上市公司投资房地产公允价值计量模式应用探析毕业566332.doc
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1、【精品文档】如有侵权,请联系网站删除,仅供学习与交流上市公司投资房地产公允价值计量模式应用探析毕业566332.精品文档.本科毕业论文题 目 上市公司投资性房地产公允 价值计量模式应用探析 毕业设计(论文)原创性声明和使用授权说明原创性声明本人郑重承诺:所呈交的毕业设计(论文),是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。尽我所知,除文中特别加以标注和致谢的地方外,不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果,也不包含我为获得 及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体,均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。作 者 签 名: 日 期: 指导教
2、师签名: 日期: 使用授权说明本人完全了解 大学关于收集、保存、使用毕业设计(论文)的规定,即:按照学校要求提交毕业设计(论文)的印刷本和电子版本;学校有权保存毕业设计(论文)的印刷本和电子版,并提供目录检索与阅览服务;学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文;在不以赢利为目的前提下,学校可以公布论文的部分或全部内容。作者签名: 日 期: 学位论文原创性声明本人郑重声明:所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外,本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明
3、。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。作者签名: 日期: 年 月 日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定,同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版,允许论文被查阅和借阅。本人授权 大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。涉密论文按学校规定处理。作者签名:日期: 年 月 日导师签名: 日期: 年 月 日注 意 事 项1.设计(论文)的内容包括:1)封面(按教务处制定的标准封面格式制作)2)原创性声明3)中文摘要(300字左右)、关键词4)外文摘要、关键词 5
4、)目次页(附件不统一编入)6)论文主体部分:引言(或绪论)、正文、结论7)参考文献8)致谢9)附录(对论文支持必要时)2.论文字数要求:理工类设计(论文)正文字数不少于1万字(不包括图纸、程序清单等),文科类论文正文字数不少于1.2万字。3.附件包括:任务书、开题报告、外文译文、译文原文(复印件)。4.文字、图表要求:1)文字通顺,语言流畅,书写字迹工整,打印字体及大小符合要求,无错别字,不准请他人代写2)工程设计类题目的图纸,要求部分用尺规绘制,部分用计算机绘制,所有图纸应符合国家技术标准规范。图表整洁,布局合理,文字注释必须使用工程字书写,不准用徒手画3)毕业论文须用A4单面打印,论文50
5、页以上的双面打印4)图表应绘制于无格子的页面上5)软件工程类课题应有程序清单,并提供电子文档5.装订顺序1)设计(论文)2)附件:按照任务书、开题报告、外文译文、译文原文(复印件)次序装订上市公司投资性房地产公允价值计量模式应用探析摘 要 本文首先介绍了投资性房地产公允价值计量模式所涉及的相关概念及其应用条件,分析了上市公司投资性房地产公允价值计量模式的应用现状,指出该项计量模式在上市公司投资性房地产计量中存在着应用公司数量较少;公允价值确认方法不统一;存在盈余管理现象等问题。之后进一步分析了应用公司数量少的原因:监管力度较低;公允价值获取难度大、可控性较低;可能降低企业利润和现金流相关性;出
6、于相关税负的考虑等。接着以金融街公司为例,探讨了其采用该模式在投资性房地产计量方面的应用情况。最后,提出了完善投资性房地产公允价值计量模式的建议:建立房地产信息共享平台;明确公允价值确认方法的选择顺序;转变审计理念;制定相应的税收优惠政策等,希望通过以上的改善建议来完善该计量模式并促使其受到更多企业的采用。关键字 公允价值/历史成本/投资性房地产APPLICATION RESEARCH ON FAIR VALUE MEASUREMENT OF INVESTMENT PROPERTY OF LISTED COMPANIESABSTRACTFirstly , this paper introduc
7、es the concept involved in the investment real estate fair value measurement model and its application conditions, and analyzes the application status of the listed companies investment real estate fair value measurement model, in order to point out those problems that in the investment real estate
