东山枣园项目房地产开发可行研究报告95984395.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流东山枣园项目房地产开发可行研究报告95984395.精品文档.太原市东山枣园项目房地产开发可行性研究报告一、 总论：1.1项目开发背景1.1.1片区开发背景该项目位于太原市长风东街起点以东，处于太原市“十二五”规划9大重点发展片区之一的枣园新区。枣园新区位于太原市东部近山地区，长期以来，迫于太原市地理条件、腹地空间、发展磁力等多种因素，城市总体规划对该区域一直作为不发展用地控制，随着长风立交桥的修建和长风东街的贯通，该地区的区位、交通条件发生了重大改变，并成为太原市重点发展地区。在山西省政府、太原市政府主导下，枣园新区正在按照枣园新区控制性详

2、细规划进行开发建设，目前处于初级阶段。1.1.2片区发展背景随着太原市长风街东延工程的顺利实施，拉近了东山地区到太原市核心地区的距离，太原市“南移西进，北展东扩”的城市空间发展战略的实施，让东山这个板块备受重视，该区域的房价地价也开始逐步走高。按照枣园新区控制性详细规划，该片区控规目标为“建设适宜居住、休闲度假、拥有高品质城市功能和空间的新区”，结合地块用地控制指标，该片区将会逐步成为太原市唯一的一个高档生活片区。相对于太原市其他地域，该区域城市市政配套尚处于不断完善当中，地块处于投资价值洼地，有较大的升值空间。目前严厉的信贷调控政策对公寓类购买者产生的实质影响较大，而对高端客户并不形成有效约

3、束，高端住宅市场需求相对稳定。另外近年来山西煤炭政策的调整，煤老板们的资金释放，该区域也成为煤老板们置业与投资的一个选择。见附图：太原市东山枣园房地产开发项目位置示意图。1.2建设规模与目标1.2.1建设规模该宗地块总占地面积36774平方米，合55.2亩。项目用地南北长170米左右，东西宽210米左右，按照用地规划各项用地控制指标，该地块可发开建筑面积为41187平方米。1.2.2建设目标参照周边项目的定位，该项目可建设高档的联排别墅。 1.3经济效益分析1.3.1投资估算该项目用地由山西永固房地产开发有限公司以市场公开出让方式取得土地使用权，我公司以收购永固公司股权的方式取得该宗地块的土地

4、使用权，土地价格为450万元/亩，土地转让总价款为24822万元，考虑建设期的土地使用税220.64万元，拆迁费92万元，合计土地费用为25134.64万元。永固房地产公司的股东单位为晋中鼎盛建筑咨询有限责任公司。该项目总用地面积为36774平方米，按用地控制指标计算，该项目可开发建筑面积为41187平方米。其中联排别墅建筑面积36000平方米，沿街商业为5187平方米。别墅与商业占地面积10297平方米，总图道路硬化占地面积为5600平方米，景观及公共绿地占地面积为20877平方米。联排别墅45栋，共90户，户均建筑面积400平方米左右。所有别墅按地上三层，地下一层考虑。按最大建筑面积411

5、87平方米计算，总投资为52371.66万元，合建筑面积每平方米12607元，具体成本构成如下：1.3.1.1土地成本序号工程或费用名称单位数量建筑面积单位成本（元/ m）可售面积单位成本（元/ m）估算值（万元）备注1土地费用6027610325134.642土地转让费亩55.166027602724822.00450万/亩3土地使用税5454220.644拆迁费用2222921.3.1.2前期费用序号工程或费用名称单位数量建筑面积单位成本（元/ m）可售面积单位成本（元/ m）估算值（万元）备注前期费用381 381 1611.50 1 方案设计费平方米41187 50 50 205.93

6、 1 2 施工图设计费（含综合管网）平方米41187 36 36 148.27 2 3 景观设计费平方米41187 30 30 123.56 3 4 三通一平费平方米41187 63 63 257.69 4 5 临时设施费平方米41187 5 5 20.59 5 6 抗震审查费平方米41187 1 1 4.12 6 7 施工图纸审查费平方米41187 5 5 19.28 7 8 可研编制费平方米41187 7 7 30.50 8 9 勘察费、勘察审查费平方米41187 17 17 69.69 9 10 招投标代理费平方米41187 15 15 63.69 10 11 城建档案费平方米41187

