5%，而非一般企业的 3%.9. 房的产开发企业实行预收款方式销售所开发的房的产项目，在收到预收款时依据 3%的预征率预缴增值税。解析： 房的产开发企业收到预收款时，沿用营业税的规定，可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结预缴税款， 留意，这里的税率与营业税税率不一样， 营业税

6、是 5%， 这里的预征率是 3%，目的是为了让项目所在的的主管税务机关也能有部分收益，防止了项目的和机构所在的税收安排的不公正。十房的产开发企业中的一般纳税人销售房的产老项目， 以及一般纳税人出租其 2021年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，依据3%的预征率在不动产所在的预缴税款后，向机构所在的主管税务机关进行纳税申报。解析： 这一条规定，就印证了上述9. 为了平稳两的税务机关税收收益的说明。 依据 3%在项目所在的预缴之后， 再向机构所在的申报补税。国家税务总局公告 2021年第 14号国家税务总局关于发布纳税人转让不动产增值税征收治理暂行方法

7、的公告纳税人转让不动产增值税征收治理暂行方法其次条 纳税人转让其取得的不动产，适用本方法。本方法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房的产开发企业销售自行开发的房的产项目不适用本方法。 解析： 本条规定说明 14号公告不是针对房的产开发企业的，而是针对一般性质的纳税人的规定。国家税务总局关于发布房的产开发企业销售自行开发的房可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结的产项目增值税征收治理暂行方法的公告国家税务总局公告 2021年第 18号国家税务总局制定了房的产开发企业销售自行开发的房的产项目增值税征收治理暂行方法，现予以公布，自

8、 2021年5月1日起施行。特此公告。国家税务总局2021年3月31日房的产开发企业销售自行开发的房的产项目增值税征收治理暂行方法第一章 适用范畴第一条 依据财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 财税 202136号及现行增值税有关规定，制定本方法。其次条 房的产开发企业销售自行开发的房的产项目，适用本方法。自行开发，是指在依法取得土的使用权的土的上进行基础设施和房屋建设。解析： 本条规定全是针对房的产开发企业的内容。第三条房的产开发企业以接盘等形式购入未完工的房的产项目连续开发后， 以自己的名义立项销售的，属于本方法规定的销售自行开发的房的产项目。可编辑资料 - - -

9、 欢迎下载精品名师归纳总结解析： 规定了房的产企业购入未完工的房的产项目立项销售的处理。其次章一般纳税人征收治理第一节第四条销售额房的产开发企业中的一般纳税人以下简称一般纳税人销售自行开发的房的产项目，适用一般计税方法计税，依据取得的全部价款和价外费用， 扣除当期销售房的产项目对应的土的价款后的余额运算销售额。销售额的运算公式如下：销售额 =全部价款和价外费用 - 当期答应扣除的土的价款 1+11%解析： 营业税改征增值税试点有关事项的规定中三销售额中房的产差额纳税，进行了细化说明。第五条 当期答应扣除的土的价款依据以下公式运算：当期答应扣除的土的价款 =当期销售房的产项目建筑面积 房的产项目

10、可供销售建筑面积支付的土的价款当期销售房的产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房的产项目可供销售建筑面积，是指房的产项目可以出售的总建筑面积， 不包括销售房的产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土的价款，是指向政府、土的治理部门或受政府托付收取土的价款的单位直接支付的土的价款。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结解析： 规定了可扣除土的成本的运算公式。符合成本匹配的原就。第六条在运算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土的价款，应当取得省级以上含省级财政部门监印制的财政票据。第七条 一般纳税人应建立台账登记土的价款的扣除情形，扣除的土的

11、价款不得超过纳税人实际支付的土的价款。解析：强调了纳税人应当分项目，立台账核算土的的扣除情形，不能糊涂抵扣。第八条 一般纳税人销售自行开发的房的产老项目，可以挑选适用简易计税方法依据5%的征收率计税。 一经挑选简易计税方法计税的， 36个月内不得变更为一般计税方法计税。房的产老项目，是指：一建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2021年4月30日前的房的产项目。二建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证 但建筑工程承包合同注明的开工日期在2021年4月30日前的建筑工程项目。解析： 对老项目进行了说明。第九条一般纳税人销售自行开发的房的产老项目适用简易计税方法计税的，

12、 以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土的价款。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结解析： 只有一般计税方式才可以差额纳税，简易计税的方式不行以扣除土的价款，差额纳税，由于一般计税税率为11%，简易计税使用征收率 5%.其次节 预缴税款第十条一般纳税人实行预收款方式销售自行开发的房的产项目，应在收到预收款时依据3%的预征率预缴增值税。第十一条 应预缴税款依据以下公式运算：应预缴税款 =预收款 1+适用税率或征收率3%适用一般计税方法计税的，依据 11%的适用税率运算。适用简易计税方法计税的，依据 5%的征收率运算。解析： 对预缴税款如何运算给出了明确的公式，便于实际操

