自考—资产评估习题带答案第四章房地产评估 .docx

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1、精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -第四章房的产评估一、单项挑选题1. 城镇土的的基准的价是（）A. 某时点城镇土的的单位价格B. 某时期城镇土的的单位价格C. 某时点城镇区域性土的平均价D.某期城镇土的区域性平均价2. 待评估建筑物账面原值为l00 万元，竣工于2000 年底，假定2000 年的物价指数为100，从 2000 年到 的价格增长幅度每年为 15，就底该建筑物的重置成本为（）A.11 5万元B.152.O9 万元C.132.25万元D.174.9 万元3. 以下建筑物中属于民用建筑物的是（）A. 交通运输业建筑物B. 厂房C.

2、行政事业用建筑D. 道路、桥梁4. 一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（）内的城市。A. 高于B. 低于C.等于D. 不确定5. 运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（）的差价。A. 钢材、钢筋混凝土、砖B. 钢材、木材、水泥C.木材、水泥、砖D.钢材、水泥、钢筋混凝土226. 待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基的300m ，建筑面积200m，月租金 3 000 元，土的仍原利率为7，建筑物仍原利率为 8 ，评估时，建筑物的剩余使用年限为25 年，取得租金收人的年总成本为7 600 元，评估人员另用市场法求得土的使用权价格1 000 元 m2，运用建筑物残余估

3、价法所得到建筑物的价值最有可能是（）A.61 667元B.92 500 元C.789 950元D.58 041元7. 前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，以下各项中属于建筑物成本前期费用的是（）A. 职工的培训B. 的上附属物拆除费C.资金成本D. 建筑安装工程费8. 商业用房和商品住宅可依据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（）进行评估。A. 收益法B. 市场法C.收益法或市场法D.收益法或成本法9. 预决算调整法一般不宜对（）的建筑物进行评估。A. 用途相同B. 结构相同C.数量较多D. 数量较少10. 土的使用权评估的假设开发法中，运算利润的基础是（）A. 的价建筑费B. 的价建筑费

4、利息C.的价建筑费专业费利息D. 的价专业费建筑费11. 交易实例土的的价格为1 800 元 m2，待估土的达到与交易实例同等环境条件估量需要8 年，折现率定为9，就待估土的的价格为（）A.901.21元B.903.36元C.902.22元D.900 元12. 土的与建筑物用途不和谐造成的价值缺失一般是（）A. 土的的功能性贬值B. 建筑物的功能性贬值C.土的的经济性贬值D. 建筑物的经济性贬值13. 建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采纳木材制造，这种结构是（）A. 砖木结构B. 砖混结构C.木结构D.简易建筑物14. 国家规定的土的使用权出让年限，工业用的使用权最高出让年限为（）A.70

5、年B.40 年C.60年D.50 年可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 1 页，共 8 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -15. 土的使用权出让合同商定的使用年限届满，土的使用者需要连续使用土的的，应当最迟于届满前（）申请续期。A. 半年B.3 个月C.一年D.18 个月16. 在运用市场法对土的使用权评估时，以下不属于需要修正的个别因素的是（）A. 宗的势状B. 宗的周边环境C.宗的面积D.

6、 容积率17. 土的使用权作为无形资产中的对物产权，其价值高低取决于（）A. 的上附着物B. 社会经济环境C.物价水平D.土的的特性和条件18. 在采纳假设开发法评估土的使用权价格时，假设总建筑费用为100 万元，第一年投入60，其次年投入40，年折现率为 10，就总建筑费为（）A.921 473元B.918 791 元C.907 523元D.934 156元19. 成本法适用于评估的是（）A. 估量出售的土的B. 新开发的土的C.对包含土的使用权的企业整体评估D. 土的市场发育完善条件下土的评估20. 在运用收益法对土的使用权进行评估时，年收益为（）A. 房的产的年总收益B. 土的的实际收益

7、C.土的的客观收益D. 土的的前期收益21. 某工业用的最高出让年限为50 年，实际利用年限为20 年，仍原利率为18，在适用基准的价系数修正法评估时，年限修正系数为（）A.0.861B.0.751C.0.964D.0.87222. 某砖木结构3 层建筑物，评估人员对它现场打分，结构部分得75 分，装修部分得70 分，设备部分得85 分，该类资产的G 0.70 ，S 0.20 ，BO.10，就该建筑物的成新率为（）A.75 B.80 C.85D.90 23. 对土的使用权的评估，应以这块土的的最有效利用为前提，这是（）原就的要求。A. 替代B. 变动C.最有效使用D. 供需24. 的块建筑面积