7、 1 1 4.12 11 12 劳动保险费平方米41187 3 3 13.07 12 13 垃圾处理费平方米41187 30 30 123.56 13 14 工程监理费平方米41187 53 53 218.60 14 15 测量放线、公示费等平方米41187 2 1 6.18 15 16 研究实验费平方米41187 3 3 12.36 16 17 防空工程易地建设费平方米41187 60 60 247.12 17 18 高可靠性供电费KV2057 10 10 43.19 18 1.3.1.3建安工程费用序号工程或费用名称单位数量建筑面积单位成本（元/ m）可售面积单位成本（元/ m）估算值（万

8、元）备注建安工程费211521158710.951 土建工程费平方米41187180018007413.582 采暖工程费平方米411878080329.49地暖（包括盘管、防水等）3 电气工程费平方米41187120120494.244 给排水工程费平方米411876060247.125 燃气引入费平方米41187151561.78太原市标准6 弱电工程费平方米411874040164.751.3.1.4基础设施建设费用序号工程或费用名称单位数量建筑面积单位成本（元/ m）可售面积单位成本（元/ m）估算值（万元）备注市政基础设施建设费6236232654.26小市政基础设施建设费39839

9、81728.241给排水管网及构筑物费平方米411873535144.152变配电设备及线路费平方米411878080329.493供热工程费平方米411876060247.124道路及绿化工程费平方米26477193193794.315消防工程费平方米411873030123.56定额P34，属综合开发区外三级6管沟米11208002289.60大市政基础设施建设费225225926.021给水工程平方米411874415.78管径100mm，单价175.38元/米，距离300米2污水工程平方米41187151563.00管径300mm，单价273.9元/米，距离700米3雨水工程平方米41

10、187151563.00管径300mm，单价300元/米，距离700米4采暖工程平方米411876060247.12市政引入主接口，60元/平方米5供电工程平方米411876060247.12箱变：600千瓦2台，800千瓦1台，60万元每台，发电机50万元包括安装费，线路费用60万元1.3.1.5政府规费序号工程或费用名称单位数量建筑面积单位成本（元/ m）可售面积单位成本（元/ m）估算值（万元）备注政府规费4848196.871基础设施配套平方米411873535144.1512消防设施配套费平方米411874416.4723散装水泥专项基金平方米41187113.2934新型墙体材料保

11、证金平方米411878832.9541.3.1.6土地成本、前期费用、建安工程费用、基础设施建设费用、基础设施建设费用五项费用合计38308.23万元，合建筑面积每平方米9193元。1.3.1.7不可预见费：38308.23 x5%=1915.41万元1.3.1.8企业管理费：（38308.23 +1915.41）x2%=804.47万元1.3.1.9财务费用： 4997.46万元1.3.1.10销售费用：74136.60 x3%=2224.10万元1.3.1.11销售税金（营业税及附加）：74136.60 x5.56%=4121.99万元1.3.2经济效益1.3.2.1销售单价根据周边楼盘销

12、售情况，绿地一期2010年售价15000元/平方米，已售罄，二期将在2011年6月开始销售，售价在18000元/平方米，半山玫瑰庄园售价20000元/平方米。按以上周边销售市场调查，该项目的别墅售价按照18000元/平方米，商业售价按照18000元/平方米估算。该项目销售额为74136.60 万元。销售毛利润为74136.60 -52371.66万元=21764.94万元产品构成建筑面积（m2）可售面积（m2）可售单价（元/m2）可售总额(万元)住宅别墅36000360001800064800.00商业51875187180009336.60合计411874118774136.601.3.2.

13、2利润分析该项目从2011年二季度开始做前期工作，2011年三季度开始施工，2012年二季度主体施工完成，具备预售条件。2012年三季度开始销售，工程于2013年2季度施工完成,别墅于2014年三季度全部销售。2011年三季度前共需土地费用、前期费用、政府规费及施工准备费等前期启动资金34002.66万元。2012年三季度开始有净现金流入，2014年一季度之前可收回所有前期投资并开始盈利。最终该项目盈利21764.94万元。二、项目区位分析2.1项目地形地貌及周边环境2.1.1地理位置该项目处于太原市“十二五”规划9大重点发展片区之一枣园新区，东侧为规划中的片区给水加压站，南侧为规划中的枣园公

