上海市房地产行业2008年第一季度研究报告.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流上海市房地产行业2008年第一季度研究报告.精品文档.中国行业季度跟踪研究报告2008年第一季度 2008年5月18日发布北京银联信信息咨询中心提供REALEstateIndustry 行业运行特征 行业内部环境 行业政策分析 上下游的情况 行业发展预测 行业投资机会 行业风险因素 重点企业分析 电话: (8610)63261003、63458516、63368810传真: (8610)63439628地址： 北京宣武区广安门外大街248号机械大厦17层（100055）网址： http:/www.unbank.info 邮箱：ylxkfb正文

2、目录第一章 一季度上海市房地产行业经营环境分析9一、一季度上海市经济发展情况分析9（一）上海经济实现又好又快开局9（二）社会消费品零售总额增长16.99（三）全社会固定资产投资增幅趋缓9（四）企业家信心创新高10二、一季度信贷金融环境分析11（一）一季度信贷增幅显著回落12（二）紧缩信贷政策仍将延续12三、3月份国房景气指数小幅回落12四、3月全国70个大中城市房屋销售价格概况14（一）3月新建商品住房销售价格概况14（二）3月二手住房销售价格概况14（三）3月非住宅商品房销售价格概况14第二章 一季度上海市房地产投资情况分析18一、一季度上海市房地产开发完成投资情况18（一）上海市房地产完成

3、投资情况分析18（二）上海市房地产开发季度完成投资情况19二、一季度上海市房地产投资结构分析21第三章 一季度上海市新建房屋销售情况分析23一、一季度上海市新建房屋销售面积分析23二、一季度上海市新建房屋销售额分析24三、一季度上海市各类新建房屋平均价格状况26第四章 一季度房地产行业及金融政策分析29一、国务院组建“住房和城乡建设部”深入住房改革29（一）事件29（二）政策背景30（三）政策影响30二、财政部、国家税务总局降低保障性住房税率31（一）事件31（二）政策背景32（三）政策影响32三、经济适用住房开发贷款管理办法支持住房保障建设33（一）事件33（二）政策背景35（三）政策影响3

4、5四、关于促进节约集约用地的通知促进集约用地37（一）事件37（二）政策背景39（三）政策影响39五、上调存款准备金率，从紧货币政策抑制房地产信贷40（一）事件40（二）政策背景40（三）政策影响40六、商务部进一步防止热钱炒中国楼市41（一）事件41（二）政策背景41（三）政策影响42七、证监会禁止开发商IPO募资用于囤地42（一）事件42（二）政策背景43（三）政策影响43八、行业政策导向分析与预测43（一）继续贯彻从严从紧的土地政策43（二）金融调控政策依然从紧44第五章 一季度上海市房地产行业各细分市场分析45一、上海市土地市场分析45（一）上海市土地市场长期供需分析45（二）上海市土

5、地市场短期供需分析46二、上海市住宅市场分析47（一）上海市新建住宅长期供需分析47（二）上海市新建住宅短期供需分析49（三）综合评述50三、上海市办公楼市场分析51（一）上海市新建办公楼长期供需分析51（二）上海市新建办公楼短期供需分析53（三）综合评述54四、上海市商业营业用房市场分析55（一）上海市新建商业营业用房长期供需分析55（二）上海市新建商业营业用房短期供需分析56（三）综合评述57第六章 一季度房地产企业经营情况分析59一、上市房企07年年报公布59（一）收益房价上涨，房地产企业业绩大增59（二）08年房地产上市公司整体业绩能够保证59二、剖析万科降价现象60（一）万科降价历程