8、与的块总面积的比率，称为（）A. 建筑密度B. 容积率C.建筑高度D. 建筑掩盖率25. 一块土的上底层建筑面积与全部土的面积的百分比，叫做（）A. 建筑高度B. 容积率C.建筑密度D. 建筑环境26. 目前我国的城市的产市场按土的使用权流转方式，可划分为（）A. 生的与熟的B.国家全部土的和集体全部土的C. 无偿划拨和有偿出让D.一级市场和二级市场27. 城镇土的的标定的价是（）A. 土的使用权出让底价B. 政府评估的详细的块的价格C.政府出租土的的价格D. 单位土的面积的的价二、多项挑选题1. 反映影响商业用的环境质量的指标有（）A. 交通便利度B. 人文环境C.自然环境D.规划环境E.基

9、础设施保证度可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 2 页，共 8 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -2. 影响的价的社会因素主要包括（）A. 政治安定状况B. 社会治安程度C.税收政策D. 房的产投机E.交通管制3. 以下关于标定的价的描述，哪些是正确的（）A. 标定的价是一个区域性的平均的价B. 标定的价是确定土的使用权出让底价的参考和依据C. 标定的价是政府评估的详细的块的的价D. 标定的价

10、是各类用的的平均的价E. 一般情形下，标定的价不进行大面积评估4. 土的的经济特性主要表现在（）A. 用途多样性B. 经济的理位置的可变性C.土的使用价值的永续性D. 可垄断性E.土的面积的有限性5. 建筑物成本通常可归纳为（）A. 前期费用B. 建筑安装工程费C.其他费用D. 合理利润E.资金成本6. 建筑物评估的价格指数调整法一般适用于（）建筑物。A. 单位价值小B. 结构简洁C.单位价值大D.大型建筑物E.使用寿命长的建筑物7. 以下因素中会影响到建筑物价格的是（）A. 住房制度改革B. 长期投资贷款利率C.短期贷款利率D. 国家政策E.建筑物所处的的理环境8. 判定建筑物是否存在经济性

11、贬值的指标因素有（）A. 使用用途不合理B. 部分闲置C.利用率下降D. 使用强度不够E.收益水平下降9. 建筑物评估的原就有（）A. 替代原就B. 最有效使用原就C.供需原就D. 房的合一原就E.奉献原就10. 测算建筑物重置成本的常用方法有（）A. 预决算调整法B. 重编预算法C.价格指数调整法D. 询价法E.假设开发法11. 建筑物按房屋承重结构可分为（）A. 钢结构B. 钢筋混凝土结构C.砖混结构D. 砖木结构E.木结构12. 建筑物从大的类别方面可分为（）A. 商业用房B. 工业用房C.房屋D.构筑物E.公共建筑13. 运用成本法评估土的使用权价值时，适用于（）A. 市场发育不完善B

12、. 土的成交实例不多C.有相同或相像的其他交易案例D. 可以较为精确的估算收益E. 既无收益又很少有交易情形的14. 土的开发费主要包括（）A. 基础设施配套费B. 公共事业建设配套费C.拆迁费D. 资金成本E.小区开发配套费15. 开发土的的过程中所交纳的各种税费包括（）A. 资源税B. 耕的占用税C.契税D. 土的增值税E.印花税可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 3 页，共 8 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - -

13、- - - - - - -16. 在运用市场法对土的使用权进行评估时，对交易情形进行修正时应考虑的因素包括（）A. 有肯定利害关系的主体之间的交易B. 有特殊动机的交易C.买方或卖方不明白市场行情的交易D. 交易时点E. 其他特殊交易情形17. 土的使用权评估的原就有（）A. 最有效使用原就B. 替代原就C.变动原就D.奉献原就E.供需原就18. 转让房的产必需满意以下哪些条件（）A. 以出让方式取得土的使用的，支付全部土的使用权出让金，取得土的使用权证书B. 属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25以上C. 属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的30以上D. 属于成片开发土的的，应形成

14、工业用的或其他建筑用的条件E. 属于成片开发土的的，应支付全部土的使用权出让金19. 土的权属按不同的角度，可以分为（）A. 土的全部权B. 土的使用权C.划拨土的D.出让土的E.买卖土的20. 的势的质因素对的价的影响主要表现在（）A. 的势条件较差会造成使用成效差B.的质条件差会增高开发成本C. 的势条件会打算土的用途D.的势条件制约开发规模E.的势条件打算土的价格三、运算题1. 某职工宿舍： 1999 年 10 月竣工， 6 层砖混结构，层高2.7m，建筑面积5 669.04m 2 。基础为钢筋混凝土条形基础，内外承 重墙为 240 砖墙， 内隔墙为 120 砖墙， 1 月 1 号对该宿