14、园，西侧为待开发土地，目前为果园，北侧为建设中的恒大山水城。该地块距市中心约10.3公里，距火车站约8.5公里，距武宿机场约10.1公里，距山西大学及山西财经大学6.5公里，处于离太原核心区较近的东山地带。见附图2.1.2交通状况该项目位于太原市东西向主干道-长风东街沿线，距长风高速口3.5公里，可以非常便捷地进入太原环线高速公路，也可以方便的走上长风街，交通相当便利。见附图：太原市城市交通规划示意图。2.1.3市政规划发展状况地块紧临长风东街入口，目前市政水、电已连通至片区内。市政污水及煤气也处在规划实施当中，片区内半山国际项目、半山玫瑰庄园项目等楼板已进入开发，且销势良好。2.1.4宗地地

15、势地貌该项目地块呈东北高，西南低的地势地貌，坡度较缓，高差在7米左右。土地主要为果园，区内有约500平方米的废弃的温棚，地块西侧有规划已施工完成的110KV薛马线市政供电线路。北侧自东向西有一条冲沟，沟长约150米，沟宽约15米左右，冲沟与周边场地高差在25米不等。2.1.5现状照片宗地东侧 东侧为空地，距离地边界100米左右有新改造完成的10kv高压线。宗地南侧 南侧为果园，有废弃的高压塔宗地西侧 远处3.5公里左右有复地别墅项目宗地东南侧 塔吊处为正在施工的北京人防培训基地宗地北侧，正在施工的恒大山水城项目宗地地块内部坟墓废弃的果园看护房进出现状道路苹果树冲积沟苹果树苹果树进出现状道路2.

16、2片区规划要求2.2.1片区规划结构该片区规划为建立一个“以生态绿化为基础、以交通干道为依托”的片区组合式布局结构，东西向以长风东街延长线、南北向以城市主干路为规划区轴线，沿线布置大型商业、文化、娱乐等公共建筑，形成尺度宜人的居住空间，并适应多点启动的弹性发展要求。2.2.2片区规划布局整个片区规划以“建设居住、度假为主要功能，以拥有高品质城市功能和空间”的新区为原则，由西向东依次规划为中档的花园式住宅、低密度住宅，建筑密度依次降低，环境质量依次提高，以满足不同消费群体的需求。居住区的环路通过布置公共绿地，设置人性化休闲、健身、交通设施及尺度宜人的环境景观，形成适宜居民休闲散步的环状道路。见附

17、图：项目片区道路系统规划示意图。2.2.3地块用地分类与控制本宗地位于枣园新区规划片区东部，目前用地性质为耕地，控制容积率限制为1.0，建筑密度28%，建筑限高15米，绿地率40%。2.2.4土地利用规划该片区土地利用规划主要由居住用地、居住配套公共服务设施用地、居住区绿地三部分组成。该地区规划有中学3所，小学5所、幼儿园9所。有社区医疗卫生站6处，文体活动站7处，老年活动站7处，集贸市场3处，储蓄所3处，邮政所7处，社区综合管理处6处。三、产品需求分析3.1市场现状调查3.1.1片区建设现状该片区总规划用地面积7.19平方公里，地块控制开发建筑面积460.08万平方米。目前此片区在建项目10

18、0万平方米左右，已建成并投入使用的建筑面积合计14.72平方米，各市政配套工程正在逐步跟进，片区开发处于初级阶段。3.1.2片区建设项目调查枣园新区较大新建及在建项目有6个，其中离目标项目较近的有两个，恒大山水城离本项目选址0.6公里，北京军区人防培训基地距离本项目选址1.2公里，较远的有四个绿地一期项目、绿地二期项目、复地项目、半山玫瑰花园项目，距本项目3公里左右。见附图：枣园片区规划配套工程及在建工程位置示意图。3.1.2.1恒大山水城项目恒大山水城在本项目的西北侧，距本项目0.6公里，规划总建筑面积约81万平方米，共6080户，共由26栋高层住宅组成，户型建筑面积80160平方米。目前已