6、回顾60（二）万科降价影响分析61三、恒大地产中止上市61（一）恒大地产招股受阻61（二）恒大地产公司背景62（三）多家开发商欲赴港上市62（四）上市受阻影响开发商资金链63四、开发商可投资工业地产63（一）万通实业投资工业地产63（二）工业地产风险与机会并存64五、房地产企业经营前景预测64（一）个别开发商可能会面临财务问题64（二）开发商并购机遇显现65第七章 一季度上海市房地产行业投资项目分析66一、汇景名苑（一期）项目66二、上海燕京大厦项目67三、上海南汇新场镇20街坊综合发展项目68第八章 一季度上海市房地产投资资金筹措情况分析69一、上海市房地产开发到位资金情况分析69二、上海市

7、到位资金来源分析70三、到位资金满足裕程度分析71第九章 一季度房地产行业风险管理研究73一、警惕个人房贷比例过高73（一）我国和美国房贷市场的比较74（二）按揭“断供”压力增大75（三）宏观经济形势加剧房贷风险75二、商业银行个人住房信贷风险管理分析76（一）个人住房信贷存在的主要风险77（二）风险防范措施及对策79三、顺驰假按揭警示信贷风险81（一）假按揭概述81（二）假按揭发生概率较大82第十章 一季度银行个人住房贷款业务研究85一、宏观调控使得个人房贷增速趋缓85（一）个人住房贷款依然紧缩85（二）按揭贷款资产质量正常，银行审核政策趋紧86（三）2007年累积的个贷风险隐忧突出87（四

8、）银行要加强风险隐患处理87二、农行、中行推出青年置业者房贷新品89（一）中国银行推贴心服务90（二）农业银行主打“一人借款全家助还”90（三）银行看好青年房贷市场90三、光大银行2008年将调10亿额度用于固定利率房贷92（一）加息预期使定息房贷更有优势92（二）加息预期推动定息房贷创新92四、房贷新政影响，上海个人房贷增长明显减缓93（一）上海房贷新政全面执行93（二）2007年上海中资银行房贷增长趋缓94五、个人住房贷款业务竞争95（一）广东建行为“限价房”提供按揭95（二）厦门二手房产按揭贷款放宽96（三）深圳个人住房贷款仍是主战场96（四）房贷“双周供”首现河南97（五）减轻客户压力

9、成房贷竞争方向97第十一章 一季度上海市房地产行业发展趋势分析99一、上半年上海楼市可能保持观望99二、楼市未见回暖迹象99（一）信贷土地双调控99（二）投资性购房得到控制100三、保障性住房推出并未撼动商品房根基101四、房地产行业逐步走向规范化102图表目录图表 1：上海市企业景气指数和企业家信心指数10图表 2：一季度上海市企业景气指数11图表 3：一季度上海市企业家信心指数11图表 4：M1、M2及贷款增速对比图12图表 5：全国房地产开发景气趋势图13图表 6：2008年3月份70个大中城市房屋销售价格指数15图表 7：上海市房地产投资完成情况18图表 8：上海市房地产投资额及增速1

10、8图表 9：上海市房地产完成投资与全国对比情况19图表 10：上海市各季度房地产投资完成情况与全国对比19图表 11：上海市各季度房地产投资增速20图表 12：上海市各季度房地产投资增速与全国对比20图表 13：2007-2008年各月上海市住宅投资占比21图表 14：2006-2008年各月上海市房地产投资和住宅投资增速情况21图表 15：2007-2008年各月上海市各类新建房屋累计销售面积23图表 16：2007-2008年各月上海市各类新建房屋累计销售面积趋势23图表 17：2007-2008年各月上海市各类新建房屋累计销售面积增速趋势24图表 18：2007-2008年各月上海市各类

11、新建房屋累计销售额25图表 19：2007-2008年各月上海市各类新建房屋累计销售额趋势25图表 20：2007-2008年各月上海市各类新建房屋累计销售额增速26图表 21：2006-2008年各月上海市各类新建房屋累计销售平均价格27图表 22：2006-2008年各月上海市各类新建房屋累计销售平均价格趋势27图表 23：2006-2008年各月上海市各类新建房屋累计销售平均价格增速28图表 24：上海市土地购置与开发状况45图表 25：上海市土地购置与开发趋势45图表 26：上海市土地购置与开发增速趋势46图表 27：上海市土地购置与开发季度分析46图表 28：2004-2008年1季