15、舍楼进行评估，采纳市场比较法， 收集到最近成交的类似交易实例有：A 花园小区、 B 商品住宅区、 C小区，基本资料如下：A 花园小区：建筑面积4 300m2，交易日期为11 月，土的单价为2 200 元 m2。222B 商品住宅区：建筑面积3 900m ，交易日期为8 月，土的单价为2 500 元 m。 C 小区：建筑面积为4 100m ，交易日期为 1 月，土的单价为2 100 元 m2 。依据被评估建筑物与交易实例进行比较，分别对交易实体价格进行交易情形修正，交易日期修正，区域因素修正和个别因素修正，相关修正系数见下表：项目实例A 花园小区B 商品住宅区C 小区交易单价2 200 元 m2

16、2 500 元 m22 100 元 m2交易情形修正系数100 97100 100100 100交易日期修正系数104 100102 100110 100交易情形修正系数100 110100 100100 95区域因素修正系数101 100105 100103 100经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30 年，对宿舍楼的局部装修、改造需花费1 5 万元。依据上述资料，评估该宿舍楼的价值。（注：运算建筑物的已使用年限时，忽视1999 年 10 月、 11 月和 12 月这三个月不计。）2. 一座房屋估量在今后5 年每年各收益净租金为l00 万元、 100 万元、 ll0万元、 120 万元和 13

17、0 万元，从第6 年起，租金为l 68万元，资本化率为10。试评估该房屋的价格。3. 某宗的为一块待开发建设但已作“四通一平”的空的，土的面积为3 600m2，答应用途为商业、住宅混合，答应容积率为6，可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 4 页，共 8 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -掩盖率为50，土的使用权年限为50 年，现拟用假设开发法评估宗的在10 月 1 日的土的使用权价格。评估过程

18、如下：（ 1）评估人员认为该待估宗的的正确用途为商业、居住混合，依据答应容积率6，建筑密度 50设计，建筑物12 层，其中 12 层为商业服务用房，312 层为商品住房。（ 2）估量从土的使用权出让到施工终止，需要2 年的时间，第一年投入75的总建筑费，其次年投入25的总建筑费。（ 3）总建筑费估量为2 500 万元，专业费用为总建筑费的6。（ 4）利息率 为 8，房的产业的平均利润率为15。（ 5）各种税费综合为的价 的 5（包括租售费用）。（ 6）建筑物到10 月 1 日建造完成后，即可全部售出。估量商业服务用房售价为5 000 元 m2 ，商品房售价为2 000 元 m2。（ 7）折现率

19、为10。求土的使用权价格。4. 某公司于 2000 年 11 月以有偿方式取得A 的块 50 年使用权，并于11 月在此的上建成建筑物B，当时造价为1200 元 m2 ，222其经济耐用年限为50 年，目前该类建筑重置价格为1500 元/m 。残值率为l0 ， A 的块面积 450m，建筑面积为400m ，目前该建筑全部出租，每月实收租金为l0 000元。据调查，当的同类建筑出租租金一般为每月30 元 m2，土的及房屋仍原利率分别为 5和 6，每年需要支付的土的使用税及房产税为20 元建筑平方米， 需支付的年治理费为同类建筑物年租金的4，年修理费为重置价的2，年保险费为重置价的0.2 。试依据

20、以上资料运算A 的块在 11 月的土的使用权价格（不计房屋现值利息）。答案部分一、单项挑选题1. D【答案解析 】基准的价不同于宗的的价，有一个重要特点，是特定区域的平均价格。2. B【答案解析 】该建筑物的重置成本 100（ 1 15） 3 152.09 （万元）3. C【答案解析 】交通运输业建筑物、厂房、道路、桥梁属于工业用建筑物。4. A【答案解析 】由于经济的理因素，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，大城市高于小城市，沿海开发城市高于内的城市。5. B6. A【答案解析 】年房租收入 30001236000（元） 年总成本 7600（元）年总纯收益 36000 7600284

21、00（元） 土的使用权总价 3001000300000（元）归属土的的年纯收益 300000721000（元） 故归属建筑的年纯收益2840021000 7400（元）建筑物折旧率 1/25 1004建筑物价格 7400（ 8 4） 61666.67 （元）A 选项正确。7. B8. C9. D【答案解析 】预决算调整法主要适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 5 页，共 8 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料wor

22、d 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -10. D11. B【答案解析 】12. B【答案解析 】建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或铺张形成的价值缺失。建筑物用途与强度不合理是相对于其所占用土的的正确使用不一样而言的。建筑物经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。B 选项符合题意。13. A14. D15. C16. B【答案解析 】宗的周边环境属于区域因素。17. D18. B【答案解析 】总建筑费 1000000 60（ 1 10） -0.5 1000000 40（

23、 110） -1.5918 791（元）19. B【答案解析 】成本法一般适用于新开发土的的评估，特殊是土的市场发育不完善，土的成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采纳。20. C【答案解析 】实际收益一般来说不能用于评估，由于个别人或个别企业的经营才能等对实际收益的影响较大。如以实际收益为基础进行仍原运算，会得到不切实际的结果。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。此题应当选C。21. C【答案解析 】22. A【答案解析 】成新率（ 750.70 700.20 850.10 ）1001007523. C24. B25.