19、有两栋结构封顶，项目西侧和南侧部分道路已经由恒大自行投资施工完成，小区大门、围墙、小区内广场及区内绿化工程与相应的楼体施工同步，已完成部分区域。该项目一期预计在2012年6月投入使用。该项目对外宣传配套供暖为小区集中供热、分户供暖，由于市政配套供水不能及时跟进，恒大已在小区周边打深水井供水过渡。3.1.2.2北京军区人防培训基地项目北京军区人防培训基地位于调查项目的西南侧，距离调查项目1.2公里左右，该项目建筑面积10000平方米，地下一层，地上一层，目前地下工程施工已完成。3.1.2.3绿地开发项目绿地开发项目位于调查项目的西南侧，距调查项目3公里左右，总建筑面积20万平方米，分两期开发建设

20、。一期（半山国际）共有460套，户建筑面积在320平方米左右。已经售罄。二期（诺丁山）共有220套，户建筑面积在250平方米左右，二期预计2011年4月开始销售。绿地一期目前生活给水为市政水，煤气管道已接通，但未通气。电为市政供电，小区采暖为区内锅炉供暖。3.1.2.4半山玫瑰花园项目半山玫瑰庄园位于调查项目的西南侧，主要规划有联排别墅和小洋房，其中别墅74栋，地下一层，地上二层，共148户，每户建筑面积在300平方米左右。小洋房为多层建筑，共12栋楼，每栋楼两个单元，9层，带入户独立电梯，一梯两户，每户建筑面积在130220平方米左右，共300户。该项目预计2011年7月开始销售，2012年

21、底交房。3.2市场供求预测与价格分析太原市别墅市场在2004年中开始放量，由于用地政策收紧，从05年到08年逐年缩量，09年别墅市场又开始升温。别墅价格也开始逐年走高，太原市别墅主要集中在东山、龙山、涧河路、滨河路区域，这些地区最大特点为交通便捷、环境优雅，与市中心距离大多在1015公里之间。序号年份别墅供应量（万m2）销售均价（万m2）户均面积（m2）12004年20.764633.325022005年5.16606037032006年1.5790030542007年4.6700031052008年3830030062009年14.281200040072010年4130003003.2.1

22、别墅产品分布区域 在近几年太原市“南移西进，北展东扩”的城市扩张政策驱动下，别墅项目也随着城市的扩张，依靠自然景观，逐渐的分布在太原辖区四大区域，包括东山区、龙山风景区、东客站片区、滨河路沿线，别墅的销售价格普遍在同区域其他普通住宅的2倍以上。在售别墅楼盘详见下表：序号名称位置占地（m2）建筑面积元/m2均价元/m21半山玫瑰庄园迎泽半山别墅核心区150002长岛国际太原万柏林区滨河西路36667120000160003龙观天下五龙口东街888号666674000090004富贵园平阳南路65号66666200000110005东龙壹湾机场大道延长线17333410000090006花香丽舍小

23、店高速路口13000014500077507五龙湾阳光海岸杏花岭经园路280号69466194038100008水域金岸晋源省体育中心南部210001150000123003.2.2竞争对手分析本项目作为一个别墅楼盘，在一线城市房地产调控政策逐步收紧的背景下，房地产行业有“得二三线城市者得天下”之说。所以，一线城市的一流地产商将涌入二三线城市，其产品开发品质，企业资金实力和把握市场的能力都是一流的，将是本项目乃至公司今后在太原发展壮大的直接竞争者，是本项目的潜在竞争对手。2011年即将发售的别墅楼盘（半山二期、玫瑰花园），以及今后两年在该区域新建的别墅项目又会成为本项目的直接威胁。 3.2.3

24、风险分析3.2.3.1项目优势（strength） A、区位优势上风上水，龙脉所在 该项目位于枣园新区中心，长风东街沿线，具有丰富的景观资源，规划中的枣园公园距本项目仅一路之隔，此区域无大型工业，植被良好，空气清新，生态环境绝佳，处于绿色氧吧之中。B、周边配套边优势 枣园新区建成后周边拥有中学三所,小学五所,幼儿园九所,社区卫生站六处,老年活动站七处,集贸市场三处,储蓄所三处,邮政所7处,社区综合管理处六处，是本项目潜在的发展和升值优势。 c、交通优势 本项目距长风高速收费站仅3公里，至机场仅需20分钟,至市中心只需15分钟，属于联系市内与市外的交通枢纽地带，交通相当便捷。 D、建筑优势本项目