12、度土地购置与开发状况47图表 29：2005-2008年1季度土地购置与开发对比分析47图表 30：上海市住宅竣工、新开工和销售面积概况48图表 31：上海市住宅竣工、新开工和销售面积趋势48图表 32：上海市住宅竣工、新开工和销售面积增速趋势49图表 33：上海市住宅竣工与销售季度分析49图表 34：2004-2008年1季度上海市住宅竣工与销售状况50图表 35：2005-2008年1季度上海市住宅竣工与销售对比分析50图表 36：上海市办公楼竣工、新开工和销售面积概况51图表 37：上海市办公楼竣工、新开工和销售面积趋势52图表 38：上海市办公楼竣工、新开工和销售面积增速趋势52图表

13、39：上海市办公楼竣工、新开工和销售面积季度趋势53图表 40：2004-2008年1季度上海市办公楼竣工与销售状况53图表 41：2005-2008年1季度上海市办公楼竣工与销售对比分析54图表 42：上海市商业营业用房竣工、新开工和销售面积概况55图表 43：上海市商业营业用房竣工、新开工和销售面积趋势55图表 44：上海市商业营业用房竣工、新开工和销售面积同比增长趋势56图表 45：上海市商业营业用房竣工、新开工和销售面积季度趋势56图表 46：2004-2008年1季度上海市商业营业用房竣工与销售状况57图表 47：2005-2008年1季度上海市商业营业用房竣工与销售对比分析57图表

14、48：汇景名苑（一期）项目66图表49：上海燕京大厦项目67图表50：上海南汇新场镇20街坊综合发展项目68图表51：上海市到位资金与全国到位资金对比69图表52：上海市到位资金增速与全国房地产到位资金增速对比69图表53：2006-2008年1季度上海市房地产开发资金来源70图表54：2008年1季度上海市资金来源构成70图表55：上海市到位资金与全国到位资金概况71图表56：上海市到位资金与投资总额对比分析71图表57：上海市资金充裕指数与全国对比72第一章 一季度上海市房地产行业经营环境分析一、一季度上海市经济发展情况分析（一）上海经济实现又好又快开局上海一季度经济延续了2007年以来平

15、稳较快发展的势头，实现了又好又快的开局，其中第三产业增幅明显。一季度，上海市生产总值达2630.5亿元，比2007年同期增长12.6%，增幅同比提高0.3个百分点。其中第三产业实现增加值1380.68亿元，增长12.9%，同比提高2.3个百分点，为2001年来同期最高。一季度上海经济发展效益与增长同步协调。上海市地方财政收入完成516.46亿元，比2007年同期增长25.7%。从税收结构看，企业所得税，营业税由于企业效益提高、证券金融交易活跃等因素，增速明显加快。（二）社会消费品零售总额增长16.9一季度，上海市消费品市场呈现旺销态势，实现社会消费品零售总额1091.25亿元，比2007年同期

16、增长16.9，增幅同比提高3.7个百分点。 （三）全社会固定资产投资增幅趋缓一季度，上海市全社会固定资产投资总量887.03亿元，比2007年同期增长5.8%，增幅同比回落11.8个百分点，呈现逐步趋缓的走势。1、工业投资增长10.9%，比重提高1.2个百分点一季度，上海市工业投资231.53亿元，比2007年同期增长10.9%，占全社会固定资产投资的26.1%，比重同比提高1.2个百分点。2、城市基础设施投资增长1.2%，比重下降1.4个百分点一季度，上海市城市基础设施投资270.8亿元，比2007年同期增长1.2%，占全社会固定资产投资的30.5%，比重同比下降1.4个百分点。3、房地产开