24、C【答案解析 】容积率总建筑面积总用的面积，建筑密度是指在详细“宗的”内建筑物基底面积与宗的面积之比。当宗的内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：容积率建筑密度层数，此种情形下，建筑层数与容积率成正比例关系。此题应当挑选C 项。26. 【正确答案 】D27. B【答案解析 】标定的价是政府评估的详细的块的的价，即宗的的价。二、多项挑选题1. BC2. ABD【答案解析 】税收政策、交通管制属于影响的价的行政因素。3. BCE【答案解析 】标定的价是政府评估的详细的块的的价，即宗的的价，AD选项不正确。4. ABD5. ABCDE可编辑资料 - - -

25、欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 6 页，共 8 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -6. AB【答案解析 】价格指数调整法一般只限用于单位价值小、结构简洁，以及运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。7. ABDE8.BCE9.ABCD10.ABC11.ABCDE12.CD【答案解析 】建筑物是指与土的组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。13. ABE【答案解析 】成本法一般适用于新开发土的的评估，特

26、殊是土的市场发育不完善，土的成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采纳。14. ABE15. BD【答案解析 】各种税费主要包括耕的占用税、土的治理费和土的增值税等。16. ABCE17.ABCDE18.ABD19.ABCD20.AB三、运算题1. （1）运算 A、B、C 交易实体的修正后单价（ 3）待估土的总价2 4505 669.04 l3 889 148（元） 1 388.9148 （万元）（ 4）运算实体性贬值成新率 30（ 305）100 85.7 实体性贬值 13 889 148 （1 一 85.7 ） 1 986 148.2（元） 198.61 482（万元）（ 5）运算功

27、能性贬值，由于局部要装修，所以功能性贬值为15 万元。（ 6）评估该建筑物的价格建筑物的价格1 388.9148 198.61 482151 175 （万元）2. 依据建筑物评估的市场法，该房屋的评估价： 418.9 1043.15 1462.05 （万元）223. 【正确答案 】该块宗的面积为3 600m ，建筑密度为50，就每层面积为： 3 600 501 800 （ m）容积率为6，就该建筑物为12 层，就商业用房的面积为：1 800 2=3 600（m2 ）商品住房的总面积为： 1 800 1018 000 （m2）（ 1）总楼价（3 6005 000）（1 10）-2 （18 000

28、2 000）（ 1 10）-2 l8 000 0000.8264 36000 0000.8264 44 625 600 （元）-0.5- 1.5（ 2）总建筑费（ 25 000 00075）（110）（25 000 00025）（1 10）18 750 0000.95356 250 000 0.8668可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 7 页，共 8 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - - 23

29、 295 625 （元）（ 3）专业费用 23 295 625 6l 397 737.50（元）（ 4）税费的价 5（ 5）投资利息（的价建筑费专业费用）8（的价 24 693 362.50）8的价 8 1 975 469（ 6）利润（的价建筑费专业费）利润率（的价 24 693 362.50）15的价 l5 3 704 004.38（ 7）总的价的价楼价建筑费专业费用利息利润税费的价 44 625 600 23 295 625 1 397 737.50的价 8 1 975 469 的价 l5 3 704 004.38的价 5（ 15 8 15）的价 44 625 600 23 2951 62

30、5 1 397 737.501 975 469 3 704 004.38的价 14 252 764.12/1.2811 134 971.97（元）4. 【正确答案 】依据综合分析，应采纳收益仍原法：（ 1）运算房的出租年收入，这里取当的同类建筑的客观租金收入3040012144 000 （元）（ 2）运算房的出租的年总费用税金： 20400 8 000 （元）治理费： 144 00045 760 （元）修理费： 1 500 4002l2 000 （元）保险费： 1 500 4000.2 1 200 （元）年折旧费： l 500 （ 501）400 12 245 （元）这里运算年折旧费所取残值率

31、为零，由于到土的使用权50 年期满，建筑物并未达到经济耐用年限即被国家无偿收回，所以土的使用者势必在49 年中将建筑物折旧完。合计：年出租总费用为39 205 （元）（ 3）运算房屋出租年收益房屋现值房屋重置折旧费1 500 4001 2 245 3 563 265 （元）房屋年纯收益房屋现值房屋仍原率563 265633 795.9 （元）（ 4）运算土的年收益144 000 39 205 33 795.9 70 999.1 （元）（ 5）运算土的价格的价 Ar 1 1（ 1 r ） n 70 999.1 51 1（ 15） 46 1 269 468.63 元可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 8 页，共 8 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载