25、采用人性化设计，小区内部除公共道路及配套工程占地以外，其他部分全分给住户使用，使各家有菜地、有果园、有车库，有车位，在都市中享受到宁静优雅的田园生活。 3.2.3.2项目劣势市政配套工程处于完善之中由于该新区目前处于规划建设阶段，市政给水、市政采暖、市政天然气、市政道路、市政污水均接至新区边缘，是对该项目来说最大的不确定性，但考虑周边政府工程北京军区人防培训基地将于2012年底投入使用，房地产开发项目恒大山水城，2011年年中将进行开盘销售，2012年年底交房。市政配套工程与该项目有一定的可比性。3.2.3.3项目机会（opportunity） A、不断增长的目标消费群体 太原市乃至山西省对高

26、档楼板的需求日益提高，该片区绿地一期别墅项目在开盘两天之内即销售一空，太原市中心高档高层住宅项目星河湾项目开盘6小时创造了40亿元的中国地产营销纪录。不断增加的消费人群是该项目最大的机会。 “田园生活”已成为人们理想中的居家生活方式，也是未来别墅地产发展的主打趋势，通过市场运作加以概念推广，势必成为引领太原别墅地产的龙头至尊。 B、稀缺性 本案拥有独特的地理环境优势、丰富的景观资源优势，这已是其它地产项目无法相比的。通过“事件营销”“体验营销”“旅游营销”加以市场炒作，必将成为省城太原众人所睹的焦点。 C、隐性机会 用“田园生活”来引导客户，树立客户对“田园生活”的感性认识，以“销售住宅”转变

27、为“销售生活方式”。 四、建筑方案选择4.1建筑设计原则按照用地规划，该地块土地性质为住宅，建筑容积率1.0，建筑密度为28%，绿地率不小于40%，该项目尽量做足建筑规模，建筑密度按28%计算。整体项目建设风格融入片区规划，由于体量较小，顺应周边及相邻建筑风格，顺应周边环境氛围。4.2项目总体规划方案该项目可开发建筑面积为41187平方米。其中联排别墅建筑面积36000平方米，沿街商业4687平方米，配套工程建筑面积为500平方米。该项目总用地面积为36774平方米，别墅与商业占地面积10297平方米，总图道路硬化面积为5600平方米，景观及公共绿地面积为20877平方米。联排别墅100户，户

28、均建筑面积360平方米左右。所有别墅按地上三层，地下一层考虑。4.3项目配套工程4.3.1给水工程：项目东南角300米左右位置有规划市政水源。小区日最大用水量为：10升/ m2*36000 m2（住宅）+ 10升/ m2*5186m2（公建配套） +2升/ m2*20877.06 m2（绿化）=453.7m3故小区市政给水管管径100mm即可满足需要。4.3.2排污工程：在项目西南角位置，据项目700米位置有规划管径400mm的市政污水管和管径900mm的市政雨水管。小区日最大水排放量为：9.5升/ m2*36000 m2 (住宅) +9升/ m2*5186 m2 (公建配套)=388m3故小

29、区市政排水管管径300mm即可满足需要。4.3.3雨水工程在项目西南角位置，据项目700米位置有规划的管径400mm的市政污水管和管径900mm的市政雨水管。小区最大雨水排放量为：10升/ m2* 36774m2 =368m3故小区市政排水管管径300mm即可满足需要。4.3.4采暖工程在项目西侧400米位置有规划换热站一座。采暖面积41187，主管管径150mm即可。4.3.5煤气工程在项目北侧500米位置有规划的煤气调压站一座。小区煤气日最大用量：4.4 m3/户*90户 +5186 m2*0.08 m3/ m2=810.88m3煤气主管道150mm即可满足需要。4.3.6供电工程在项目北

30、侧500米位置有规划的高压供电开闭所一座。小区最大用电负荷计算：别墅用电量：36000*40=1440千瓦 公建配套设施用电量：5186*100=518.6千瓦 用电量小计：1958.6千瓦，另外小区内零星用电量取5%。则整个住宅小区总用电量为：1958.6*（1+ 5%）=2056.5千瓦 选用箱变容量为2056KVA（1KW视同1KVA）能满足整个住宅小区用电要求。拟设10KV容量为600KVA变电所2座，设10KV容量为800KVA变电所1座即可满足小区用电。另外可选择400kw的采用发电机一台，作为紧急备用电源。序号项目用电量所需管径或线路指标距项目距离其他1给水工程453.7立方米D