17、发投资增长6.4%，比重提高0.2个百分点 一季度，上海市房地产开发投资320.26亿元，比2007年同期增长6.4%，占全社会固定资产投资的36.1%，比重同比提高0.2个百分点。从投资主体看，股份制和外商投资增势较好，分别投资119.59亿元和55.62亿元，增长15.7%和80%；国有和集体投资下降明显，分别投资10.28亿元和4.47亿元，下降51.2%和77.9%。从投资结构看，办公楼投资增势最好，投资41.39亿元，增长63.4%；住宅投资205.26亿元，增长1.1%。（四）企业家信心创新高企业景气调查结果显示，一季度，上海市企业景气指数和企业家信心指数均处于“较为景气”区间。企

18、业景气指数为146.8，比上季上升2点，比2007年同期上升10.9点；企业家信心指数为147.7，为近10年来的新高，比上季上升10.9点，比2007年同期上升9.6点。图表 1：上海市企业景气指数和企业家信心指数数据来源：银联信整理一季度，上海市房地产企业景气指数为131.1，比上季下降3.2点，比2007年同期上升3.4点。其中，房屋竣工景气指数为91.3，比上季下降15.8点，房地产预售景气指数为92.7，下降12点，房地产销售景气指数为89.3，下降5.8点，均处于“微弱不景气”或“相对不景气”区间。据一季度中国人民银行有关调查，大多数城市房地产市场观望气氛浓厚，北京、上海等七大城市

19、居民购房意愿全线下跌。然而，基于对中国经济社会发展的乐观预期，本市房地产企业家信心指数仍比上季上升3.7点，为128.9。图表 2：一季度上海市企业景气指数单位：点行业一季度比上季增减比2007年同期增减二季度预计总体状况146.8 2.0 10.9 152.3 工业148.9 2.8 9.7 156.9 建筑业155.0 1.0 9.3 158.1 交通运输和仓储业147.1 -7.0 34.9 137.3 批发和零售业155.6 9.0 5.4 153.3 房地产业131.1 -3.2 3.4 142.0 社会服务业133.5 4.6 14.8 136.3 信息传输、计算机服务和软件业14

20、1.1 1.5 1.8 155.1 住宿和餐饮业139.4 -3.3 22.6 148.7 数据来源：银联信整理图表 3：一季度上海市企业家信心指数单位：点行业一季度比上季增减比2007年同期增减二季度预计总体状况147.7 10.9 9.6 148.0 工业152.4 17.7 13.2 155.3 建筑业157.1 14.9 1.7 157.9 交通运输和仓储业135.6 -28.2 -12.3 127.0 批发和零售业149.3 19.4 7.0 149.1 房地产业128.9 3.7 22.7 122.2 社会服务业132.1 6.4 2.4 123.6 信息传输、计算机服务和软件业1

21、59.3 8.1 7.3 162.3 住宿和餐饮业130.7 -19.4 4.3 143.4 数据来源：银联信整理二、一季度信贷金融环境分析4月11日，中国人民银行发布的金融统计数据显示,货币供应量增幅出现回落。3月末，广义货币供应量（M2）余额为42.31万亿元，同比增长16.29%，增幅比上年末低0.45个百分点，比上月末低1.19个百分点；狭义货币供应量(M1)余额为15.09万亿元，同比增长18.25%，增幅比上年末低2.80个百分点，比上月末低0.95个百分点；市场货币流通量（M0）余额为3.04万亿元，同比增长11.12%。一季度净投放现金58亿元，同比少投放258亿元。图表 4：

22、M1、M2及贷款增速对比图数据来源：国家统计局 银联信整理（一）一季度信贷增幅显著回落我国3月人民币各项贷款增加2834亿元，同比少增1583亿元；一季度人民币贷款增加13326亿元，同比少增891亿元。3月末，金融机构人民币各项贷款余额27.50万亿元，同比增长14.78%，增幅比上年末低1.32个百分点，比上月末低0.95个百分点。央行表示，总体看，一季度货币信贷增幅明显回落，从紧货币政策成效显现。3月末，金融机构外汇贷款余额为2688亿美元，同比增长56.92%。一季度外汇各项贷款增加488亿美元，同比多增462亿美元。其中，3月份外汇各项贷款增加104亿美元，同比多增76亿美元。（二）