8、measurement of the listed companies there are fewer application companies, inconsistent acquisition approaches to fair value , the phenomenon of earnings management etc . And then , this paper furtherly analyzes the causes of fewer application companies: such as low related supervision , difficult f
9、air value acquisition , lower controllability, lower corporate profits , cash flow correlation , and related tax considerations . subsequently , taking Financial Street company as an examples , this paper probes into the application of the pattern in the investment property measurement . Finally, th
10、is paper puts forward some suggestions to perfect the investment real estate fair value measurement mode: the establishment of a real estate information sharing platform; clearly the selecting sequence of fair value obtaining method , changing the concept of audit , and making corresponding preferen
11、tial tax policies . Through the above suggestions for improvement, I hope to improve the measurement model and prompt more enterprises to adopt it .KEY WORDS Fair value,The historical cost,The investment real estate目 录中文摘要I英文摘要II1 绪论11.1 研究背景11.2 研究意义12 理论概述22.1 相关概念22.1.1 公允价值22.1.2 公允价值确认方法22.1.3
12、历史成本22.1.4 投资性房地产22.1.5 投资性房地产计量模式应用条件32.2 关于投资性房地产采用何种计量属性的争论32.2.1 支持公允价值计量属性的理由32.2.2 反对公允价值计量属性的理由43 公允价值在上市公司投资性房地产中的应用43.1 应用公允价值计量模式的驱动因素43.1.1 发展战略的需要43.1.2 融资的需要53.1.3 统一境内外会计准则的需要53.2 公允价值在投资性房地产中的应用现状63.2.1 应用数量状况63.2.2 公允价值确认方法的应用状况83.2.3 信息披露状况83.3 公允价值在投资性房地产应用中的问题93.3.1 应用公司数量少93.3.2
13、公允价值确认方法不统一93.3.3 随意变更计量模式93.3.4 信息披露不完善93.3.5 存在盈余管理现象94 上市公司较少采用公允价值计量模式的原因104.1 公允价值获取难度高、增加企业相关成本104.2 公允价值受市场影响、降低利润和资产的可控性104.3 降低企业利润和现金流相关性114.4 出于税负和纳税调整的考虑114.5 应用条件过于严格124.6 出于信息可比性的考虑124.7 减少盈余管理的手段135 金融街公司案例分析135.1 公司概述135.2 公允价值计量模式对公司资产负债表的影响135.2.1 对资产的影响135.2.2 对利润的影响145.2.3 对所有者权益
14、的影响155.3 公允价值计量模式对公司财务指标的影响155.3.1 对企业偿债指标的影响155.3.2 对企业盈利指标的影响165.3.3 对企业营运指标的影响165.4 公允价值计量模式对公司的其他影响175.4.1 对折旧费用和递延所得税的影响175.4.2 对相关成本的影响175.5 案例启示186 完善投资性房地产公允价值计量模式的建议196.1 改变会计准则导向、制定税收优惠政策196.2 按不同计量基础编制利润表196.3 建立房地产信息共享平台196.4 提高会计人员专业能力206.5 明确公允价值确认方法的选择顺序206.6 加强信息披露监管、转变审计理念216.7 提高盈余
15、管理违法成本、提升相关人员财务素养21结束语23致谢24参考文献251 绪论1.1 研究背景在公允价值诞生的早期,人们对于该种计量属性大多持有怀疑态度,但从1985年以后这种情况出现了较大的转变。由于在1980年之后相关衍生金融工具出现了飞速的发展,人们逐渐意识到公允价值在对特定的事物进行计量时显得更为准确、及时,这使得人们不得不从新开始审视并逐渐接受公允价值。在此之后,公允价值一直保持一个良好的发展态势,人们对于公允价值更多的是持有一种肯定的态度。然而,2008年的金融危机使得社会各界的专家学者纷纷质疑公允价值作为一种计量属性是否真正的具有可靠性、稳定性以及真实性,公允价值的发展也因此受到了