31、N100300米2污水工程388立方米DN300700米3雨水工程400立方米DN300700米4采暖工程41186.54立方米DN150400米5煤气工程810.88立方米DN150500米6供电工程2056.5千瓦10kv500米选用箱变容量为2056KVA（1KW视同1KVA）能满足整个住宅小区用电要求。拟设10KV容量为600KVA变电所2座，设10KV容量为800KVA变电所1座即可满足小区用电。另外可选择400KW的柴油发电机一台，作为紧急备用电源。4.4装修标准住宅墙面，混合砂浆，挂白。顶棚水泥浆，刮白。地面，水泥砂浆找平抹光，具备铺设木地板的条件。高级阳台封闭，中空玻璃断桥铝窗

32、户。外墙及屋面保温采用挤塑板保温。外墙采用高档外墙涂料。大面积采用石材干挂，勒角用大理石。给水采用PP-R冷水管，排水采用柔性铸铁管。采暖按分户计量的采暖系统考虑，按地暖考虑。供电主干线采用VV铜芯电缆，每户设一个分户配电箱。 住宅分户门按不锈钢三防门考虑，管井间门按甲级防火门考虑。室外总图主道路采用沥青路面，支干道、绿化内小道按碎拼花岗岩和防冻裂彩砖考虑，景观考虑水溪、喷泉、背景音乐。室外附属设备，按片区详规设计要求，临近位置有换热站、煤气调压站、开闭所，故本案投资测算不再考虑。见附图五、项目实施进度5.1建设工期为加速项目资金周转，减少财务成本，使该项目尽快尽早的达到预期的经济效益和社会效

33、益，该项目拟采用一期连续开发，项目开发期为2011年4月2014年9月，总开发周期为3.5年。5.2实施进度计划本项目从2011年二季度开始进入研发设计、项目定位和图纸设计等前期阶段，于2011年三季度开始办理建设用地许可证等报规报建手续，同年三季度开始施工，2012年三季度开盘销售。项目至2013年二季度竣工，截止2014年三季度，项目全部销售完成，交付物业公司管理。具体实施进度详附表一 ：太原市东山枣园项目开发工作计划表。六、投资估算与资金筹措6.1建设总投资估算 该项目最大建筑面积41187计算，总投资为53793.45万元。具体计算过程详见 1.3.1项中的投资估算。序号工程或费用名称

34、建筑面积单位成本（元/m2）总成本（万元）1 土地费用602725134.642 前期费用3811611.503 建安工程费用21158710.954 基础设施费6232654.265 政府规费48196.87小计919338308.236 不可预见费4651915.417 企业管理费195804.478 财务费用12134997.469 销售费用5402224.1010 销售税金10014121.99小计341514063.44总计1260752371.66净利润528421764.946.2资金筹措计划按照项目现金流量分析，根据开发进度计划和现金流量分析，度该项目需启动资金34002.66

35、万元，其中包括土地费用25134.64万元，前期费用、政府规费及施工准备费等8868.02万元。经过估算该项目开发工程总投资额为52371.66万元，需启动资金34002.66万元。本项目资金筹措方式按通常的房地产开发项目资金投入方式，即自筹、银行贷款和销售收入相结合的办法。公司自筹资金25000万元，申请银行贷款9002.66万元，其余款额在施工过程中由销售收入解决。七、财务分析7.1基本参数开发项目总投资额：52371.66万元。项目工程开发期为： 2011年4月2013年9月。该项目总用地面积为36774， 其中建筑占地10297平方米，总图道路硬化面积为5600平方米，景观及公共绿地面

36、积为20877平方米。该项目总建筑面积为41187平方米，其中联排别墅36000平方米（其中地上建筑面积27000平方米，地下室面积9000平方米）；沿街商业5187平方米，联排别墅100户左右，户均建筑面积360平方米左右。按最大建筑面积41187计算，总投资为52371.66万元，合建筑面积每平方米12607元。7.2售房价格确定根据“1.3.2经济效益”分析，该楼盘别墅销售均价预计18000元/平方米，商业销售均价预计18000元/平方米。 7.3销售收入考虑居住人群入住的不及时性以及该片区的逐渐成熟性，部分商业也按别墅销售单价预计销售收入。该项目销售额为74136.60万元。7.4销售