23、紧缩信贷政策仍将延续政府当前应以反通胀为首要目标。一季度货币紧缩政策效果正在显现，估计后续货币政策不会有放松的迹象。在紧缩的货币政策下,房地产市场的销售情况、价格情况都会调整，这将对上市公司的业绩表现产生非常重要的影响，而这些都受到银行信贷的控制。三、3月份国房景气指数小幅回落图表 5：全国房地产开发景气趋势图数据来源：国家统计局3月份，“国房景气指数”为104.72，比2月份回落0.83点，同比上升3.50点。房地产开发投资分类指数为104.48，比2月份回落0.35点，同比上升3.01点。一季度，全国完成房地产开发投资4688亿元，同比增长32.3%。住宅完成投资3316亿元，增长34.7

24、%。其中，经济适用住房投资120亿元，增长36.7%。资金来源分类指数为102.38，比2月份回落1.88点，同比上升2.46点。一季度，全国房地产开发企业实现到位资金9226亿元，同比增长29.5%。其中，国内贷款2356亿元，增长33.8%；企业自筹资金3351亿元，增长34.3%；利用外资106亿元，下降19.6%。土地开发面积分类指数为98.11，比2月份回落1.23点，同比上升6.69点。一季度，全国房地产开发企业完成土地开发面积5890万平方米，增长11.0%。房屋施工面积分类指数为108.43，比2月份上升0.30点，同比上升4.35点。一季度，全国房屋施工面积15.84亿平方米

25、，增长27.3%。其中，住宅施工面积12.43亿平方米，增长29.1%；办公楼施工面积5768万平方米，增长11.0%；商业营业用房施工面积16756万平方米，增长18.0%。商品房空置面积分类指数为111.29，比2月份回落0.23点，同比上升7.75点。截至到3月末，全国商品房空置面积为12125万平方米，同比下降3.9%。其中，空置商品住宅6172万平方米，下降10.5%。四、3月全国70个大中城市房屋销售价格概况3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅比2月低0.2个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比2月高0.1个百分点（一）3月新建商品住房销售价格概况新建住房销售

26、价格同比上涨11.4%，涨幅比2月低0.4个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比2月高0.1个百分点；其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比上涨0.1%。分类型看，经济适用房销售价格同比上涨4.7%，环比与上月持平。普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨12.1%和12.9%，环比分别上涨0.2%和0.8%等。分地区看，新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市包括：乌鲁木齐25.3%、海口18.3%、宁波18.2%、北京16.9%和蚌埠16.9%；环比涨幅较大的主要城市包括：北海3.9%、金华2.4%、乌鲁木齐1.9%、三亚1.9%和宜昌1.8%等。环比价格下降的主要城市包括：深圳-4.

27、9%、南充-0.9%、南京-0.8%、惠州-0.7%和哈尔滨-0.6%等。90平方米及以下新建住房销售价格环比涨幅较大的主要城市包括：北海6.0%、蚌埠3.5%、乌鲁木齐1.9%和天津1.7%等。环比价格下降的主要城市包括：深圳-3.0%、惠州-1.1%、遵义-1.1%、南京-1.0%和哈尔滨-0.9%等。（二）3月二手住房销售价格概况二手住房销售价格同比上涨11.1%，涨幅比2月低0.4个百分点；环比价格与2月持平。分地区看，二手住房销售价格同比涨幅较高的主要城市包括：乌鲁木齐24.5%、无锡16.2%、长春15.7 %、兰州15.4%和蚌埠14.7%等；环比涨幅较高的主要城市包括：襄樊2.