16、影响。我国对于公允价值早在1988年就已经在企业合并等方面进行过应用,这在当时已经是走在了许多国家的前面。然而,由于我国当时的市场经济体制刚刚建立还很不完善,这使得公允价值的优势在我国并没有发挥出来,反而产生了许多负面的影响,例如当时许多上市公司都存在着恶意利用公允价值来操纵利润的现象。在这种情况下,我国在2001年又重新采用历史成本作为计量属性。2006年2月15日,时隔四年我国又重新恢复了公允价值这一计量属性,但和之前不同的是对于公允价值的采用开始有了不同程度的限制。这表明财政部虽然对公允价值依然保持着谨慎的态度,但考虑到国际大环境以及我国飞速发展的经济,对于公允价值的探索和完善不能再停滞
17、下去。在这种情况下,公允价值在我国的应用状况吸引了许多人的注意,特别是对投资性房地产计量模式的研究更是成为分析和研究的热点。1.2 研究意义 我国再次允许企业运用公允价值的时间是2006年,然而经过9年的时间后该种计量属性依旧在理论和实际应用中存在着许多问题,出现了和西方发达国家截然相反的应用情况,并且这种情况在投资性房地产项目中表现得尤为突出。那么为什么该种计量属性在投资性房地产中的应用没有得到我国企业的广泛认可呢?是理论自身的局限性还是我国市场经济的特殊性呢?在实际应用中又会给企业带来怎样的影响呢?对于上述这些问题的研究以及提出相应的的改进意见就是本篇论文的意义所在。2 理论概述2.1 相
18、关概念2.1.1 公允价值 公允价值是指熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格,或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。从公允价值的概念可以看出,我国会计准则着重强调了交易必须在公平的条件下进行。这是因为公允价值主要就是通过市场的交易来进行反映的,通过对相关交易公平对等的限定,可以大大减少其他不确定因素对于公允价值的影响。其次,准则对于交易是否公平从三个方面进行了判定,分别是买方、卖方和市场。一项交易最终是否具有公平性,不仅需要买卖双方没有异议,还需要市场的认可。这样的规定主要是为了防止关联方借助公允价值进行低于市场价格的
19、特殊目的交易。2.1.2 公允价值确认方法 现行的公允价值确认方法主要有资产评估法、第三方调查法和市场类比法。资产评估法主要是通过专业的中介机构对相应资产进行评估来确认相应的公允价值。第三方调查法是指通过独立的中介机构在杂志或刊物上公布的各类资产的公允价值来作为企业的相应资产公允价值的确认标准。市场类比法是指企业通过参考市场上同类或类似资产的的市场价格或其他信息,进而对企业相应资产的公允价值做出判断。2.1.3 历史成本历史成本是指企业的各种资产取得或购建时发生的实际成本对价。从历史成本的概念可以看到,是否实际发生相应的支出是历史成本区别于其他计量属性的根本依据。而历史成本相比于其他计量属性准
20、确性更高、稳定性更强就是因为相应的成本已经发生,很难再有变动的可能。2.1.4 投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。从上述概念可以发现,投资性房地产区别于固定资产主要是因为持有目的不同。对于固定资产而言,企业持有的目的主要是保证正常的生产经营,其对利润的贡献方式表现为在日常生产经营中将自身价值通过产品生产逐步转移。但企业持有投资性房地产并不是以生产经营为目的,而是希望通过该项资产的持有获得相应的资本增值,两者在用途上存在着本质的区别。2.1.5 投资性房地产计量模式应用条件我国会计准则规定对投资性房地产以公允价值进行
21、计量需要满足以下两点:一是投资性房地产所在地要具有活跃的市场。二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。然而对于成本计量模式我国会计准则的限制条件则显得较为宽松,只要属于投资性房地产并能够单独计量或出售就可以采用成本计量模式。2.2 关于投资性房地产采用何种计量属性的争论有关投资性房地产应采用何种计量属性的争议从来没有停止过,相关的研究文章也是数量众多,而支持和反对采用公允价值计量属性的理由主要分为以下几点。2.2.1 支持公允价值计量属性的理由 第一,投资性房地产的本质。投资性房地产从字面意思来看是以投资为目的,而投资普遍的特点就是需要承受较高的风险,
22、并有可能获得更高的回报。而历史成本所表现出的稳定性却和投资的特点背道相驰。同时我国的会计准则对于类似投资性质的交易一般都采用公允价值进行计量,所以对于投资性房地产不应出现差别对待对待的情况。第二,公允价值能更加真实的反映企业的投资性房地产。一般情况下房地产的持有时间和其本身的价值表现为正比例变动,而历史成本并不能反映房地产这一特性。所以不能像对待固定资产那样采用历史成本,按照年限计提相应的折旧,不断减少其账面价值。这也是许多专家学者赞同采用公允价值计量属性的理由之一。第三,发展趋势。在过去,历史成本之所以被广泛应用主要是由于当时的科学技术较为落后,对于信息的汇集和处理主要是靠人工来完成。在这种
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