37、成本根据“1.3.1投资估算”的销售成本测算，该项目销售成本为6346.09万元。其中：销售费用 2224.10万元销售税金（营业税及附加） 4121.99万元7.5利润根据“1.3.2经济效益”分析，该项目销售毛利润为74136.60 -52371.66 =21764.94万元7.6财务盈利性分析投资利润率(%) = 净利润/全部投资100% =21764.94 /52371.66100%=41.56% 实投资金年回报率(%) =(净利润/实投资金)/3.5100% =(21764.94/34002.66)/3.5100%=18.29%7.7不确定性分析7.7.1敏感性分析一：如果该工程投资

38、额增加5% 工程投资 ： 38308.23万元1.05=40223.64万元不可预见费： 40223.64万元5%=2011.18万元企业管理费 ： （40223.64万元+1988.50万元）2% =844.70万元财务费用： 40223.64万元20%=8044.73万元项目销售收入： 74136.60万元销售成本销售费用：74136.60 x3%=2224.10万元销售税金（营业税及附加）：74136.60 x5.56%=4121.99万元销售成本： 2224.10万元+4121.99万元=6346.09万元全部投资全部投资：工程投资+不可预见费+企业管理费+财务费用+销售成本=4022

39、3.64万元+2011.18万元+844.70万元+8044.73万元+6346.09万元=57470.34万元利润利 润=销售收入全部投资=74136.60万元57470.34万元=16666.26万元财务盈利性分析全部投资利润率(%) =净利润/全部投资100% =16666.26 /57470.34100% =29.00%7.7.2敏感性分析二：销售收入降低5%。工程投资： 38308.23万元不可预见费： 1915.41万元企业管理费： （38308.23万元+1915.41万元）2% =804.47万元财务费用： 4997.46万元项目销售收入：74136.60万元0.95=7042

40、9.77万元销售成本销售费用：70429.77 x3%=2112.89万元销售税金（营业税及附加）：70429.77 x5.56%= 3915.90万元销售成本：2112.89万元+3915.90万元=6028.79万元全部投资全部投资：工程投资+不可预见费+企业管理费+财务费用+销售成本=38308.23万元+1915.41万元+804.47万元+4997.46万元+6028.79万元=52054.36万元利润利 润=销售收入全部投资=70429.77万元52054.36万元=18375.41万元财务盈利性分析全部投资利润率(%) =净利润/全部投资100% =18375.41 /52054

41、.36100% =26.09%通过计算，本项目投资利润率为41.56%，年全部投资利润率为11.87%。根据开发进度计划和现金流量分析，该项目需启动资金34002.66万元，其中包括土地费用25134.64万元，前期费用、政府规费及施工准备费等8868.02万元，该项目计划开发周期为3.5年。按照实投资金计算年回报率为18.55%。以上数据表明该开发项目盈利能力较强，通过不确定性分析，该项目在风险组合最不利的情况下，各种财务数据的计算值均大于行业的基准值，表明该项目开发投资有足够的抗风险能力。八、结论与建议8.1结论8.1.1该项目处于太原市“十二五”计划中9大重点发展片区之一，该片区距市中心

42、约8.3公里，距火车站约6.5公里，距武宿机场约8.1公里，处于离太原核心区较近的东山地带。8.1.2该片区总规划用地面积7.19平方公里，地块控制开发建筑面积460.08万平方米。目前在此片区在建项目100万平方米左右，已建成并投入使用的建筑面积合计14.72平方米，各市政配套工程正在逐步还没有及时跟进，片区开发处于初级阶段。8.1.2根据已批准的太原市对该区域的控规目标“建设适宜居住、休闲度假、拥有高品质城市功能和空间的新区”，结合该片区已实施和正在实施的开发项目现状，该区域适合开发极高品质的休闲、居住、养生住宅项目。8.1.4根据不同渠道信息及正在实施的现有项目投入使用预期时间，结合太原市第十二个五年计划，该片区各市政配套工程将是太原市政府下一步工作重点。8.2建议8.2.1在市政给水、市政供热等政府配套工程不能及时跟进的情况下，建议在小区内独立解决完善，可采用电热分户式采暖，深水井方式取水等，在依靠市政配套的情况下，不依赖市政配套。8.2.2该项目建议在太原市，乃至山西省范围内对目标人群进行跟踪，采取定制方式开发。8.2.3由于各种市政配