28、6%、银川1.8%、北海1.8%、包头1.7%和兰州1.6%等。（三）3月非住宅商品房销售价格概况新建非住宅销售价格同比上涨7.0%，涨幅比2月高0.1个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比2月高0.3个百分点。分类型看，办公楼销售价格同比上涨10.4%，环比上涨0.9%；商业营业用房销售价格同比上涨5.4%，环比上涨0.3%。图表 6：2008年3月份70个大中城市房屋销售价格指数单位：%地 区住宅销售价格指数新建住房价格指数90平方米住房价格指数二手住房价格指数同比环比同比环比环比同比环比全 国110.7100.3111.4100.3100.1111.1100北 京113.8100.7116.

29、9101.1101.4110.4100.1天 津106.8100.6107.8100.8101.7106.5100.5石 家 庄109.2100.5111.4100.4100.2105.7100.7太 原105.4100.7104.8100.3101.2110.7101.4呼和浩特100.7100.1100.7100.1100101.6100沈 阳108.7100107.6100100114.4100大 连106.4100.2105.6100.1100.1109.1100.3长 春110.5100.9111.4100.999.4115.7100.4哈 尔 滨108.799.5108.699.4

30、99.1108.499.5上 海109.7100109.9100100.2110.7100.1南 京105.899.6108.499.299103.999.9杭 州113.3100.2115.3100.2100107.799.6宁 波113.7100118.2100.1100.1111.599.8合 肥110.6100112.499.999.8103.3100.2福 州106.5100.1108.5100.1100104.9100.2厦 门105.9100106100.199.9107.399.9南 昌107.5100.5108.6100.2100.1107.9101.1济 南107.8100

31、.4108.2100.4100.7109.3100.3青 岛106.7100.3106.6100.2100.1107100.3郑 州104.899.9104.4100.5100.6106.896.6武 汉107.8100.1108.9100.199.7109.2100.3长 沙110.8100.4114.7100.7100.8105.2101.1广 州102.7100.3102.5100.399.7103.799.6深 圳10897.5105.795.197105.998.6南 宁112.899.8115.899.699.9107.4100.3海 口112.4100.3118.399.9100

32、.5105.1100.8重 庆112.3100.4113.8100.3100108.9101.1成 都10799.8107.199.799.5107100贵 阳109.6100.3109.8100.3100109.6100.4昆 明106101107.1101100.8104.4101.3西 安111.4101.1112.9101.3101.1109.1100.9兰 州111.499.7111.599.499.6115.4101.6西 宁108.7100.1110.2100.1100.5110100.2银 川110.6102108.4101.6101110.5101.8乌鲁木齐124.7101

33、.7125.3101.9101.9124.5101.4唐 山107.6100.5107.1100.3100.1110.3100.9秦 皇 岛104.7100.2104.7100.5100.310599.7包 头103.1100.1104.1100100103.7101.7丹 东103.5100.3102.9100.1100105100.3锦 州105.5100.1106.2100.1100105.3100.1吉 林111.4100.8113.5100100112.3101.2牡 丹 江108.1100.5110.5100.8101.2106.5100无 锡108.6100.5109100.51

34、00.6116.2100.7扬 州106.3100.2106.2100.1100.2106.4100.3徐 州106.6100.4108.6100.4100102.3100.5温 州105.699.9109.1100100104.599.8金 华104.8101.5105.8102.4101.1104.2100.2蚌 埠114.8101.3116.9101.7103.5114.7100.6安 庆103.5100.6103.7100.6100.4103.4100.5泉 州105100.9105.2101.2100105.7100.3九 江106.6100.4105.1100.399.8106.6

35、100.2赣 州106.9100.1108.4100100106.4100烟 台109.2100.6109.3100.8100.1109.4100.4济 宁105.3100.4106.3100.6100.2105100洛 阳105.3100.2108100.4100.4105.599.8平 顶 山106.1100.1106.9100100104.8100.4宜 昌111.1101.5114.1101.8100102.7100襄 樊108.9101.7108.7101.2101.3109.1102.6岳 阳110.4100.1113.1100.2100.2107.399.9常 德109.5100