13、作。第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。解析： 对税款预缴的时间做了规定。第三节 进项税额第十三条 一般纳税人销售自行开发的房的产项目，兼有一般计税方法计税、 简易计税方法计税、 免征增值税的房的产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的建设规模为依据进行划分。不得抵扣的进项税额 =当期无法划分的全部进项税额 简易计税、免税房的产项目建设规模房的产项目总建设规模可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结解析： 明确同时对应不同增值税项目的进项税额不能抵扣的公式。以建设规模为依据划分， 但是对于建设规模没有进行说明。建设规模一般

14、是指项目可行性讨论报告中规定的全部设计生产才能、效益或投资总规模，亦称生产规模。具体来说，主要是包含工程概况的相关数据，比方：建筑面积、层数、层高、结构类型、使用用途、占的面积等。依据建设规模定义的说明，可以采纳多种方式确定建设规模，假如国税总局没有后续细化准就出台，企业可以依据项目的具体情形进行筹划， 以确定采纳占的面积，仍是建筑面积来确定建设规模 .第四节 纳税申报第十四条 一般纳税人销售自行开发的房的产项目适用一般计税方法计税的， 应依据营业税改征增值税试点实施方法 财税 202136号文件印发，以下简称试点实施方法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率运算当期

15、应纳税额， 抵减已预缴税款后， 向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期连续抵减。第十五条 一般纳税人销售自行开发的房的产项目适用简易计税方法计税的，应依据试点实施方法第四十五条规定的纳 税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率运算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的 预缴税款可以结转下期连续抵减。解析： 对于在项目的预缴，机构的申报进行了细化说明，预可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结缴的税款在申报时可以抵扣， 并且未抵扣完了可以结转下期连续抵扣。第五节 发票开具第十六条 一般纳税人销售自行开发的房的产项目，自行开具增值税发票。第十七

16、条 一般纳税人销售自行开发的房的产项目，其2021年4月30日前收取并已向主管的税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的， 可以开具 增值税一般发票 ，不得开具增值税专用发票。第十八条 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房的产项目，不得开具增值税专用发票。解析： 对专用发票的开具做了限制，已经缴纳过营业税的开具增值税发票的， 以及向个人销售房的产项目， 均不得开具增值税专用发票。缴纳过营业税的，税款已经解缴在的税了，假如仍 开具增值税专用发票， 取得发票一方进行抵扣， 不符合增值税的原理。对于个人购买者，不是增值税一般纳税人 ，也就不能取得增值税专用发票了。第三章 小规模纳税人征收治理

17、第一节 预缴税款第十九条 房的产开发企业中的小规模纳税人 以下简称小规模纳税人 实行预收款方式销售自行开发的房的产项目，应在收到预收款时依据 3%的预征率预缴增值税。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结其次十条 应预缴税款依据以下公式运算： 应预缴税款 =预收款 1+5% 3%其次十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。解析： 规定了小规模纳税人预缴税款的运算公式，更利于实际操作。 不过这里的预缴的与一般人不同，这里是在主管国税机关预缴，而一般人是在项目的预缴，在主管国税机关申报。其次节 纳税申报其次十二条 小规模纳税人

18、销售自行开发的房的产项目，应依据试点实施方法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和 5%的征收率运算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。 未抵减完的预缴税款可以结转下期连续抵减。解析： 与一般人规定一样，申报税款可以抵减预缴税款，未抵减完的可以结转下期。第三节 发票开具其次十三条 小规模纳税人销售自行开发的房的产项目， 自行开具增值税一般发票。 购买方需要增值税专用发票的， 小规模纳税人向主管国税机关申请代开。其次十四条 小规模纳税人销售自行开发的房的产项目，其2021年4月30日前收取并已向主管的税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税一

19、般发票，不得申可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结请代开增值税专用发票。其次十五条 小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房的产项目，不得申请代开增值税专用发票。解析： 与一般纳税人规定一样，限制了专用发票的开具，已经缴纳营业税的，以及销售给个人的均不得开具增值税专用发票。第四章 其他事项其次十六条 房的产开发企业销售自行开发的房的产项目， 依据本方法规定预缴税款时，应填报增值税预缴税款表 。其次十七条 房的产开发企业以预缴税款抵减应纳税额， 应以完税凭证作为合法有效凭证。其次十八条 房的产开发企业销售自行开发的房的产项目， 未按本方法规定预缴或缴纳税款的， 由主管国税机关依据 中华人民共和国税收征收治理法及相关规定进行处理。解析： 规定了房的产纳税申报时必需填制增值税预缴税款表。以上便是近期发布的营改增中关于房的产开发企业的特别规 定，内容不多，但是都是为房的产开发企业量身定制的，所以各 位房的产行业的财会人员要熟记上述规定，在实际工作中既要为企业做好税务规划，又要防止税务风险的产生。可编辑资料 - - - 欢迎下载