36、11299.999.3108.5100.2惠 州108.999.4112.599.398.9102.999.4湛 江111.7100.2112.499.9100111.4100.9韶 关107.5100.3109.6100.6100.2104.598.6桂 林105.4100.1106.599.9100105100.1北 海112102.4112.6103.9106109.7101.8三 亚112.4101.4114.7101.9101.3106.3100.7泸 州103.6100.3104100.4100.4103.6100.2南 充104.899.510599.1100.4105.999.

37、9遵 义106.4100.7105.9100.698.9111.2101.5大 理107.8100.1107.4100100108.8100.5注：同比以2007年同月价格为100，环比以2月价格为100。“90平方米住房价格指数”指90平方米及以下新建住房价格指数。资料来源：国家发改委网站 银联信整理第二章 一季度上海市房地产投资情况分析一、一季度上海市房地产开发完成投资情况（一）上海市房地产完成投资情况分析图表 7：上海市房地产投资完成情况单位：亿元日期2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年1季度本市投资额720.23901.241175.461246.86

38、1275.591307.53320.26全国投资额7736.4210106.1213158.2515759.319382.4625279.654687.75本市投资增速16.10%25.10%30.40%6.10%2.30%2.50%6.40%全国投资增速21.90%29.70%28.10%19.80%21.80%30.20%32.30%本市占比9.31%8.92%8.93%7.91%6.58%5.17%6.83%数据来源：国家统计局 银联信整理图表 8：上海市房地产投资额及增速数据来源：国家统计局 银联信整理从投资额看，上海市房地产投资总额在经历2002-2004年的高速增长期后，2005-

39、2007年增速放缓，年均投资总额增速低于5%，从2008年一季度的投资增速看，房地产投资增速同比为6.4%，略有回升。图表 9：上海市房地产完成投资与全国对比情况数据来源：国家统计局 银联信整理从年度投资额分析中可以看出，2005年后，上海市投资增速略有回调，远远低于全国房地产平均投资增速32.3%。综合看，2008年一季度，上海市房地产投资额占全国总量的6.83%，同比小幅回升。（二）上海市房地产开发季度完成投资情况图表 10：上海市各季度房地产投资完成情况与全国对比单位：亿元日期2006年3季度2006年4季度2007年1季度2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度

40、本市投资额419.41272.92301.01318.58347.06238.55320.26全国投资额5207.816480.063543.786343.456926.824817.834687.75本市投资增速16.71%-10.97%19.78%-4.03%-17.25%-12.59%6.40%全国投资增速24.45%20.41%26.90%29.41%33.01%-25.65%32.30%本市占比8.05%4.21%8.49%5.02%5.01%4.95%6.83%数据来源：国家统计局 银联信整理图表 11：上海市各季度房地产投资增速数据来源：国家统计局 银联信整理分季度来看，上海市房

41、地产投资额季度之间变化不大。2007年2季度后，季度投资增速同比减少，2008年一季度投资额同比增加6.4%。图表 12：上海市各季度房地产投资增速与全国对比数据来源：国家统计局 银联信整理从上图可以看出，上海市各季度的房地产投资额变动情况与全国整体情况有一定的相关性。尽管一季度，全国和上海投资增速同比都处于正增长，但是上海市6.4%的增速远小于全国投资增速32.3%。二、一季度上海市房地产投资结构分析图表 13：2007-2008年各月上海市住宅投资占比数据来源：国家统计局 银联信整理由上图可见，上海市住宅投资额占房地产投资额比例较大，稳定在64%左右，2008年一季度，上海市累计住宅投资占累计房地产投资比例达64.1%。图表 14：2006-2008年各月上海市房地产投资和住宅投资增速情况数据来源：国家统计局 银联信整理由于住宅投资占比较大，住宅投资增速决定了房地产投资增